🏗️ Динамика доли строительно-монтажных работ (СМР) в цене квадратного метра.

По оценке аналитической компании СМПРО в 2024 году стоимость строительно-монтажных работ, включая расходы на стройматериалы, в конечной цене квадратного метра новостройки весит 42%, а 58% составляют прибыль девелопера, затраты на земельный участок, стоимость прокладки внешних инженерных коммуникаций и их подключения, затраты на ввод в эксплуатацию, маркетинг и рекламу, риэлторское вознаграждение, содержание компании и обслуживание кредита.

В 2025 году ко второй части добавились прямые комиссии банков при льготной ипотеке и увеличили эту составляющую на 6-12%.

❗️По данным компании, доля строительных материалов в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России в 2014-2024 годах снизилась в 1,8 раза - с 45% до 25%.

Стоимость жилья в 2024 году выросла на 24% за счет увеличения СМР и на 76% за счет остальных составляющих цены новостройки.

В 2025 году, по моему мнению, тренд будет только усиливаться. Кредитная составляющая уже увеличилась из-за прямых поборов, ипотеки без первоначального взноса и, главное, из-за запредельной ключевой ставки.

📍В Новосибирске это хорошо видно по разнице цен в разных локациях. Разброс цены квадрата в панельных домах в границах города — от 83 до 172 тысяч рублей, в объектах бизнес-класса — от 180 до 300 тысяч рублей.

Если брать максимальную разницу между самым дорогим и наиболее доступным объектом, без учета долгостроев, то в новосибирской агломерации она составляет 4,5 раза.

🥸Доля СМР в цене квадратного метра в Новосибирске меняется от 30% до 60%, но в среднем не дотягивает и до 40%. При этом застройщики не самый главный выгодоприобретатель последних нововведений в жилищном строительстве.

На схеме наиболее чувствительные для застройщиков вопросы банковского кредитования, по опросу ЕРЗ.

#новостройки_НСК

▶️ Ипотечное кредитование в Новосибирской области оттолкнулось от дна, но восстанавливается медленнее, чем в целом по стране.

Общее количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам в феврале 2025 года, выросло к январю на 88,2%.

Это превышает рост в целом по РФ более, чем на 25%, но также связано с большей глубиной падения числа ипотек в январе этого года. К февралю 2024 года падение по общему количеству ипотек составило в целом по стране 45%, в Новосибирской области — 50%.

По числу ипотечных жилищных кредитов, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, снижение к февралю 2024 года в целом по РФ составило 2%, в Новосибирской области – 32,5%.

📌 Количество кредитов на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства в регионе выросло к январю этого года на 30,2%, но обвалилось к февралю 2024 года в 4,35 раза.

🥸 Другими словами, падение числа ипотечных кредитов в регионе прекратилось, но находится на чрезвычайно низком уровне. Среднемесячное количество ипотечных жилищных кредитов в Новосибирской области в 2019-2024 годах составило 3 425 единиц, в феврале 2025 года – 1 116 штук, или 3,06 раза меньше.

Москва и Московская область показали рост числа ипотечных кредитов под залог ДДУ к февралю 2024 года.

P.S. На этой неделе будет статистика по доле рыночной ипотеки в регионах.

#новостройки_НСК

⬇️Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска за 1,5 месяца просела на 1,5%, в пригородах продолжается рост за счет вымывания дешевого сегмента.

Средневзвешенная цена предложения квадратного метра в новостройках Новосибирска снизилась с середины февраля 2025 года на 1,5%. По данным на 17 февраля она составляла 159 350 руб., а на 30 марта снизилась до 156 900 руб.

За это же время цена квадрата новостроек в пригородах Новосибирска подросла на 3,9%, со 122 520 руб. до 127 300 руб.

В расчет брались цены застройщика при полной оплате или ипотеке без дополнительного удорожания за счет субсидировании со стороны застройщика или отсутствия первоначального взноса.

Внутри каждого конкретного комплекса цены не сильно изменились за исключением роста при увеличении риэлторского процента.

