Благодаря обращению РСПП в Минстрой, нельзя не вспомнить об одной забытой стратегии. Речь идет о Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года.

Еще неутвержденная стратегия нередко фигурирует в речи редких чиновников, которые говорят, что с ней все в порядке, однако на сайте Минстроя проект стратегии так и остался необновленным, а отдельный сайт и вовсе сгинул в небытие. В чувстве юмора тем, кто актуализирует стратегию, не откажешь: «начиная с 2016 года реализуется задача совершенствования ценообразования строительной отрасли». Настолько усовершенствовали, что стройрынок на радостях начал схлопываться.

Проблема ценообразования является фундаментальной, особенно в нынешний момент времени, когда застройщики «не справляются» — а по сути и не заинтересованы бороться — с ростом цен. Следуя философии вице-премьера Хуснуллина, рост цен – это всего лишь результат высокого спроса (нет), с которым разберется ФАС. На деле за этим скрывается незаинтересованность государства реально помогать тонущим девелоперам: кого-то из своих спасут, остальные — как повезет.

Кризис на рынке недвижимости продолжает развиваться по нарастающей. Эксперты уже прогнозируют то, что доля разорванных соглашений по покупке земли под строительство жилой и коммерческой недвижимости может достичь 30%.

Так, в среду сорвалась крупная сделка по покупке ФСК 14 гектаров на Иловайской улице в Москве. Данный участок планировался под возведение 500 тысяч квадратных метров жилья. Причиной этого стало то, что банк не выделил кредит из-за опасения снижения спроса на новостройки и роста себестоимости строительства.

Но прогноз о падении в 30% может оказаться еще весьма оптимистичным, т.к. ЦБ спрогнозировал, что санкции и ограничения, направленные против России, сохраняться до 2024 года. Банки будут все четче осознавать то, что в новой реальности строить жилье в прежних объемах просто нет смысла (продать бы уже построенное), и все сложнее будет получить кредит, а граждане России с деньгами переключились на освоение рынков недвижимости Турции и ОАЭ.

«Ипотечные ожидания» россиян значительно ухудшились: по данным последнего экспресс-замера потребительских настроений от IRN.RU, лишь 3% ответивших готовы оформить ипотеку по рыночной ставке, еще 5% респондентов могли бы взять кредит на жилье под 12%. Основное большинство готовы взять ипотеку только ниже 10%. Говоря проще, ипотека как вид кредитования по сути мертва.

Большинство опрошенных готовы взять ипотеку под 6,5% годовых и ниже – таких оказалось 31,7%. Также 27,3% опрошенных отметили, что готовы взять ипотеку «как в Европе», под 1-3%. Оставшиеся 16,6% вообще отказались от ипотеки, даже если ставку по ней снизят до нуля.

Эти данные в целом могут ответить на часть вопроса, почему российские рынки недвижимости стоят: у населения нет денег, а условия ипотеки позволить себе могут далеко, очень далеко не все. Дошло до того, что даже льготная ипотека на новостройки составляет малопривлекательные 9%. Строить иллюзий не стоит, в ближайшем будущем и даже в среднесрочной перспективе картина не изменится.

Застройщики пытаются не снижать цены на метраж и по сути идут на сговор с банками, увеличивая им субсидии. Это нужно для того, чтобы банки начали сокращать ставки по ипотеке, но для покупателя от этого лучше не будет: застройщики и банки останутся в выигрыше, в то время как покупатели окажутся вынуждены переплачивать, чтобы потом вернуть часть средств за счет уменьшения ипотечного платежа.

«ДОМ.РФ» вовремя подсуетился и с 17 мая снижает ставки по всей линейке рыночных ипотечных продуктов. Кредит на покупку квартир в новостройках будет доступен по ставке от 11,3%, ипотека на вторичном рынке – от 11,7%, рефинансирование и ипотека на строительство или покупку индивидуального дома – от 13,5%. Однако, как показывают опросы, данные ипотечные ставки не являются привлекательными для населения, и далеко не факт, что хоть как-то скажутся на спросе.

