Forwarded from Деньги и песец
Любой ценой. 100 миллиардов просрочки долга по ипотеке - а есть ли проблема?
На ипотеку приходится более половины долгов населения РФ – 20 трлн руб., или 55%. За год просроченная задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 70%, превысив 100 млрд (на 1 февраля 2024 г. просрочка была 60,2 млрд руб)
После публикации Департаментом статистики ЦБ РФ информационного бюллетеня "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России № 1 (57) 2025" прошла череда комментариев о проблемах, которые привели к рекордному уровню просроченной задолженности по ипотеке – 102,1 млрд на 1 февраля 2025 года ( за январь просрочка выросла на 5,7 млрд руб).
Но как эта ситуация отразится на рынке недвижимости и кредитования в действительности - объясняет ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов
Темпы роста плохих долгов в последние месяцы действительно сильно выросли. Но это вполне прогнозируемое следствие бурного развития рынка в предыдущие годы. Высокие темпы роста цен на жилье, доступные кредиты и соблазн льготных условий в сегменте новостроек способствовали вовлечению в рынок широких групп покупателей с очень разными целями и возможностями.
Рост просроченной задолженности по ипотеке в ближайшие месяцы продолжится, но в относительных величинах доля таких кредитов все еще мизерная - около 0,5%. Это немного, сопоставимые показатели были в начале 2022 года, а в предыдущие годы «просрочка» была существенно выше.
За последние 5 лет рублевая ипотечная задолженность выросла в 2,5 раза, а просроченная задолженность только в 1,5. Пока текущий рост просроченных кредитов выглядит как «возврат к норме». Проблемы отдельных заемщиков неизбежны, но абсолютное большинство продолжат исправно платить даже в сложных жизненных ситуациях, экономя на многих статьях личного бюджета.
На ипотеку приходится более половины долгов населения РФ – 20 трлн руб., или 55%. За год просроченная задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 70%, превысив 100 млрд (на 1 февраля 2024 г. просрочка была 60,2 млрд руб)
После публикации Департаментом статистики ЦБ РФ информационного бюллетеня "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России № 1 (57) 2025" прошла череда комментариев о проблемах, которые привели к рекордному уровню просроченной задолженности по ипотеке – 102,1 млрд на 1 февраля 2025 года ( за январь просрочка выросла на 5,7 млрд руб).
Но как эта ситуация отразится на рынке недвижимости и кредитования в действительности - объясняет ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов
Темпы роста плохих долгов в последние месяцы действительно сильно выросли. Но это вполне прогнозируемое следствие бурного развития рынка в предыдущие годы. Высокие темпы роста цен на жилье, доступные кредиты и соблазн льготных условий в сегменте новостроек способствовали вовлечению в рынок широких групп покупателей с очень разными целями и возможностями.
Рост просроченной задолженности по ипотеке в ближайшие месяцы продолжится, но в относительных величинах доля таких кредитов все еще мизерная - около 0,5%. Это немного, сопоставимые показатели были в начале 2022 года, а в предыдущие годы «просрочка» была существенно выше.
За последние 5 лет рублевая ипотечная задолженность выросла в 2,5 раза, а просроченная задолженность только в 1,5. Пока текущий рост просроченных кредитов выглядит как «возврат к норме». Проблемы отдельных заемщиков неизбежны, но абсолютное большинство продолжат исправно платить даже в сложных жизненных ситуациях, экономя на многих статьях личного бюджета.
Идея с рекомендацией запрета студий до 28 кв. м продолжает жить своей жизнью. Депутат законодательного собрания Санкт-Петербурга Андрей Рябоконь предлагает запретить выдачу семейной ипотеки на такие квартиры. Боль Санкт-Петербурга понятна. Этот рынок с пригородом всегда был лидером по числу микроквартир. Сегодня средняя площадь строящихся квартир в России – 49,1 кв. м, а в Ленинградской области лишь 40,7 кв. м. В Санкт-Петербурге не на много выше – 41,4 кв. м.
Но запрет – это крайняя мера, которая ломает те рамки, которые ранее были созданы самой законодательной и исполнительной властью. Рынку жилья давно не хватает гибкости. Депутаты и чиновники очень часто мыслят запретами и общими федеральными шаблонами, забывая про сложившиеся рыночные условия и региональную специфику.
