Сберовская СФН промахнулась?

🔍На днях УК «Современные фонды недвижимости» («бывшая» дочка Сбербанка) купила 77,4 тыс. м2 в логопарке «NK парк Вешки-2» за 8,1–9,3 млрд руб. для ЗПИФ «Современный 8». Единственный арендатор - Ozon.

☝️ Почему-то мне кажется, что сделка неоднозначная. Полная зависимость от одного арендатора - онлайн-маркетплейса Ozon, который занимает весь объект. Напомню тем, кто забыл, что в конце 2024 года сберовский маркетплейс «Мегамаркет» объявил о глобальной перестройке бизнес-модели и закрытии части своих складов. Это событие подкосило рынок складов класса А, который рос во многом благодаря онлайн-ритейлерам — вакансия к концу 2025 года может вырасти до 7%. Кстати, сберовской «Мегамаркет» в том числе крупно подгадил и сберовской УК ЗПИФ СФН, которая была и остается крупным институциональным покупателем складов.

🧩Что если Ozon по примеру «Мегамаркета» решит пересмотреть логистическую стратегию, сократить площади или просто переехать? А учитывая волатильность рынка e-commerce, регулярные «оптимизации» у маркетплейсов и непонятные последствия закона о платформенной торговле, такой сценарий может стать реальностью.

📉 УК СФН купила актив в момент, когда инвестиционная активность в складском сегменте падает (-25% год к году), а ставки аренды прогнозируются к снижению. По сути, компания зашла в актив на пике цен в сегменте, который уже начал остывать. Получилось ли использовать момент для покупки по хорошей цене? Сомневаюсь!

💸 При стоимости 8,1–9,3 млрд руб. за 77,4 тыс. м2 получается около 105–120 тыс. руб. за м2. Cap.rate сделки некоторые уважаемые мной эксперты оценивают в 11%. Это рынок 2024 года, но вполне возможно, эта цена уже не соответствует реалиям 2025 года. С моей точки зрения. Впрочем, не видя фин.модель выводы делать сложно! Может быть сделка и суперудачная...

👀В общем, лично у меня сделка СФН вызывает вопросы! Важно заметить - я не пайщик фондов СФН.

⚠️ Вот уж точно - не реклама и не инвестиционная рекомендация

Если хотите понимать реальное положение дел в компании – следите за новостями про назначения.

Например, когда во главе логистики ставят финансиста, как это сделал Ozon – о чём это говорит? Ну, например, о том, что данное направление переходит в режим cost saving и «ненужное» cutting.

Финансы и операционка – два совершенно разных, а порой и прямо конфликтующих подхода к процессам. И именно поэтому теперь операционщикам нужно будет постоянно доказывать, что они не верблюды именно на этом нельзя экономить, а от этого нельзя отказываться.

Соответственно, когда такого специалиста ставят руководить каким-то операционным блоком, мы можем делать вывод, что теперь эффективность компании – это исключительно «не потратить».

С другой стороны, а у кого сейчас иначе? #всмысле_управление

Гайз, а есть тут те, кто в рекламе прям понимает? С начала недели всюду вижу милейшую нативку одного очень-очень элитного застройщика. Нативка аккуратная - тексты у всех разные, палятся только через одинаковые фотки ну и посыл "ах, какие кухоньки в этом очень дорогом доме".
У меня два вопроса. Первый - а точно норм двигать элитку через массовый посев по массовым каналам? И второй - а почему кухни, блин? Элитка же... Вроде как за такой прайс их не ради кухонь покупают. Понятно, что они там есть и они хорошие, но как-то, вроде, не ключевое преимущество? Или среди трофейных жён стало модно вести кулинарные блоги, а я всё пропустила?)

⬆️Есть стойкое ощущение, что активы, ранее принадлежавшие иностранцам, становятся прям рискованными. Сколько там народ потратил на них в 2022-2024?

Под запретом теперь 5473 материала - среди них книги, песни и мемы. На конкретные соцсети, даже признанные экстремистскими, запрет не распространяется.

За "целенаправленный" поиск запрещенных материалов будет грозить штраф до 5000 рублей - за случайный, обещали на штрафовать, но как это будет реализовано неизвестно.

Также, введены штрафы до 50 тысяч рублей за передачу SIM-карты и до 200 тысяч рублей - за передачу логинов и паролей от аккаунтов в интернете.

VPN не под запретом - только в случае если с его помощью идет поиск экстремистских материалов. Под запретом реклама VPN - штрафы для юрлиц составят до полумиллиона рублей.

А попытаюсь-ка я поиграться в интерактив с аудиторией.
Вот налоги вы со мной обсуждать не хотите (я вам этого долго не прощу). Риски зарубежных активов -тоже.
Ок. Предлагайте, о чём поговорим?

