Setl публично отказался платить комиссию за ипотеку с гос. поддержкой. Красавцы, молодцы!
Но, думаю бунт на корабле будет очень недолгий и другой крупняк не попрет.

Как развиваются события?
1. В последние дни 2023 года Зеленый банк всем намекнул, комиссия за сделку с гос. поддержкой будет 7,5-11%. Тогда ещё точно не придумали, как сильно будут ебать застройщиков и мотивировать их ещё сильнее поднимать цены на квартиры.

Обоснование очень простое. Государство сократило объем компенсаций за субсидирование ставок (гос. поддержку). Да-да, гос. субсидирование выглядит примерно также, как субсидирование от застройщиков в 2022 году. Только бабки вкидывает государство, компенсируя разницу между льготной ставкой и рыночной. Рыночная ставка по ипотеке - это ключ + 1,5%.

Конечно же, банки не готовы зарабатывать меньше. Вообще ни разу. В том числе зеленый и синий банк.

В новогодние все думали, думали, что делать и придумали.

2. Синий, зеленый, красный банки - сразу выкатили "грабительские" условия для девелоперов. Со словами "Льготные кредиты смогут получать только при покупке жилья у застройщиков-партнеров банка". По сути, сказав, что если комиссию платить не будите - шиш вам, а не гос. поддержка. Вот такой у нас рынок, где государственный банк, чтобы выдать ипотеку с государственной поддержкой предлагает скинуться на неё девелоперу, ну и как следствие клиенту. Во времена, во нравы.

3. Менее крупные банки решили просто не выдавать гос. поддержку - не шантажировать девелоперов. Например, Газпромбанк оставляет льготку для зарплатных клиентов.

Другие пытаются посчитать "честную" комиссию или занимают выжидательную позицию, чтобы понять, этот беспредел разрешат или начнутся какие-то санкции.

4. Следующий шаг тоже был довольно предсказуем. Зеленый банк просто повысил для всех ставки. Теперь на стройку и готовое жилье ставка от 16,7%. Что немного меньше, чем "классика" - "ключ + 1,5%". Кто-нибудь угадает зачем это сделано? Правильно, чтобы ещё попозже догнать ставочку до этой ситуации.

Давайте наблюдать, чем ответят девелоперские манагеры на такие приколы со стороны "партнеров"- банков.

Вилка ставок - гос. поддержка против рынка - стала вообще 8+%. Только ценник на первичку дутый, а к нему ещё дутую комиссию 7,5-11% добавлять. Свахает ли это рынок? Вот в чем вопрос.

Чего боятся манагеры девелоперских компаний?

Возврат в 2018 год они боятся. Когда ветер в спину не дул. Вилки ставок или разрыва ставок не было. Надо было играть на одно поле со вторичкой, инвесторами, уступками и тд.

1. Конкуренция, медленный рост рынка, подгоняют всех эскроу.
2. Ветер в спину начал дуть. Все начали расти, бабки полились рекой. Стала жизнь кучерявой, планы амбициозные, а цены делают два оборота.
3. Открывается дикий запад. Все хотят расти, но рынок не может. Открывают для себя субсидирование. Каждый делает что хочется, главное план выполнять.
4. А вот и 4 часть. Оказывается, рынку придется вернуться на круги своя. Грести, толкаться, делать лучшее предложение для клиента, потому что ставки будут плюс минус одинаковые, если отключить массово гос. поддержку.

Трудовыебудни только начались, а уже есть первые кадровые новости: Дмитрий Кашинский едва успел отпраздновать новый год, а уже идет на повышение. Теперь он будет президентом GloraX. Он уже был топ-менеджером Самолета, а последние полтора года работал на должности операционного директора GloraX.

Стоит отметить, что за время его работы компания сильно нарастила портфель проектов и начала бодрую экспансию в регионы: уже стартанула с проектом в Нижнем и приобрела участок в Казани. Челлендж для Кашинского на ближайшие два года - проведение IPO GloraX.

Страничка с топ-застройщиками не отпускает. Обратили тут внимание, что в ТОПе, есть любопытные девелоперы, которые сдают без переноса сроков. И особенно Донстрой бросается в глаза, потому что у них "сложный" портфель из проектов бизнес-класса, а не из одинаковых коробок в поле. Сложные, индивидуальные, дорогие проекты и 0 в переносах. Можно только поздравить коллег с таким достижением. И объем стройки не хилый, - практически 900 тыс. кв. м. Мира роскоши и комфорта.

