В преддверии «судьбоносного» телефонного разговора Трампа с Путиным, напоминаю правильную инвестиционную стратегию на 2025 год.

Офисная классификация профанация

В прошлом году ребята из ресерч форума (mref) сдюжили обновить офисную классификацию, которая не обновлялась с 2013 года. Процесс шел со скрипом - даже был заход на саботаж у тех, кого не взяли в большую пятерку. Но в итоге договорились, классификацию приняли: "офисы стали выше, глубже и с более широким шагом колонн"© и ака классом А легально стали называться офисы в нарезку. Но и появился класс Прайм - для зданий якобы с единым собственником. Получить это удовольствие можно только по оценке mref (1). Но хочется спросить зачем все эти телодвижения были, когда месье девелоперы положили на эти условности и продолжили размывать классификацию, за которую в начале так топили. Но и mref тоже положили и как бы не замечают, что идет размывание. В целом каждый свои амбиции удовлетворил: 1) пятерка сохранила лицо и показала, что мы еще что-то можем, наш ресерч - это база, 2) ненадолго вся (ну почти) новая офисная Москва стала ака класс А и не важно, что ни технически, ни по локейшен большая часть проектов и рядом с классом А не стояла. Ну а теперь наблюдаем как несанкционированно начнет ширится Прайм.

Кстати о Коломне. ВВП и объёмы стройки пока не нашла, но население после тотального благоустройства (а это 2024-2017 годы) от чехарды перешло к устойчивому снижению. И довольно быстрому, я бы сказала. Интересно, в 202-м ковид так всех выкосил или разбежались?

Продолжу про эффект от благоустройства. На скрине динамика населения в маленьком татарском городе Кукмор.
Почему я его взяла за пример?
Тут придётся рассказать предысторию. В далёком 2019 году я брала интервью у Натальи Фишман-Бекмамбетовой, и она рассказала о том, как после работы её команды посёлок Кукмор стал городом, причём по инициативе жителей. Дисклеймер, кстати: Наталья - помощник президента Татарстана, прославившаяся очень крутыми проектами преобразования не только Казани, но и практически всех городов Татарстана, включая вот такие маленькие.
Итак, благоустройство Кукмора провели в 2015-2016 года, в 2017 он стал городом. В 2023 видим и прирост населения.
Конечно, тут справедливо сказать "после не значит вследствие". Кукмор рос и до того, прирост зафиксирован небольшой, так что однозначно хлопать в ладоши и вопить "вот что улучшайзинг животворящий делает" нельзя. Но если сравнить с Коломной - вроде как и неплохо)) оптимизма добавляет.

В "Обнажённом городе" Зукин много пишет о еде как факторе, формирующем аутентичное пространство. Правда, у неё речь о ресторанах, но меня это навело на мысль о таком явлении как сувенирная еда.
Это, в целом, та фигня, которую мы привозим друзьям из поездок. Наборчики сыров из Франции, шоколад из Швейцарии, хамон (а некоторые и оливковое масло вёдрами) из Испании и так далее.
В РФ это тоже есть, но с очень странным подвывертом. Сейчас поймёте, о чём я.
Если в любом плюс минус туристическом городе зайти в сувенирный магазин или на симпатичный рыночек для туристов, там будет палатка с сувенирной едой.
И там вы обязательно найдёте:
- кавказские специи (видела даже в Петропавловске)
- почему-то рахат-лукум и пахлава
- колбаса из дичи (и вообще всякие деликатесы из оленя-лося-косули-кабана)
- Белёвская пастила (есть ощущение, что в Белёве завод по производству пастилы уже разросся до размеров ММК)
- Псевдотульский пряник
- Натуральный мармелад
- Варенье из шишек (его хоть кто-нибудь ест? Но продают везде)
- парочка действительно местных съедобных приблуд.
Такое вот всё и сразу, и плевать на региональную идентичность. Немного странно, как мне кажется...