🥸 Рост или снижение произошли за счет изменения сегментации. В границах Новосибирска на 1% уменьшилась доля квартир со средней ценой квадрата выше 175 тыс. руб. В пригородах обратная тенденция — удельный вес самых дорогих квартир вырос на 2,2% или почти в 4 раза, с 0,8% до 3%.

*Ценовая сегментация предложения составлена на базе агрегатора TrendAgent, выборка свыше 21 тысячи лотов.

Благодарю за помощь в подготовке материала аналитика Антона Журавлева.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

🪙Снижение ставок по рыночной ипотеке, о которой объявили ведущие банки страны, почти не повлияет на рынок ипотечного кредитования.

Почти синхронное снижение ставок по рыночной ипотеке основными игроками рынка принципиально не изменит пропорций между льготной и рыночной вариантами, а также между арендными ставками и ежемесячным ипотечным платежом.

При получении кредита по семейной ипотеке сроком на 25 лет суммарная переплата за весь период кредитования составит 93%. Таким образом, за 25 лет заемщик выплачивает стоимость двух квартир. С учетом растущих цен на недвижимость и высоких арендных ставок семейная ипотека — вполне выгодная сделка.

⚡️При получении кредита по новым рыночным ставкам Сбербанка переплата при покупке новостройки составит 536%, при покупке квартиры на вторичном рынке — 546%, при строительстве жилого дома — 571%. При получении рыночной ипотеки в ВТБ переплата на новостройки и квартиры на вторичном рынке составит 568%, при строительстве частного дома — 585%. К этому нужно добавить и сумму основного кредита.

☝️С учетом того, что цены на недвижимость будут расти, как минимум, медленнее ставок по депозитам, ипотека пока экономически бессмысленна.

Поэтому в феврале доля ипотечных кредитов под залог ДДУ как в целом по РФ, так и по Новосибирской области составляет две трети от общего объёма кредитования. К кредитам под залог ДДУ надо добавить еще и льготные кредиты, полученные при покупке квартир по ДКП напрямую от девелоперов.

🥸 Снижение ставок по рыночной ипотеке пока просто ожидаемая смена тренда.

#новостройки_НСК #ипотека_и_аренда@rop_nsk

🪙Годовая заработная плата жителя-провинциала из СФО весит 4,8 квадратных метра в среднестатистической новостройке Новосибирска.

Эксперты РИА "Рейтинг" провели исследование и составили рейтинг регионов России по уровню зарплат. Среднемесячная заработная плата жителя малых и средних населенных пунктов СФО составила в 2024 году 62,5 тыс. руб.

📌 Если добавить информацию из исследований экспертов РИА "Рейтинг" за 2020-2023 годы, то виден прирост заработной платы за 4 года. В среднем по округу он составил 73,4%, по Новосибирской области — 92,2%.

В рейтинге по заработной плате в малых населенных пунктах по регионам СФО Новосибирская область поднялась за 4 года с 6 на 5 позицию.

📍Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска приросла за 4 года на 103,8%, это на 11,6 п.п. выше роста заработной платы. Вторичный рынок столицы Сибири подрос с 2020 года на 70,2%, разницу в динамике 33,6% обеспечила льготная ипотека.

Если брать официальную статистику, то без учета ипотечного плеча доступность жилья на вторичном рынке в СФО за 4 года выросла, а доступность квартир в новостройках — снизилась.

🥸 В 2020 году среднестатистический житель СФО мог приобрести в новостройке Новосибирска на годовую заработную плату 5,1 м2. В 2024 году – уже 4,8 квадрата, и если отнять фиксированные траты, то на квартиру в новостройке площадью 60 квадратов придётся копить 19 лет и 2 месяца.

#новостройки_НСК

⏮️ Доля просроченных ипотечных кредитов на новостройки в Новосибирской области вернулась к показателям февраля 2023 года.

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам под залог ДДУ на 1 марта 2025 года составила 295 млн. рублей — это 0,3% от общей задолженности населения перед банками.

При этом удельный вес плохих кредитов по рыночной ипотеке вырос в регионе до 0,56% или до 2,046 млрд. рублей.