Спрос во многом зависит от стоимости самой недвижимости, а в условиях надутого ипотечного пузыря и попыток протолкнуть кредит в горло покупателя любое снижение ипотечной ставки хоть и повышает ее доступность, не способно привлечь покупателя прежде всего из-за неадекватных цен на квартиры. В связи с этим, вся суета от «ДОМ.РФ» и застройщиков, по сути расклад не меняет.

Апрельская катастрофа с ипотекой - падение составило 75%.

Попытка российских властей посредством обновленной льготной ипотеки спасти тонущий стройсектор и простимулировать население приобретать новостройки оказалась неудачной. За апрель этого года банки одобрили всего 37,2 тысячи ипотечных кредитов на ₽130,5 млрд. По сравнению с мартом текущего года объем выданных ипотечных кредитов упал на 75%, а в количественном выражении сокращение составило 77%.

Для сравнения, в начале пандемии 2020, во время апрельского локдауна и коронавирусных ограничений данные показатели падали на 43% и 36% соответственно.

Апрельский провал по ипотеке был ожидаемым - на фоне нарастающего экономического кризиса и нестабильности в стране, падения благосостояния населения ипотечные ожидания россиян значительно ухудшились. Как показали недавние исследования 16,6% опрошенных вообще отказались от ипотеки, даже если ставку по ней снизят до нуля. В мае ситуация вряд ли улучшится: май традиционно является коротким месяцем из-за праздничных дней.

В настоящей социально-экономической реальности субсидирование ипотеки со стороны застройщиков и государства не принесет позитивных результатов - желающих взваливать на себя кредитное ярмо на покупку переоцененной недвижимости будет немного - гораздо меньше, чем возводится новостроек. Без реального снижения цены квадратного метра рынок развиваться дальше не сможет. Поэтому пока пребываем в стагнации.

Минстрой разработал пессимистичный сценарий стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ. Согласно данному сценарию, в России не удастся ежегодно строить по 120 млн кв. метров нового жилья несмотря на то, что данное требование содержится в указе президента «О национальных целях и стратегических задачах развития России». Из-за пандемии сроки выполнения данного указа отодвинули на 2030 год, в котором, однако, по «пессимистичному» сценарию ввод жилья составит только 100 миллионов квадратных метров.

Ранее пессимистичный сценарий никак не рассматривался: были только базовый и агрессивный. Базовый сценарий подразумевал, что финансирование, доступность ресурсов, динамика спроса и строительства сохранятся на уровне прошлого планирования, но также он предполагает экстенсивный рост строительной отрасли.

При агрессивном, а точнее фантастическом сценарии производительность труда должна была вырасти к 2030 году на 31%, а к 2035 году – на 50%; предусматривался опережающий рост спроса и динамики строительства, улучшение макроэкономического климата, рост доходов населения и демографических показателей, а также рост поддержки отрасли. Короче, полный чиновничий бред, а не сценарий.

В итоге отрасль имеет три сценария, при котором самый «пессимистичный» из них является самым реальным. Почему? А потому что в допандемийном 2019-м Росстат с успехом докладывал только о 79,4 миллионах квадратных метров, а за пандемийный 2020-й, когда часть строек просто вымерла, за 11 месяцев 2020 года было сдано 64,4 миллиона квадратных метров! Поэтому, нет оснований полагать, что к концу 2022-го года стройрынок, ставший заложником импорта, выдаст желаемые показатели. Все ради хорошо отрисованного отчета, пусть даже и «пессимистичного», который по факту является программой максимум+. Не стоит потом удивляться, отчего же все пошло не так.

Застройщики попросили власти предоставить доступ к эскроу-счетам до завершения строительства. С подобной инициативой выступил владелец девелоперской компании «Брусника» Алексей Круковский. Тот самый Круковский, входящий в пул мэра Москвы Сергея Собянина и подозреваемый в выводе средств обанкротившегося «Сибнефтебанка».

