💡 ПОЛЕЗНОСТЬ ПРОЕКТА.

Этап Подготовка.

Определяем для себя важность и полезность проекта и видов работ, которые в него входят. Это может быть проект от стадии концепции до ввода объекта в эксплуатацию. Если это не достроенный объект, необходимо выяснить по какой причине остановили стройку, что с бывшим подрядчиком?

Мне не нравятся объекты капитального ремонта или в которых требуется отделка помещений, т.к. это типовые работы, которые низкооплачиваемые и доставляющие много хлопот.

Ответьте себе на вопросы:
💠На сколько данный проект интересен в профессиональном плане (развитие, вызов, и т.д.)?

💠Чему я научусь, реализуя этот проект (компетенции, побороть страхи, и.д.)?

💠 Данный проект, токсичен для компании (недострой, кинутые предыдущие подрядчики, есть недовольные жители и т.д.)?

💠Какую пользу обществу принесет реализация данного проекта (экономический или социальный эффект, рабочие места и т.д.)?

👥ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА.

3/40

💡 ЭКОНОМИКА ПРОЕКТА.

Этап Подготовка.

На данном этапе стоит довольно трудоемкая задач- расчет рентабельности объекта.
Для упрощения процесса используем Excel, в которую заносим следующие данные:

📁Объем материалов, оборудования и работ, делаем рассылку по поставщикам и подрядчикам, заносим данные. 5-7% дополнительно закладываем на логистику

📁Формируем список людских ресурсов, включая ИТР и расцениваем работы исходя из размеров з/п и видов работ. Не забываем про налоги к з/п.

📁Техника и механизмы. Учитываем количество смен, стоимость аренды техники (если нет своей). 3-5% добавляем непредвиденных расходов.

📁Инструмент и вспомогательные механизмы, опалубка и т.д. Учитываем технического содержания с расходниками. 3-5% добавляем непредвиденных расходов.


📁Штаб строительства с учетом оргтехники. Если жилье для рабочих отсутствует, то закладываем приобретение бытового городка (освещение, мебель, матрасы и т.д.). 3-5% добавляем непредвиденных расходов.


📁Прочие расходы. Питание, ГСМ, проживание ИТР, командировочные, содержание офиса и т.д. 3-5% добавляем непредвиденных расходов.


📁Налоги. Считаем все и даже с запасом)

📁Сводная таблица, где сбиваем все затраты и высчитываем рентабельность проекта.

При учете всех расходов ваша рентабельно не должна быть ниже 15-20%, в противном случае лучше отказаться от проекта в виду больших рисков.

👥 ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА.

4/40

#жизненныйциклпроекта

💡ПРОВЕРКА НАЛИЧИЯ РЕСУРСОВ

Этап подготовка.

Ресурсы проекта – это трудовые, технические и материальные единицы, используемые при выполнении задач по проекту и обеспечивающие возможность реализации всех поставленных целей проекта.

Исходя из специфики проекта необходимо четко определить какие ресурсы и в каком количестве вам требуются:
➖ Материалы и оборудование. Есть ли возможность приобрести их, возможно они не поставляют по каким то причинам на территорию РФ или сняты с производства.
➖ Техника и механизмы. Достаточно ли вашей технической оснащенности для реализации этого проекта? Возможно придется брать технику в аренду или приобретать в собственность. Соответсвенно встает вопрос стоимости данных и механизмов и возможность приобрести на открытом рынке.
➖ Человеческие ресурсы. Достаточно ли квалификации вашей команды для реализации всех разделов проекта или потребуется привлекать ресурсы со стороны - от бригад и инженеров, до узко специализированных кадров? Есть ли такие кадры на в свободном доступе?
➖ Вспомогательные средства. Опалубка, леса, вспомогательные инвентарные стоечные конструкции и тд. Если нет в наличии, то сразу необходимо предусмотреть возможность взять в аренду или приобрести.

Гармоничное взаимодействие всех компонентов – от материалов до кадров – является залогом успеха. Подготовка должна быть систематичной, лишена случайностей. Все это влияет на принятие вашего решения по выбору проекта. Только тщательная проверка наличия строительных ресурсов обеспечит вам уверенный старт и успешное завершение.