К слову о налогах. Упразднение самозанятости, которая, если кто забыл, суть налоговый режим, - ещё один волшебный способ повысить налоги, не повышая налоги, о чём я писала вот здесь.
Кстати, если подумать, то сегодняшний законопроект о штрафах за поиск запрещёнки можно трактовать не как покушение на права наши (типа они ещё существуют), а как ещё один запуск лапы в кошельки. Ибо штрафы. Ибо бюджет любой ценой. Ибо!

Ночной вопрос

Миллион раз хотела спросить и забывала. Есть ли какие-то способы сделать так, чтобы поисковик НЕ показывал мне вариант ответа на мой поисковый запрос от ИИ?
Я задолбалась читать ересь, которую он несёт. Последней каплей стало то, что я вот сейчас за одной надобностью гуглила "крупнейшие службы доставки в России", а он мне упорно совал под нос свой ответ, что, мол, это Деливери клаб. Нет, я не поленилась раскладку поменять - эта искусственная тварь так и пишет.
Задолбал. Можно ли как-то настроить выдачу, чтобы там были только ссылки? Я не нашла(

Да что вы говорите! Да кто бы мог подумать! И ведь никто не предупреждал, что бесноватая экспансия в кризис - это хреновая стратегия. Но нет, у всех время возможностей, блин. Но виноваты, конечно, маркетплейсы)
Кстати, а где там наши эксперты, которые уверяли, что "иностранцам некуда вернуться, всё занято российскими брендами, а ещё дружественными"? )

Продолжаем рубрику “Недвижимость для творческих и креативных” 😁

ЗAЧEМ BАM ЭTO ГНЕЗДO?
— Окнa в пoл – не для любoвания зaкaтами. Для того, чтoбы cмотpeть в глaзa этому горoду и кричaть: "Я здeсь! Я буду!"
— Пoтёpтые cтeны – не oт бедности. Oт накaлa стрaстей, тысяч часов переговоров, сломанных клавиатур и триумфальных "Мы сделали это!"
— 850 ₽/м² – не цена. Это пощечина гламурным офисам, где платят за воздух и фальшивые улыбки.

ЭТО МЕСТО ДЛЯ ТЕХ, КТО:
✔ Ненавидит ореn-sрасе как чуму 21 века
✔ Считает бизнес-центры дорогими саркофагами для амбиций
✔ Знает, что настоящие решения рождаются не в стеклянных башнях, а в местах с характером

ЗДЕСЬ НЕ БУДЕТ:
— Фальшивых "креативных зон" с настольным футболом
— Надоедливых администраторов с дежурными улыбками
— Глупых правил "не шуметь после 18:00"

ЗДЕСЬ БУДЕТ ТОЛЬКО:
✔ Ваш бизнес
✔ Ваши правила
✔ Ваш удар по рынку

40 квадратных метров. Ничего лишнего. Только вы и ваша воля к победе.
Захватите их – пока они не захватили вас.

(Но если вы всё ещё сомневаетесь – может, вам и правда лучше остаться в своём уютном коворкинге?)

Я тут вспомнила одну цитату с ПМЭФа - "Нам не нужно стесняться использовать инструменты защиты внутреннего рынка, если мы сталкиваемся с откровенным демпингом".
Это наводит на мысль, что вот как штрафы за поиск больше похожи (в моих глазах) на один из способов накидать в бюджет копеечек, так и наезд на иностранные мессенджеры - это чтобы накиданное успешно распилить.
Ну, если годами эксплуатировали имидж душителей свободы, он начинает работать на вас и никто не догадается о том, что вы просто тихонечко подзаработать хотите.

Я подсела на чтение инвестиционных стратегий банков. Альфа выпустил на третий квартал (до этого я цитировала их ИС на второе полугодие целиком). И вот тут уже довольно внятно всё: Альфа прогнозирует снижение рубля "Инвестиционная
привлекательность рубля снизится вместе с реальной процентной ставкой. Ожидаем возврат курса в коридор 90–95 ₽ за доллар к концу 2025 года. В III квартале ждём доллар в районе 82–86 ₽, юань —около 11,5–11 ₽". Инфляцию, сопоставимую с прогнозом ЦБ в начале года "В базовом сценарии ждём инфляцию за 2025 год в пределах 7%". И по ставке - "В III квартале состоятся два заседания ЦБ. Ожидаем снижение КС
ещё на 2–3 п. п., по итогам квартала — до 17–18%. • Мы не ждём значительного смягчения сигналов ЦБ на следующих заседаниях. Регулятор продолжит сохранять высокий уровень реальной ставки (с поправкой на инфляцию), чтобы не создавать заранее ожидания существенного смягчения ДКУ".
Резюмирую: альфачи - одни из трёх моих фаворитов среди банковских аналитиков (ещё Синара, а на краткосроке ПСБ). По крайней мере, я сама рассуждаю примерно так же.