😳Ипотека ушла по-английски

Третий день слежу за Великобританией. Вчера о прекращении выдачи ипотеки с фиксированной ставкой объявил банк Halifax, потом к нему присоединились Virgin Money и Skipton Building Society. Сейчас более половины финансовых организаций страны приостановили кредитование (согласно The Financial Times). Причина - обвал курса национальной валюты.

Кризис на рынке произошел в связи с решением Минфина о снижении максимальной ставки подоходного налога с 45% до 40%. Результат - рост инфляции (сейчас называют показатель в 9,9%). Параллельно рухнул курс - с 1,1274 до 1,0327 доллара за один фунт стерлингов. Падение составило 8,4%. Может, для нас это звучит смешно, а для Соединенного Королевства это абсолютный антирекорд.

Банки намерены пересмотреть процентные ставки. Встречаются прогнозы, что после этого выплаты могут вырасти аж на 70%. Какой-либо другой информации по существу просто нет, везде все «под копирку». Как относиться к таким новостям - даже не знаю. Что думаете? #Ипотека

@novostroyman

«Символ» — особенный проект компании Донстрой. В черте городской застройки здесь получился формат настоящего комплексного освоения территории. Архитектура бюро ATRIUM перенесла сюда кусочек 28-й ньюйоркской стрит. Несмотря на то, что впереди еще много работы, облик «Символа» уже прорисован. 14 корпусов построены и сданы в эксплуатацию. Скоро завершится строительство школы. Это будет топовая бауманская 1580, мечта многих школьников и родителей.

Редевелопмент в Лефортово получился с акцентом на культурную составляющую. То ли район сыграл свою роль, то ли Донстрой и задумывал проект таким. Но здесь ощущается близость АРМА, «Винзавода» и Artplay. В самом «Символе» совместно с Галереей Люмьер проводятся уличные фотовыставки.

Достижениями в проекте за семь лет, а также новостями и ходом строительства Донстрой делится в телеграмм канале проекта.

Как последние события скажутся на рынке недвижимости? Поясню на простых примерах. Один наш знакомый продал квартиру и собирался снова купить, в том числе новостройку. Два дня назад с деньгами уехал в Алма-Аты. Рынок недвижимости недосчитался 15-20 млн рублей в обороте. Экскаваторщик со стройки уходит мехводом в армию, стройка встала, так как его участок на пару недель завис в поисках. Вместо создания альтернативы YouTube it-шник переходит в компанию, которая точно даст ему бронь от армии, так как по мнению авторов неких фантастических списков, создание собственной видеоплатформы - это не стратегическая отрасль, не то, что оборонное предприятие. В результате перехода обнуляется стаж работы на одном месте. Ипотека откладывается в дальний ящик. Далее можете сами понять, что будет с рынком недвижимости. Я только напомню, что строительная отрасль была в последние годы реальным драйвером экономики.

В ЖК "Нормандия" намедни провели ОСС и решили сменить УК. Сегодня там появились вот такие славные плакатики 👆🏻.

Ох уж эти войны управляющих компаний и жителей.

@novostroyman

ГК ФСК выдала дольщикам ЖК «Настроение» ключи

Дольщиков ЖК «Настроение» можно поздравить с новосельем. ГК ФСК выдала ключи более чем от 1 400 квартир - это около 98% отобщего количества. Последние дома комплекса были сданы в октябре 2021 года. Сейчас почти во всех окнах уже горит свет, а в благоустроенных дворах играют дети.

Долги и «зарытые собаки»: официальное разъяснение

Пока мы с вами неконструктивно спорили и разбирали неоднозначные формулировки о том, какие именно долги спишут погибшим и ставшим инвалидами 1 группы участникам СВО, коллеги из «РИА Недвижимость» запросили комментарий у главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова (благо у них такая возможность есть!). Издание приводит следующие цитаты политика:

©️«Не важно, когда был взят кредит или ипотека, в 2018 году или пять дней назад. В случае мобилизации или подписания контракта он или члены его семьи смогут приостановить платежи, а в случае смерти остаток долга будет списан. Если кредит был взят сегодня, а завтра получено мобилизационное предписание, то мера будет распространяться. В случае, если человек сегодня получит мобилизационное предписание, а завтра возьмет кредит, то попадать под льготы он не будет».

В общем, Аксаков четко дает понять, что все совсем не так, как сообщает предыдущий пост. Редакция Novostroyman будет только рада, если допустила двойное толкование и выбрала неверное. Благодарим Анатолия Геннадьевича за разъяснения, ловим его на слове и бережно храним озвученное заявление. Отдельная благодарность - коллективу «РИА Недвижимость» .