Круковский также попросил обязать банки начислять проценты на остатки на таких счетах. Не удивительно, что подобную инициативу предлагает именно Круковский: ряд его «дочек» работают в убыток при 0 сотрудников в штате. Другие застройщики поддержали данную идею, так как проектное финансирование не покрывает всех расходов на стройку, что вполне закономерно, учитывая проблемы с импортом.

Если все же разрешение будет дано, то для застройщиков по сути не останется барьеров, чтобы «кидать» дольщиков, оставляя тех без квартир и денег. Начисление процентов фактически исключит необходимость в проектном финансировании, что отразится на ценах на недвижимость. Что самое интересное, убийственные для рынка инициативы возникают как раз тогда, когда население максимально не заинтересовано в приобретении жилья: об отсутствии интереса красноречиво говорит объем выданных ипотечных кредитов в апреле, который упал на 75% по сравнению с мартом.

Всех лоббистов из правительства и от застройщиков, которые пиарят принимаемые меры, направленные на поддержание стройкомплекса, заткнул Минэкономразвития РФ с прогнозом на 2022 – 2025 года. И это еще достаточно оптимистичная оценка.

В нем отмечается:
- падение реальных доходов населения в 2022 году может составить 6,8%;
- безработица возрастет до 6,7%;
- инфляция, в текущем году, составит 17,5%;
- ВВП в 2022 году упадет на 7,8%, да и в следующем будет в минусе на 0,7%.

Кроме того, там указано, что в России фиксируются признаки циклического кризиса, а наибольший спад экономики и рост безработицы придется на третий квартал.

Совершенно очевидно, что в такой ситуации население будет банально занято выживанием, а вопросы улучшения жилищных условий будет задвинуты в дальний угол. В этом году застройщики столкнутся с проблемами в реализации завершенных проектов; уже в апреле произошел провал в реализации новостроек от мартовских показателей, а ведь основное падение ждут в третьем квартале.

О том, как ситуация будет развиваться в следующем году, более менее точно можно будет сказать лишь в конце текущего. ЖДЕМ РАСПРОДАЖ И СУЩЕСТВЕННЫХ СКИДОК!

Уже не является секретом то, что количество сделок с новостройками в столице значительно снизилось, но значительно интереснее оказалось количественная составляющая. Если количество сделок за апрель 2021 года составляло 9579, то уже в апреле 2022 года это значение опустилось до 5423. По сравнению с мартом падение динамики составило -45%.

При этом доля ипотеки в сделках остается достаточно высокой – около 60%. Таким образом, в прошлом году ипотечные сделки в апреле составляли порядка 6 тысяч, в этом – порядка 3 тысяч. С рынка ушли как ипотечники, так и люди с «живыми деньгами», при чем в равномерной пропорции.

Это показывает, что ставка по ипотеке хоть и является высокой, но не является основным отталкивающим фактором. Завышенные цены на недвижимость в Москве, неадекватные финансово-экономической ситуации в стране и реальному уровню благосостояния людей - вот основная причина стагнации на рынке недвижимости. Так что девелоперам никуда не деться от снижения ценника, особенно на фоне того, что российская экономика вползает в полную ж…пу.

За последние два месяца в Московском регионе начала снижаться доля квартир с отделкой в новостройках, выставленных на продажу. С начала марта доля таких квартир упала на 5,3%.

Происходящее показывает только одно: отсутствие кризис-планирования и фантазии у застройщиков, которые смогли додуматься только до качественного даунгрейда. Одним из выходов как раз стало перекладывание проблем с отделкой на самих покупателей, чего теперь не чураются даже такие крупные игроки, как ПИК.

Примечательно, что даже отделка white box (буквально белые стены) в среднем увеличивала стоимость квартиры на 9%. Таким образом, приобретатели недвижимости должны понимать, что, покупая по «выгодной цене» квартиру в новостройке, все равно придется существенно вложится в обустройство нового жилья.

Из-за санкционного давления остро стоит вопрос с обеспечением строек лифтами, т.к. зарубежные компании постепенно покидают рынок; все это особенно интересно на фоне победоносных заявлений застройщиков и властей о том, что все планы по возведению жилья будут выполнены и перевыполнены.