👥 ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА.

5/40

#жизненныйциклпроекта

💡СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА.

Этап Подготовка.

▶️На данной стадии определение стратегии реализации проекта полностью зависит от предыдущих итогов.

▶️Определяемся какими силами планируем реализовать проект. Есть ли укомплектованный штат исполнителей работ или есть необходимость привлекать подрядчика?
Возможно вам подойдет смешанная система, часть работ выполнять своими силами, часть передавать подрядчику/субподрядчику.

▶️При реализации контрактов жизненного цикла и генерального подряда, ваш выбор скорее станет на сторону передачи работ подрядчику, т.к. функционал становится более широким и выходит за рамки традиционного строительного проекта.

▶️Формируем структуру реализации - какая система управления, матричная, проектная или гибридная (адаптивная).

▶️Возможно для реализации проекта потребуется открытие филиал или доп офис и как следствие дополнительные расходы.

👥 ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА.

6/40

💡 РИСКИ, АЛЬТЕРНАТИВА.

Этап подготовка.

В подготовке риски имеют другой характер, чем в реализации.
Выписываем список всех возможных вариантов, от репутации заказчика до погодных условий.
Вот основные:

▶️Репутация заказчика: Отражается на ходе проекта, включая возможные дополнительные проверки со стороны контролирующих органов, а также проблемы с финансированием и сдачей работ.

▶️Погодные условия: Экстремальные погодные явления вызывают задержки в работе, повреждения материалов и даже прекращение проекта. Важно анализировать погоду за предыдущие годы и учитывать возможные сезонные условия (в зиму доп расходы на прогрев бетона, в сильную жару с перегрев техники и т.п.).

▶️Сложности с логистикой во время половодий: Половодье затрудняет логистику материалов и оборудования, вызвав проблемы с доступом к площадке и выполнением работ в срок.

▶️Неопределенность в финансировании проекта: Отсутствие плана финансирования или задержки в выплате средств могут привести к проблемам с оплатой подрядчиков и прекращению проекта. Это больше касается коммерческих объектов.

▶️Технические проблемы и несоответствие стандартам: Неподготовленная проектная документация или несоответствие материалов стандартам качества могут вызвать задержки и дополнительные расходы.

▶️Конфликты между участниками проекта: Неурегулированные конфликты могут привести к задержкам и судебным разбирательствам, повлияв на результаты проекта.

▶️Проблемы с кадрами и персоналом: Недостаток квалифицированных специалистов в этом регионе может сказаться на производительности, качестве и стоимости работ.

▶️Лицензии/ допуски: Отсутствие необходимых документов может привести к остановке работ и штрафам со стороны государственных органов. Проверьте необходимость лицензий для работ в данном регионе или объекте.

В ситуации с повышенным количеством рисков может помочь анализ рынка строительных проектов на наличие альтернативных заказчиков или проектов с аналогичными показателями, но с меньшими рисками.

👥 ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА.

7/40

💡ОДОБРЕНИЕ/ПРИНЯТИЕ

Стадия подготовка.


На этом этапе происходит формирование основных решений и принятие окончательного решения о том, следует ли приступать к реализации проекта или нет. Вот основные шаги этого этапа:

✅Анализ предложения проекта: Изучение предоставленных данных о проекте.
✅Оценка целесообразности проекта: Определение полезности, важности и экономической целесообразности проекта.
✅Идентификация рисков и препятствий: Выявление возможных проблем и рисков, которые могут возникнуть при реализации проекта.
✅Оценка ресурсов и возможностей: Определение наличия необходимых ресурсов для выполнения проекта.
✅Принятие окончательного решения: Принятие обоснованного решения о начале или отказе от проекта на основе проведенного анализа.
✅Подготовка и утверждение документации: Подготовка необходимых документов, подтверждающих одобрение проекта.
✅Коммуникация решения: Обеспечение эффективной коммуникации решения всем заинтересованным сторонам.
✅Назначение ответственных лиц: Определение ключевых участников проекта и их ролей в реализации проекта.

