​​#ФРС #ставка #ипотека #экономика #недвижимость #США

Завал рынка жилья США ускоряется ...

Количество выданных разрешений на строительство односемейных домов в США в июне упало на 4.3% м/м до минимума с осени 2019 года, годовое падение 18.8% г/г – худшая динамика со времен ипотечного кризиса. Закладки новых односемейных домов рухнули за июль на 10.1% м/м и 18.8% г/г. С многосемейными домами ситуация лучше, но одноэтажная Америка стремительно обваливается по объемам. Продажи домов на вторичном рынке падают полгода без остановки, в июле они упали на 5.5% м/м и 21.5% г/г до 4.31 млн домов в год.

Запасы жилья на продаже подрастают и составили 3.3 месяца, хотя это достаточно низкое значение, но уже значительно выше аномальных 2 месяцев совсем недавно. При этом, цены на вторичном рынке тоже начинают разворачиваться, хотя годовые темпы роста цен все еще достаточно бодрые 10.6% г/г, но это сильно хуже, чем было еще совсем недавно. Zillow видит лишь замедление роста цен до 0.7% м/м и 18.2% г/г. За кризисный и посткризисный период цены выросли в полтора раза. Аренда в июле продолжала дорожать: по данным Apartment List 1.1% м/м и 12.3% г/г, по данным Zillow 0.6% м/м и 13.2% г/г. Здесь потенциал роста еще сохраняется, т.к. все меньшее количество домохозяйств может себе позволить купить собственное жилье, доступность его на минимумах с 1980-х.

Пока, конечно, рынок падает только в объемах, но падает стремительно, что будет затаскивать экономику США в рецессию.
@truecon

​​#США #недвижимость #экономика #Кризис
 
Рынок жилья США уверенно пошел на «юг»
 
Закладки новых домов падают (-4.7% м/м и -19.4% г/г), продажи на вторичном рынке (-0.9% м/м и -20.8% г/г), индекс активности на рынке жилья – на минимумах с весны 2020 года. Сегодня вышли данные и от S&P CS по ценам – падение цен второй месяц подряд -0.9% м/м – самое сильное месячное падение цен с 2010 года, относительно прошлого года динамика все еще положительна (13% г/г), но разворот уже нарисовался в полный рост. Ипотечные ставки выше 7% годовых и рост цен на дома в последние годы в 1.5 раза привели к двукратному росту ипотечного платежа, что сильно сокращает спрос. Выпуск ипотечных облигаций в сентябре был на 60% ниже прошлогоднего уровня и почти на 30% ниже докризисных уровней.

Падают цены в условиях достаточно низкого предложения готового жилья (3.2 месяца продаж) и сворачивающейся стройки, т.е. нового предложения особо не будет, при этом, уровень вакантности  рентного жилья на минимумах с середины 1980-х, т.е. аренда особо дешеветь не будет (инфляция останется).

P.S.: В этот раз долговая нагрузка населения достаточно низкая и к сильным долговым проблемам американцев это приводить не должно, хотя банкам придется «собирать урожай», т.к. на их балансах достаточно много ипотеки.  
@truecon

​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр уныло сползает вниз

Цена метра в Москве продолжает уверенно снижаться и вернулась на уровни конца 2021 года: индекс Домклик/Мосбиржа опустился до 257.9 тыс. за метр – рост на 0.2% с начала года и падение с максимума на 10.7%. Средняя за 4 недели цена упала в реальном выражении за последний год на 10% г/г и находится на уровнях весны 2021 года. По данным того же Домклик в декабре активность на российском рынке подросла, но это скорее на страхах сворачивания программы льготной ипотеки, так что это временная история.

Рыночные ставки по ипотеке находятся в районе 10.5-11.5% (доходность ОФЗ лет в районе 9.5-10%). На неделе программу льготной ипотеке продлили до середины 2024 года по ставке 8% - в эту реку просто войти и не так просто из нее выйти. Льготные программы ипотеки по-прежнему позволяют арбитражить на недвижимости, потому ЦБ выступил за то, чтобы ограничить количество раз использования льготной ипотеки. Так, или иначе, но рынок «подсел» на льготы и отменять/перенастраивать их придется медленно и плавно.

В целом ситуация здесь достаточно ожидаемо развивается, хоть и со своими нюансами – она похожа на историю 2015-2017 года.

@truecon

​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр: год на нулях

Неделя по 4 января для московского метра закончилась падением еще на 0.9% по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в итоге годовая динамика, впервые за долгое время оказалась отрицательной -0.6% г/г в номинальном выражении, среднее за 4 недели еще чуть выше, чем в прошлом году (+0.5% г/г), но это временно. С максимума падение на 11.5 % и это объективно еще не предел. С поправкой на инфляцию год, конечно, закрыт падением цен, средняя за 4 недели реальная цена опустилась на 10.6% г/г, хотя это все еще на 10-15% выше доковидных уровней.

