📉 Объем ввода МКД за два первых месяца этого года упал в Новосибирской области в два раза. Статистика по ИЖС показывает рост на 80,5%.

По данным РОССТАТА, в феврале 2025 года населением Новосибирской области было введено 180,5 тыс. м2 общей площади жилых помещений. С учетом рекордных показателей для региона в январе текущего года суммарный рост ввода ИЖС составил 80,5% к соответствующему периоду прошлого года — с 247,1 тыс. м2 до 370,5 тыс. м2.

Ввод многоквартирных домов (МКД) в регионе, наоборот, упал практически в два раза с 376,4 тыс. м2 до 190,2 тыс. м2.

При этом падение ввода индустриального жилья усиливается. Показатель января 2025 года к январю 2024 года снизился в 1,75 раза, просадка в феврале составила уже 2,27 раза.

📍В результате доля ИЖС в общем объеме ввода выросла до 66,1%, в том числе, в феврале она достигла 70,3%. Это в 2 раза отличается от стандартных пропорций ИЖС и МКД в Новосибирской области.

В текущем рейтинге регионов

✔️по суммарному объёму ввода жилья Новосибирская область занимает 9 место
✔️по МКД — 6 строку
✔️по ИЖС замыкает ТОП-10

Лидерами по объему ввода МКД в феврале стали

◽️SG Development – 21,6 тыс. м2 (28,3% ввода региона) — ЖК «Кварталы Немировича»

◽️Компания «Брусника» — 21,2 тыс. м2 (27,7% ввода региона) — ЖК «Европейский берег»

#новостройки_нск #ввод_жилья@rop_nsk

⚡️Российская строительная неделя показала, что Новосибирск один из городов-лидеров в стране по уровню затоваренности рынка новостроек.

С 11 по 14 марта в ЦВК «ЭКСПОЦЕНТР» в Москве проходила Российская Строительная Неделя (РНС). Почти четыре тысячи участников на нескольких площадках делились информацией о состоянии строительной отрасли в регионах.

Большое число спикеров подготовили презентации по разным темам. Хочу остановиться на некоторых, важных на мой взгляд, аспектах.

В этой публикации — про затоваренность в разных городах России.

📍Застройщики Тюмени, Уфы, Москвы, Казани и Санкт-Петербурга не видят особой проблемы в некотором превышении предложения над спросом в своих городах.

📌 Расчеты показывают, что скорость поглощения в Москве и Санкт-Петербурге в 1,5 раза быстрее, чем в Новосибирске. Это объяснимо, поскольку не смотря на более высокий максимальный размер льготного ипотечного кредита, этих денег было недостаточно для покупки квартиры в новостройке. Таким образом, отмена льготной ипотеки меньше повлияла на спрос в столичных регионах.

При текущих темпах реализации весь строительный задел Иркутска будет продан за 33 месяца, Екатеринбурга — за 46 месяцев, Тюмени — за 50 месяцев, а в Новосибирске срок продажи составит 62 месяца.

Затоваренность в большинстве крупнейших региональных рынках ниже, чем в Новосибирске.

🥸 Это плохая новость для застройщиков города. Пока ситуация не станет критической в большинстве регионов, законодатели не будут спешить с новыми проектами по поддержке строительной отрасли.

Плюс в том, что 70% квартир в Новосибирске подходят и по цене, и площади под семейную ипотеку. А минус — в том, что банки торгуют государственными льготами, обнуляя рентабельность строительного бизнеса.

#новостройки_НСК  #затоваренность@rop_nsk

⚠️ России осталось два финансовых инструмента для покупки новостроек: льготная ипотека и рассрочка.

Анализ продаж стал основной темой Российской Строительной Недели (РНС).