@novostroyman

«Олимпиец» проигрывает...

Битва, развернувшаяся в Химках за парк «Олимпиец», подошла к своей кульминации и, возможно, даже к грустному концу. «Самолет», который связывают с семьей губернатора Андрея Воробьева, получил РнС первого этапа микрорайона в Ивакино, который должен вырасти как раз на месте исторических зданий и колышущихся деревьев.

За зеленую зону люди борются с 2017 года. Подписывались петиции, проводились встречи с депутатами, пикеты, народные сходы, снимались фильмы. Были небольшие победы, но в основном - поражения. Сейчас девелопер активно готовит площадку и, как утверждают местные жители, перекрыл доступ к пруду.

Что пока еще есть? «Олимпиец» изначально позиционировался как молодежный центр и строился к главному спортивному событию 1980 года. Комплекс зданий стоит в красивейшей зоне - на холмах и лугах, в березовой роще, у реки Клязьмы. В их стенах работает бассейн и спортивные объекты. Сегодня это место является единственной масштабной зеленой территорией в районе Клязьма-Старбеево.

Что собирается сделать «Самолет»? Во-первых, как утверждают активисты и прозрачно намекает проект, снести имеющиеся здания. Во-вторых, вырубить 46 га лесопарковой зоны. В-третьих, заполнить территорию частоколом из 17-этажек, понастроив почти 400 000 «квадратов» недвиги. Кстати, даже на рендерах проекта зелень весьма убогая и парк не напоминает.

Что получится по оценкам местных жителей? А выйдет из всего этого квартал на 14 000 человек, транспортный коллапс и нереальная нагрузка на социальные объекты. Единственная двухполосная дорога, проходящая через микрорайон, уже сейчас не обеспечивает необходимую пропускную способность. Ее обещают когда-то расширить, но даже в этом случае автомобилисты будут упираться в двухполосный мост на выезде и, соответственно, в приличную пробку.

Что получится по словам представителя девелопера? Ради объективности запросила информацию «из первых уст» - в пресс-службе «Самолета». По поводу инфраструктуры мне пояснили, что застройщик обязуется возвести социалку с профицитными показателями. Это 3 детских сада на 950 мест, две школы на 2200 учащихся, поликлинику на 300 посещений в смену. По поводу путей-дорог такой конкретики нет: как и поясняли активисты, трассу намерен расширять город. Девелопер подтверждает, что такие планы есть, и для общественного транспорта будет предусмотрена отдельная полоса.

Какие мысли? Присутствие социалки - всегда хорошо. Вот только она в лучшем случае закроет потребности ЖК, но никак не района, где катастрофически не хватает врачей и мест в учебных заведениях. На счет дорог сложнее... Похоже, что «Самолет» не сделал выводы из истории комплекса «Пригород Лесное». Ну а по поводу парка и так все ясно...

@novostroyman

Обстановка во Флориде после урагана «Иан»

Тут должна была быть реклама стеклопакетов, но их производитель не знает о существовании этого канала.

@novostroyman

#НовостиПроектов

Продолжаю следить за событиями на рынке недвижимости Москвы и области. Застройщики пока не снижают оборотов и радуют обновлениями и свежими проектами. Более того, есть актуальная информация по ЖК, которые, как казалось, приказали долго жить. Ловите подборку новостей за 26 сентября - 2 октября 2022. Подробности можно узнать по прикрепленным внутренним ссылкам.