Ну, не 147%, конечно, но тоже молодцы)))

⬆️ Пояснительная записка. В предыдущем посте очень смешная иллюстрация. Если суммировать доли, отображённые на ней, то получится 101%, тогда как процентов может быть только 100, если мы говорим не о динамике, а о долях. Давайте теперь, ставьте ржущие смайлики.

Гайз, сорян, но комменты временно (надеюсь) пришлось ограничить вступившими в группу.

Задумалась, что цветы, которые закрываются с наступлением темноты, теряют целевую аудиторию в виде ночных бабочек, тем самым ухудшают свою демографическую ситуацию (да, я отъехала крышей к концу дня, и мне дико захотелось написать что-нибудь абсурдное)

А между тем мобильный интернет Билайна внезапно прилёг в стиле 9 мая. Печалька

🏛 Красотой архитектуры Москвы и Петербурга восхищаются многие! Изысканные доходные дома, необычные фасады, мемориальные таблички, дух «России, которую мы потеряли»!

☝️Вот только эти великолепные здания создавались вовсе не для восхищения потомков, а ради извлечения прибыли. Неожиданно, правда?

🎼 Вчера после поста о музыкальной симфонии «Николь», заказанной MR Group, многие комментаторы отметили, что заказные произведения искусства - это нормальная практика и многое было сделано ради денег. А давайте взглянем под этим углом и на архитектуру?

🏢 Знаменитое здание страхового общества «Россия» — сейчас один из символов Москвы и объект культурного наследия. Но знаете ли вы, что было на этом месте до него?

🎪Там располагался народный театр «Скоморох», где выступали известные музыканты-балалаечники и давали спектакли по пьесам русских авторов. Это был настоящий культурный центр своего времени! Декорации для спектаклей создавал сам Шехтель, а Толстой лично присутствовал на премьере своей пьесы «Власть тьмы». Тысячи людей посещали театр, билеты были недорогими и позволяли приобщиться к культуре широким слоям населения всех сословий.

💰 В самом конце 19 века этот театр закрыли, а затем снесли. На участок, так много значивший для истории русского театра, положила глаз бездушная мегакорпорация - Страховое общество «Россия» (СОР). Капиталисты-страховщики решили, что русскую культуру возможно отменить и построили на руинах Театра (!) свой монструозный и давящий доходный дом. Площадь квартир в нём доходила до 200 м2. И уж конечно, жить там должны были не рабочие!

💵 Это был чистой воды коммерческий проект, нацеленный на извлечение максимальной прибыли от аренды квартир. Фасады доходного дома создавались такими красивыми не для услады органов зрения зевак, а чтобы привлекать состоятельных арендаторов и повышать арендную плату за квартиры до максимума.

🛐 Сегодня мы смотрим на эти старинные здания как на нечто сакральное и ценное. Как на символ. Но что это за символ на самом деле? Символ успешности чужих инвестиций, символ амбиций девелоперов начала ХХ века?

🤔 При всей внешней красоте, сейчас внутри многие из этих зданий фактически малопригодны для жизни или работы - это строения с устаревшими конструкциями, деревянными перекрытиями, совершенно несоответствующие современным нормам безопасности и комфорта.

🙃 Так может, стоит пересмотреть отношение к городской среде? Сегодняшние бизнес-проекты - завтрашнее культурное наследие. Возможно, через 100 лет наши потомки будут так же яростно защищать современные ЖК от сноса, как защищаются доходные дома прошлого века.

🤫И все те, кто сегодня критикует «бездушных застройщиков», забывают, что «их» любимые исторические здания тоже были созданы такими же «бездушными застройщиками» своего времени.

Согласны со мной?