Подавляющая часть тем была так или иначе связана с продажами👇🏻

✔️инструменты адаптации отдела продаж к новым реалиям

✔️исследования в девелопменте и взрывной рост продаж

✔️новые механики в девелопменте, которые работают

✔️офис продаж как точка притяжения

✔️собственный отдел продаж

✔️нетривиальные способы продаж

✔️вирусный маркетинг в девелопменте; как взаимодействие с агентами усиливает позиции застройщика

✔️старт продаж = 80% успеха

✔️как увеличить поток квалифицированных лидов в 2025 году

✔️как выходить на новые регионы

✔️как раскручивать бренды

и многое другое.

Были дискуссии и презентации по новеллам в законодательстве, по созданию девелоперской компании будущего, по архитектуре, оптимизации планировок, входным группам, организации дворового пространства, инфраструктуре, но и все эти улучшения, в определенном смысле, направлены на увеличение продаж.

📌 Рынок идет за продажами, а цифры говорят сами за себя. Директор департамента продаж компании G3 Group Андрей Петухов на базе данных агрегатора Trend Agent, привел данные по доле рассрочки при продаже новостроек в городах России:

Москва – 41%,
Санкт-Петербург – 39%,
Екатеринбург – 34%,
Новосибирск -29%,
Ростов-на-Дону – 28%,
Казань – 26%,
Краснодар – 17%.

☝️Есть ещё один нюанс, связанный с рассрочкой.
Два опроса покупателей, проведенных ЕРЗ совместно с агентством KOROL.MEDIA, показали, что число покупателей готовых воспользоваться рассрочкой от застройщика с октября 2024 года по февраль 2025 года снизилось с 71% до 44% — условия по рассрочке не совпадают с ожиданиями покупателей.

Доля льготных ипотечных программ, по данным аналитического центра Домклик, в феврале 2025 года достигла в общем ипотеки 84%.

🥸 Эти две позиции в Новосибирске обеспечивают 85-90% продаж. Если рассрочку запретят, то Минстрой станет строительным отделом при банковской системе.

#РСН_2025 #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🗣️ Покупатели новостроек в Новосибирской агломерации перестали верить пиар-кампаниям.

Из-за увеличения числа строек с задержками сроков ввода домов в эксплуатацию, а также продления моратория на пени за несвоевременный ввод и недоделки, покупатели стали более тщательно выбирать квартиры в новостройках.

📍В настоящее время из ТОП-25 компаний по объему продаж, есть только три, у которых задержка по вводу составляет не более 1 квартала. И лишь один из них не имеет сданных объектов с городе.

На РСН в Москве много времени было посвящено проведению пиар-кампаний, а то, что объекты будут достроены в объявленные сроки и с качеством, указанным в рекламных буклетах, предполагалось как само-собой разумеющееся.

На одной из площадок даже возникла дискуссия по поводу переоцененности маркетинга, особенно в части пиара. В Москве много покупателей из регионов, поэтому там пиар сильнее влияет на объем продаж.

В Новосибирске продажи во многом определяет

✔️состояние дел на строительной площадке

✔️соотношение «цена-качество»

✔️инструменты, которые предлагает застройщик

✔️рейтинг компании

Как и раньше, большое влияние на покупателей оказывают риэлторы. В моменте нечистым на руку представителям данной профессии сильно мешает портал ДОМ.РФ, где можно посмотреть и готовность дома, и темпы строительства, и даже долю проданных квартир.

🥸 Есть в Новосибирске и недооцененные проекты, но в целом, рейтинг жилых комплексов по продажам отражает соотношение «цена-качество» по объекту.

В некотором смысле это народное голосование, когда покупатели, взвесив все «за» и «против», голосуют собственными деньгами.

#новостройки_НСК

🏠Семейная ипотека на вторичное жильё в Новосибирской области.

С 1 апреля в РФ начнет действовать льготная семейная ипотека на покупку жилья на вторичном рынке.

❗️Объем вторичного рынка в Новосибирской области во втором полугодии 2024 года в количественном выражении превысил первичный более, чем в 4 раза.

Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой в малых городах Новосибирской области достаточно иметь одного ребенка младше 6 лет, поскольку численность каждого из них не превышает 50 тыс. человек.