Кстати, под конец года ДС сдал первый и третий кварталы "Острова" с опережением сроков. Неплохой подарочек собственникам на Новый год. Стартовала же стройка в 21 году. Как все-таки быстро растут чужие дети или сдаются проекты.

Странно, что девелоперы пошли в ФАС жаловаться на комиссию за гос. поддержку. Вроде, на банки есть более влиятельная организация, с которой некоторые девелоперы всегда на связи. Кто не понял, - ЦБ называется.

Там этот вопрос без лишнего пяр-шмяр вопроса можно было бы обсудить.

Или в ФАС опять оперативное решение будет которое этот междусобойчик урезонит?

Также пару наблюдений на тему ставки ИЖК (ипотечного жилищного кредитования).

Сейчас девелоперы пытаются сохранить комфортный для нихуя не деления уровень 1 в плане ипотечной ставки. Никто не хочет понять, что теперь "рабочий" уровень ставки - это уровень 2. Если отматывать на прошлое, то это как раз восстановление рынка 2015-2016 гг. Но, а как тогда объемы по метрам выполнять? Не порядок...

Есть уровень 3. "Рыночный" вариант, но тут господа девелоперы даже думать об этом не хотя. Ведь это "кризисные" - 2014-2015 гг. или 2009 г. И все что на такое может ответь типовой директор по продажам: "А давайте давать рассрочки, с предсказанием, что скоро ключ опустят - ипотека станет доступной". Только блять, в 2015 году эскроу не было. Ковенанты банковские выполнять не надо было. Более того ипотеки было 20%, а не 80%. И девелопер в таком раскладе вообще банк по координатам икс, игрик, и с точкой мог посылать.

Чего нет на этом графике, но очень важно?
1. Два оборота цены, которые были сделаны за время "халявной" ипотеки. С 2022 г.
2. Появление веревки на шее в виде ПФ и эскроу. С 2019 г.
3. Пересадка рынка с рынка "денег", когда ипотеки только 20%, на рынок ипотеки с уровнем 70-80%. С 2020 г.

Текущие ставки могут сломать "куриную ногу сроков". Потому что цимеса брать на 30 лет становится все меньше. Чем выше ставка - тем ниже эффект от долгого срока кредита. Может даже увидим какой пронзительный заголовок в стиле "сроки ипотечных кредитов пошли вниз".

Например, вы берете хатку однушку-евродвушку в Москве. Сейчас на котловане это минимум 11-12 мультов. То есть она по умолчанию на гос. поддержку не попадает.

Так, вот взяли 11 мультов на стол, точнее 30% от 11 мультов, как выбирать срок?

Если у вас была машина времени и вы бы могли улететь хотя бы на год - полтора назад, а не в 1985 как Марти Макфлай, то ставка 0,5% - это 44 тыс. руб. в месяц при сроке 15 лет. А если взять все тоже самое на срок 30 лет, то платеж сокращает чуть ли не в половину - 23 тыс. руб. в месяц. Чувствуете разницу, мои дорогие инвесторы? С таким расскладом берем 10 квартир, и потом их все под сдачу сливаем, потому что в Москве что-то снять дешевле 30 тыс. сейчас вообще нельзя, а значит вы в безопасной зоне. Все 10 хаток отправятся окупать себя и приносить копеечку. Пассивный доход и красивая жизнь на сказочном Бали, не находите?

Смотрим дальше. Хата за 11 мультов. ПВ тот же. Только ставка теперь рыночная, актуальная, никакого вам Марти Макфлая. И что видим? На 15 платеж будет 118 тыс. руб. в месяц, а на 30 лет этот же платеж 109 тыс. руб. в месяц. Есть ли цимес? Цимеса таки нет.

Вот поэтому куриная нога сроков должна быть перестать ногой.

Вот собственно и причины активного пяр срача по комиссии за гос. поддержку.

Весь 2023 год девелоперы удобно устроились и комфортно ехали на гос. поддержке. Не останавливая рост цен. Последние месяца с гос. поддержкой вообще шло 70% ипотечных сделок.

А теперь посмотрите, за этот шикарный инструмент алчные банки просят ещё комиссию занести. Оскорбительная ситуация.

Кормушка открытая в 2020 году дала возможность рынку развиваться, но что-то пошло не так. Вопрос что и у кого в головах. В головах девелоперов или банков. Или может быть города, который начал все больше накидывать обяз на девелоперов, в том числе по архитектуре. Но, что имеем - то имеем. Ну или кого имеют, того и имеют.