5. Создание офиса продаж на объекте - последние 5 лет было нормой стоить нормальный, комфортный офис продаж для проектов больше 50 тыс. кв. метров. И открывать его чуть ли не в момент старта продаж. Но, проектное финансирование, лень, кост катинг и прочее убили желание девелоперов этим заниматься.
Поэтому они начали ставить непонятные «газельки» для продаж бизнес-класса, а не нормальные офисы. Почему виновато ПФ, спросите вы? Так, его нет по сути до старта продаж и соотвественно ОП надо строить за свои бабки, а сейчас кучерявый ОП это уже прайс под 100 мультов. Нехило, да?

6. Стартовый прайсинг - ключевой момент по степени влияния на доходность проекта. Это когда девочка аналитик должна открыть ПСО (документ с планировками квартир) и одним глазом смотреть в него, а другим раскидать «ценообразующие характеристики» по реестру квартир. Сколько характеристик? У разных оценщиков разное количество - у кого-то 10, у кого-то 20, у кого-то 1 и это просто директор по продажам пришел и пальцем ткнул куда какие цены ставить. Если их больше чем одна, то в них входят, например, этаж квартиры 1 или 31, виды на мусорку или на кладбище, и тд. Собираются все эти коэффициенты и получается что студия у параши стоит Х, а вот евро двушка с видами на Москву Х2. Обычно сюда любят приписывать какие-то сказочные цифровые продукты, где что-то там тянется из БИМа, что-то там само все проставляется и все делает машина. Но, нет, чаще всего этим занимается девочка с возможностью смотреть в ПСО и эксель одновременно. «Цифровизация» у девелопер, не про АйТи продукты, а про то, что они пользуются в своей работе цифрами.

Ну вот, всего готово: название, картинки, цены, информационное поле, продаваны. Стартуем как Наталья «Морская пехота», собираем «отложенный» спрос, комментарии тг-каналов, в виде «фу, бля, дорого, не инвест», комментарий руководителя офиса продаж, что цены завышены, а маркетинг ещё не врубил рекламную кампанию - план будет не выполнен. Одним словом - увлекательное путешествие в виде реализации девелоперского проекта.

Начали менять ППТ для ЗУ «Самокатная, 4». Там расположен завод Кристалл. Знаменитая площадка. Планы по её застройке появлялись ещё 10 лет назад. Потом появлялись планы по превращению в арт-шмарт кластер. Сейчас опять начали думать, что делать с этой зависшей площадкой.

В Лефортово что-то все площадки раскручиваются долго и плохо. Так подвисла площадка перфекционистов, которая через дорогу от Кристалла, висит ЗУ «Танковый, 4», выпавшей из чемодана говна - Интеко.

П.С. Если вы не были на заводе Кристалл, то вам нужно срочно туда сходить, чтобы осмотреть краснокирпичную, промышленную архитектуру.

Вообще, пункты Скуратова - это просто ода по оптимизации любого девелоперского проекта. Если вы наивный дурачок, которого только сегодня занесло в девелоперский бизнес, то вы будете действовать именно так.

Что говорит Скуратов: "Планируется снизить класс жилья от элитного до комфортного класса (1), изменить его ТЭПы на 16% (2), что, с нашей точки зрения, необоснованно и практически невозможно, территория не обладает достаточными возможностями для выстраивания требуемой нормативами и здравым смыслом инсоляции, так же как и для распределения машиномест. Планируется уменьшить площадь всех квартир на 30–50% (3), значительно и удешевить фасады (4), уменьшить высоту окон до 1,8 м (5), отказать от окон «в пол», от всех консолей и от выразительной, с архитектурной точки зрения, пластики зданий. Здания малой высотности нам предлагают повысить, доминанты – уменьшить (6)."