Впереди всех бежит «Дом.РФ» со своим карманным Щербинским лифтостроительный завод (ЩЗЛ) и заявлением, что уже в 2022 году запустит новую производственную линию. На данный момент ЩЗЛ занимает 21% рынка, но в планы руководства входит увеличение своей доли до трети рынка к 2025 году, что вполне понятно - часть конкурентов уходит, причем самостоятельно.

При этом «Дом.РФ» активно добивает конкурента Щербинского завода - Карачаровский механический завод (КМЗ), некогда отечественного флагмана данной отрасли. Его, благодаря «Дом.РФ», исключили из списка системообразующих предприятий отрасли, что служило препятствием для банкротства предприятия. В итоге, 1 марта 2022 года по решению арбитражного суда Москвы КМЗ был признан банкротом, а 20 мая 2022 года подконтрольный «Дом.РФ» ЩЗЛ сообщает о том, что запустит дополнительные мощности.

Вот только качество лифтов от ЩЗЛ, мягко говоря, не очень. Часто отмечаются следующие недостатки:
• при движении на данном лифте присутствует грохот и шум;
• при поднятии на этаж и открытии дверей, появляется так называемая ступенька, об которую можно споткнуться.

Россиян в ближайшее время ожидают дома, построенные не только непонятно из чего (после ослабления проверок и контроля), так еще и на лифте ездить будет небезопасно. С другой стороны, ходить пешком по лестнице полезно для здоровья.

Специалисты «Метриум» отличились так, что все ахнули - они провели исследование ипотечного рынка и пришли к выводу, что программа льготной ипотеки может решить жилищный вопрос аж для 50% населения России. Все бы хорошо, только по расчетам этого же агентства на кредит под рыночный процент могут рассчитывать только 15% граждан, что уже как бы отменяет это завиральное «ипотека поможет половине россиян».

Более того, счетоводы основательно закопали свой основной тезис подсчетом рисков: с минимальным риском для семейного бюджета льготную ипотеку могут взять в лучшем случае 25% приобретателей недвижимости (именно столько человек по данным Росстата имеют зарплату больше 45 тысяч рублей и могут отчислять на ипотеку 31% от дохода). Опираться в своих исследованиях на данные Росстата, который как бог на душу положит транслирует цифры, мягко говоря, некорректно. Статистика не передает качественных показателей и того, что творится с бюджетами российских семей, на которые тяжелым грузом ложится инфляция.

На несерьезность исследования также указывает тот факт, что даже новые условия льготной ипотеки не смогли восстановить спрос на новостройки. Пока люди со светлыми лицами отчитывались о том, что объем заявок на ипотеку за май вырос в два раза, стыдливо опускается то, что в апреле данная цифра просела в четыре раза, и рынок еще не достиг даже объемов февраля. Помимо этого, в России выросло количество кредитных каникул по ипотеке, что говорит о значительном снижении возможностей выплачивать кредит. Последнее четко указывает на неадекватность многих посылов «Метриума», в том числе о доступности льготного кредитования для 50% россиян.

Беспрецедентные скидки от 10% до 20% на квартиры премиум-класса в готовом ЖК ONYX Deluxe! В связи со снижением курса доллара мы пересматриваем прайс и только до 31 мая предоставляем уникальную возможность приобрести квартиры с отделкой White box от 336 000 ₽/м² – практически все форматы доступны со скидкой!

✔️ Дом сдан – быстрый выход на ДКП
✔️ Субсидированная ипотека от 3,9% на весь срок!
✔️ Престижный район Черёмушки, 7 мин. до м. Зюзино
✔️ Современная архитектура, дизайнерские лобби
✔️ Премиальный сервис: фитнес-студия, игровая комната, консьерж 24/7
✔️ Приватная территория: свой эко-парк с фонтанами и детский сад
✔️ Более 80 вариантов планировок — от 45 до 230 м², эксклюзивные лоты с террасами.

Успейте воспользоваться выгодным предложением – бронируйте квартиры до конца мая с выгодой до 17 млн ₽. Предложение ограничено.
Подробности уточняйте у менеджеров отдела продаж ONYX Deluxe по телефону +7(495)1863153

Живите на высоте, живите в ONYX Deluxe!

