⏩ Сверка итогов года с январским прогнозом

Прогноз на 2024 год был таким 👇

✔️Снижение продаж на 30%
✔️Снижение объемов ввода на 20%
✔️Рост цен на новостройки в пределах инфляции
✔️Рост доли готовых квартир в общем объеме продаж застройщиков
✔️Снижение объемов ипотеки и повышение её адресности
✔️До 15% застройщиков нарушат сроки ввода объектов в эксплуатацию
✔️Усиление господдержки строительной отрасли
✔️Многие новые проекты встанут на паузу
✔️Рост монополизации рынка, в том числе, в сегменте риэлторских услуг
✔️Уход с рынка застройщиков с ценой квадрата до 85 тысяч рублей
✔️Рост доли ИЖС и малоэтажного домостроения

Фактическая ситуация к концу 2024 года 👇

✅ Снижение объема продаж за 11 месяцев к январю-ноябрю 2023 года 28%. По итогам года будет чуть больше 30%

✅ По вводу отстаем на 14%, в том числе, по МКД на 27%

✅ Средневзвешенная цена продажи по всем сделкам за 11 месяцев составила 137,3 тысячи рублей за квадрат. Рост к прошлому году составил 13% (в прошлом году -- 121,4 тыс.руб)

✅ Доля готовых квартир в объеме предложения выросла с 8,8% до 20,9%

✅ За 10 месяцев число ипотечных кредитов упало на 35% к аналогичному периоду 2023 года

✅ Правительство постановлением РФ № 326 от 18.03.2024 освобождает застройщиков от неустойки за нарушение срока ввода объектов

✅ Смотрим пункт о нарушении сроков ввода плюс не исключён закон о моратории на банкротство застройщиков

✅ Пока минус 20% к прошлому году, по новым проектам

✅ Доля ТОП-5 застройщиков Новосибирской области выросла за 3,5 года с 20% до 33%

✅ Цену ниже 100 тысяч рублей за квадрат уже нужно поискать

✅ Доля ИЖС выросла на 30%

🥸 По всем пунктам, как минимум, попадание в вектор. В январе представлю прогноз на 2025 год.
И в заключении: оптимистический график о "падении цен" на новостройки.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

Затоваренность рынка новостроек в Новосибирской агломерации растет медленнее, чем в целом по стране.

Анализ проведен на базе данных аналитического центра компании «Бусы».

📍Новосибирские застройщики на 20% сократили объем новых проектов, выведенных на рынок в течении года. Но рынок инерционен, поэтому задел в квартирах с ноября 2023 года вырос на 3,7%.

За это же время число строящихся квартир в Красноярском крае увеличилось на 6,1%, в Омской области — на 10,3%, в Иркутской — на 13,7%, в Тюменской — на 18,2%, а в Свердловской — на 24,9%.
Средний рост по стране составил 12,6%, единственным регионом, из числа лидеров со снижением задела стал Санкт-Петербург — число строящихся квартир упало на 18,2%. В то же время рост в Москве составил 8%.

📌 Выросло и число непроданных квартир в новостройках. Доля нереализованных площадей увеличилась в Иркутской области с 42% до 56%, в Тюменской — с 41% до 53%, в Красноярском крае — с 45% до 50%, в Свердловской области — с 45% до 47%, в Новосибирской области — с 36% до 39%.

🥸 Сравниваю число непроданных квартир с учетом проектов, где продажи не открыты, с показателями на начало октября 2023 года, когда были минимальные показатели за 2 года.

✔️Тюмень: рост на 64,6% — с 29,7 до 48,9 тыс. квартир.
✔️Екатеринбург: рост на 20% — с 52,1 до 62,5 тыс. квартир.
✔️Иркутск: рост на 14% — с 8 336 до 9 558 квартир.
✔️Новосибирск: рост на 7,6% — с 55,2 до 59,4 тыс. квартир

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

🏗️ Почти 20% квартир в Новосибирской области сданы с нарушением сроков ввода от двух до 20 лет.

Новосибирская область в последние пять лет — один из регионов-лидеров по вводу проблемных домов. В 2024 году было введено несколько знаковых долгостроев.

📌 Самый древний дом на улице Ивлева,160 строился более 20 лет. На фото состояние объекта в августе 2007 года.

