Не так давно я высказала тезис, что досрочное погашение ипотеки заёмщики больше не планируют. Уважаемый Сергей Вишняков со мной тогда не вполне согласился. Но вот данные ЦБ намекают, что я была права, "досрочка" идёт на убыль.

СМИ и тележеньки от недвижки сегодня как никогда легко поделить на всёпропальщиков и мамкиных оптимистов. Открываем новость по Росреестру свежему. Если в заголовке "продажи новостроек рухнули", то это первая категория, если "продажи выросли" - то вторая. Для тех, кто не в теме (ну вдруг): год к году снижение, месяц к месяцу - рост, такие дела)))

Можете считать меня снобом, но IPO ради 300 млн - это как, норм? Да и вообще, IPO селлера? Серьёзно??

Вам тоже больно, когда кто-то при вас называет light industrial складом?? 😔

А все ли понимают, что мы не знаем, каково вообще нормальное соотношение спроса, предложения и динамики цен на рынке новостроек?

Мы с вами его никогда не видели! Смотрите, в 2019 году на рынке случилась революция: продажи стали вестись только через эскроу-счета. Причём произошла она в середине года, потом ещё было несколько месяцев непоняток и подстроек, девелоперы схематозили, власти определялись и меняли правила на ходу. Потом был 2020 год, пандемия и старт льготной ипотеки. Потом 2021, который сейчас кажется спокойным и нормальным, но на самом деле он таким не был: был и постпандемийный кризис, и суета вокруг льготки, и мелкие локдауны. 2022 - сами понимаете; 2023 - нет, он тоже не нормальный, потому что там цикл повышения ключа, льготка, субсидированные ставки от застройщиков как раз на этом месте начали громить, словом, правила игры несколько раз за год менялись.
Словом, если, например, рынок торговых центров сравнивает всё с 2019-м годом как с последним нормальным, то новостройкам сравнить не с чем. С 2018-м нельзя, там не было эскроу. С 2021? Не знаю, не уверена, что тот год можно принять за норму.
А выводы: когда мы радостно прогнозируем возможный обвал цен/спроса; отсутствие такого обвала; рост чего угодно - мы не можем опереться даже на аналогию, потому что так до сих пор и не поняли, что же является нормой.

Интересно, как скоро ФАС и ЦБ обратят-таки внимание на разбушевавшиеся ставки складской аренды, а заодно на политику "хотите заключить новый договор - забудьте про условия старого и платите не по договору, а по понятиям"? По мне так уже пора.

Попалось на глаза интересное, хотя и несколько "всёпропальческое" мнение относительно последствий налоговых реформ. Зацепило оно меня тем, что в посте озвучили сразу два прогноза, которые ранее делала и я сама: продолжение оттока бизнеса из страны и разрушение сегмента малого и среднего бизнеса. Правда, есть нюанс: когда я предполагала, что так будет, я делала вывод из совсем других предпосылок: отъезд связала с тем, что часть бизнеса уже укоренилась в сопредельных странах, и она подтянет персонал и подражателей из РФ (тут не очень много противоречий), а разрушение МСП - с кадровым кризисом. Более того, безработица, которую ECWORLD считает проблемой, на каком-то этапе может наоборот стать благом для экономики РФ, где одна из главных проблем - всё тот же кадровый дефицит. Другое дело, что как только трудовые ресурсы станут доступнее, рост зарплат остановится, а то и обратится вспять, а это - дополнительный аргумент к "пора валить", как мне кажется.
Насколько близок к реальности этот прогноз? Да как и любой другой, в общем-то) Сейчас все прогнозы равноудалены от реальности, слишком уж "волатильные времена". Но я считаю, что в нём есть важное зерно истины, если очистить шелуху катастрофизма (там в конце вообще гражданская война), то общая мысль верна: все тренды указывают на то, что МСП и бизнес вообще в стране всё глубже сваливается в зону риска, и всё больше причин думать, что эта прослойка развалится.

Нет ли ощущения, что Путин пиарит Озон? Интересно, а сколько стоит привлечь такого инфлюэнсера?

