Почему окупаемость ГАБов выросла до 14–15 лет — и почему это нормально

Инвесторы, которые впервые заходят в наш канал, часто удивляются:
«Почему сейчас окупаемость коммерческой недвижимости — 14–15 лет?»

Разбираемся, что происходит на рынке:
◾️ Дефицит качественных локаций
Локации с высоким трафиком, хорошей видимостью и понятной логикой движения людей — редкость. А любой дефицит неизбежно ведёт к росту цены.
◾️  Строить стало дороже, а аренда растёт медленнее
Себестоимость строительства и входа в объект выросла кратно. При этом арендные ставки не успевают расти с той же скоростью. В результате срок окупаемости закономерно «растягивается».

Важно понимать главное — окупаемость увеличивается именно у качественных и ликвидных помещений.

Те же, кто гонится за цифрами «9–10 лет», часто платят дважды:
⚪️длительными простоями;
⚪️сложными арендаторами;
⚪️проблемами при перепродаже.

Очень скоро формулировка «быстрая окупаемость» начнёт исчезать с рынка. Опытные инвесторы выбирают качество — и готовы за него платить.

Пример: наш объект в ЖК «Дмитровский парк».
В этом районе можно найти помещения по 360–380 тыс. ₽ за м². Но наше предложение в этом ЖК — уникальное:
◾️пересечение трафиков;
◾️максимальная видимость;
◾️лучшее место в ЖК.
Такое помещение — одно. Оно дороже соседних, потому что именно здесь собирается весь поток клиентов.

Мы уже делали отдельный пост про окупаемость в Европе.
И там она выше, чем в России — особенно в качественных локациях крупных городов.
Это подтверждает простой факт: длинная окупаемость — признак зрелого и качественного рынка, а не его проблемы.

Вывод
Окупаемость растёт не потому, что рынок стал хуже, а потому что хороших локаций мало. Инвесторы стали более разборчивыми. Качество выходит на первый план. Нужны уникальные помещения, которые будут востребованы и через 10, и через 15 лет.

Договор аренды подходит к концу —  памятка для владельцев ГАБов

Когда срок аренды на Готовом Арендном Бизнесе близок к завершению, это не просто дата в календаре — это критическая точка принятия решений по доходности и позиционированию актива.

Что важно учесть:

◾️Начинаем диалог вовремя
Переговоры с арендатором нужно запускать задолго до даты окончания, чтобы у вас был выбор и рычаги влияния, а не дедлайн, подталкивающий к поспешным решениям.

◾️ Смотрим рынок, а не только цифры текущего договора
Текущие ставки, вакантность, активность арендаторов в сегменте влияют на переговоры не меньше, чем история платежей.

◾️ Открытый диалог с арендатором всегда лучше, чем затягивание
Чёткая коммуникация по намерениям арендатора даёт вам время на оптимизацию условий или поиск альтернатив.

◾️ Если арендатор не продлевает — принимаем меры заранее
Маркетинг, подготовка площадей и корректировка предложения позволяют избежать простоев и потерь дохода.

Вывод для собственника:
Истечение срока аренды — это не конец, а новый цикл создания и оптимизации дохода. Правильный тайминг, понимание рынка и качественный диалог с арендатором могут превратить эту точку в точку роста.

Если вы приобретали объект в компании «Создаем» все намного проще:
⚪️объект отобран опытными профессионалами с глубоким анализом района и рынка
⚪️учтена долговременная востребованность формата
⚪️ обеспечен высокий уровень ликвидности и стабильный арендный поток с первого дня.
⚪️ "сидит" федеральная сеть, которая сама хочет остаться на старом месте

🤩 подбираем объекты так, что потенциальные арендаторы сами выходят на владельца помещения.

🎬 «Создаём комфорт» — новый объект!

В рамках направления «Создаём комфорт» решили показать один из наших кейсов. Запуск аптеки бренда «НЕОФАРМ». «Комфорт» уже приступили к работам в новом помещении (Сосенский Стан,17). Проводится подготовка к основному этапу ремонта и инженерных работ.

Запланировано:

◾️раскадастрирование помещения;
◾️возведение перегородки;
◾️полная разводка системы отопления;
◾️разводка водоснабжения и канализации;
◾️установка приборов учёта;
◾️разводка электроснабжения;
◾️демонтаж лишних конструкций, старых вывесок и вывоз строительного мусора.

В данный момент работы находятся на стадии организационных и технических согласований. После их завершения мы переходим к активной фазе реализации. Ход проекта будет зафиксирован: будем регулярно публиковать фото- и видеоматериалы с этапами выполнения работ. Следите за обновлениями от «Создаём комфорт».

✅ «Создаём Комфорт» гарантирует надежное сопровождение вашей недвижимости, позволяя вам сосредоточиться на стратегических задачах. 

📞 Для получения дополнительной информации и оформления заявки на обслуживание можно обратиться по телефону:
+7(967)151-50-50

🏀 Пекарня «Буханка» и магазин «Цветы»

📍 Амурская, 1/2/1

🚇 м. Черкизовская

📐 Площадь: 96,2 м²

Коммерческие условия:
МАП: 562 000 ₽
ГАП: 6 744 000 ₽
Коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

Арендаторы:

Пекарня «Буханка» (новый формат):
Срок аренды: 5 лет
Заключён основной договор аренды
◾️ до 3 месяца — арендные каникулы
◾️ с 4 по 12 месяц — 180 000 руб.
◾️ с 13 по 18 месяц — 230 000 руб.
◾️ с 19 по 24 месяц — 260 000 руб.
◾️ с 25 по 36 месяц — 300 000 руб.
◾️ с 37 по 48 месяц — 315 000 руб.
◾️ с 49 месяца — 330 750 руб.

Магазин «Цветы»:
Срок аренды: 5 лет
Заключён основной договор аренды
◾️ до 3 месяца — арендные каникулы
◾️ с 4 по 12 месяц — 90 000 руб.
◾️ с 13 по 24 месяц — 120 000 руб.
◾️ с 25 по 36 месяц — 210 000 руб.
◾️ с 37 по 48 месяц — 220 500 руб.
◾️ с 49 месяца — 231 525 руб.

Помещение
◾️Помещение свободного назначения
◾️Площадь — 96,2 м²
◾️Этаж — 1 (первый)
◾️Электричество — 30 кВт
◾️Планировка — свободная
◾️Вход — отдельный, с улицы
◾️Общий тамбур
◾️Окна — витринные, по фасаду
◾️Отделка — от арендаторов
◾️Парковка — свободная, перед входом

Преимущества
◾️ Пекарня «Буханка» нового формата
◾️ Видимость всему району
◾️ Первая торговая линия
◾️ Забирает пешеходный трафик от метро
◾️ Свободная парковка
◾️ На въезде в ЖК
◾️ Интенсивный трафик
◾️ ЖК полностью заселён
◾️ Ёмкость района — 3 260 квартир

🤑 Цена 68 200 000 ₽

Скачать презентацию ГАБ

📩 Хотите узнать подробнее об объекте или задать вопрос?
Напишите нам в чат — мы всегда на связи.

📞 По вопросам приобретения и партнёрства:
+7 (495) 177-02-02