По следам части комментариев к одному из предыдущих постов я вызвала собственную пояснительную бригаду.
Раз в неделю, а то и чаще, я обязательно с кем-нибудь со славного рынка недвижимости схожусь в дискуссии о том, что рынок - это не "качественные" офисы/ТЦ/отели/склады. Рынок - это все - вообще все они.
Для наглядности, чтобы понимать, сколько знаний мы теряем, вот небольшой пример. На фото скрин из исследования Consul Group (целиком оно тут). В последнем столбике сказано, что в Москве 38,1 млн кв. м зданий, которые соответствуют понятию "офиса". Исследование 2024 года, так что данные за полный 2023. Очень официальные данные, потому что Consul - юристы, и умеют работать с кадастровой картой. В том же 2023 году Knight Frank aka NF Group подвел итоги года на "качественном" офисном рынке. И там - 18 млн кв. м. Простым арифметическим действием мы вычисляем, что чуть более 20 млн кв. м остаются за пределами внимания консалтинга, а вместе с ним СМИ и телеги, которые тоже внимают консалтингу, а значит, и практически всех. Золотая моя мечта - видеть весь этот рынок. И не только московских офисов. Потому что я вообще не представляю, что происходит на этих вот утерянных 20 млн квадратах, а про остальные сегменты и города даже не знаю, сколько же там этой Terra incognita.

Маленький вечерний крик души.
Пошлины! По-шли-нахуйны! А не "тарифы"! Гугл-переводчик вас обманывает, tariffs - это всё ещё пошлины, блин((

Ладно, раз у меня в телеге день брокера, вот объясните мне. Допустим, здание МИА Россия Сегодня, которое на Зубовском. По логике рынка - офисное (по аналогии с Центральным телеграфом). Как-нибудь в классификацию вписывается? Рынок его посчитал? В принципе, поскольку там есть и другие арендаторы, кроме самой МИА там канал 360 сидит, а может и ещё кто, так что оно на рынке должно фигурировать. Вот если что-нибудь случится удивительное, и МИА съедет - это его здание типа пополнит рынок? Или оно уже посчитано? Или наоборот, ни шанса? А если руководство МИА поручит его продать условному CORE.XP и он его продаст - в сделках учтут? А если не CORE.XP, а, например, Remain? Или вообще без брокера? Ну, вы поняли, есть ли разница при учете объема сделок (общего для рынка), кто эту сделку консалтил? Учитывает ли подсчёт общего объёма рынка штаб-квартиры, которые не макетируются через брокеров? Может ли здание, не учтённое ранее, внезапно пополнить базу "качественных объектов", и если да, то при каких обстоятельствах? Сами виноваты, господа эксперты, заинтриговали и бросили, а у меня лапки любопытство и миллион вопросов(

Заскрипела шарманка о перетоке денег с депозитов в недвижимость.

🏦 Я долго терпел! Тема перетока средств со вкладов на рынок недвижимости — любимая мантра всех продавцов на рынке, в том числе продавцов инвестиционных продуктов в недвижимости.

🙄 Ну как же, вот ставочка снизится и деньги хлынут на рынок! Слышали новость: «Банки снижают ставки по вкладам»? Началось — держим карманы шире!!! Скоро потечет приятная струйка кэша!

👛 Я не буду писать банальности о том, что в структуре физических лиц-вкладчиков только несколько процентов держат на депозитах суммы более ₽2 млн. И хотя суммарно этих денег накоплено на несколько триллионов, далеко не факт, что хотя бы часть этих средств дойдёт до тёти Маши, которая уже как 8 мес. пытается продать свою арендную вторичку на 2-м этаже относительно свежего ЖК на окраине Санкт-Петербурга.

☝️Давайте-ка отвлечемся от мечты-идеи о перетоке и задумаемся!

🔍 Почему люди в принципе выбирают депозиты?

🔹 Надёжность — гарантии АСВ, если что-то случится с банком государство вернет деньги (в определенном объеме)
🔹 Доходность — от 16% до 21%, такие сейчас ставки, ага!
🔹 Ликвидность — четко прогнозируемая, вплоть до мгновенной
🔹 Управляемость со смартфона

🏢 Когда люди сравнивают депозиты и альтернативные инвестиционные идеи, они стремятся найти что-то похожее. А что предлагает рынок, инвестиционный рынок недвижимости?