📍Самый крупный из городов региона, где строится менее 2-х домов, это Куйбышев. Численность выше 50 тыс. была здесь в 1986-2001 годах, сейчас она снизилась до 42 тысяч.

Выбор домов, построенных после 2005 года, в населенных пунктах, попадающих под программу расширенной семейной ипотеки, мягко говоря, не велик. В жилом фонде Куйбышева на 42 тыс. человек всего 818 относительно новых квартир. В соседнем Барабинске при населении 28,7 тысяч человек, только 522 квартиры в домах, построенных после 2005 года.

🥸Новый закон может увеличить объем продаж на вторичном рынке на 5-10%, а также повысит цену и ликвидность квартир в домах, построенных после 2005 года. Но число желающих переехать из небольших населенных пунктов в крупные города вряд ли уменьшит.

Программа в некотором смысле способствует восстановлению социальной справедливости, но не окажет принципиального влияния на рынок недвижимости в целом.

#новостройки_НСК #первичка_и_вторичка@rop_nsk

🏗️Российское жилищное строительство развивается по принципу «головастик в головастике». И чем ниже уровень, тем выше концентрация.

📌 По данным агрегатора ДОМ.РФ, на федеральном уровне на ТОП-10 регионов приходится всего 55,5% строительного задела МКД. По данным ЕРЗ, на тот же период — 56,3%.

При этом ТОП-5 весит 38,5%, а вторая пятерка уже 17%, третья пятерка -12,2%, четвертая пятерка – 6,5%. На пятерку аутсайдеров приходится 0,09% строительного задела в стране.

📈Внутри отдельных регионов концентрация просто зашкаливает:

✔️в Тюмени сосредоточено 92,5% строительного задела региона

✔️в Омской области 94% приходится на Омск

✔️Новосибирск с пригородами строит 95% МКД региона, Томск с пригородами - 98%

✔️Красноярск - 93%

✔️Екатеринбург – 92,5%

✔️В Татарстане Казань уравновешивают Набережные Челны, соответственно, 59% и 20,5%

✔️особняком стоит Краснодарский край, где 59% задела приходится на Краснодар, 10% на Сочи, 8% на Новороссийск и 8,5% на Анапу и остальной регион

❗️Реально 95% МКД России сконцентрировано на 2% максимум на 3% территории страны

В такой же пропорции распределяются инвестиции на благоустройство. Поэтому очень сложно идёт процесс переноса отдельных федеральных структур в регионы. Чиновники, обосновавшиеся в Москве, рассматривают переезд в провинцию как ссылку или, в крайнем случае, работу вахтовым методом.

🥸 Инициативы спикера Совфеда о выдаче семейной ипотеки по месту регистрации и ограничении приема абитуриентов из регионов в столичные ВУЗы картины не изменят. Осталось только дождаться предложения вернуться к практике СССР 30-х - 40-х годов, когда у колхозников попросту не было паспортов.
При таком подходе к развитию регионов потоки внутренней миграции не изменить.

#новостройки_НСК

🪙Финансовая устойчивость застройщика становится одним из главных критериев надежности.

Последние правки закона 214-ФЗ практически обнулили его первоначальную идею. В результате у значительной части потенциальных покупателей новостроек нет уверенности, что все объекты будут возведены в срок, да и просто достроены. По крайней мере, в Новосибирске.

В данном посте предлагаю для обсуждения методики определения надежности застройщика и жилой новостройки. Таблицы построены на основе собственного мониторинга надежности застройщиков новосибирской агломерации с 2009 года.

❗️Наблюдение в течение 16 лет показало, что есть единственный критерий, который гарантирует достройку объекта, хотя возможно нарушение сроков ввода, — это финансовая устойчивость застройщика.