Процесс одобрения и принятия решения на этом этапе играет критическую роль в определении дальнейшего успеха проекта и обеспечении его успешной реализации. Если вы решили браться за этот проект, то переходим к этапу 2: Планирование.

👥 ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ПРОЕКТА.

8/40

🗓️ ВХОДНОЙ КОНТРОЛЬ ДОКУМЕНТАЦИИ.

Этап 2 Планирование.

На этом этапе происходит разработка детального плана действий для выполнения строительного проекта. Один из важных аспектов этого этапа - входной контроль документации. Вот как это происходит:

✅Сбор документации: Собрать все необходимые документы, связанные с проектом. Стадия П, стадия РД, сметы, ТУ, разрешения, согласования, положительное заключение ГГЭ и т.д.

✅Верификация и сравнение документации: Проверить соответствие предоставленной документации требованиям проекта. Сравниваем смету с проектной документацией, затем, сравниваем схемы и чертежи с ведомостью объемов работ, ищем расхождения в объемах работ, материалов и оборудования.

✅ Фиксация расхождений: Зафиксировать выявленные расхождения и ошибки для последующего устранения. Все, что не отражено в смете необходимо описывать для формирования дополнительных объемов работ и возможного захода в повторную экспертизу.

✅Подготовка плана действий: Разработать план действий для исправления ошибок и продолжения работ. Обсуждаем с заказчиком, заранее готовим письма с уведомлением о выявленных расхождениях.

✅Утверждение плана действий: Утвердить план действий со стороны руководства проекта и заинтересованных сторон. Получить от заказчика обратную связь о том, что он получил уведомления и согласен с выявленными расхождениями, ошибками или дополнительными объемами.

На этом этапе необходимо передать Спецификации на материалы и оборудование в отдел снабжения для проработки и поиска поставщиков.

На сколько качественно вы произведете Входной контроль проектной документации, на столько легче вам будет при реализации проекта.

👥Жизненный цикл проекта

9/40

🗓️Юридические аспекты строительного проекта

Этап: Планирование.

В юридические аспекты входят как договорные отношения по контракту, так и взаимодействие с контролирующими и проверяющими органами.

🔴Пропустите контракт через юриста, пусть проверит, даст список замечаний и подготовит протокол разногласий.

🔴 Так же необходимо выписать все сроки и штрафы по контракту, распечатать и повесить в кабинетах исполнителей и заинтересованных лиц (Бухгалтерия, ПТО, Юристы, Руководитель проекта и т.д.). Так все сроки и ответсвенность будут всегда перед глазами исполнителей, что у меньшит количество нарушений условий договора с вашей стороны.

🔴В предыдущих тема говорили на тему строительного контракта тут , тут и тут, повторюсь: При согласовании контрактов будьте придирчивыми параноиками, обращайте внимание на каждый пункт.

🔴Большинство заказчиков в бюджетной сфере страхуют свои объекты самостоятельно. Так же существует практика, когда заказчик перекладывает это требование на подрядчика, обратите на это внимание в контракте.

В любом случае страховка покрывает часть рисков и разрешает большинство споров в случае ЧП на объекте.

🔴Кстати в обновленной методике определения сметной стоимости предусмотрена возможность включения в сводный сметный расчет не только затрат на банковские гарантии, но и страхование объекта (смотреть приложение №9, п.2.20).

👍В приложении пример распределения ответственности при согласовании контракта.

👥Жизненный цикл проекта.

10/40

🗓️РЕСУРСЫ/ КОМАНДА

Этап: Планирование.

Пачка учередительных документов объект не построит и в эксплуатацию не сдаст, это делают люди и подбор команды является основой успешной реализации проекта.

Именно люди являются наиболее ценным ресурсом при управлении проектами. Они генерируют идеи, выявляют и решают проблемы, выполняют все необходимые работы.