🔥 Да
👍 Нет

Посмотрите, пожалуйста, на эту картинку, которую я спёрла с уважаемого канала "Или-Или".
Знаете, что меня смущает? Количество сделок год за годом остаётся примерно на одном уровне. Почему смущает? Потому что поголовье людей в Мск растёт и общий метраж жилья тоже. Почему же бОльшее количество людей, владеющее бОльшим количеством квартир не совершают больше сделок? 🧐

Вдогонку к предыдущему посту - а динамика по годам всё-таки есть! Но не понятно, по каждому ли и есть ли устойчивый рост. По официальной статистике в 2017 году в Москве проживало 12,5 млн человек, а жилой фонд (то есть построенные и введённые в эксплуатацию жилые помещения) составлял 241,6 млн кв. м. К сожалению, в статистике того года количество самих помещений не нашла. По данным Росреестра, за 2017 год в Мск заключили 156 431 ДКП на жильё. Теперь 2023 год (за 2024 я не нашла "Москву в цифрах"). Население - 13 149 800 человек; жилой фонд - 291,3 млн кв. м, при этом количество сделок - 174 952.
Ну или переведём это в динамику. Население - плюс 5,12%; жилой фонд - плюс 20,5%, количество сделок - плюс 11,8%. Надо бы за несколько лет подряд пересчитать и заодно наложить на это жилые ДДУ-шки, но сейчас лень. Но потом посчитаю обязательно.

Знаете почему в последнее время в Новой Москве стали строить столько складов? Ведь там земля дороже, чем в области, а логистически там часто хуже. Все дело в том, что застройщики, которые застраивают бывшие кварталы промки в Москве, должны платить огромные деньги за смену ВРИ в этих кварталах. А за строительство в Москве (пусть и Новой) МПТ - мест приложения труда (офисы, склады, производства), они получают большие льготы на размер этих платежей.

Поэтому в Москве возник офисный бум (со стройкой офисных центров в нарезку) и бум новых складских объектов. Часто эти склады мало востребованы, так как очень удалены от инфраструктуры. Но они продолжают строиться и продаваться частникам, спрос которых подогревается сми о недвижимости. В офисах такая же история, из ниоткуда вдруг появился ажиотаж на мелкие помещения, которые тоже продают частным инвесторам. Бум раздули те же девелоперы, которым надо продавать эти офисные центры.

Сегодня скинули интересную новость для всех трудящихся на складском рынке. С 30 апреля внесены изменения в Постановление 1874-ПП. Теперь застройщики не смогут получить льготу на смену ВРИ, строя склады. Только производства. Теперь строение может быть складским только на 25%, остальное должно быть занято станками и цехами.

Как вы понимаете, за этим последуют новые проекты Light industrial в полях Новой Москвы, и новый хайп о нулевой вакансии в этих проектах.

Я не хочу сказать, что складскую недвижимость сейчас не нужно покупать. Наоборот, она приносит сейчас наибольшую доходность. Просто проекты надо выбирать по их базовым характеристикам: близость к населенным пунктам, наличие транспорта для сотрудников и места для их проживания, соответствие потенциальных арендаторов тому, что построено. Например, мало кто готов переплачивать за бренд застройщика, зеленые насаждения и лавочки, если объект не соответствует базовым запросам: вокруг нет персонала, а до объекта не доехать.

Все как и всегда: ключевое - выбор объекта, а не сегмента. Не стоит вестись на рекламу и консультации агентов, которые получают огромные комиссии. Просто включайте логику и продумывайте риски.

Что меня поражает, так это гробовая тишина, сопровождающая эту вполне себе бомбическую новость. Профильная телега сделала вот так 🙈
И, кстати, я не особо понимаю принцип, по которому наша недвижимая телега и СМИ подхватывают либо игнорируют новости о судах и арестах.
Вот Nikoliers огрёб арест пяти ярдов - тишина
Мошкович огрёб арест всего себя - информационный взрыв
Инстоун суд передал в доход государства - тишина
Активы Равена огребли ту же участь - все обсудили 100500 раз
Каким образом делают выбор, промолчать или высказаться? Я в недоумении...