📍Общее число квартир в новостройках, которые банки могут выставить на продажу, составляет 33 - 38 штук или 0,1% от числа квартир в активной экспозиции.

Число залоговых квартир, которые могут появиться на вторичном рынке 250 - 270 штук, это около 0,5% годовой емкости рынка.

❗Тревогу вызывает сам факт роста просроченной задолженности: за последний год на первичном рынке — на 45%, на вторичном — на 83%.

Если сравнивать удельный вес просроченной задолженности до введения льготной ипотеки, то к февралю 2020 года на первичном рынке она сократилась в Новосибирской области в три раза — с 0,92% до 0,30%, по рыночной ипотеке в полтора раза — с 0,83% до 0,56%.

Проблемы, на мой взгляд, больше касаются кредитов, взятых в последнее время под высокий процент. Часть заемщиков планировала погасить ипотеку за счёт продажи недвижимости, а рынок просел.

Заемщики, оформившие ипотеку по старым ставкам или по льготным программам, остаются самыми надежными клиентами банков, потому что им есть что терять.

🥸 Рыночная ипотека продолжит падение. Сегодня для получения ипотеки в Новосибирске, кроме 30% первоначального взноса нужно иметь доход не ниже 230 тыс. рублей в месяц. У людей с таким доходом квартирный вопрос, как правило, решен.

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk #финансы@rop_nsk

📉Число новых квартир в первом квартале 2025 года уменьшилось в Новосибирской области на 18%.

В первом квартале 2025 года застройщики Новосибирской области вывели на рынок новостроек 5 970 лотов — это на 18% меньше, чем в 1 квартале 2024 года, и на 38% меньше, чем в 1 квартале 2023 года.

Число квартир в новых проектах в марте снизилось к февралю 2025 года на 44%, а к январю 2025 года — на 57%. Вполне ожидаемый и разумный тренд.

📍 В целом по РФ сокращение было более существенным:
к 2024 году оно составило 23%, к 2023 году — 11%. В Новосибирской области тренд на снижение вывода новых проектов начался в 2024 году, а в целом по стране только в 2025-м.

Если брать новые разрешения на строительство, полученные в 2025 году, то самые крупные проекты первого квартала это 👇

◽ЖК «Кварталы Немировича 2» - площадь 30 тыс. м2 от SG Development

◽ЖК Gorizont на Коминтерна - площадь 24,5 тыс. м2 от ГК VIRA

◽ м-н "Скандинавские кварталы" на улице 2-я Марата - площадь 17 тыс. м2 от ГК «Первый Строительный Фонд»

🥸 Март 2025 года стал первым месяцем с июня 2024 года, когда продажи квартир превысили вывод лотов на рынок.

Ждём дальнейшее сокращение строительного задела в регионе.

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

❗️На рынке новостроек Новосибирской области усиливаются основные тренды второй половины 2024 года.

🔺На рекордном уровне остается затоваренность рынка

🔺 Снижается объем продаж

🔺Снижается число новых проектов

🔺Снижается динамика роста цен на новостройки

🔺Растет просроченная задолженность по ипотечным кредитам

🔺Увеличивается монополизация рынка во всех сферах

🔺Растет число объектов с нарушениями
объявленого срока ввода

🔺Увеличивается количество земельных участков под строительство в открытой продаже, и снижается их цена

🔺Опережающими темпами растут накопления физических лиц на вкладах и депозитах

☝️Можно констатировать, что на рынке новостроек новосибирской агломерации начался кризис перепроизводства

Власти всех уровней пытаются нивелировать последствия перепроизводства как для строительной индустрии, так и для дольщиков. Разрабатываются меры поддержки отрасли в целом и отдельных застройщиков, но зачастую их поддержка приводит к ущемлению прав дольщиков.

Так, мораторий на штрафы за нарушение сроков ввода практически обнуляет гарантии дольщикам, объявленные при введении проектного финансирования.

Взлетевшие цены на новостройки — это уже реальность, а 100% гарантия введения всех объектов в срок все больше становится похожа на мираж.

