А вот и выставили на аукцион 35 кв. м. с начальным прайсом - 38,9 мульта.

Тут должна быть шутка, что мол халупа 35 метров в Москве 38 мутов стоит, но нет - это трофейная недвижимость из дома Наркомфина.

Уверена, что прайс вырастет на аукционе на процентов 20-30%.

«Домклик» опубликовал рейтинг самых дешевых квартир в Москве по данным за март 2023 года

В 1 900 000 рублей обойдется вариант без окон площадью 8,9 м², который находится за МКАД. А уже за 2 300 000 рублей (если оплачивать наличными) можно купить студию площадью 8,2 м² на первом этаже дома в Молжаниновском районе.

По данным Домклик, средняя стоимость студии в Москве — 7 700 000 рублей, а однокомнатной квартиры — 11 000 000 рублей, что делает рейтинг еще интереснее. По ссылке — полный обзор с фотографиями.

В Береговом 2 обещают сделать ФОК по проекту бюро KAMEN.

Береговой 2 - один из самых знаковых проектов на рынке Москвы. Давайте вспомним его историю:

1. В феврале 2018 года вышла 1 очередь проекта, которая никак не связана с 2 очередью. Как минимум там были нормальные цены, нормальные продажи. Продукт правда говно получился, но это нормально - так весь рынок живет и не только Главстрой.
2. В июне 2019 появилась первый раз визуализация второй очереди от бюро KAMEN.
3. Была на эту очередь концепция от ТПО Резерв.
4. Летом 2020 начали тизирить набережную проекта от Артезы. Артеза вроде окончательно сдохла, кто слышал?
5. Отложенный спрос начали собирать в ноябре 2020 года. Тогда же появились слухи про прайс - 380 тыс. руб./кв. м. Мы пошутили, а что не 500? Как в воду глядели.
6. В начале февраля 2021 появились планировки по проекту.
7. В конце февраля вышли в продажи. Ценник оказался 531 тыс. руб./кв. м. Было понятно, что проект с такой ценой обречен на провал.
8. Фасады будут проекте модульные.
9. Кстати, визуализации ФОКа в сентябре 2021 были другие.
10. Где-то к концу 2021 года уже можно было смеяться над реализацией, а точнее её отсутствием.
11. На май 2022 года в проекте было продано всего 10 квартир.
12. В сентябре 2022 снимали СЗЗ для стройки.

За время реализации проекта было продано всего - 21 квартира - это меньше 2% квартир в реализации. Цены опускали с 530 тыс. руб./кв. м. до 460 тыс. руб./кв. м. - но это не помогло запустить продажи. Вероятно, чтобы хоть как-то раскачать спрос, ценник должен упасть ниже 400 тыс. руб./кв. м. Почему СБЕР не ввел процесс дефолта по проектному финансированию - непонятно.

Невидимая рука рынка в стрит ритейле

Часто в проектах всплывает крайне любопытная проблема. Девелопер обещает школу, ДОУ, ФОК, паркинг, ТРЦ, студии для детского творчества, магазин с эко продуктами - все необходимое в пешей доступности, что аж проект покидать не надо. В жизни же получается: 5 алкомаркетов, 5 аптек, 5 студий для ноготочков, 3 точки лесных ягод и магазик «У Тамазика» 24 часа с паленым коньяком, если вы не успели до 11 отовариться в 1 из 5 алкомаркетов. Как же так получается, что на словах там инфраструктура для полной жизни в кайф в проекте, а на деле задублированность довольно посредственных функций?

Девелоперы давно смекнули, что коммерция на первых этажах - это гораздо лучше, чем квартиры на первых этажах. Ну, реально, жить на первом этаже никто не хочет, потому что желающих смотреть в окна первых этажей хоть отбавляй. Поэтому иногда девелоперы делают дополнительные плюшки для квартир на первом этаже - террасу, отдельный вход, потолок высокий получается из-за того, что он должен быть высоким на первом этаже. Но весь этот набор фишек, натянутых как сова на глобус, не особо спасает ситуацию. Первые этажи должны быть только коммерцией.

Коммерция на первых этажах есть - окей, кто её покупает? Правильно, частные инвесторы, например, ИП Попов или ИП Саакян, которые не миссионерской деятельностью занимаются, а зарабатыванием бабок на новый G63 AMG. Поэтому после покупки они готовы сдать это помещение тому человеку, который сможет платить нормальную ставку аренды. Нормальная ставка аренды = высокодоходный и маржинальный бизнес. Что у нас высокодоходное? Правильно, бухло и таблетки, поэтому первое, что появляется - 5 алкомаркетов и 5 аптек.

Удивительно, но бизнес по продаже насколько ликвидный, что 5 алкомаркетов в новом проекте даже не будут закрываться. Вот 1-2 аптеки возможно соскочат с дистанции. Нравится это жильцам, не нравится - экономике пофиг, она должна быть экономна, а бабки инвестором должны капать.

Ряд девелоперов, которые видят эту проблему алкомаркетов, пытаются идти по двум путям:
1. Заранее кого-то посадить и уже помещение продать с договором аренды. Это такой мнимый схематоз, потому договор аренды как заключается, так и расторгается.
2. Оставить часть помещений себе и начать их самостоятельно сдавать. Это прям влажная мечта всех девелоперов о рентном бизнесе. Только проблема в том, что суть девелопмента -- это бабки во времени. Нельзя просто так взять и оставить себе там 2-3 тыс. кв. м., откуда-то надо взять на это деньги. Обычно на это скидываются вышеупомянутые ИП, а кто скинется, если оставлять у себя? Неизвестно. Вот такая тема постоянно ходит кругами, мол, когда рынок на подъёме, хотим все оставить себе, а когда рынок падает -- "все быстро продаем".

Сейчас город законодательно на уровне ППТ пытается накидать функционал всей этой коммерции, чтобы сделать комфортно гражданам Святой Руси. Но выглядит это больше как деятельность слона в посудной лавке. Потому что одному богу известно, что такое в 2023 году функционал помещения "Дом быта".

Итог такой: пока клиенты будут слушать бред менеджера и получать весь тот же самый ликвидный набор помещений, где-то будут появляться странные франшизные сети, которые прыгают на ГАБы.

#третийадмин проебал своевременное обновление таблички сливов месье девелоперов с офисного рынка, но аналитика вещь упрямая - и так, фиксируем динамику последнего месяца:
- легким движением руки кусок земли на Кутузе с административно-деловым назначением превратился в жилые метры, а это не много не мало 200 тыс. кв.м
- Стоун ползет в сторону жилья, подсливая офисные метры - почти треть от двух потенциальных офисников перекинута на жилье

Как итог, минусуем с офисной Москвы уже более 860 тыс. кв. м. Кто следующий?