Опять интернет мобильный пропал. Начинаю подозревать, что акция проплачена провайдерами домашнего интернета (да, у меня его нет).
Интересно, это только в Королёве? Или только Билайн?
Да, к вопросу "а как я это написала" - 3G вместо 4G - и появляется хреновая медленная связь, на которой тем не менее тянет телега

В одном бодром чатике обсуждают идею пригласить селлеров маркетплейсов стоять в ТЦ.
Очень хочется пошутить про то, что зумеры изобрели "Садовод". А заодно и миллион торговых центров, мирно работающих по всей стране, тех самых, которые принято называть "некачественными" 😁

Маленький всхлип души

Опять я это сделала. Приехала на встречу, которая не сегодня. Хорошо хоть она на нейтральной территории, а то вломись я в чей-то офис, было бы совсем тупо((

Пока я продолжаю читать мадам Зукин, я параллельно размышляю о том, что в Мск можно было бы назвать аутентичными пространствами.
Таких, как описанные ею Бруклин или Гарлем, тут нет, поэтому я вспоминала просто места, у которых была какая-то собственная легенда или аудитория. Получился вот такой набор:
- Старый Арбат - стена Цоя, неформалы, уличные музыканты. Это место более прочих похоже на описанные Зукин истории. Сейчас там что-то вроде филиала Анапы с сувенирами, "Кинотеатром 16D" и предложением сфотографироваться, вставив лицо в ростовую фигуру.
- Тверская. Не знаю, помнит ли ещё хоть кто-нибудь, но когда-то давно это была не улица с липами, кладбищенскими лавочками и без парковок, а квартал красных фонарей на минималках. Там тусили проститутки, и фраза "девушка с Тверской" была полным синонимом этой профессии.
- Люберцы. Не Москва, но совсем рядом. Вошли в историю благодаря тому, что местная гопота создала собственный бренд "Любера" и прославила подвальные качалки. Тоже ушли в историю и не вернулись.
- Бирюлёво. Самое для меня непонятное, однако именно этот район (их, кстати, два) стал синонимом неблагополучной Москвы. Почему именно этот район (районы), когда в Мск есть Капотня - не знаю. Помню, была там некая овощебаза, где регулярно происходили драки между гостями столицы, может, в этом причина.
- Ну и Патрики, они же Патриаршие пруды. Интересны тем, что во-первых это новейшая история, а во-вторых, у этого места легенда трансформируется, но не умирает. Все перечисленные выше локации уже утратили описанный вайб (Бирюлёво в процессе), Патрики - нет. Они успели побыть булгаковским местом (ибо "час небывало жаркого заката" наступил именно тут), пофигурировали в советском кинематографе (кажется, был такой фильм "На углу у Патриарших", хоть я его и не смотрела; даже в военных песнях "Серёжка с Малой Бронной и Витька с Моховой". Малая Бронная как раз там) Ну а состояние на сейчас и так понятно)) Кстати, тут есть пересечение с бирюлёвской легендой) Несколько лет назад жители окрестных домов попытались вести войну с тусовщиками, и презрительно говорили, что они, мол, понаехали из Бирюлёво)
- Золотая Миля. Остоженка, Пречистенка и окрестности. Мегаэлтный район, претендующих на звание гнездовья старых денег. Ну то есть как - старых - родом из 90-х)) Периодически вижу тезисы, что в тамошних дорогостоящих домах никто не живёт, некоторые квартиры площадью с космодром Восточный, выставлены на продажу десятилетиями. Пока работала в РИА, я часто гуляла по этим двум улицам. Там ничего не происходит. Никогда)) Изумительный оазис тишины, пустоты и внезапно хорошо положенной плитки 😂 Мы с Мариной в своё время потешались над тем, как резко ровненький красивый тротуар Пречистенки менялся на волнообразный на Зубовском бульваре)) Сюда же, наверное, нужно добавить Рублёвку. Три деревни, превращённые в неприступный мир больших денег.
Не густо, кстати. Может, я что-то забыла?

Что радует - крупные каналы о недвижимости тоже обратили внимание на проблему данных Росреестра, о которой я печалилась в начале мая. Так, глядишь, общими усилиями и получится уговорить Росреестр уважаемый на подробности и нюансы)