«Бери больше, кидай дальше, а пока летит – отдыхай!»

Банк России опубликовал статистику по ипотеке за август. Общее число ипотечных кредитов снизилось. Но в сегменте строящегося жилья зафиксирован рост. Повод для оптимизма? Скорей - технический фактор. В отличие от июля, в августе участники рынка имели возможность работать с обновленной семейной ипотекой весь календарный месяц. Это основная причина того, что в этом месяце под залог ДДУ было выдано кредитов на почти на 40% больше. В сентябре показатель выдач может вырасти еще за счет нервозности, которая возникла на фоне исчерпания лимитов у ряда банков. Но база, основанная на страхах потенциальных заемщиков, дает лишь краткосрочный рост продаж, перераспределяя покупателей из будущего в настоящее.

Среди других цифр августа 2024 можно выделить следующие показатели:
▪️Средний размер кредита под залог ДДУ – 5,6 млн. рублей.
▪️Средний срок ипотечного кредитования под залог ДДУ вырос до максимального значения – 26,9 лет.
▪️Доля просроченной ипотечной задолженности продолжает повышаться, но в относительных показателях остается невысокой – около 0,4% от всей рублевой задолженности.

@REBURG

100 тысяч кредитов на 375 миллиардов итоги августа
 
Выдано 100 122 кредита на сумму 375 068 млн рублей. Для простого запоминания - 100 тысяч кредитов на 375 миллиардов рублей.
 
Индикаторы анализа
Кредитный портфель вырос на 0,4 пп.
Доля кредитов на новостройки – 28,9 %.
Доля кредитов на ИЖС - 31,5%.
Общая доля заемщиков, выбравших новое жилье, – 60,5 %.
Доля программ с господдержкой (4 программы под управлением АО ДОМ.РФ) – 34,2%.
 
Сравнительные индикаторы
Максимальная  сумма ипотечных кредитов в месяц - 955 157 млн руб. в сентябре 2023 года.
Максимальное количество ипотечных кредитов в месяц -  238 197 в сентябре 2023 года.
Минимальное количество за последние годы – 36 603 кредита в мае 2022 года.
 
Выводы и перспективы
1. Рынок освоил работу по новым правилам госпрограмм и находится на условно стабильном  уровне 33-34 тысячи льготных кредитов в месяц.
2. При текущих рыночных ставках выдача 100 тысяч кредитов в месяц – отличный результат.
3. Нынешний период можно смело назвать адаптация. В оптимистичном варианте такой режим продлится до конца года.
4. Замедление может начаться после внедрения с 1 января Стандарта ипотечного кредитования, снижающего возможности предпринимательских инициатив банков и совместных инициатив банков и застройщиков.
На замедление также может повлиять очередное повышение ключевой ставки и ужесточение регулирования.
5. Что нужно делать профессионалам? Готовиться к еще большей адаптации.
6. Что делать действующим и потенциальным заемщикам?  Вне зависимости от получаемой информации свои личные задачи решать персонально с тщательным расчетом и не ждать внезапных чудесных условий.

Сбер с сегодняшнего дня ввёл комиссию для застройщиков, если их клиент берет ипотеку по рыночной ставке. Сумма комиссии от 6,5% от суммы кредита, при определённых условиях можно и без неё, но там застройщик платит косвенно при эскроу системе.

Очередной интереснейший отчет ЦБ радует нас глубоким инсайтом от регулятора: "Каждый четвертый ипотечный заемщик берет после ипотеки потребительский кредит - возможно, на ремонт". Проснулись, потянулись, очень удивились, но давайте раскладывать цифры и факты:

1. Факт первый - рынок давно перешел на предложение с отделкой. Более 70% предложения и сделок в массовом сегменте - это квартиры с отделкой. Даже весной 2022 года, когда все было супер непонятно с поставками, девелоперы скрипя зубами не отказывались или отказывались точечно от отделки.

Кто-то говорит, что на отделке девелопер зарабатывает. Но это миф, который раздувается для важности отделки. Ни один крупный девелопер на отделке не зарабатывает, а скорее теряет, но сильно расширяет свою воронку продаж. Одно дело толкнуть - бетон, другое дело толкнуть квартиру с ремонтом, куда там по мелочи надо что-то поставить и можно жить. Любой человек, который сталкивался с ремонтом - понимает, в чем принципиальная разница двух предложений.

2. По данным ЦБ - порядка 6% дольщиков берут кредит на ПВ. Мол, не много - и хорошо. По данным "злых языков рынка" данный процент доходит до 20-30%. Отдельно надо понимать, что эти кредиты могут быть на другого человека, что-то в долг, что-то в кэшбек и тд. Все прекрасно знают, как на рынке девелоперы "помогают" насобирать денег на ПВ, если денег на тот самый ПВ нет.

Кстати, некоторые думают, что первоначальный взнос (ПВ) - нужен чисто для дисциплины клиента, что вот он молодец, накопил, берет большой кредит, который регулярно будет платить. Но, нет, растрою тех, кто так думает - ПВ это как спасательная подушка, если заемщик "прогорит", то банк продаст объект недвижимости, заберет свои деньги, и даже что-то заемщику отдаст, правда уже без квартиры. Поэтому ЦБ всегда топило против низкого ПВ - не дай бог, что банк не сможет вернуть деньги. А когда за что-то нельзя вернуть деньги - это либо дефолт, либо пузырь.

3. Конские штрафы за некачественный ремонт (как говорится, а попробуй сделать сам качественный), сейчас девелоперов подтолкнут к отказу от отделки. На так называемый потребительский терроризм уже закладывается 15%-20% от себестоимости отделки. Это тот самый "кэшбек", который можно стрясти с девелопера. Учитывая, сколько тратится на штрафы, какой сейчас ключ, девелоперы будут отказываться от отделки. Им надо: убить штрафы, сократить сроки, а также дать более доступный чек для клиента. Текущая динамика может вернуть рынок на 20 лет назад, когда отделки, можно сказать, и не было. Доля экспонирования может сейчас упасть до 30-40%.

4. Итого, замкнутый круг - все и так брали кредиты для ПВ, даже когда была отделка. Все судились за отделку, получали "кэшбек". Теперь надо будет брать кредит и на ПВ, и на отделку с которой так все "боролись". Посмотрим, как и кто сможет сделать отделку в однушке до 1 мульта, и хоумстейджинг за 300-400 тыс. руб., как обещают в рилсах запрещенной соц сети.

Скорее всего, все эти факторы и так добьют падающий спрос. Зима близко, господа девелоперы.