🔸 Надёжность — ну тут вроде ок, система эскроу или готовая недвижимость вроде как гарантирует сохранность вложенного. Вроде как (на кейс Raven Russia не смотрим)...
🔸 Доходность — пока ключевая ставка настолько высокая недвижимости с депозитами соревноваться объективно сложно. И даже с учетом роста цен! Конечно, редевелопмент раздолбанного мотеля в Ейске может принести 35% годовых (...но это неточно), только и риски возникают несопоставимые с депозитом.
🔸 Ликвидность — у подавляющего большинства инвестиционных продуктов на рынке она низкая и непрогнозируемая. Только ЗПИФы и акции проектных компаний SimpleEstate относительно ликвидны благодаря бирже/вторичному рынку, хотя и здесь далеко не всё супер. А обычная недвижимость может легко зависнуть на год (и больше)! А может и за несколько дней уйти - полнейшая неопределенность.
🔸 Управляемость со смартфона — этого нет у подавляющего большинства инвестиционных продуктов на рынке. И непонятно, нужно ли это для некоторых продуктов в принципе (нужно ли продавцам, я имею в виду)!

💡 Итого: чтобы после снижения ключевой ставки и ставок по вкладам деньги перетекали с депозитов в недвижимость триллионами необходимо, чтобы и продукт был похожим на депозиты. Хотя бы в чем-то!

❌ А пока на рынке этого нет, подавляющему большинству продавцов «инвестиций в недвижимость» надеяться можно только на иррациональную страсть россиян к кирпичам как к «последнему, самому надёжному» активу.

👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍ Выскажусь

Упс. Бакальчук рекламирует интервью Хомича. Вроде всё ок, а вроде и странненько как-то...

Эволюция диванного аналитика:
вирусолог
военный эксперт
экономист
китаист
трампист
монетарист
знаток редкоземельных металлов

Подумалось про лоббирование и недвигу

У жилых застройщиков есть своё невидимое лобби. У торговой недвижимости - аж две ассоциации профильные, которые при любом удобном случае просят помочь материально или хотя бы запретить маркетплейсы.
А что с остальными недвижимыми секторами? Кто-то бегает к людям с татарскими фамилиями, мол, защитите и поддержите индустриальное строительство? Или кто-нибудь ходил слёзно просить ЦБ, типа, Эльвира, звезда вы наша, купите башенку - поддержите отечественного офисостроителя (и брокера процентиками)? Гильдия риелторов как-то занята защитой своих интересов в законодательном ключе?

Рабочее

Поговорим про заголовки, наверное. Тема нагло подсмотрена у Жени Перцевой, пост которой я сперва хотела просто репостнуть, но тут накатили собственные мысли, потом я решила, что они (мысли) тупые, потом забыла, но из головы окончательно выкинуть размышления о заголовках не смогла, поэтому ща будет поток сознания)

Самая простая в мире вещь - это написать заголовок к новости. Берём формулу что? (случилось) где? (эта улица, где этот дом) когда? (можно и без него). Когда я работала в РИА, то заголовками у меня были три проблемы.
Первая и главная - это самое грешное "что" на первом месте. Не "В Москве построят небоскрёб", а "небоскрёб построят в Москве". Этот порядок слов меня мучает до сих пор, когда я вижу заголовки агентств, потому что мне отчего-то "где" хочется видеть перед "что", а прямой порядок слов вызывает ассоциации с чиновниками и вот тем персонажем, зелёным, который странно говорил.
Вторая... Так, лучше на примере. Нельзя написать "Небоскрёб построят в Москве". Надо - "Небоскрёб МОГУТ построить в Москве". Потому что мы не имеем права утверждать, что построят. Вдруг не получится? Это смешно звучит, но таков стандарт агентств, и он выстрадан международным опытом и тяжкими факапами. Хуже "могут построить" было только "может появиться". Это меня стабильно наводило на мысль о Сивке-Бурке, который тоже "являлся, как лист перед травой".
Третье - это правило, что заг нельзя начать с цифры. Проблемы нет, если у нас всё тот же небоскрёб. Он один, можно не уточнять. А если два? Нельзя написать " 2 небоскрёба могут появиться в Москве ". В некоторых случаях можно "Два небоскрёба". А двенадцать - нельзя! Так появляются заголовки типа "Более 10 небоскребов". Страшный сон - это новость про проценты. Как написать " 29% россиян хотят появления в Москве небоскрёба"? Могут помочь слова "четверть", " треть", "половина". Регулярно приходилось решать дилемму: 29% - это "более четверти" или "почти треть"?