1️⃣ «Кортрос» приобрел ПКФ «Туран», которая владеет участком на Южнопортовой, 21. Теперь очевидно, что Capital Group не станет застраивать данную площадку.
2️⃣ А101 согласовал сразу два проекта в Новой Москве: 2,6 млн «квадратов» жилья будет в Летово и 2,5 млн - в Писково.
3️⃣ «Самолет» продолжает движуху по проекту в 20 микрорайоне Мытищ. Документы уже есть на дом. рф, #нейминг - «Долина Яузы». Также появились подробности по ЖК в Химках. Здесь ждем «Квартал Ивакино» и 395 000 кв.м недвиги.
4️⃣ «Мангазея», судя по всему, отказалась от проекта в районе Ленинградского проспекта. ГЗК согласилась завершить текущие работы по ППТ на выполненном объеме, жилья нет.
5️⃣ «РКС Девелопмент» озвучил больше деталей по проекту «Инсайдер». Познакомиться можно тут.
6️⃣ «Бэсткон» может возвести жилье на месте гостиницы «Аэростар» (Ленинградский проспект 37/9), но пока это писано вилами по воде....
7️⃣ Некое ООО «Хелико Инжиниринг» задумало отсыпать участок на Москве-реке и возвести на таком «полуострове» ЖК «Регата». Здесь - подробности.
8️⃣ Еще одна «темная лошадка» - СЗ «Ломоносов Девелопмент» - реализует проект «Мытищи-Сити». Обещают 18-этажку на 781 квартиру класса «бизнес».
9️⃣ Под чутким руководством загадочного «СЗ ТЕЗОРО» долгострой «Нахимовский, 21» неожиданно ожил и добавил в коллекцию документов очередной ГПЗУ.
1️⃣0️⃣ «Инвестиционная компания «Северная звезда» получила РнС первого этапа общественно-жилого комплекса на месте завода «Красный богатырь». Стартовая часть включает три дома на 336 квартир.
1️⃣1️⃣ В Савеловском районе (САО) одобрено строительство почти 40 000 кв.м жилья. Участок принадлежит «М-Девелопмент», связанной с производителем программ для телеканалов, а потому ждем продажу земли.
1️⃣2️⃣ Кроме всего перечисленного, застройка намечается у деревни Молодцы (Рязановское). Здесь планируют 680 000 кв.м недвижимости.
1️⃣3️⃣ Ну и на десерт - не совсем еще понятный проект в Дорогомилово (Можайский тупик, 8А). Объект пребывает в стадии согласования. Возможно, будет классическая гостиница, а не апарты.

@novostroyman

Просто здравствуй, просто как дела? Мораторий живее всех живых

Да-да, тот самый мораторий на выплаты неустойки или процентов дольщикам совсем не хочет нас покидать. Кроме того, вторую жизнь получили и новые правила приемки квартир, введенные в марте. Меры продлены еще на полгода - до 30 июня 2023 года. Изменения в соответствующие постановления правительства благополучно внесены. Ну вы поняли, кто не успел - тот снова опоздал. 🤷‍♀️

@novostroyman

Проект «Инграда» на Лужнецкой, 10А: социальные новости

Немного строительного позитивчика вам в ленту. 😉 Хорошие новости прилетели от «Инграда» по проекту в Хамовниках. «ГЗК Москвы согласилась с целесообразностью заключения договора на создание образовательного объекта в рамках жилой застройки», - говорится в сообщении девелопера. А значит это следующее:

▪️ В составе комплекса на Лужнецкой набережной, 10А будет учебный корпус.
▪️ В него войдут школа на 175 учеников и детский сад на 75 воспитанников.
▪️ Построенную «образовашку» передадут в собственность города.

Напомню, в ЦАО ждем новый ЖК с парковкой. Суммарная поэтажная площадь - около 176 750 «квадратов».

ТОП-10 застройщиков РФ по объему текущего строительства на 1.10.2022 по версии ЕРЗ

Увы, рейтинг сегодня скучноват. За прошедший месяц в десятке лидеров изменений нет, лишь чуть-чуть «пошевелились» объемы строительства.

1️⃣ «ПИК» по-прежнему намбер ван с отрывом почти вдвое. «Самолет» и «ЛСР» соответственно получили «серебро» и «бронзу».
2️⃣ «ПИК» уменьшил объемы строительства, а «ЛСР» и «Самолет» увеличили, но это, как вы уже поняли, ничего не изменило.
3️⃣ Небольшая движуха шла в ТОП-20. MR Group, «Инград», AVA Group и «Брусника» поднялись на одну строчку, а ГК «ТОЧНО» (ранее СК «ЮгСтройИмпериал») и СК «ЮгСтройИнвест», наоборот, сдали по одной. Главный аутсайдер «двадцатки» - ГК «Главстрой» - просел сразу на две позиции.

@novostroyman

Впрочем, позиции в рейтинге не единственная потеря «Главстроя». Команду покинул (https://t.iss.one/Bevzenkocom/3244) Дима Форман - один из самых ярких маркетологов рынка.

Я не знакома с ним лично и не погружена в стратегию «Главстроя», но могу сказать одно: за работой Димы было любопытно наблюдать, ее интересно было обсуждать, о ней круто было спорить.

Дим, ну мы ждем новых ярких ходов в новой компании нашего рынка. Ты же нас не покинешь?🤨

@novostroyman

Столичные пенсионеры не скучают. За два года более 200 тысяч пожилых людей приняли участие в программе «Московское долголетие». Несколько тысяч участвовали в фестивале пенсионеров на ВДНХ. Для людей «серебряного» возраста разрабатываются маршруты, создаются культурные и спортивные программы.