Все же успели насладиться ночным творчеством Минфина?
Кого что удивило? Лично я ждала, что банковский сектор с его сверхприбылями несколько лет подряд попросят "поделиться", но не фига..

А ведь совершенно верно отмечает уважаемый Дмитрий Прокофьев: удивительно, сколь мало волнуется Минфин на тему того, что в стране всего 3% получают чуть больше 200 000 рублей в месяц. Это же около $2000.

⬆️⬆️⬆️⬆️ Ещё один момент по налоговым новациям. В стране рост зарплат и высокая инфляция. К 2030 году обещано минималку сделать 35 000. Зарплаты в номинале и так растут, а вот эти налоговые условия обещают не трогать ещё шесть лет. А привязаны они к твёрдым цифрам (2,4 млн; 5 млн и так далее). То есть с каждым годом доля людей, платящих 15% и более будет расти из-за роста номинала зарплат и иных доходов (строго говоря, НДФЛ распространяется на разные доходы физлиц, не только на зарплату). Таким образом, стоит рублю просесть, инфляции - разогнаться по любой причине, как любой из нас будет должен заплатить государству чуточку больше.

Я люблю считать. Я вот проверила соотношение между МРОТ и средней зарплатой по стране, и оно во все годы примерно равно 4,5 раза. Следовательно, в 2030 году, когда МРОТ достигнет 35 000, средняя зарпалата по РФ будет составлять 157 500. Это прирост 115% за шесть лет, что соответствует примерно 20% в год. Именно такой ежегодный рост расходов сейчас показывает анализ РОМИРа (это можно назвать инфляцией домохозяйств). Таким образом, к 2030-му году, если динамика будет сохраняться, то на налог в 15% попадут все те, у кого сейчас зарплата находится близко к 100 000 рублей. В 2021 году таких людей было 11 млн, чуть меньше 10%, к 2024 уже очевидно больше. Так что 3,2%, о которых говорил Минфин (это доля людей, которых затронут изменения шкалы НДФЛ) - изрядное лукавство.

Кстати, гайз, я в этом году еду на ПМЭФ, так что если давно хотели поглядеть на меня живьём - там у вас будет такая возможность.

Все сейчас гадают делают прогнозы, что будет с новостройками после 1 июля. Есть две основные версии. Одни греют надежды покупателей прогнозами о снижении цен. Другие считают, что банки не позволят.
Что думаю я?
Ну во-первых, я думаю, что делать прогнозы без понимания будущей конфигурации семейной ипотеки бессмысленно.
Во-вторых, не будем забывать, что есть варианты неипотечной поддержки отрасли. Я уже как-то писала, что вот сейчас просто идеальный момент для строительного лобби чтобы продавить поэтапное раскрытие эскроу. Например в виде временной меры, по аналогии с мораторием за штрафы на просрочку.
В-третьих... Если говорить именно про цены, то мне кажется наиболее вероятным сценарий, в котором они надолго замрут, то есть новостройки будут дешеветь за счёт инфляции, но на цифрах это не скажется до тех пор, пока кто-нибудь моргнёт первым (не начнет снижать цены). Снижение именно номинала возможно только в случае длительной остановки продаж. Возможна ли она? Да, потому что вторичка ползёт вниз, и разница в ценах всё заметнее. Говорить "недвижимость не дешевеет" легко ровно до того момента, пока она не начинает дешеветь, верно? И довольно сложно будет объяснить покупателям, что они защищают свои средства от инфляции, когда цена актива (а только вторичка - актив, новостройка вообще-то ещё не существует как объект недвижимости) демонстративно ползёт вниз, а тут ещё налоги подъехали интересные.
Словом, на первые месяцы после завершения льготных программ мой базовый прогноз - замирание цен. Все вечно ждут осени и декабря, если провалятся в продажах они, тогда можно ждать уже номинальной коррекции цен.
Второй вариант: моргнут сами банки. В конце концов, именно у них, а мне у девелопмента, рекордные прибыли в прошлом году и начале этого, то есть запас прочности имеется, а вообще желания получить на баланс стадо банкротов - вряд ли.