Важность этого параметра особенно выросла после введения проектного финансирования. Никакой административный ресурс не спасет от растущей в геометрической прогрессии задолженности перед банками в случае возникновения кассового разрыва. В Новосибирске банки уже выдали кредиты отдельным застройщикам по ставке 27,5% годовых и выше.

🥸На рынке города есть истории, когда из-за финансовых проблем банкротились лидеры из ТОП-10. А также есть счастливые случаи достройки замороженных объектов после покупки застройщика финансово устойчивой компанией. При этом, без дополнительных вложений от дольщиков.

Но финансовая устойчивость — самый закрытый показатель из перечисленных в таблицах. Все остальные можно найти в интернете.

#новостройки_НСК

Текущие тренды на рынке новостроек в стране и регионе сохраняются — об этом свидетельствуют опросы ВЦИОМ и ЕРЗ.

На основании результатов февральского мониторинга ВЦИОМ, посвященного представлениям россиян о ситуации в экономике, а также мнений специалистов, принявших участие в опросе ЕРЗ в марте 2025 года по наиболее значимым проблемам застройщиков, можно сделать много взаимодополняющих выводов.

📌Не смотря на доминирование сберегающей стратегии, потенциальная готовность россиян к крупным тратам в 4,2 раза выше, чем готовность к кредитованию. Индекс кредитного доверия впервые с апреля 2022 года опустился ниже 20% — только 6% опрошенных считают настоящее время удачным для займов.

Падение спроса на новостройки занимает вторую позицию в перечне основных проблем застройщиков. На первом месте сложность долгосрочного планирования из-за нестабильной макроэкономической ситуации.

Основные причины снижения спроса 👇

✔️высокие ставки по ипотеке – 87,5%
✔️ сокращение льготных ипотечных программ – 86,7%
✔️комиссии банков при выдаче ипотеке (проблема, возникшая в этом году) – 65,6%
✔️увеличение требований к первоначальному взносу – 50,8%

🏦Готовность хранить сбережения в банках декларируют 53% респондентов, а 25% считают, что свободные деньги оттуда лучше забрать. В феврале 2021 года желающих отозвать средства было 43%, в феврале 2022 года — 48%.

В рейтинге наиболее значимых проблем деятельности застройщиков сложность или стоимость банковского кредитования девелоперского бизнеса за год поднялась с 8 на 3 позицию – это отметили 74% опрошенных. Еще 46,9% застройщиков полагают, что покупатели откладывают сделки в ожидании снижения цен и аккумулируют деньги на вкладах.

Значимость такой проблемы, как дефицит кадров, сместилась для застройщиков с 1 на 6 место, а дефицит управленческих кадров — с 1 позиции на 9.

☝️Значительная часть существующих проблем в строительстве так или иначе связана с банками.

🥸В целом, застройщики в период нестабильности вынуждены сокращать начало новых проектов, а покупатели формируют отложенный спрос, дожидаясь лучших времен и одновременно накапливая средства на депозитах. Это неизбежно приведёт к дисбалансу на рынке и последующему росту цен.

Застройщики Новосибирска, как показано на диаграмме, были самыми активными в опросе ЕРЗ. Почему? Об этом следующий пост.

#новостройки_НСК

🏗️ Динамика доли строительно-монтажных работ (СМР) в цене квадратного метра.

По оценке аналитической компании СМПРО в 2024 году стоимость строительно-монтажных работ, включая расходы на стройматериалы, в конечной цене квадратного метра новостройки весит 42%, а 58% составляют прибыль девелопера, затраты на земельный участок, стоимость прокладки внешних инженерных коммуникаций и их подключения, затраты на ввод в эксплуатацию, маркетинг и рекламу, риэлторское вознаграждение, содержание компании и обслуживание кредита.

В 2025 году ко второй части добавились прямые комиссии банков при льготной ипотеке и увеличили эту составляющую на 6-12%.

❗️По данным компании, доля строительных материалов в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России в 2014-2024 годах снизилась в 1,8 раза - с 45% до 25%.