Исходя из объемов отложенного спроса, в том числе, и на депозитах, больше половины застройщиков вернет свои вложения за счет единовременного скачка цен после снижения ключевой ставки. А вот дольщики потенциально проблемных объектов понесут реальные потери. Гарантия возврата вложенных 3-5 лет назад средств без компенсации — слабое утешение.

🥸Информация о реальном состоянии дел у застройщиков, соотношение распроданности, стройготовности и себестоимости на конкретных объектах станет наиболее востребованной информацией для потенциальных покупателей новостроек в ближайшее время. Пик актуальности таких запросов придется на перспективу 6 месяцев — год.

✍️Я планирую вести рубрику по этому вопросу. Начнем с тех, у кого всё хорошо 👌🏻

❓ Сегодня разбираем экономику огромных скидок от застройщиков. Что это — расчет или парадокс?

Банки подтверждают застройщикам субсидированные ставки по ипотеке только без удорожания.
Единственный способ попасть в эту парадигму — включить все потенциальные плюшки в цену заранее.

▫️Привожу расчеты с помощью ипотечного калькулятора на примере квартиры стоимостью 6 млн. руб. по реально действующим предложениям банков (название застройщика скрыто).

✔️ «Сбер» объявляет о собственной доле 12,8% в общем объёме кредита, предлагая покупателю бонус в виде ставки 3,5% на первые 5 лет дополнительно к условиям по семейной ипотеке.

🔹ВТБ ничего не скрывает от слова совсем. Просто хочет 7,5% за продажу лимитов, выделенных государством, конкретному застройщику.

При ипотечном займе по условиям «Сбера» ежемесячная сумма платежа в первые 5 лет будет составлять 26 942 руб., ниже арендной ставки на равноценную квартиру.

По условиям ВТБ заемщик должен будет платить 35 973 руб. в месяц.

☝️За 5 лет разница в платежах составит 542 тысячи рублей — 1,616 млн. рублей в сбере против 2,158 в ВТБ. Удорожание на 5,3% приводит к снижению ежемесячного ипотечного платежа на 33,5%.

Если покупать квартиру в ипотеку на вторичном рынке, то ее цена будет на 22% ниже – 4,9 млн. рублей.

Ежемесячный ипотечный платеж по кредиту 4,9 млн. рублей по минимальной рыночной ставке 25,5% будет составлять 104 178 рублей. При этом общая сумма платежа за 30 лет — 37,5 млн.

🥸 Именно гигантская разница в платежах позволила поставить ценообразование на рынке новостроек с ног на голову.

Поэтому отдельные застройщики, которые заранее включили в цену квадрата и банковские сборы, и скрытый первоначальный взнос, и завышенный относительно рынка процент вознаграждения для риэлторов, делают скидки при покупке без ипотечного плеча до 20%.

И как всегда, за всё платит конечный покупатель.

* для подготовки поста использована информация с сайта агрегатора TrendAgent.

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk

🏗️ Проданных квартир в домах со сдачей в следующем году в новосибирской агломерации все меньше — их удельный вес уменьшился в 1,4 раза.

За год с февраля 2024 года по февраль 2025 доля проданных квартир со сдачей до конца соответствующего года уменьшилась в новосибирской агломерации на 3 п.п. с 52% до 49%. При этом суммарная площадь таких квартир в активной продаже выросла в Новосибирске на 55%, с 315 тыс. м2 до 490 тыс.м2.

❗️Тренд на рост затоваренности рынка еще более ярко демонстрирует уровень распроданности квартир со сдачей в следующем году. В феврале 2024 года удельный вес проданных квартир со сдачей до конца следующего года составлял 33%, в феврале 2025 года уже 23% или в 1,43 раза меньше.

🥸 Основная часть квартир в домах, сданных в 2024 году, была продана в 2023-2024 годах. Вторая половина 2023 года и первая половина 2024 года были рекордными по уровню продаж, поэтому доля квартир, проданных на момент ввода дома, составила в новосибирской агломерации за 2024 год – 77,7%. Резкого взлета объемов продаж в 2025 году ждать не приходится, поэтому можно ожидать, что уровень распроданности квартир, сданных в этом году, снизится на 5 - 7 п.п.