Какой жирный хайп я пропустила! Торговые центры наехали на маркетплейсы, а я не высказалась, непорядок!
С одной стороны, я всегда за то, чтобы наехать на маркетплейсы, кои суть зло и нечисть. Но... Ща, давайте, процитирую. "В обращении отмечается, что маркетплейсы избегают ответственности за реализацию контрафактной продукции, перекладывая ее на селлеров, в то время как ритейлеры за такие же действия подвергаются штрафам", - пишет Ъ. И это обращение, напомню, главы объединения владельцев торговых центров. Конечно, несправедливо, что владельцы ТЦ получают взыскания за то, что на их территории кто-то продаёт контрафакт. Ой, погодите, а они их получают??? ¯\_(ツ)_/¯
"В частности, речь идет о снижении для них ставки налога на имущество, введении особого налогового режима, привлечении самозанятых и льготной ставке НДС или его отмены".
Хм. У маркетплейсов нет ТЦ, у них есть склады, за которые они платят отбитую ставку потерявшим уже всякие берега собственникам. Ах, да, Wildberries не платит, у него склады в собственности. Ок, давайте дадим ТЦ-шкам льготы, потому что... Ой, а тут вообще есть ли речь о том, что льготы надо дать ТЦ-шкам? Там некая "традиционная розница". Стало быть, рантье ратуют за своих арендаторов? О-хо-хо, стало ещё непонятнее...

⬆️⬆️⬆️ В продолжение темы маркетплейсов. В комментах разгорелась (слегка) дискуссия, мол, селлеров никто не трогает. Авотхрен, целый ФАС выявил целый КАРТЕЛЬ по торговле наушниками. Картель, блин! Когда селлеры почувствовали себя немножечко ОПЕКом)))

Присоединяюсь к поздравлениям!
Я вечно не в теме разных премий, орденов и конкурсов, но очень радуюсь, когда они достаются хорошим людям. Вика, молодец, поздравляю!!!

Я считаю, что ЦБ поднимет ставку уже на ближайшем заседании, а не в июле, а до конца года она станет 18% или даже выше. Если угадаю, буду делиться этим постом и писать "я была права", если ошибусь - сотру его к чертям, у меня всё равно 3,5 читателя тут, никто и не вспомнит. Шутка)) Если ошибусь - признаю ошибку. До сих пор, кстати, угадывала.

О, у меня новая конспирологическая теория!

А что если строительное лобби продавило какую-нибудь новую льготную ипотеку, и поэтому ЦБ поднимает ставку? Про ипотеку же всяко на пмэф объявят, а заседание в те же дни будет! Тогда и 18% может быть.

ИИ и И
То есть искусственный интеллект и интуиция)))

Некоторое время назад я сильно задумывалась о том, как работает человеческая интуиция. Тогда я пришла к выводу, что это некий очень быстрый забег по всей информации, хранящейся в мозге, и выдача самого простого вывода, который можно сделать на основе этих данных.
Хороший был бы инструмент мышления, если бы не одно гигантское "но": в моей (в любой) голове хранится и заведомо недостоверная информация, которую этот оперативный (интуитивный) поиск не оценивает критически, но использует при формировании вывода. То есть, когда на меня бежит медведь, и интуиция подсказывает, допустим, прыгнуть вправо, в этом решении учтена и какая-нибудь Авада Кедавра, и древнее суеверие, что за правым плечом ангел, а за левым чёрт.
Я долго пыталась изобрести способ маркировать инфу в голове, чтобы эта самая интуиция не учитывала всякий бред, который я просто помню, а вовсе не считаю истиной. Пока не придумала.
И тут нынче вечером, прочитав очередной текст про то, что нейросети иногда придумывают ответ, просто похожий на истину, видимо, действуют точно так же.
Данных в сети больше, чем в голове, но, наверное, маркировать их в интересах развития ИИ проще. Может, кстати, если получше изучить принцип работы нейросетей, я и с интуицией разберусь? Мне кажется, я верный путь нащупала.