СМАРТЛАБ

Как и когда лучше инвестировать в жилье. Или как его получить вообще даром
Автор: Роджер(веселый)

Сидел просматривал объявления и ждал момента. И он настал в 2014 году, когда подняли ставку до 17 процентов и я умудрился купить облигации длинные ОФЗ26212 с доходностью за 15%. Так и цены на жилье буквально обрушились, и квартиры продавались в сданных домах, по ценам на этапе фундамента, но ты уже видел построенный дом, благоустроенный двор, а так же качество серого ключа и тебе не надо было ждать завершения строительства, которое порой может затянуться на не малый срок.

А потом и вышла программа поддержки застройщиков, где давали льготную ипотеку на новостройку аж по 11,4% годовых. Тут как говорится сам бог велел купить квартиру в ипотеку. У вас есть длинные облигации с доходностью за 15% и ипотека по 11,4%. То если ничего не меняется, то вы зарабатываете на разнице ставок почти 4% годовых. То есть своего рода хедж, который не только страхует от рисков, но еще и приносит доход и это самом неблагоприятном варианте развития событий. Так еще и 2014 год для меня выдался удачным, волатильным и принес 1,8 мил прибыли, фантастической на тот момент, и очень не хотелось с нее платит налог, а имущественный вычет при покупке жилья решал этот вопрос. Это уже потом такие прибыли станут обыденность и я буду платить уже спокойно налоги в сотни тысяч, довольствуясь небольшой подачкой в виде возврата по ИИС, а тогда для меня это были очень большие деньги. А теперь внимание на график ОФЗ — 26212.

Квартира мне обошлась, однушка, площадью 43 метра в шестиэтажном доме с лифтом и двумя подъездами в сумме 60 квартир с большой придомовой территорией со своей стоянкой, видом на море и 7 минутах ходьбы до ЖД вокзала и автобусной ост. 5 минутах до моря. в 1970 тыс. руб. 400 я отдал сразу как первый взнос. А теперь считаем. 1970 — 400 = 1570. Остальное я отдал, через год и семь месяцев, продав ОФЗ-26212 и то поспешил, но уже тогда появлялись другие риски, а будущего никто не знает.

Считаем сумму которую я отдал с процентами за квартиру. 400 + 1570 + 1570*0,114*1,7 = 400+1570+304=2274 но на самом деле чуть меньше, так как я делал аннуитетный платеж каждый месяц, но этой суммой для наглядности можно пренебречь.
А теперь считаем сколько я приобрел облигаций ОФЗ-26212 1570/0,62 = 2532 шт. через год и семь месяцев продал по цене 0,87 и выручил 0,87*2532=2203 и после уплаты налога у меня осталось 1570 + (2203-1570)*0,87 = 1570+551 = 2121. Но мы еще не посчитали купонный доход, который равняется 70,30 руб в год на облиг. и соответственно 70,3*1,7 *2532 = 303 тыс. руб. Итого 2121 + 303 = 2424 рублей.
Экономическая выгода от того, что я купил квартиру не сразу, а через ипотеку с хеджем ее ОФЗ составила: доход ОФЗ плюс первый взнос за минусом фактически понесенных затрат. 2424 + 400 — 2274 = 550 тыс. И обошлась мне с учетом хеджа 1970 -550 = 1420 тыс. руб.

Как мы видим по графику, то я взял только половину движения цены и теоретически если бы продолжал платить ипотеку и держать ОФЗ мой дисконт был бы еще гораздо больше. Но моя цель была зарабатывать абсолютно без какого либо риска, а дальнейшее удержание ОФЗ было с риском, а будущего никто не знает. Доходность ОФЗ стало меньше ставки по ипотеке, а рефинансирования еще даже и не было видно на горизонте. Плюс денежная эмиссия превысила ключевую ставку на пару процентов и возникала вероятность, что ставка может надолго застрять на этом уровне и доходность облигаций перестанет падать, а следовательно остановится их рост цены.

15.4K views13:23