Что слышим мы и вносим в чеклист оптимизаций:
1. Снизить класс проекта. Обычно при снижении класса - ценник никто в модели вниз не меняет, потому что "ну а хули, люди локацию покупают, че построим то и купят". Если начинаются споры на эту тему, то легкий блуд - "а на сколько снижать? Что показывает рынок?" Вывод - себес рубим - классы оставляем. А лучше вообще потом на буклете написать, что это на класс выше, чем было до снижения. Джиниос, епта.
2. Повысить ТЭПы в проекте. Обычно, это заканчивается тем, что идут, дают пизды архитекторам и они должны еще найти дополнительно метров. По сути, это главный девелоперский закон - чем больше метров с ЗУ - тем лучше. Архитекторы пытаются отстреляться всякими инсоляциями, нормой машиномест и другими параметрами, которые как бы ограничивают их возможности по напихиванию ТЭП на ЗУ.
3. Давайте снизим площадь квартиры. Логика тут тоже супер линейная - меньше хаты - значит выше цена метра. Коллеги, сокращаем площадь, улучшаем фин. модель. Собственно, поэтому у нас сейчас в городе ебучий бизнес-класс со средней площадью 60 кв. м. для крайне эффективных бизнесменов, вероятно.
4. Значительно удешевить фасады. Людям похуй на фасады, это давний факт. Если бы кого-то интересовали фасады как важный критерий выбора квартиры - рынок недвижимости лег бы ещё пару лет назад. Но, факт фактом - можно немного чикнуть фасад, ЦА все равно не заметит и сократить себестоимость проекта, выхлоп в проекте улучшится.
5. Сделать меньше окна. Также элемент связанный с фасадом. Если не получится окна чикнуть, то вместо конвекторов поставим обычные радиаторы и пофиг, что окно панорамное.
6. Подрезать доминанты и повысить низкие корпуса. Тут тоже все просто. Высокие дома - дорогие дома, низкие дома - тоже дорогие дома. Оптимальнее всего везде раскатывать ну этажей 30-35 в случае Москву, в случае Области 17-25. Все остальное - проебанные деньги из фин. моделей. Чтобы строить дом 55 этажей, стоимость метра в нем должна быть далеко за 300+ тыс. руб.

Если проект не летит - вот вам 6 действенных решений, чтобы даже кусок говна вытащить в маржинальность 20%+. Не благодарите.

Текта стартует со своим проектом на ЗУ "Электролитный, 12Б", он же Twelve.

Пока полного прайс-листа в паблик не повесили, но судя по минимальным ценам решили не демпинговать, как было на Era, а сразу в полный рост идти на конечников, которые почему-то очень любят Нагорную.

Отметим, что планировки довольно неплохие, никакой "студийно" нарезки, как любят девелоперы, которые пустились в гонку за снижением средней площади квартир.

Помните проект на ЗУ "Софьи Ковалевской, 1с1", так вот местные жители проснулись и они как обычно против стройки. Почему-то приписали застройку отдельного ЗУ к парку "Ангарские пруды".

"Местные" всегда ревностно относятся к любому клочку земли, где живут. Поэтому любое строительство и прибытие "новых" жителей - это всегда негатив, даже в тех районах, где накапливается "отложенный" спрос ввиду отсутствия стройки. Ещё более комично выглядят вопли людей, которые сами только недавно заехали в новостройку и негативят на тему появления ещё одной новостройки, новой очереди проекта на районе.

Аргументация у товарищей всегда одинаковая, социальная:
1. Не будет хватать мест в детских садах и школах.
2. "Мы все встанем тут в одну большую пробку, потому что жителей станет слишком много".
3. Алчный девелопер пытается застроить "парк", "сквер", а не 3 сарая около парка. Если нет парка, то девелопер пытается застроить шедевр мировой архитектуры под названием домик неизвестного архитектора. У домика статус ОКН отняли!
4. Мы против стройки, потому что просто против. А с хера ли нам за быть?

Вероятность того, что данное сборище отменит стройку на Софьи Ковалевской - в районе 0,5%. Но, хорошо, что граждане проявляют свою гражданскую позицию.