📌 На 15 лет перенесли срок ввода дома на Красина, 56/1, на 14 лет — по адресу Дуси Ковальчук, 242. Кроме этого, введены три дома в Закаменском микрорайоне.

Часть долгостроев дольщики построили в результате создания ЖСК. Строительство некоторых завершено через Фонд защиты дольщиков, в возведении двух проектов поучаствовала компания "СибирьИнвест". И все это под пристальным вниманием прокуратуры.

❗В итоге 33 дома на 4 855 квартир суммарной площадью 245 082 квадрата построено с нарушение сроков от двух до 20 лет.

В новых реалиях такие задержки невозможны, но это не значит, что можно покупать квартиры в новостройках только ориентируясь на цену и рекламные предложения.

🥸 Ненулевой остается вероятность получить обратно свои деньги через 2-4 года без всякой индексации. Есть и риск задержки ввода дома в эксплуатацию с минимальной компенсацией от застройщика.

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

🚘 В 2024 году новосибирские застройщики построили по одному машиноместу в подземных парковках на 7 введенных квартир.

По информации, опубликованной на сайте УАСИ, в границах города Новосибирска введено 3570 парковочных мест, а квартир и жилых помещений в апартаментах построено почти 7 раз больше.

🔝Лидерами по вводу парковочных мест стали:

🔺Брусника – 1 парковка на 1,8 квартир, всего 664 машиномест;

🔺ГК «Расцветай» — 1 парковка на 2,8 квартир, всего 607 машиномест;

🔺ГК СМСС — 1 парковка на 2,2 квартиры, всего 393 машиномест;

🔺ГК «Союз» — 1 парковка на 3,3 квартиры, 309 машиномест;

🔺 ГК МЕТА – 1 парковка на 3,4 квартиры, всего 241 машиноместо.

Из компаний, не вошедшими в ТОП-20 по суммарному объему ввода жилья в 2024 году, лидерами по числу парковок на квартиру стали:

◽️проект «Наутилус» на Ермака, 6 — всего 47 парковок на 24 квартиры;

◽️ГК «НОВЫЙ МИР» — всего 182 парковки на 273 квартиры;

◽️застройщик из Академгородка Д-54 — всего 62 парковки на 120 квартир;

◽️ГК «ДОМ-СТРОЙ» — всего 154 парковки на 440 квартир;

◽️ Волна Development — всего 94 парковки на 336 квартир.

Кроме вышеперечисленных компаний в 2024 году парковочные места вводили застройщики ПСФ, ГК «Камея», ГК «НОВА» и ЭСПИВИ.

Компания АКД улучшила ситуацию с парковочными местами в ЖК «Оазис» и ввела отдельную парковку на 178 машиномест на Лескова, 37.

🥸 При умеренной ключевой ставке Новосибирская область входила в ТОП-10 регионов РФ по числу ипотечных кредитов, выданных на приобретение гаражей и машиномест. Сегодня ежемесячный платеж за парковку стоимостью 1 млн. рублей при первоначальном взносе 20% составит 21 тысячу рублей.

#новостройки_НСК

🏗️ Доля апартаментов в общем объеме ввода новосибирской агломерации составила 4%.

В 2024 году в Новосибирске ввели в эксплуатацию сразу 4 комплекса апартаментов с общим числом лотов 1 063. Это чуть больше 4% от числа построенных за год квартир в МКД.

✔️ 55% в общем объеме ввода, приходится на проект IQ Аparts от компании "Камея"

✔️ 22,5% весит доля комплекса NOVA аpart от ГК НОВА

✔️ 14% комплекс "Пилигрим" от ГК СМСС

✔️ 7% небольшой отель от АКД на 75 номеров в границах ЖК "Оазис"

Сегодня доля ввода апартаментов в Новосибирске меньше доли апартаментов и в объеме предложения, и в объеме продаж.

📍ТОП-5 по количеству проданных апартаментов за 2023-2024 годы составили строящиеся комплексы: Freedom, АЭРОН, Time Park, Gagarin City и МАКИ.

Все перечисленные проекты расположены в знаковых локациях с высоким трафиком и, за исключением Freedom, строятся без нарушения сроков ввода.