При сохранении уровня ключевой ставки доля непроданных квартир в сданных домах в 2026 году станет основной проблемой как для застройщиков, так и для банков.

#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk

🔝 Лидеры продаж новосибирской агломерации в 1 квартале 2025 года.

Продажи новостроек в 1 квартале 2025 года упали на 36% к среднегодовому показателю 1 квартала за предыдущие 4 года.

В январе-марте 2025 года застройщиками Новосибирской области было продано по ДДУ 3 021 квартир в жилых новостройках и лотов в комплексах апартаментов.

Средняя площадь реализованной квартиры составила 48,3 м2, средневзвешенная цена квадрата в сделках по ДДУ – 148 895 руб.

📍Общий объем продаж по ДДУ в марте составил 1 196 лотов.

Таких низких продаж не было со второго квартала 2022 года, после начала СВО, когда ЦБ РФ резко увеличил ключевую ставку сразу на 10,5%, до 20% годовых.

🔝ТОП-20 по суммарной выручке в 1 квартале 2025 года составили застройщики:

▫️КПД ГАЗСТРОЙ

▫️ГК «ПОЛЯКОВ»

▫️ ГК «РАСЦВЕТАЙ»

▫️ Компания «БРУСНИКА»

▫️ ГК СМСС

▫️SG Development

▫️ ГК «СОЮЗ»

▫️ ГК VIRA

▫️СТРАНА

▫️ ГК «Первый Строительный Фонд»

▫️СЗ «ФРИДОМ-СИТИ»

▫️ ГК «ЭТАЛОН»

▫️ «АСТОН. Стройтрест 43»

▫️ ГК «ЮНИТИ»

▫️ ГК «МЕТА»

▫️ ГК «ХИМММЕТАЛЛ»

▫️ СЗ «СИНЕРГИЯ»

▫️Строительная компания «ЭНЕРГОМОНТАЖ»

▫️ТЕЛЕЦЕНТР

▫️ПСК «СИБИРЬ»

Отмечу, что у компаний «РАСЦВЕТАЙ», «ЭНЕРГОМОНТАЖ» и «Первый Строительный Фонд» кроме квартир, реализованных по ДДУ, есть значительные объемы продаж готовых квартир в уже сданных домах по ДКП (договорам купли-продажи), а у ГК «КПД Газстрой» самым крупным покупателем в марте была мэрия Новосибирска.

Если делать ранжирование по числу реализованных лотов, то застройщики «ОЛМА» и ИСК «ОПТИМУМ СИБИРЬ»заменят в ТОП-20 компании ТЕЛЕЦЕНТР и ЮНИТИ.

🥸 На ТОП-20 лидеров продаж приходится 73,4 % всех проданных квартир и 72,8% суммарной выручки за 1 квартал 2025 года.

* Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

⏬️ Объем ввода общей площади жилых помещений в 1 квартале 2025 года в Новосибирской области снизился к показателям 2024 года всего на 1,6%.

По итогам двух первых месяцев отставание превышало 10%, но сократилось за счет роста показателей марта 2025 года к марту 2024 года на 18,1%.

Ввод МКД за 1 квартал упал к прошлому году на 40%, статистика по ИЖС показывает рост на 65,5%, в том числе, прирост ИЖС в марте составил 113,7%.

В результате доля ИЖС в общем объеме ввода выросла до 61,3%, по сравнению с 36,5% за 1 квартал 2024 года.

В целом по РФ доля ИЖС составила 77,1% от общей площади ввода жилья.

📌 За счет высоких показателей в марте в текущем рейтинге регионов по суммарному объёму ввода жилья Новосибирская область переместилась с 9 на 7 место, по МКД — с 6 строки на 4-ю, а по ИЖС с 10 на 9 позицию.

Объем ИЖС за 1 квартал превышает показатели региона за 5 месяцев 2024 года: было сдано 537,8 тыс. м2 против 497 тыс. м2.