Стоимость жилья в 2024 году выросла на 24% за счет увеличения СМР и на 76% за счет остальных составляющих цены новостройки.

В 2025 году, по моему мнению, тренд будет только усиливаться. Кредитная составляющая уже увеличилась из-за прямых поборов, ипотеки без первоначального взноса и, главное, из-за запредельной ключевой ставки.

📍В Новосибирске это хорошо видно по разнице цен в разных локациях. Разброс цены квадрата в панельных домах в границах города — от 83 до 172 тысяч рублей, в объектах бизнес-класса — от 180 до 300 тысяч рублей.

Если брать максимальную разницу между самым дорогим и наиболее доступным объектом, без учета долгостроев, то в новосибирской агломерации она составляет 4,5 раза.

🥸Доля СМР в цене квадратного метра в Новосибирске меняется от 30% до 60%, но в среднем не дотягивает и до 40%. При этом застройщики не самый главный выгодоприобретатель последних нововведений в жилищном строительстве.

На схеме наиболее чувствительные для застройщиков вопросы банковского кредитования, по опросу ЕРЗ.

#новостройки_НСК

▶️ Ипотечное кредитование в Новосибирской области оттолкнулось от дна, но восстанавливается медленнее, чем в целом по стране.

Общее количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам в феврале 2025 года, выросло к январю на 88,2%.

Это превышает рост в целом по РФ более, чем на 25%, но также связано с большей глубиной падения числа ипотек в январе этого года. К февралю 2024 года падение по общему количеству ипотек составило в целом по стране 45%, в Новосибирской области — 50%.

По числу ипотечных жилищных кредитов, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, снижение к февралю 2024 года в целом по РФ составило 2%, в Новосибирской области – 32,5%.

📌 Количество кредитов на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства в регионе выросло к январю этого года на 30,2%, но обвалилось к февралю 2024 года в 4,35 раза.

🥸 Другими словами, падение числа ипотечных кредитов в регионе прекратилось, но находится на чрезвычайно низком уровне. Среднемесячное количество ипотечных жилищных кредитов в Новосибирской области в 2019-2024 годах составило 3 425 единиц, в феврале 2025 года – 1 116 штук, или 3,06 раза меньше.

Москва и Московская область показали рост числа ипотечных кредитов под залог ДДУ к февралю 2024 года.

P.S. На этой неделе будет статистика по доле рыночной ипотеки в регионах.

#новостройки_НСК

⬇️Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска за 1,5 месяца просела на 1,5%, в пригородах продолжается рост за счет вымывания дешевого сегмента.

Средневзвешенная цена предложения квадратного метра в новостройках Новосибирска снизилась с середины февраля 2025 года на 1,5%. По данным на 17 февраля она составляла 159 350 руб., а на 30 марта снизилась до 156 900 руб.

За это же время цена квадрата новостроек в пригородах Новосибирска подросла на 3,9%, со 122 520 руб. до 127 300 руб.

В расчет брались цены застройщика при полной оплате или ипотеке без дополнительного удорожания за счет субсидировании со стороны застройщика или отсутствия первоначального взноса.

Внутри каждого конкретного комплекса цены не сильно изменились за исключением роста при увеличении риэлторского процента.

🥸 Рост или снижение произошли за счет изменения сегментации. В границах Новосибирска на 1% уменьшилась доля квартир со средней ценой квадрата выше 175 тыс. руб. В пригородах обратная тенденция — удельный вес самых дорогих квартир вырос на 2,2% или почти в 4 раза, с 0,8% до 3%.

*Ценовая сегментация предложения составлена на базе агрегатора TrendAgent, выборка свыше 21 тысячи лотов.

Благодарю за помощь в подготовке материала аналитика Антона Журавлева.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

🪙Снижение ставок по рыночной ипотеке, о которой объявили ведущие банки страны, почти не повлияет на рынок ипотечного кредитования.

