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부동산 전문가가 사기꾼이 되는 과정

얼마전 알고 지내던 부동산 사장님이
한 부동산 전문가의 죽음 소식을 이야기했다.

재개발 사업이 예상되는 지역의 노후주택을 사서
신축빌라를 지어 파는 일명 지분쪼개기 업자였는데...

엄청나게 돈을 많이 벌었는데...
돈도 많이 벌었지만... 그러다보니

20억 30억 우습게 생각하다가 남의 투자자금 받아서
몇백억짜리 사업들을 여러 곳에 하다가
문제가 생겨서 결국은 죽었다고 했다.

2000년대 중후반에 용산에서 신축 쪼개기사업을 하다가
아주 적절한 시점에 딱 사라진 사장님이 있었는데...
굉장히 타이밍 잘 맞게 치고빠진 시장을 잘 보는 업자라고 생각했었는데...

최근에 전해들은 소식은 놀라웠다.
타이밍 좋게 엑시트를 한게 아니라, 신축 쪼개기 사업을 같이 했던 동업자와 분쟁이 생겨
지금 식물인간이 되어 누워있다고 하더라.

한때 돈 많이 벌었다고 모두가 부러워했던 공격적인 포지션에 있었던 사람들이 사라졌고...
잘 지킨 사람들은 살아남았다.

부동산 시장의 변곡점은 많은 것을 바꾸어 놓는다. 몇몇 전문가들이 목놓아 부르짖는다 하여 큰 흐름이 바뀌지는 못한다.

부동산 전문가들은 공격적인 포지션에 있는 경우들이 많다. 그들처럼 되고 싶기 때문에 사람들은 그들의 뒤를 쫓는다.

부동산 경기가 바뀌고, 힘든 시간이 오면
가장 먼저 힘들어지는 사람들은 공격적인 포지션에 있는 사람들이다.

자신들이 보유한 물건들을 정리하고자 하고,
시장을 통해 정리하고자 할 때 그게 잘 안되면...
어떤 선택을 할까?

매월 이자 부담에 부동산 상승세가 꺾여 가격을 적당히 낮춰 매도하려해도 팔리지 않고 현금흐름까지 막히면... 그들도 살기 위해 자신의 물건을 받아줄 사람들이 필요하게 된다.

이 시점에 주위에 돌아보았을 때
자신을 추종하는 사람들이 있다...면?

'이건 정말 좋은 물건이지만,
제가 다른데 지금 돈이 들어가야할 곳이 있어서 당신에게만 정말 급매 가격으로 주는 거에요.
원래 매물도 안나오던 거에요.'

한때는 승승장구했던 실패를 모르던
부동산 투자자가 사기꾼으로 변하게 되는 과정이다.

지난 텀에도 부동산 전문가를 자처하던
많은 사람들이 이런 과정을 거쳐 사기꾼이 되었다.

애초에 사기꾼이었던 것이 아니라,
좋은 물건이라고 권유했던 물건이...
시장이 꺾이고 가격이 빠지면서
좋은 투자처가 아니게 되는 과정에서 사기꾼이 되는 것.

지난 장의 어떤 전문가는
가격이 떨어지면 책임진다는 단서조항을 달아
컨설팅 수수료로 1천만원을 받기도 했는데...
나중에 형사처벌 받았다는 뒷이야기를 듣기도 했다.

여러분이 추종하게 되는 사람들로 권유받는 물건들은...

너무나 유망하지만, 일시적인 수급으로 인해 미분양난 분양권이 될 수 있고...
주택 시장의 규제에서 비껴있는 소액으로 할 수 있는 확실한 비주거용투자상품일 수도 있다.
너무나 재개발 사업이 추진될 것으로 확실하게 예상되는 노후지역의 신축빌라/신축근생 물건이 될 수도 있다.

그들은 자신들이 물려있는 그것을 당신에게 털어내야 살아남을 수 있기 때문에...

그들을 추종하다가, 언젠가는 그들을 살려주려고...
그들이 물려있는 물건을 받아내주게 될 수 있다.

지난 장에서도 이와 같은 모습들을 여럿 보았다.

시장이 어려워지고, 혼란스러워질 수록
그리고 하락장이라고 판단되는 시기가 다가올 수록

부동산 전문가를 멀리해야하는 이유다.

부동산스터디 카페에서는
카페의 규칙으로서 오프라인 모임을 금지하고 있는데...
이것이 오프 모임을 금지하는 여러 이유 중 하나이기도 하다.

이 글은 지금이 하락장이다 또는 하락장의 시작이란 이야길 하고 싶어서 쓴 글이 아니다.

하락장이 언제 시작될 지 나는 알지도 못하며, 그 판단은 각자가 하는 문제라고 생각한다.

다만, 며칠전에 동네 부동산 사장님으로부터 들었던 부동산업자의 사망 소식도 생각나고...

언젠가 반복될...
지난 텀의 모습들이 떠올라서...
남들을 너무 믿지 말라는 이야기를 하고 싶어서 써봄.

2022.2.13
붇옹산