🥸 При высокой ключевой ставке сегмент апартаментов остается одним из самых привлекательных на рынке новостроек по нескольким причинам:

✅ на них изначально не распространялась льготная ипотека

✅ проекты даже учетом коммунальных платежей и налогов обеспечивают более высокий арендный доход

✅ это «ленивый бизнес» для потенциальных рантье, так как во всех значимых проектах есть управляющие компании

#новостройки_НСК #апартаменты@rop_nsk

🏗 Объем ввода жилья 10 лидеров за 2024 год на 27% меньше результатов рекордного 2023 года.

По сравнению с показателями на 22 декабря этого года в тройке лидеров по суммарной площади ввода жилых помещений и апартаментов за 2024 год произошли серьёзные изменения.

📍На первое место «на флажке» вышла компания «Брусника». Застройщик лидирует по всем значимым показателям: и по общей площади ввода, и по средней площади квартир, и по числу построенных парковочных мест в жилых комплексах. На втором месте ГК «Расцветай», замыкает тройку прошлогодний лидер компания «Дискус».

Кроме Брусники повысили свой ранг в рейтинге застройщиков по объемам ввода компании ВИРА и Первый Строительный Фонд.

Показатели ввода жилья за один год не могут служить объективным критерием — в Новосибирске в число лидеров за год попадали застройщики из второй и даже третьей десятки по суммарному объему ввода за 10 лет.

Во второй половине января на канале будут опубликованы рейтинги компаний по суммарному вводу за 10 и 15 лет.

Во второй декаде опубликуем прогноз по динамике строительной индустрии и рынка недвижимости в 2025 году.

☝️Вторая половина 2024 года была сложным периодом для многих строительных компаний. 2025 год станет началом передела рынка.

🎄Всех с наступающим Новым годом, здоровья, удачи и мирного неба!

И пусть каждый решит свой жилищный вопрос, и будет как в пословице: «Хорошо тому, кто в своём дому».

* Таблица лидеров составлена на основе данных сайта управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, размещенных на сайте ДОМ РФ.

Динамика количества проблемных домов в новосибирской агломерации за 15 лет.

❗Доля проблемных и замороженных домов — один из главных критериев оценки надежности застройщиков региона.

С 2011 по 2016 годы в Новосибирской агломерации было введено 68 проблемных домов, что позволило улучшить показатели, но потом рост начался заново. Область попадала в ТОП-5 и даже в ТОП-3 регионов с максимальным числом долгостроев.

С 2020 года в стране за права обманутых дольщиков стали бороться кардинально, и был введен мораторий на включение домов в список проблемных.

📍За 4 года в Новосибирске достроено много проблемных домов, плюс официально введены около 100 объектов, заселенных 2-3 года назад.

☝️Динамика числа долгостроев напрямую связана с затоваренностью рынка. Рост в 2010 году стал результом кризиса 2008-2009 годов.
2009 к настоящему моменту пока последний год в Новосибирске, когда реально падали цены на новостройки. Рост с 2017 года связан с затовариванием рынка из-за рекордного ввода жилья в Новосибирске в 2014-2016 годах.

Сегодня застройщики не могут заморозить дом. Даже мораторий на уплату неустоек за срыв сроков не спасает от банкротства — слишком высока кредитная составляющая в общей себестоимости строительства.

Согласно существующему законодательству банки обязаны обеспечить проектное финансирование застройщикам даже при отсутствии продаж, устанавливая ставку в зависимости от наполненности счетов эскроу.

В итоге застройщик банкротится, а банк остается с готовыми квартирами, которые нужно продать дороже рынка.

🥸 Я не верю в такой вариант. Банку экономически выгоднее вернуть деньги со счетов эскроу покупателям через пару лет без компенсации и не допустить снижения цен на новостройки.
Поэтому при покупке важно выбирать надежного застройщика.

#новостройки_НСК

⚡️Сегодня принимаю участие в интереснейшей дискуссии на ЕРЗ по итогам декабря и всего 2024 года на тему: «Спрос, предложение и цены на рынке новостроек».

Обсуждаем итоги тренды с

✔️ Кириллом Холопиком, руководитель портала ЕРЗ

✔️ Михаилом Гольдбергом, руководителем аналитического центра Дом.РФ

✔️Алексеем Поповым, руководитель аналитического центра ЦИАН

и другими экспертами рынка недвижимости.

Пока еще можно зарегистрироваться по куар-коду, но запись встречи обязательно будет на нашем канале чуть позже 👌

#анонс