Почти синхронное снижение ставок по рыночной ипотеке основными игроками рынка принципиально не изменит пропорций между льготной и рыночной вариантами, а также между арендными ставками и ежемесячным ипотечным платежом.

При получении кредита по семейной ипотеке сроком на 25 лет суммарная переплата за весь период кредитования составит 93%. Таким образом, за 25 лет заемщик выплачивает стоимость двух квартир. С учетом растущих цен на недвижимость и высоких арендных ставок семейная ипотека — вполне выгодная сделка.

⚡️При получении кредита по новым рыночным ставкам Сбербанка переплата при покупке новостройки составит 536%, при покупке квартиры на вторичном рынке — 546%, при строительстве жилого дома — 571%. При получении рыночной ипотеки в ВТБ переплата на новостройки и квартиры на вторичном рынке составит 568%, при строительстве частного дома — 585%. К этому нужно добавить и сумму основного кредита.

☝️С учетом того, что цены на недвижимость будут расти, как минимум, медленнее ставок по депозитам, ипотека пока экономически бессмысленна.

Поэтому в феврале доля ипотечных кредитов под залог ДДУ как в целом по РФ, так и по Новосибирской области составляет две трети от общего объёма кредитования. К кредитам под залог ДДУ надо добавить еще и льготные кредиты, полученные при покупке квартир по ДКП напрямую от девелоперов.

🥸 Снижение ставок по рыночной ипотеке пока просто ожидаемая смена тренда.

#новостройки_НСК #ипотека_и_аренда@rop_nsk

🪙Годовая заработная плата жителя-провинциала из СФО весит 4,8 квадратных метра в среднестатистической новостройке Новосибирска.

Эксперты РИА "Рейтинг" провели исследование и составили рейтинг регионов России по уровню зарплат. Среднемесячная заработная плата жителя малых и средних населенных пунктов СФО составила в 2024 году 62,5 тыс. руб.

📌 Если добавить информацию из исследований экспертов РИА "Рейтинг" за 2020-2023 годы, то виден прирост заработной платы за 4 года. В среднем по округу он составил 73,4%, по Новосибирской области — 92,2%.

В рейтинге по заработной плате в малых населенных пунктах по регионам СФО Новосибирская область поднялась за 4 года с 6 на 5 позицию.

📍Цена квадратного метра в новостройках Новосибирска приросла за 4 года на 103,8%, это на 11,6 п.п. выше роста заработной платы. Вторичный рынок столицы Сибири подрос с 2020 года на 70,2%, разницу в динамике 33,6% обеспечила льготная ипотека.

Если брать официальную статистику, то без учета ипотечного плеча доступность жилья на вторичном рынке в СФО за 4 года выросла, а доступность квартир в новостройках — снизилась.

🥸 В 2020 году среднестатистический житель СФО мог приобрести в новостройке Новосибирска на годовую заработную плату 5,1 м2. В 2024 году – уже 4,8 квадрата, и если отнять фиксированные траты, то на квартиру в новостройке площадью 60 квадратов придётся копить 19 лет и 2 месяца.

#новостройки_НСК

⏮️ Доля просроченных ипотечных кредитов на новостройки в Новосибирской области вернулась к показателям февраля 2023 года.

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам под залог ДДУ на 1 марта 2025 года составила 295 млн. рублей — это 0,3% от общей задолженности населения перед банками.

При этом удельный вес плохих кредитов по рыночной ипотеке вырос в регионе до 0,56% или до 2,046 млрд. рублей.

📍Общее число квартир в новостройках, которые банки могут выставить на продажу, составляет 33 - 38 штук или 0,1% от числа квартир в активной экспозиции.

Число залоговых квартир, которые могут появиться на вторичном рынке 250 - 270 штук, это около 0,5% годовой емкости рынка.

❗Тревогу вызывает сам факт роста просроченной задолженности: за последний год на первичном рынке — на 45%, на вторичном — на 83%.