В Татарстане пытаются сделать хорошую мину при плохой игре.

В регионе торжественно отчитались о том, что уже выполнили план по годовому вводу жилья на 54%. Введено 1,494 млн. кв. м. жилья при запланированных 2,7 млн метров.

Но эта красивая картинка начинает рушиться при более внимательном анализе. Так, коммерческие застройщики в марте остановили запуск новых проектов, а Казань заняла третье место по стране среди городов с населением более 1 млн жителей по росту стоимости квадратного метра. Средняя цена квадратного метра выросла на 25%.

При этом, продажи жилья в Казани в апреле месяце упали на 98%: рынок недвижимости на родине Хуснуллина и Файзуллина рухнул.

По итогам апреля на московском рынке вторичной недвижимости изменилась структура продаж по бюджету покупки. Самую большую долю удерживают продажи в сегменте 15-30 миллионов рублей – 36%, на второе место вышел сегмент 12-15 миллионов рублей – 25% в общем объеме продаж, а доля сегмента 9-12 миллионов рублей за месяц составила 21%. При этом так же выросла доля продаж в самом дорогом сегменте, больше 30 миллионов рублей, на 6%, а в самом дешевом – упала на 3%.

Таким образом, итоги апреля фиксируют изменение средней цены проданной московской вторички, выросшей до 15,8 миллионов рублей за квартиру. Средний чек однокомнатной квартиры приблизился к 11 миллионам рублей, двухкомнатной – к 15,1 миллионам, трехкомнатной – к 20,9 миллионам. Лидером спроса по итогам апреля стали двухкомнатные квартиры – 42%, на втором месте однокомнатные квартиры – 31%, доля трехкомнатных квартир составила 24%.

На фоне этого продажи девелоперов заметно просели почти во всех регионах России. В тройке антилидеров по продажам жилья оказались Курган – -97%, Казань – -98%, Волгоград – -99%. Иными словами, продажи в данных регионах просто остановились. Пока девелоперы насыщаются последствиями кризиса, владельцы вторички судорожно пытаются продать недвижимость, исходя из панического заключения: чем сильнее усугубляется кризис, тем меньше средств будет у потенциального покупателя.

«РГ-Девелопмент» не видит перспектив, выводит на рынок неликвид и отказывается от инвестиций. Ускорит процесс ухода с рынка третий корпус ЖК «Михалковский», старт продаж которого намечен на конец мая – начало июня 2022 года. Найти дурачков, бегущих за ипотекой от 14% и выше, чтобы заплатить минимум ₽260 тыс. за 1 кв. м., будет непросто. Тем более, что москвичи уже прекрасно знают, что качество работ – далеко не самая сильная сторона «РГ-Девелопмент». Отваливающиеся потолки, неработающие лифты – норма жизни в ЖК «Фонвизинский». А тянуть с неликвидом смысла никакого нет. Если стройка встанет, то от этого ещё пострадают переселенцы по реновации – в этот ЖК должны переехать из хрущёвок 200 семей

Застройщики все еще не оставляют попыток достучаться наверх. В связи с падением уровня продаж почти в два раза, новостройки простаивают, а рабочие места на стройках находятся в крайне неустойчивом состоянии. В связи с этим застройщики начали пробивать пол лбами в приемной вице-премьера Хуснуллина.

В частности, застройщики надеются на снижение ставки по льготной ипотеке с 9% до 6%, несмотря на то, что льготная ипотека давно показала работу механизма по увеличению цен: ипотека вниз, стоимость – вверх. В условиях, когда население осталось без средств, любое снижение может привлечь внимание, но эффект от таких перекладываний будет минимальный.

Однако, Хуснуллину сейчас не до проблем отечественной строительной отрасли: его куда более волнует непаханое поле новых распилов возможностей в разрушенных городах Украины. С недавнего времени Хуснуллин стал ответственным за восстановление «освобожденных» территорий соседнего независимого государства, что в нынешней системной конфигурации имеет больший приоритет, чем помощь местному бизнесу. Более того, ситуация благоволит освоить куда большие бюджеты, поэтому российским застройщикам остается надеяться на волю случая и принимать решения без ориентирования на чье-то лобби.