Борьба за семейные форматы квартир была бы более эффективной не через запреты, а через стимулы. Для этого достаточно установить дифференцированную ставку по семейной ипотеке на разные категории квартир, с учетом площади. Низкая ставка для просторных квартир, высокая для компактных. Это было бы логично в контексте именно семейной программы. Но, возвращаясь к инициативе, которая обоснована «борьбой за демографию», она не решит проблему - во многих крупных городах страны уровень цен сопоставим или выше многих населенных пунктов Московской и Ленинградской области. Но в пригородах столиц доступная сумма кредита по семейной ипотеке 12 миллионов, а в регионах – только 6. Кому-то до сих пор кажется, что это логично.
Иллюстрация: Сергей Меренков "Познающие дерево"
@REBURG
Но запрет – это крайняя мера, которая ломает те рамки, которые ранее были созданы самой законодательной и исполнительной властью. Рынку жилья давно не хватает гибкости. Депутаты и чиновники очень часто мыслят запретами и общими федеральными шаблонами, забывая про сложившиеся рыночные условия и региональную специфику.
Борьба за семейные форматы квартир была бы более эффективной не через запреты, а через стимулы. Для этого достаточно установить дифференцированную ставку по семейной ипотеке на разные категории квартир, с учетом площади. Низкая ставка для просторных квартир, высокая для компактных. Это было бы логично в контексте именно семейной программы. Но, возвращаясь к инициативе, которая обоснована «борьбой за демографию», она не решит проблему - во многих крупных городах страны уровень цен сопоставим или выше многих населенных пунктов Московской и Ленинградской области. Но в пригородах столиц доступная сумма кредита по семейной ипотеке 12 миллионов, а в регионах – только 6. Кому-то до сих пор кажется, что это логично.
Иллюстрация: Сергей Меренков "Познающие дерево"
@REBURG
Показатель распроданности квартир в феврале 2025 незначительно вырос – 32% против 31% месяцем ранее. Но уровень строительной готовности растет быстрее. В феврале он зафиксирован на отметке в 43%. Итогом этих изменений стало то, что отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние 5 лет – 0,74. Сопоставимый показатель был в мае 2023, а в остальные периоды – выше.
Распроданность квартир на вводе в феврале 2025 года выросла до 75% в январе показатель был на уровне 73%.
В ближайшие дни опубликуем обновленную статистику по крупнейшим региональным рынкам. Там все очень контрастно (данные на январь 2025)
@REBURG
Распроданность квартир на вводе в феврале 2025 года выросла до 75% в январе показатель был на уровне 73%.
В ближайшие дни опубликуем обновленную статистику по крупнейшим региональным рынкам. Там все очень контрастно (данные на январь 2025)
@REBURG
Объем вывода новых проектов на рынок строящегося жилья продолжает падать.
По данным ЕИСЖС в феврале 2025 года были начаты работы в проектах на 2,47 млн. кв. м. Это на 31% меньше февраля прошлого года. Результаты запуска января-февраля 2025 года на 23% ниже аналогичного периода прошлого года.
Объем текущего строительства по итогам февраля 2025 находился на отметке 113,7 млн. кв. м.
@REBURG
По данным ЕИСЖС в феврале 2025 года были начаты работы в проектах на 2,47 млн. кв. м. Это на 31% меньше февраля прошлого года. Результаты запуска января-февраля 2025 года на 23% ниже аналогичного периода прошлого года.
Объем текущего строительства по итогам февраля 2025 находился на отметке 113,7 млн. кв. м.
@REBURG
Недавно мы отмечали, что общее соотношение распроданности и строительной готовности по стране опустилось до минимума последних лет. Снижение этого показателя фиксируется во многих регионах с развитым рынком жилья. А показатели строительной активности и темпов продаж остаются крайне поляризованными.
На графике крупнейшие регионы с объемом стройки более 1,5 млн. кв. м.
🗿Наиболее устойчивые рынки:
◾️Москва
◾️Санкт-Петербург
◾️Крым
◾️Ставропольский край
◾️Свердловская область
◾️Краснодарский край
◾️Воронежская область
◾️Башкортостан
◾️Приморский край
◾️Ленинградская область
@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Деньги и песец
Хроники строительного рынка - события конца марта 2025 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 06.03.2025-23.03.2025
🤔Что нас озадачило
Запуск новых проектов на рынке новостроек россии продолжает снижаться. В условиях дорогой ипотеки и ограниченного спроса такая динамика выглядит логичной.
И что с того: в моменте снижение инвестиций в новые проекты для многих рынков не критично. Но в предыдущие годы далеко не везде фиксировался рост предложения и дальнейшее сокращение ассортимента на рынке будет способствовать росту цен в будущем. Нельзя говорить о доступном рынке жилья без достаточного и стабильного ассортимента на рынке.
😥Что нас расстроило
С 1 апреля 2025 года появляется возможность взять семейную ипотеку на вторичном рынке жилья. Но не везде, а в городах, где строится не более 2 многоквартирных домов. Еще одно условие - дом должен быть не старше 20 лет.
И что с того: Основная претензия к массовой льготой ипотеке 2020-2024 года в том, что правительство слишком долго стимулировало спрос, но не контролировало предложение. Но в случае с новостройками такая возможность была. На вторичном рынке ее не будет. Число домов, построенных за последние 20 лет в малых городах сильно ограничено. Семейная ипотека на такие квартиры - возможность продать их дороже и снизить отток населения в мегаполисы. Но это не приведет к качественному росту этих территорий.
😊Что нас удивило
Прошла очередная волна инициатив по развитию рынка жилья. Минстрой рекомендовал не строить малогабаритное жилье в регионах, а депутат предлагает запретить выдачу льготной ипотеки на студии.
И что с того: власти очень часто пытаются отрегулировать рынок через ограничения, а не через стимулы. Но шаблонные запреты на рынке недвижимости - не лучший вариант. Рынок слишком большой и разный. А проблема студий не в том, что компактная квартира - это плохо, а в том что отдельные дома почти полностью состоят из таких квартир.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 06.03.2025-23.03.2025
🤔Что нас озадачило
Запуск новых проектов на рынке новостроек россии продолжает снижаться. В условиях дорогой ипотеки и ограниченного спроса такая динамика выглядит логичной.
И что с того: в моменте снижение инвестиций в новые проекты для многих рынков не критично. Но в предыдущие годы далеко не везде фиксировался рост предложения и дальнейшее сокращение ассортимента на рынке будет способствовать росту цен в будущем. Нельзя говорить о доступном рынке жилья без достаточного и стабильного ассортимента на рынке.
😥Что нас расстроило
С 1 апреля 2025 года появляется возможность взять семейную ипотеку на вторичном рынке жилья. Но не везде, а в городах, где строится не более 2 многоквартирных домов. Еще одно условие - дом должен быть не старше 20 лет.
И что с того: Основная претензия к массовой льготой ипотеке 2020-2024 года в том, что правительство слишком долго стимулировало спрос, но не контролировало предложение. Но в случае с новостройками такая возможность была. На вторичном рынке ее не будет. Число домов, построенных за последние 20 лет в малых городах сильно ограничено. Семейная ипотека на такие квартиры - возможность продать их дороже и снизить отток населения в мегаполисы. Но это не приведет к качественному росту этих территорий.
😊Что нас удивило
Прошла очередная волна инициатив по развитию рынка жилья. Минстрой рекомендовал не строить малогабаритное жилье в регионах, а депутат предлагает запретить выдачу льготной ипотеки на студии.
И что с того: власти очень часто пытаются отрегулировать рынок через ограничения, а не через стимулы. Но шаблонные запреты на рынке недвижимости - не лучший вариант. Рынок слишком большой и разный. А проблема студий не в том, что компактная квартира - это плохо, а в том что отдельные дома почти полностью состоят из таких квартир.
Ипотечные страдания
Данные Банка России свидетельствуют о том, что в феврале рынок ипотеки немного оживился. Но об оживлении можно говорить лишь относительно провального января. Ипотечная река, которая несколько лет питала рынок жилья, высохла и превратилась в ручей. Наиболее заметные для участников рынка изменения произошли на вторичном рынке. Доля рыночной ипотеки снизилась до минимума. С 1 апреля начинается выдача семейной ипотеки и на вторичном рынке. Но существующие ограничения не приведут к заметному росту оборота. И дело не только в том, что программа распространяется лишь на города с низким объемом строительства (менее 2 строящихся домов). Требование к возрасту дома (не старше 20 лет) отсекает значительную часть предложения в малых городах. На многих территориях многоквартирные дома в последние годы почти не строились. А в построенных домах нет желающих продавать квартиру. Спрос будет, а предложения недостаточно. Опять.
@REBURG
Данные Банка России свидетельствуют о том, что в феврале рынок ипотеки немного оживился. Но об оживлении можно говорить лишь относительно провального января. Ипотечная река, которая несколько лет питала рынок жилья, высохла и превратилась в ручей. Наиболее заметные для участников рынка изменения произошли на вторичном рынке. Доля рыночной ипотеки снизилась до минимума. С 1 апреля начинается выдача семейной ипотеки и на вторичном рынке. Но существующие ограничения не приведут к заметному росту оборота. И дело не только в том, что программа распространяется лишь на города с низким объемом строительства (менее 2 строящихся домов). Требование к возрасту дома (не старше 20 лет) отсекает значительную часть предложения в малых городах. На многих территориях многоквартирные дома в последние годы почти не строились. А в построенных домах нет желающих продавать квартиру. Спрос будет, а предложения недостаточно. Опять.
@REBURG
Forwarded from Деньги и песец
В последние годы много говорится о пространственном развитии страны. Среди частых ориентиров – необходимость активизации строительства жилья в Сибири и на Дальнем Востоке. Мы посмотрели, а как поменялся рынок с конца 2019 года, когда была запущена «Дальневосточная ипотека».
Долгие годы Дальний Восток очень сильно отставал от остальной страны по жилищному строительству, но принятые решения позволили заметно увеличить рынок жилья в регионе. Проблема в том, что здесь тоже есть свои диспропорции - больше половины всех строящихся проектов Дальнего Востока сосредоточены лишь в двух городах: Владивосток и Хабаровск. И если в последнем с распроданностью квартир все хорошо, то в Приморском крае есть над чем работать. При этом потенциал других рынков раскрывается гораздо медленнее.
Несмотря на заметный рост объемов стройки, доля Дальнего Востока в масштабах страны остается не высокой — около 6,2% от всего строящегося жилья. Но и доля населения здесь лишь 5,4%. Показатели Сибири по строительству близки - 7,8% от российского рынка. Но доля жителей здесь сильно выше - 11,3% от всей страны.
Долгие годы Дальний Восток очень сильно отставал от остальной страны по жилищному строительству, но принятые решения позволили заметно увеличить рынок жилья в регионе. Проблема в том, что здесь тоже есть свои диспропорции - больше половины всех строящихся проектов Дальнего Востока сосредоточены лишь в двух городах: Владивосток и Хабаровск. И если в последнем с распроданностью квартир все хорошо, то в Приморском крае есть над чем работать. При этом потенциал других рынков раскрывается гораздо медленнее.
Несмотря на заметный рост объемов стройки, доля Дальнего Востока в масштабах страны остается не высокой — около 6,2% от всего строящегося жилья. Но и доля населения здесь лишь 5,4%. Показатели Сибири по строительству близки - 7,8% от российского рынка. Но доля жителей здесь сильно выше - 11,3% от всей страны.
Группа «Самолет» перевела апартаменты в ЖК «Верейская 41» в формат жилых квартир. Это открывает новые возможности для владельцев и покупателей.
Преимущества:
Прописка в Москве: владельцы смогут оформить постоянную регистрацию.
Льготная ипотека: доступна программа «Семейная ипотека».
Инвестиционная привлекательность: прогнозируется рост стоимости недвижимости минимум на 20%.
Неплохой вариант для инвестиций и жизни в столице.
Преимущества:
Прописка в Москве: владельцы смогут оформить постоянную регистрацию.
Льготная ипотека: доступна программа «Семейная ипотека».
Инвестиционная привлекательность: прогнозируется рост стоимости недвижимости минимум на 20%.
Неплохой вариант для инвестиций и жизни в столице.
В феврале 2025 он снизился на 7,6% к аналогичному месяцу 2024 года. И это достаточно заметное снижение, на фоне неплохих показателей предыдущих периодов.
Общее снижение по итогам двух месяцев составляет 2,6%.
Напомним, что по итогам прошлого года было произведено 65,1 млн. тонн цемента, что на 2,9% выше 2023 года.
Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел во всей строительной отрасли. Графики по объему производства цемента в России за последние 25 лет.
@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Ипотека в России, итоги февраля 2025
В феврале 2025 года число кредитов, выданных на рынке строящегося жилья в России, вернулось к показателям 2018-2020 года. Статистика текущего года близка и к уровням начала прошлого года. Отличие лишь в том, что год назад на рынке еще оставалась рыночная ипотека, а сейчас ее роль мизерна – около 14%. Поэтому общие показатели выдачи кредитов по всему рынку остаются существенно ниже предыдущих лет.
Общая задолженность по ипотеке не растет с июня прошлого года, в отличие от просроченной. По итогам февраля 2025 объем проблемной задолженности в рублях превысил отметку в 108 млрд. рублей. Показатель продолжает обновлять максимумы в абсолютном выражении, но остается низким в относительном – около 0,57%.