Если сравнивать удельный вес просроченной задолженности до введения льготной ипотеки, то к февралю 2020 года на первичном рынке она сократилась в Новосибирской области в три раза — с 0,92% до 0,30%, по рыночной ипотеке в полтора раза — с 0,83% до 0,56%.

Проблемы, на мой взгляд, больше касаются кредитов, взятых в последнее время под высокий процент. Часть заемщиков планировала погасить ипотеку за счёт продажи недвижимости, а рынок просел.

Заемщики, оформившие ипотеку по старым ставкам или по льготным программам, остаются самыми надежными клиентами банков, потому что им есть что терять.

🥸 Рыночная ипотека продолжит падение. Сегодня для получения ипотеки в Новосибирске, кроме 30% первоначального взноса нужно иметь доход не ниже 230 тыс. рублей в месяц. У людей с таким доходом квартирный вопрос, как правило, решен.

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk #финансы@rop_nsk

📉Число новых квартир в первом квартале 2025 года уменьшилось в Новосибирской области на 18%.

В первом квартале 2025 года застройщики Новосибирской области вывели на рынок новостроек 5 970 лотов — это на 18% меньше, чем в 1 квартале 2024 года, и на 38% меньше, чем в 1 квартале 2023 года.

Число квартир в новых проектах в марте снизилось к февралю 2025 года на 44%, а к январю 2025 года — на 57%. Вполне ожидаемый и разумный тренд.

📍 В целом по РФ сокращение было более существенным:
к 2024 году оно составило 23%, к 2023 году — 11%. В Новосибирской области тренд на снижение вывода новых проектов начался в 2024 году, а в целом по стране только в 2025-м.

Если брать новые разрешения на строительство, полученные в 2025 году, то самые крупные проекты первого квартала это 👇

◽ЖК «Кварталы Немировича 2» - площадь 30 тыс. м2 от SG Development

◽ЖК Gorizont на Коминтерна - площадь 24,5 тыс. м2 от ГК VIRA

◽ м-н "Скандинавские кварталы" на улице 2-я Марата - площадь 17 тыс. м2 от ГК «Первый Строительный Фонд»

🥸 Март 2025 года стал первым месяцем с июня 2024 года, когда продажи квартир превысили вывод лотов на рынок.

Ждём дальнейшее сокращение строительного задела в регионе.

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

❗️На рынке новостроек Новосибирской области усиливаются основные тренды второй половины 2024 года.

🔺На рекордном уровне остается затоваренность рынка

🔺 Снижается объем продаж

🔺Снижается число новых проектов

🔺Снижается динамика роста цен на новостройки

🔺Растет просроченная задолженность по ипотечным кредитам

🔺Увеличивается монополизация рынка во всех сферах

🔺Растет число объектов с нарушениями
объявленого срока ввода

🔺Увеличивается количество земельных участков под строительство в открытой продаже, и снижается их цена

🔺Опережающими темпами растут накопления физических лиц на вкладах и депозитах

☝️Можно констатировать, что на рынке новостроек новосибирской агломерации начался кризис перепроизводства

Власти всех уровней пытаются нивелировать последствия перепроизводства как для строительной индустрии, так и для дольщиков. Разрабатываются меры поддержки отрасли в целом и отдельных застройщиков, но зачастую их поддержка приводит к ущемлению прав дольщиков.

Так, мораторий на штрафы за нарушение сроков ввода практически обнуляет гарантии дольщикам, объявленные при введении проектного финансирования.

Взлетевшие цены на новостройки — это уже реальность, а 100% гарантия введения всех объектов в срок все больше становится похожа на мираж.

Исходя из объемов отложенного спроса, в том числе, и на депозитах, больше половины застройщиков вернет свои вложения за счет единовременного скачка цен после снижения ключевой ставки. А вот дольщики потенциально проблемных объектов понесут реальные потери. Гарантия возврата вложенных 3-5 лет назад средств без компенсации — слабое утешение.