Со статьями в Forbes уже всё гуманнее. Есть стандарт: аллегорическая первая часть заголовка и вторая, где уже про суть текста. В длиннотекстах эту самую суть иногда прям сложно пересказать. Потому что там, в ходе развития сюжета, один и тот же показатель то растёт, то снижается, эксперты видят риски, а потом не видят их; начать ты можешь с маркетплейсов, а закончить тяготами свиноводов Пермского края.
Или, допустим, самая суть, которую так тянет вытащить в заголовок, оказывается в конце текста. Ибо без предыстории ну никак. А ещё нужно очень сильно постараться обеспечить хоть какой-то кликбейт. Помню, максимум страданий у меня вызвал текст про пресвятой light industrial, который я писала так давно, что он ещё не лез из всех щелей, и надо было втолковать читателю, почему ему интересно и нужно узнать про этот вот недосклад-недозавод и немного таунхаус))
В общем, если вдруг вы - придирчивый читатель СМИ, и очень-очень хотите поржать над заголовком, учтите, что сочинить его зачастую труднее, чем весь остальной текст.

Тест на старость.
Помните, что такое "социальная дистанция"?
А "дауншифтинг"?
А "квадроберы"?
А "покемон гоу"?

К чему я это? Просто про певрый пункт - дистанцию эту грешную - вспомнила что весь 2020 и часть 2021 годы дофига народу говорили, что маски, перчатки, дистанция эта, "вакцинный концлагерь", QR-коды (помните вообще такие?) - вся эта бня с нами навеки. Мол, баста, карапузики, теперь целуемся только в полной химзащите, бухаем только по зуму. И многие верили. Прям сильно верили! Но тренд сдох быстро, сейчас вон республиканцы добивают удалёнку, скоро, глядишь, от наследия пандемии вообще ничего не останется.
А теперь вопрос: а какие вообще тренды вы готовы считать долгосрочными? Что с нами... ну, не навсегда, но хоть надолго? Лично я готова поручиться разве что за старение населения. И то при условии, что никто не сожрёт очередного динозавра, не принесёт нам свежий вирус, от которого все, кто 18+ сгинут. А больше ноль идей.

Умненькие и опытные эксперты рынка недвижимости наверняка знают, а я - неть((

Вот есть у нас некое здание класса А. Офисное, складское - не суть (внезапный вопрос - а ещё какая-нибудь недвижимость бывает класса А, Б и так далее? А то я сегодня видела "коттедж класса А" и зависла)
А оно как построили - потом навеки и останется классом А? Или что-то может пойти не так, класс изменят? Ну, там, сто лет в обед ему, или собственник довёл его до состояния сарая?
Или вот ещё вариант: в стародавние времена, кажется, неотъемлемым свойством А-шек был один собственник. А вот если кто-нибудь купил башенку, а потом продал половину, а покупатель - ещё половину, то что происходило? Приезжала полиция нравов и выписывала ордер "теперь ты - класс Б"? Как вообще происходит понижение класса-то этого? Собственник обязан ли пожтверждать, что он сохранил и преумножил, и ничем не испортил вверенный ему объект? Или как?
Я, конечно, изгаляюсь в словоблудии, но это только для того, чтобы вы улыбнулись, ответ-то мне реально хотелось бы знать...

Вот же ж магия чисел. Месяц назад я писала про волшебные даты, на которые все - вообще ВСЕ - хотят назначить своё мероприятие. Тогда это день Хе был 11 февраля. Теперь это - тадам! - 11 марта!))) Пока позвали на четыре штуки в этот день)) Но время ещё есть, авось, и ещё парочка появится)
Между тем в чате Репы народ уже апрельские даты делить начал)

Накануне 8 марта надо, по идее, написать что-нибудь во славу людей одного со мной пола. В идеале провокационное, чтобы с удовольствием поучаствовать в сраче дискуссии в комментариях.
Но мне лень. И нет вдохновения. Простите, если не оправдала ожиданий.

Ладно, давайте поразжигаем всё-таки немного. Вот подборка заголовков релизов нынче утром. Очень жаль, что ничего пока не прислали про коммерческую недвижимость. Было бы забавно прочесть что-то типа "женщины чаще инвестируют в ГАБ с ПВЗ Вайлдберрис, а мужчины - в алкомаркеты")))

Минутка урбанистики и футуристики. Когда-то давно Илья Заливухин говорил, что города всё равно придут к тому, что по ним будут летать. И я с этим согласна, поэтому меня триггерит, когда в размышлениях о городском планировании упорно игнорируется этот вариант развития событий. В какой-то момент люди из машин пересядут на летающие хреновины, а не на велосипеды. Можно долго бухтеть про безопасность и запрещать, а можно начать продумывать, как бы это обеспечить.

Наверное, все уже бухие, ибо пятница, да ещё и предпраздничная. Но я пока на работе, поэтому напоследок хочу позанудствовать.
Тему вытащила из комментов. Не кажется ли вам, что в этом году какая-то вялость наблюдается по отношению ко всем праздникам? Только новый год (святое) и китайский новый год (внезапно) заметно фигурировали не только в календаре, но и в повестке.
А все эти религиозные и гендерные празднички просто есть - и ладно. День святого Валентина вроде как перешёл в разряд семейного торжества: все празднуют, но не на тусе со стриптизёрами в сердечках и розовыми коктейлями, а по домам. Кстати, сценарий тусы я только что придумала, и резко захотелось такую посетить 😂
В общем, вопрос: одной мне кажется, что праздники куда-то ушли, или они и правда ушли?

Сёстры по полу, хой!
Ну, типа, с праздником)

Журналисты врут, но не врут.
Точнее, так: абсолютное большинство, из того, что вы читаете в СМИ - чистая правда, но при этом и весьма затейливая ложь.
Давайте объясню на примере, но сперва очень важное условие: СМИ никогда и ничего не выдумывают. У всего, что они транслируют, есть источник. Даже если вы видите заголовок типа "солнце вот-вот проглотит крокодил", присмотритесь к тексту: там будет инфа о том, кто до этого додумался, и это не само СМИ. Там может быть и Сербская гильдия бывших академиков, и общество анонимных алкоголиков города Кемерово, и какой-нибудь внезапный эксперт, по совместительству давно выживший из ума преподаватель философии в школе МВД.
А теперь, собственно, пример. Возьмём задачу: написать текст про то, как изменятся цены на жилые новостройки до конца 2025 года.
Как написать абсолютно честный текст про то, что цены точно снизятся?
Можно сходить к Олегу Репченко из ИРН и Ильдару Хусаинову из Этажей. Оба они - сторонники снижения цен, так и скажут. Плюс собрать все реплики Минстроя о том, что цены можно и понизить, если застройщики немного перестанут жадничать. А дальше эту красоту можно приправить, например, данными ДомКлика о том, что в сделках стоимость строящихся квартир куда ниже, чем на витрине, вспомнить и процитировать давнее интервью Кирилла Игнахина о том, что у застройщиков сверхмаржа, а для достоверности поискать парочку каких-нибудь ребят, принципиально инвестирующих не в новостройки. Один скажет, например, что новостройки теряют в цене сразу после продажи, поэтому ваши средства спасёт только флиппинг, а второй - что весь рынок РФ перегрет, единственная точка роста на планете - элитные виллы Омана.
Ну и готово, достоверный правдивый текст про неизбежное падение цен на новостройки).
А если надо написать про рост?
Да без проблем. 98% застройщиков скажет вам, что цену снизить нельзя, только повышать. Добавить динамику цен на стройматериалы. Взять комментарий у агентств недвижимости, специализирующихся строго на новостройках - они поддержат застройщиков. Приправить всеми репликами Минстроя о том, что отрасль в бедственном положении, и снизить ценник никак нельзя. Дать статистику Циана о том, что цены продолжают расти. Изловить парочку любых экспертов, которые скажут, что недвижимость в принципе никогда не дешевеет. Готово! Снова совершенно честный текст с абсолютно противоположными выводами.
А как же будет выглядеть реально честный текст? А он никому не понравится, потому что там будет "эксперты разошлись во мнениях", и обе кучки из примеров выше, потому что прогнозы - дело неблагодарное)))
Но, надеюсь, принцип вы поняли. Самое забавное, что такое вот единство мнений может случиться и без злого умысла, просто вот так журналисту повезло, что ему ответили только сторонники одной идеи.