Учитывая сохранение программ льготной и расширение семейной ипотеки, у цен будет определенная поддержка в 2023 году, но это скорее только смягчит посадку. Из негативных факторов для рынка (помимо мобилзационных), будет присутствие на рынке наследственных квартир (ковид) и инвестиционных квартир первой волны льготной ипотеки. Техническим фактором снижения будет запрет на «ипотеку под ноль», когда будущие ипотечные платежи фактически включались в цену, что эту цену завышало. Сейчас идет обратный процесс. Ну и рынок скорее всего будет становиться более дифференцированным: малогабаритные «нью-хрущевки» и низкокачественное жилье будет сильно дискнтить относительно качества.

Причем, при сокращающемся населении (демография еще долго будет плохой), и большой обеспеченности объектами жилья (85% имеют собственное, но зачастую некачественное жилье) дифференциация цен – это практически неизбежный процесс. Текущие программы субсидирования не нацелены на качественный рост рынка (рост средней площади и улучшение инфраструктуры/среды), они больше поддерживают спекуляции, т.к. в этих программах нет целевого объекта субсидирования, хотя есть целевой сегмент участников (семьи с детьми). Программы субсидирования - это хороший инструмент, но они станут эффективны тогда, когда они будут субсидировать качество объектов, а не их количество...
@truecon

​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр немного притормозил

Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.

По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.

Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать....

@truecon

​​#недвижимость #Мир
«Глобальный метр» ушел в минус

Банк международных расчетов опубликовал данные по рынкам жилья в мире - глобальный «метр» не смог догнать инфляцию в 2022 году. На фоне роста ставок, впервые за 12 лет, синхронно упал и в развитых и в развивающихся странах на 2% г/г в реальном выражении. В развивающихся странах падение 2.7% г/г, в развитых падение на 1.5% г/г.

По падению реальных цен с 2010 года лидерами стали Россия (-31%) и Италия (-29%), но это скорее из-за перегретых цен в 2010-е, с 4 квартала 2019 года российские цены показали сильный рост в реальном выражении (+27%). Зато турецкие цены летят, что понятно на фоне мощной инфляции и ряда других факторов.

Из развитых стран самое сильное падение реальных цен у Новой Зеландии (-16.5% г/г), Германии (12.1% г/г), Австралии (-10.2% г/г) и Канады (-9.8% г/г). Причем во всех этих странах цены упали и в реальном и в номинальном выражении за последний год. Но в большинстве стран они все еще выше доковидных уровней 4 квартала 2019 года.

Учитывая то, что реальные ставки будут выше, чем в последнее десятилетие (пока выше) во многих странах – 2022 годом все не ограничится… 
@truecon

📉Россияне стали нетто продавцами Дубайской недвижимости.

Хайп с покупкой квартиры в Дубае постепенно угасает и начиная с июня 2023 года россияне стали нетто продавцами, а не покупателями Дубайской недвижимости

С первого места по спросу россияне переместились уже на пятое и очевидно, что многие покупки были сделаны на эмоциях.

Практика показала, что самыми надежными для россиян являются вложения в недвижимость собственной страны.

#Дубай #недвижимость

#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр ... без позитива

По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.

Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.

В целом скорее всего рынок будет разнороден, ипотека совсем не умрет даже на вторичке, но объемы резко сократятся, а депрессия спреда первичного и вторичного рынка должна все нарисоваться – застройщикам придется сильно умерить свои аппетиты, учитывая рекордное предложение первички на фоне сжатия предложения вторички и высоких ставок. В реальном выражении цены должны присесть на фоне депрессии объемов продаж, хотя активный рост номинальных з/п сильно им присесть не позволит.
@truecon

Скидки на жилье в Москве перестали расти, и это несмотря на низкий спрос, пишет РБК Недвижимость.

Спрос с новостроек стал перетекать на вторичный рынок. Некоторые продавцы, говорят эксперты, которые раньше продавали квартиры с большими скидками, сейчас отменяют их.

Дисконты на московской вторичке в июле-августе несмотря на заградительные ставки по ипотеке перестали расти, а, по некоторым оценкам, даже снизились. Сейчас средний размер скидки составляет 2–5% от стоимости сделки. Тогда как в мае, например, скидки в Москве доходили до 5–6%.

Продавцы не спешат пересматривать ценники, предпочитая отложить продажу до лучших времен — до осени, рассчитывая на оживление рынка.

***А как у вас в городе дела обстоят?

#недвижимость