🥸Информация о реальном состоянии дел у застройщиков, соотношение распроданности, стройготовности и себестоимости на конкретных объектах станет наиболее востребованной информацией для потенциальных покупателей новостроек в ближайшее время. Пик актуальности таких запросов придется на перспективу 6 месяцев — год.

✍️Я планирую вести рубрику по этому вопросу. Начнем с тех, у кого всё хорошо 👌🏻

❓ Сегодня разбираем экономику огромных скидок от застройщиков. Что это — расчет или парадокс?

Банки подтверждают застройщикам субсидированные ставки по ипотеке только без удорожания.
Единственный способ попасть в эту парадигму — включить все потенциальные плюшки в цену заранее.

▫️Привожу расчеты с помощью ипотечного калькулятора на примере квартиры стоимостью 6 млн. руб. по реально действующим предложениям банков (название застройщика скрыто).

✔️ «Сбер» объявляет о собственной доле 12,8% в общем объёме кредита, предлагая покупателю бонус в виде ставки 3,5% на первые 5 лет дополнительно к условиям по семейной ипотеке.

🔹ВТБ ничего не скрывает от слова совсем. Просто хочет 7,5% за продажу лимитов, выделенных государством, конкретному застройщику.

При ипотечном займе по условиям «Сбера» ежемесячная сумма платежа в первые 5 лет будет составлять 26 942 руб., ниже арендной ставки на равноценную квартиру.

По условиям ВТБ заемщик должен будет платить 35 973 руб. в месяц.

☝️За 5 лет разница в платежах составит 542 тысячи рублей — 1,616 млн. рублей в сбере против 2,158 в ВТБ. Удорожание на 5,3% приводит к снижению ежемесячного ипотечного платежа на 33,5%.

Если покупать квартиру в ипотеку на вторичном рынке, то ее цена будет на 22% ниже – 4,9 млн. рублей.

Ежемесячный ипотечный платеж по кредиту 4,9 млн. рублей по минимальной рыночной ставке 25,5% будет составлять 104 178 рублей. При этом общая сумма платежа за 30 лет — 37,5 млн.

🥸 Именно гигантская разница в платежах позволила поставить ценообразование на рынке новостроек с ног на голову.

Поэтому отдельные застройщики, которые заранее включили в цену квадрата и банковские сборы, и скрытый первоначальный взнос, и завышенный относительно рынка процент вознаграждения для риэлторов, делают скидки при покупке без ипотечного плеча до 20%.

И как всегда, за всё платит конечный покупатель.

* для подготовки поста использована информация с сайта агрегатора TrendAgent.

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk

🏗️ Проданных квартир в домах со сдачей в следующем году в новосибирской агломерации все меньше — их удельный вес уменьшился в 1,4 раза.

За год с февраля 2024 года по февраль 2025 доля проданных квартир со сдачей до конца соответствующего года уменьшилась в новосибирской агломерации на 3 п.п. с 52% до 49%. При этом суммарная площадь таких квартир в активной продаже выросла в Новосибирске на 55%, с 315 тыс. м2 до 490 тыс.м2.

❗️Тренд на рост затоваренности рынка еще более ярко демонстрирует уровень распроданности квартир со сдачей в следующем году. В феврале 2024 года удельный вес проданных квартир со сдачей до конца следующего года составлял 33%, в феврале 2025 года уже 23% или в 1,43 раза меньше.

🥸 Основная часть квартир в домах, сданных в 2024 году, была продана в 2023-2024 годах. Вторая половина 2023 года и первая половина 2024 года были рекордными по уровню продаж, поэтому доля квартир, проданных на момент ввода дома, составила в новосибирской агломерации за 2024 год – 77,7%. Резкого взлета объемов продаж в 2025 году ждать не приходится, поэтому можно ожидать, что уровень распроданности квартир, сданных в этом году, снизится на 5 - 7 п.п.

При сохранении уровня ключевой ставки доля непроданных квартир в сданных домах в 2026 году станет основной проблемой как для застройщиков, так и для банков.

#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk