Драма о продаже Инграда

Кейс Инграда полезно изучить всяким консультантам, которые любят давать советы девелоперским компаниям. Именно он наглядно отражает какой у девелопмента цикл и что в девелопменте не может быть компании, где у руля наемный манагер, а не владелец-акционер-основатель. Девелопмент - это наркотик и сидеть на нем должен в первую очередь основатель.

Немного исторической справки для понимания контекста. Была компания под названием Домус финанс. Ничего примечательного, строила себе проекты, без шума, красивого продукта, инноваций. Но, тут владельцу МКБ захотелось заняться девелопментом, так как в портфеле банка как-то накопились довольно неплохие земельные участки. Плюсом, оказалось, что можно довольно выгодно купить другого девелопера - ОПИН, который из себя представлял земельный банк в полях и лугах, но в этом говне за баней была звездочка - стадион Торпедо. Поэтому берем землю МКБ, берем землю ОПИНа, берем Домус и собираем из этого Инград, который должен набирать площадки, и становиться девелопером №1. Так оно в 2016-2017 гг. и было, все площадки МКБ начали вытаскивать на рынок, поэтому в декабре 2017 года можно было петь всякие дифирамбы активному росту компании.

Старую команду Домуса, конечно же, выпиздели, взяв очень известного человека с рынка, из ПИКа - Палсаныча. Классическая схема для девелопмента - хочешь раскрутить бизнес - начни нанимать команду из ПИКа или другого мастер-девелопера.

Основной пик выхода проектов пришелся на конце 2017, начало 2018 гг. Главную звездочку вытянули на рынок в марте 2019 г. Все это время компания по сути не покупала новых площадок. Это фатальная ошибка для девелопмента. Даже если у тебя все хорошо, ты выводишь проекты, активно продаешь, то чтобы не упасть через год - надо брать новые площадки, пополнять земельный банк. Иначе получается "Колосс на глиняных ногах". Вроде, за весь 2019 год у Инграда был подписан только 1 проект. Даже привлечение бывшего ген. дира Текты на пост инвест. директора не помогло исправить ситуацию с наращиванием земельного банка.

Настроения в Инграде в 2019 году ходили в формате: "Ещё пару лет и мы трахнем ПИК". Смешно вспоминать, особенно сейчас, потому что ПИК как был номер один на рынке, так и остался, а Инград...

Отдельным треком развивалась история с Метрикой. Если коротко, то кто-то в 2018 году продал материанской компании МКБ - Россиуму очень грамотную тему - надо брать офисы и сдавать их в аренду. Амбиция была, как обычно, "сейчас скупим весь рынок и все офисы будут арендовать у нас". Но, что-то тоже не пошло, в активе на данный момент у Метрики всего 4 проекта. Учитывая рост рынка офисников, до 2020 года скупить объемов - ох, была хорошая идея.

Шутки, шутками, но в феврале 2021 года многоуважаемого и многоопытного Палсаныча сняли. Заменили на проактивного Антона Ежкова из той самой Метрики. Кстати, до смены СЕО уже был слушок, что Инград хотят продать. Но, никто девелоперские компании на растущем рынке не продает, таких дураков нет, поэтому все продажи отянулись уже на падающий рынок.

Мы как-то сразу обратили внимание на команду Ежкова. Крайне интересные личности там были. Но, это все не было ответом на вопрос, а нахрена менять то коней? Смена топ-менеджмента - это смена культуры, подходов, а не просто поиграть. В ноябре 2022 года сменили Ежкова на Кочуру, а самого Кочуру в ноябре 2023 на Шевчука.

Теперь Инград в статусе "сейчас кто-то его купит". Газетные товарищи всегда пишут про большое количество притедентов, приписывая даже компании, которые не проводили оценку и не вступали в Дью Дилл. Сейчас особенно модно это приписывать региональным ребятам, которые хотят призямлиться в Москве. Логично же, что они хотят купить готовый портфель проектов. Та же Догма фигурирует абсолютно везде, хотя проекты Инграда даже не оценивала.

К слову, о цене Инграда. Сначала за него хотели 40 ярдов. Такой универсальный прайс для рынка - Интеко купили за 38, а МИЦ за 45.

Но, говорят, что все хотят эту радость купить за 30-35 ярдов, так как в портфеле из интересных проектов только: Лужнецкая, Живописная и Автозаводская. А все остальное - херня из под коня. Хотя, мы бы проект на Вятской со счетов не сбрасывали.

Поэтому сейчас и начали разгонять инфу про 50 ярдов и неназванного инвестора. Очень логичный ход. Пара вбросов, а ценник мотнет нормально.