🔴Определение ключевых лиц проекта: руководитель проекта, главный инженер, менеджер по строительству, ПТО. Рынок труда очень узкий, используйте телеграмм с профильными сообществами, размещайте в них вакансию, их читают живые люди и данный способ бывает эффективней, чем HeadHanter.

🔴Их мотивация: Размеры оклада, бонусы, возможности для развития, признание достижений. Не всегда решает финансовая мотивация, работа в крупной компании, значимость самого проекта или карьерный рост играет большую роль. Обязательно разработать для всех ключевые KPI, 3-5 показателей эффективности достаточно, об этом поговорим в следующий раз.

🔴Обязанности и инструкции: Каждому члену команды назначаются конкретные обязанности в соответствии с их зоной ответственности. Разрабатываем четкие инструкции. Прописываем их, ознакамливаемся с каждой заинтересованной стороной. Самый лучший вариант для наглядного и понятного разграничения зоны ответственности, это матрица распределения ответственности RAСI.

🔴Определение ресурсов (исполнители работ и подрядчиков): Определение, какие работы будут выполнять собственными силами, а какие – с привлечением подрядчиков. Большинство производителей работ уже имеют команду мастеров и монтажников, поэтому при найме прораба не стесняйтесь задавать им прямые вопросы о наличии команды специалистов/монтажников. Если объект на короткий срок, то исполнителей работ нанимаем по договорам ГПХ.

🔴Оценка потребности в технике: Аренда, лизинг или собственные мощности. По мне самый эффективный, это лизинг, потребуются машинисты и механики, но в этом случае вы не зависите ни от каких посторонних лиц, которые всегда могут подвести.

👥 Жизненный цикл проекта

11/40

🗓️ИЕРАРХИЯ И СТРУКТУРА ПРОЕКТА:
(Этап: Планирование.)

Как будет управляться проект, кто отвечает за постановку задач, и как распределены обязанности в команде?
🔴Определение руководителей и исполнителей: Роли руководителей проекта, отделов, инженеров, рабочих и других участников команды. Каждый получает обязанности и ответственность. Откуда управлятся проект, из офиса или необходим филиал? Филиал будет совмещен со штабом строительства или отдельный штат? Численность и структура филиала и штаба?
🔴Структура управления: Иерархия и системы контроля. Кто кому подчиняется? Это уровни управления, отчетность, процедуры принятия решений и механизмы обратной связи.
🔴Определение ролей и отношений: Готовим матрицу распределения ответственности RASI, определяющая, кто отвечает за выполнение задач, принимает решения, консультирует и информируется о ходе проекта?
🔴Установление коммуникационных каналов: формируем механизмы связи и коммуникации внутри команды. Это регулярные совещания, электронные платформы для обмена типа ERP системы, мессенджеры, эл. почта и тд. Опишите все средства коммуникаций и оповестите участников (например заявки отправляются в такой форме, бланк приложить, по электронной почте за 30-40 дней до начала работ по этому разделу. Фото отчеты каждый день в 19:00 в Telegram, указать группу или ответственного)
🔴Разработка системы отчетности: которая позволяет отслеживать прогресс проекта, выявлять проблемы и принимать меры по устранению. Это отчеты, сроки по отчетностям и ответственные за ее подготовку. Введите на площадке журнал задач и происшествий, в него прорабом ежедневно заносится все происшествия, уровень важности и варианты их решения, это поможет снимать ежедневные сводки в и доп контроль.

Вы управляете тем, что отслеживаете и можете контролировать!

Получившуюся структуру необходимо перенести на бумагу в виде схемы, где указать ФИО участников, их контактные данные и коротко их функции. Передаем ее всем исполнителям и заинтересованным лицам в проекте.

👥Жизненный цикл проекта.