А теперь еще и инфраструктура жилых комплексов соответствует запросам пожилых.  Это наглядно показал Донстрой, разместив в своем канале интервью с жительницей проекта «Символ». Грамотно расположенная инфраструктура позволяет пенсионерам жить активной жизнью и все успевать.

Здесь есть парк для прогулок «Зеленая река» с удобным бесшовным пространством, фитнес-центр с бассейном, магазины, салоны красоты, рестораны и кафе. Да и до центра Москвы от «Символа» недалеко, это ближайший к ЦАО проект Донстрой.

Ставки сделаны. Ставок больше нет...

Ну или почти нет, если мы говорим о субсидированной застройщиками ипотеке под околонулевой процент. Ранее вопрос слишком низких ставок подняла Эльвира Набиуллина. Глава ЦБ назвала их «маркетинговым ходом» и отметила, что заемщиков вводят в заблуждение, люди покупают жилье по завышенной стоимости.

В продолжении темы свое мнение высказал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Ну а я разобрала его (мнение, конечно) по полочкам. 👇

В чем, собсна, проблема?

Схему, к которой прибегают застройщики, вряд ли можно назвать коварной или хитрой. Все предельно просто: партнерами девелоперов становятся банки, готовые выдать кредит под минимальный процент и взять за эту услугу единоразовую комиссию. Расходы на компенсацию такой выплаты компании закладывают в стоимость жилья.

Такая практика, по мнению представителей ЦБ РФ, не только вводит дольщиков в заблуждение, но и способствует раздуванию пузыря на рынке ипотеки, несет высокие риски и для заемщиков, и для банков.

Какие такие риски?

▪️ Банки. Финансовые организации могут неправильно оценивать размер комиссии, будущую доходность по таким кредитам и риски. В своих моделях они привыкли учитывать, что ипотека, как правило, гасится за 7-9 лет. В случае с минимальным процентом резона для спешки у заемщика нет. Удлинение срока - это уменьшение доходности (с учетом инфляции).

▪️ Заемщики. С переплатой за лот все понятно. Но завышенный ценник и, как следствие, сумма долга - это лишь начало. Рыночная стоимость жилья еще должна дорасти до той, что прописана в договоре. В худшем случае при невозможности выплачивать ипотеку продажа квартиры не позволит погасить кредит в полном объеме.

▪️ Застройщики. В этом случае Данилов почему-то снова больше говорит о... банках. Да, за свое участие в программе финансовые организации берут комиссию в 20-30%, но девелоперы перекладывают эту нагрузку на дольщиков. Да, застройщики получают деньги не сразу, а лишь после сдачи дома. Но и комиссия может уплачиваться с рассрочкой. А это несет для банка дополнительный кредитный риск.

Что планируют делать?

Казалось бы, калькулятор - в помощь. Но на помощь дольщикам решил прийти не калькулятор, а регулятор. По словам Данилова, ЦБ может ввести повышенные требования по резервированию таких «беспроцентных» кредитов. В результате банки будут лучше оценивать свои риски и могут отказаться от выдачи подобных займов, так как они начнут давить на капитал и прибыль.

Сроки введения мер в отношении «нулевых» ставок пока не известны. Вопрос считается одним из приоритетных, но изначально необходимо изменить и принять соответствующую нормативную базу.

Что думают эксперты?

▪️ Агентство «Эксперт РА». Директор по банковским рейтингам согласна, что у заемщика при ставке около 0% нет стимула гасить долг досрочно. У финансовой организации повышаются риски снижения платежеспособности клиента из-за увеличения реальной срочности нахождения кредита на балансе. Введение надбавок к коэффициентам риска может немного охладить рынок.

▪️ Национальное рейтинговое агентство. Аналитик организации убеждена, что у «дешевых» кредитов существует много подводных камней. Привлечение средств у банков не бесплатное, рост кредитов по ставкам, близким к нулевым, будет способствовать возникновению проблем и в перспективе - к надуванию ипотечного пузыря.

▪️ «Банки.ру». Эксперт ресурса отмечает, что программы чреваты большими проблемами для заемщиков, которые из-за недостаточного уровня финграмотности не понимают механизма и в итоге покупают жилье по завышенной стоимости.

▪️ НИУ ВШЭ. Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики, помимо всего прочего, видит ущерб и для застройщиков. Для них это репутационный риск, который чреват снижением доверия к отрасли в целом.

▪️ «Самолет». Представители девелопера подтвердили, что отношение банков к субсидированным программам от застройщиков меняется, кредитные организации повышают комиссии, число предложений ипотеки без первоначального взноса снизилось.

@novostroyman