@REBURG
В феврале 2025 года число кредитов, выданных на рынке строящегося жилья в России, вернулось к показателям 2018-2020 года. Статистика текущего года близка и к уровням начала прошлого года. Отличие лишь в том, что год назад на рынке еще оставалась рыночная ипотека, а сейчас ее роль мизерна – около 14%. Поэтому общие показатели выдачи кредитов по всему рынку остаются существенно ниже предыдущих лет.
Общая задолженность по ипотеке не растет с июня прошлого года, в отличие от просроченной. По итогам февраля 2025 объем проблемной задолженности в рублях превысил отметку в 108 млрд. рублей. Показатель продолжает обновлять максимумы в абсолютном выражении, но остается низким в относительном – около 0,57%.
@REBURG
Объем запуска новых проектов на рынке многоквартирного жилья России продолжает падать. По данным Дом рф в 1 квартале 2025 года начали строить на 24% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом объем текущего строительства после повышения в прошлом месяце продолжил расти и в марте. Это значит, что объем сдачи в эксплуатацию сокращается еще быстрее.
В конце марта 2025 года на стадии строительства находилось 114,7 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 0,85% больше предыдущего месяца и на 6% выше марта прошлого года.
Изменение объема текущего строительства по федеральным округам за последний год:
💬 СКФО: +24%
💬 ДВФО: +23%
💬 УФО: +16%
💬 ПФО: +10%
💬 ЮФО: +10%
💬 Российская Федерация: +6%
💬 СФО: +3%
💬 ЦФО: -1%
💬 СЗФО: -4%
@REBURG
В конце марта 2025 года на стадии строительства находилось 114,7 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 0,85% больше предыдущего месяца и на 6% выше марта прошлого года.
Изменение объема текущего строительства по федеральным округам за последний год:
@REBURG
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
«Рекомендовать» и «проработать»!
Госдума постановила: рекомендовать Правительству РФ совместно с высшими органами исполнительной власти субъектов РФ принять меры по обеспечению жильем, в том числе проработать вопрос о реализации льготного ипотечного кредитования с определением единой процентной ставки.
Зацикленность на «льготной ипотеке» поразительна, инициативы в этом направлении возникают еженедельно. Кому-то до сих пор кажется, что если дать больше денег на льготную ипотеку, то жилье станет доступнее? Нет, надо порекомендовать проработать этот вопрос глубже.
@REBURG
Госдума постановила: рекомендовать Правительству РФ совместно с высшими органами исполнительной власти субъектов РФ принять меры по обеспечению жильем, в том числе проработать вопрос о реализации льготного ипотечного кредитования с определением единой процентной ставки.
Зацикленность на «льготной ипотеке» поразительна, инициативы в этом направлении возникают еженедельно. Кому-то до сих пор кажется, что если дать больше денег на льготную ипотеку, то жилье станет доступнее? Нет, надо порекомендовать проработать этот вопрос глубже.
@REBURG
Банк России грозит пальчиком👉 нарушителям ипотечного стандарта. С 1 апреля начинают действовать санкции ай-яй-яй👇
Forwarded from Законы стройки
Заработал надзорный ипотечный стандарт для банков
С 1 апреля вступил в силу надзорный ипотечный стандарт для банков «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», утвержденный Банком России 26 сентября 2024 года.
В чем суть
Соблюдение стандартных правил стало обязательным для банков ранее, но без санкций за их нарушение.
Теперь, 1 апреля, начал действовать надзорный стандарт, который включает меры ответственности для нарушителей.
Начальная санкция — публикация наименования банка на сайте, которая станет сигналом для клиентов. Если же банк будет нарушать правила систематически, то к нему будут предъявляться более жесткие требования по риск-весам и резервам.
Кроме того, ЦБ продолжит разрабатывать новые меры, которые будут способствовать тому, чтобы банки предлагали максимально прозрачные и понятные заемщикам продукты..
@developers_policy
С 1 апреля вступил в силу надзорный ипотечный стандарт для банков «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», утвержденный Банком России 26 сентября 2024 года.
В чем суть
Соблюдение стандартных правил стало обязательным для банков ранее, но без санкций за их нарушение.
Теперь, 1 апреля, начал действовать надзорный стандарт, который включает меры ответственности для нарушителей.
Начальная санкция — публикация наименования банка на сайте, которая станет сигналом для клиентов. Если же банк будет нарушать правила систематически, то к нему будут предъявляться более жесткие требования по риск-весам и резервам.
Кроме того, ЦБ продолжит разрабатывать новые меры, которые будут способствовать тому, чтобы банки предлагали максимально прозрачные и понятные заемщикам продукты..
@developers_policy