12/40

🗓️БЮДЖЕТ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
(Этап Планирование)

Составляем подробный бюджет проекта с учетом всех возможных расходов, включая технику, материалы, оборудование, инструмент, работы, налоги и т.д.. Вот более подробное разъяснение:

🔴Бюджет на исполнение контракта: При работе с государственным заказчиком через торги по 44 и 223 ФЗ. Потребуется банковская гарантия (далее БГ) на: обеспечение подачи заявки, обеспечение исполнения контракта, на аванс, на гарантийное удержание (либо из каждого акта КС2,3 удерживается +- 5% на 5 лет гарантийного срока). Все эти условия прописаны в ТЗ к конкурсу. Затраты на обслуживание БГ 3-5% от размера самой БГ. Так же возможно потребуется страхование объекта от несчастных случаев. Все эти затраты ложатся на подрядчика и не всегда компенсируются заказчиком.

🔴Определение бюджета на технику: Учитываются затраты на аренду или покупку необходимой техники для выполнения работ.Если аренда, то заранее Выясняем среднюю стоимость аренды техники за смену в данном регионе, берем с запасом 10%. Затраты на ГСМ и их доставку и возможное хранение на площадке.

🔴Определение бюджета на материалы: Учитываются расходы на строительные материалов и оборудование, их доставку, складирование, уход, возможный брак, охрану и т.д. +-10% от общей стоимости.

🔴Определение бюджета на работы: Учитываются затраты на оплату труда работников, услуги подрядчиков, привлекаемых для работ. Это включает в себя зарплату с налогами, командировочные расходы, проезд, питание, проживание, спец одежду и другие связанные с работами расходы (питьевая вода, обогрев и т.д.)

🔴Строительная площадка: Учитываем затраты на обустройство, строительный городок, освещение, электричество, навесы, места складирования материалов, штаб строительства, офистную технику и т.д.

🔴Источники финансирования: Какими источниками будут покрываться затраты проекта? Собственные средства, авансовые платежи, привлечение кредитов, использование грантов и т.п.. Каждый источник имеет свои особенности и требования, которые нужно учитывать при планировании бюджета.

🔴Учет авансов и привлечение кредитов: Учитывается не только весь объем затрат, но и их финансирование. Это включает в себя авансы, собственные средства и привлечение кредитов для покрытия оставшейся части затрат. В большинстве случаев при авансировании заказчик потребует БГ. Кредитные деньги или собственные средства так же стоят денег и их нужно обслуживать (при использовании оборотных средств так же учитывайте % на обслуживание).

Разбейте получившийся бюджет на постоянные и переменные расходы по месяцам в разрезе срока выполнения проекта и наложите на планируемы график выполнения работ, так вы определите месяцы, где возможные кассовые разрывы. Важно учитывать срок оплаты за выполненные работы от 30 до 90 дней, в зависимости от заказчика.

Учитывайте, что первую оплату за выполненные работы вы получите не ранее 60-90 дней от начала работ, формируйте бюджет и график финансирования исходя из этих значений.

Бюджет проекта является основой финансового планирования и контроля за расходами на строительном проекте.

👥Жизненный цикл проекта.

13/40

🗓️Прогнозирование
(Этап Планирование)

Прогнозирование играет ключевую роль в успешной реализации строительного проекта, позволяя адекватно оценить его ход и результаты.

🔴Прогнозирование старта проекта и первых закрытых объемов: На этом этапе анализируется временной график проекта с учетом всех этапов его выполнения. Прогнозируются даты начала проекта, завершения его ключевых этапов и первых закрытых объемов работ. Это позволяет определить реалистичные сроки выполнения и управлять проектом в соответствии с этими сроками. Прогнозирование подписание первых актов КС2,3 очень важный этап, вы понимаетесь спрогнозировать что требует заказчик исходя из предыдущего опыта,, какой фактический набор исполнительной документации.

🔴Анализ освоения финансов: Более детальное прогнозируются финансовые потоки проекта с учетом примерных сроков на подписание актов КС2,3 и получения оплаты за них, прогнозируете возможные кассовые разрывы. Это включает в себя возможную корректировку бюджета проекта, расчет затрат на материалы, работу, оборудование и другие виды расходов, а также прогнозирование доходов от выполненных работ. Стоимость материалов и оборудования в Российских реалиях может резко вырасти из за скачка валюты, необходимо это учесть.