ЦБ на своем внеочередном заседании снизил ключевую ставку с 14% до 11%, что повлечёт за собой снижение кредитных ставок, в том числе и ипотечных на 2 – 3 процентных пункта.

Ставки по ипотечным программам снизятся до уровня 11,5 – 12,5% в среднем. Действующая сейчас льготная ипотека под 9% в ближайшее время потеряет свою актуальность: эксперты ожидают, что она придет к уровню 7%, что безусловно, немного оживит рынок недвижимости.

Прежде всего, снижение ставок позитивно повлияет на вторичный рынок, на который не распространялись льготные ипотечные программы. Но не стоит заранее радоваться - для восстановления спроса на ипотеку снижения ипотечных ставок недостаточно. Основными сдерживающими факторами сейчас являются нарастающий экономический кризис, нереально высокие цены на жилье и падение доходов населения. Так что снижение ставок по кредитам не сможет вернуть рухнувший спрос, а просто смягчит падение.

В этой связи, более чем уместно высказывание главы ЦБ Набиуллиной о том, что в ближайшие месяцы будет тяжело и компаниям, и гражданам.

Телеграм-канал «Всё о стройке» – первая независимая площадка Российского девелопмента

☝🏻Только эксклюзивные новости строительной отрасли и собственные еженедельные трансляции круглых столов с представителями крупнейших застройщиков России.

При поддержке Национального объединения строителей.

Одним из самых пострадавших от санкций стал сегмент жилья премиум-класс. Ограничения на поставки импортных материалов и оборудования сильнее ударили именно по дорогим новостройкам. В связи с этим агентства недвижимости, специализирующиеся на данном сегменте, начали нервно пересчитывать вложенное.

Агентство «Бон Тон» по итогам апреля 2022 года отметило очередной антирекорд по предложению в бизнес и премиум застройке: совокупный объем предложения за месяц упал на 4,7% и составил 112,3 тыс кв.м., а объем предложения в 1120 квартир снизился за месяц на 5,6%. Помимо этого, за месяц на рынок не вышло ни одного нового проекта или новых корпусов в уже реализуемых площадях.

Средняя цена на квартиры премиум-класса формально выросла: рост составил 7,1% за месяц, приблизившись к средней оценке в 70,9 миллионов рублей. Средневзвешенная цена квадратного метра в столичных новостройках премиум-класса также формально выросла на 6,1% и составила 709,1 тысячу рублей за квадратный метр. Но все это больше напоминает среднюю температуру по больнице. На самом деле застой в реализации проектов в совокупности с конским ценником привел к серьезному кризису - рынок встал: как спрос, так и предложение фактически обнулились.

☢️🏗🔨Российская строительная отрасль вышла на новый уровень угроз: застройщик «РГ-Девелопмент» построил жилой комплекс «Октябрьское поле» на землях, которые ранее принадлежали заводу железобетонных изделий, создававшему «саркофаг» над находящимся по соседству НИЦ «Курчатовский институт».

При этом проблема не ограничивается наличием в НИЦ ядерного реактора. По некоторым данным, прямо на месте возведения ЖК имеется захоронение радиоактивных отходов. Постоянное проживание на территории с даже минимально отклоняющимся от нормальных значений радиационным фоном может стоить жильцам здоровья. В дополнение ко всему в этом же районе «РГ-Девелопмент» утвердил проект строительства бизнес-центра «Технопарк».

Судя по всему, связанный с олигархами «РГ-Девелопмент», почувствовав безнаказанность за прочие нарушения (неработающие лифты, протекающие крыши, ободранные стены, поржавевшие электрощитки, устаревшие стройматериалы и др.) и прикрываясь вхождением в сомнительные рейтинги застройщиков, решил пойти ва-банк: едва ли что-то способно ослабить позиции одного из «лидеров» отрасли.