🥸 Из проектов, введенных в марте 2025 года, хочу отметить

✔️ два дома ГК VIRA суммарной площадью почти 40 тыс. м2

✔️проект «Рубин» от застройщика «Камея» на 360 квартир суммарной площадью 20 тыс. м2

✔️дом от СК «СибирьИнвест» суммарной площадью 13,5 тыс. м2 со средним размером квартиры 103 м2 и машиноместом на каждую квартиру.

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

📊Доля апартаментов в общем количестве квартир и апартаментов, реализованных в новостройках новосибирской агломерации в 1 квартале по ДДУ, составила 9,4%.

Доля апартаментов в общем количестве продаж новосибирской агломерации в 2023 году составляла 6,2%, в 2024 году - 8,6%, в 1 квартале 2025 года – 9,4%. Это 285 апартаментов из общего объема 3021 лот.

📌 В суммарной площади удельный вес апартаментов в 1 квартале года равен 8%, а в квартальной выручке — 11,9%.

Средняя площадь лота в апартаментах на 15,2% меньше средней площади квартиры в новостройке, а средневзвешенная цена квадратного метра, соответственно, на 26,2% выше.

В общем объёме реализованных апартаментов я не учитывал технические сделки, когда лоты по 300 – 600 квадратов продавались по себестоимости.

ТОП-3 по суммарному объёму продаж в 1 квартале 2025 года составили проекты:

▫️ «АЭРОН» – 66 лотов площадью 4 365 кв. метров

— сумма 960 622 тыс. руб.
— цена 220 073 рублей за м2

▫️FREEDOM – 64 лота площадью 2 408 кв. метров

— сумма 680 155 тыс. руб.
— цена 282 456 руб. за м2

▫️Land Lord – 53 лота площадью 1 416 м2

— сумма 263 279 тыс. руб.
— цена 185 930 руб. за м2

🔝 Лидером по цене квадрата стал проект GAGARIN CITY – 24 лота площадью 933 м2

— сумма 265 950 тыс. руб.
— цена – 285 048 руб. за м2

#новостройки_НСК #апартаменты@rop_nsk

🏨Цены на недвижимость в Новосибирске могут подскочить

🗣Рынок недвижимости затаился. Покупатели ждут, когда упадёт ключевая ставка, а значит - и ставка по ипотеке. Ведь тогда, полагают люди, жильё станет доступней.

🗣Чтобы обсудить это, «Комсомольская правда» собрала экспертный Круглый стол.

🗣Разобрать ситуацию на рынке пришли:

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев

Руководитель офиса продаж компании «Сибирь Девелопмент» Сона Карташова

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Михаил Чайко

Руководитель отдела продаж компании «Дом Солнца» Максим Попов

Заместитель генерального директора по продажам компании «Строй-Интеграл» Екатерина Мальцева

Руководитель отдела продаж группы компаний «Дом-Строй» Алёна Зайцева

Руководитель отдела продаж «БЭЛ Девелопмент» Сергей Соловьёв

PR-директор Многофункционального комплекса «Freedom» Артём Сиволапов

Руководитель направления по работе с партнёрами «SG Development» Анастасия Пятенко

Руководитель службы маркетинга компании «Талан» Татьяна Ващенко

Руководитель направления по работе с партнёрами «Группа Мета» Татьяна Петрова

Провёл круглый стол редактор Радио «Комсомольская правда» Вадим Алексеев

Так что же происходит на рынке недвижимости? Самые интересные тезисы, озвученные на дискуссии, таковы:

📌В регионе накопилось 65 тысяч непроданных квартир

📌Есть стабильный спрос на дорогую жилую недвижимость, а в эконом-классе – стагнация

📌Чтобы стимулировать спрос, некоторые застройщики предлагают рассрочку

📌Снижать цены застройщики не планируют

📌Ожидать стремительного снижения ключевой ставки не стоит

📌После снижения ипотечных ставок эксперты прогнозируют резкий рост цен на недвижимость

Чтобы не пропускать новости о недвижимости, подпишиcь на Радио «Комсомольская Правда» - Новосибирск в Telegram