🔴Контроль за выполнением прогноза: После разработки прогноза и запуска проекта осуществляется постоянный мониторинг его выполнения сравнительно с прогнозом. Это позволяет выявлять отклонения от плана и принимать своевременные меры для их коррекции, обеспечивая выполнение проекта в срок и в рамках установленного бюджета.

Чем тщательней подготовите прогноз, тем понятней и быстрее будут приниматься решения в реальных отклонениях от проекта.

👥Жизненный цикл проекта.

14/40

🗓️Пересмотр рисков
(Этап Планирование)


Комплексная оценка рисков строительного проекта представляет собой системный подход к оценке рисков, который может помочь выявить и оценить риски на ранней стадии проекта. Более подробно тему рисков опишем в отдельном посте. Вот некоторые из возможных рисков, которые могут быть выявлены на ранней стадии, распишите по каждой позиции какие вы видите риски по вашему объекту:

🔴Географические риски: Неблагоприятные географические условия, сейсмическая активность, наводнения, устойчивость грунтов, климат, карстовые образования т.д.

🔴Технологические риски: Сложности в применении новых технологий, необходимость адаптации существующих технологий к условиям проекта, возможность технических сбоев и неисправностей.

🔴Политические и правовые риски: Изменения в законодательстве, политическая нестабильность, риски коррупции, сложности с получением разрешений и лицензий.

🔴Риски финансирования: Недостаток финансирования, изменения в курсах валют, инфляция, проблемы с доступом к кредитам и финансовыми ресурсами.

🔴Риски поставок и логистики: Проблемы с поставками материалов и оборудования, транспортные проблемы, задержки в доставке.

🔴Экологические риски: Ущерб окружающей среде, несоблюдение экологических стандартов, возможные иски со стороны общественности или организаций, «зеленые».

🔴Риски управления: Низкая квалификация персонала, недостаточное понимание целей и требований проекта, конфликты между участниками проекта.

🔴Социальные риски: Протесты, конфликты с местными жителями, недовольство работников.

🔴Риски безопасности и здоровья: Нарушения правил безопасности на рабочем месте, аварии, травмы рабочих.

🔴Риски времени и графика: Задержки в выполнении работ, изменения в графике проекта, возможность несоблюдения сроков.

Пропишите планы действий для минимизации рисков по каждой позиции.
Управление рисками, это отдельная тема и настоящее искусство (творчество), которое может влиять на ваши проекты.

👥 Жизненный цикл проекта.

15/40

🗓️Подписание договора строительного подряда
(Этап Планирование)

Подписание договора, это деликатный момент, желательно подписывать его в присутствии обеих ответственных сторон с подтверждением полномочий руководителя. Заранее запросите паспорт и подтверждение полномочий (приказ о назначении) ответственно лица, кто его будет подписывать со стороны заказчика. Если ответственная сторона действует на основании доверенности, то внимательно ознакомьтесь, есть ли там такие полномочия и какой срок их действия.

Подписание договора подряда с помощью электронной подписи так же не снимает необходимость подтверждения полномочий ответственного лица со стороны заказчика.

Перед подписанием еще раз проверьте учтены ли все ваши замечания, протокол разногласий, спорные пункты и т.д.

Если ваши договоренность, полученные в результате переговоров с заказчиком не учетны в договоре, то имейте в виду, что их не существует. Все договоренности должны иметь юридическую силу, а значит отражены в договоре строительного подряда. В процессе реализации проекта могут произойти изменения: сменится ответственное лицо, руководитель, учредитель или иное другое лицо с которым вы имели паритетные договоренности и придется действовать только в рамках подписанного договора.

Некоторые моменты, которые следует учесть в договоре писал выше 1, 2.

Действует только одно железное правило: все, что не написано и не закреплено подписями сторон - неправда.

После подписания договора сканируем все страницы и отправляем в хранилище данных, к которому имеют доступ все заинтересованные участники проекта.

Теперь смело переходим к этапу реализации строительного проекта. Самый интересный и увлекательный этап, наступает время настоящего творчества для руководителя проекта и проверка его стрессоустойчивости.

👥 Жизненный цикл проекта.

16/40