Умненькие и опытные эксперты рынка недвижимости наверняка знают, а я - неть((

Вот есть у нас некое здание класса А. Офисное, складское - не суть (внезапный вопрос - а ещё какая-нибудь недвижимость бывает класса А, Б и так далее? А то я сегодня видела "коттедж класса А" и зависла)
А оно как построили - потом навеки и останется классом А? Или что-то может пойти не так, класс изменят? Ну, там, сто лет в обед ему, или собственник довёл его до состояния сарая?
Или вот ещё вариант: в стародавние времена, кажется, неотъемлемым свойством А-шек был один собственник. А вот если кто-нибудь купил башенку, а потом продал половину, а покупатель - ещё половину, то что происходило? Приезжала полиция нравов и выписывала ордер "теперь ты - класс Б"? Как вообще происходит понижение класса-то этого? Собственник обязан ли пожтверждать, что он сохранил и преумножил, и ничем не испортил вверенный ему объект? Или как?
Я, конечно, изгаляюсь в словоблудии, но это только для того, чтобы вы улыбнулись, ответ-то мне реально хотелось бы знать...

Вот же ж магия чисел. Месяц назад я писала про волшебные даты, на которые все - вообще ВСЕ - хотят назначить своё мероприятие. Тогда это день Хе был 11 февраля. Теперь это - тадам! - 11 марта!))) Пока позвали на четыре штуки в этот день)) Но время ещё есть, авось, и ещё парочка появится)
Между тем в чате Репы народ уже апрельские даты делить начал)

Накануне 8 марта надо, по идее, написать что-нибудь во славу людей одного со мной пола. В идеале провокационное, чтобы с удовольствием поучаствовать в сраче дискуссии в комментариях.
Но мне лень. И нет вдохновения. Простите, если не оправдала ожиданий.

Ладно, давайте поразжигаем всё-таки немного. Вот подборка заголовков релизов нынче утром. Очень жаль, что ничего пока не прислали про коммерческую недвижимость. Было бы забавно прочесть что-то типа "женщины чаще инвестируют в ГАБ с ПВЗ Вайлдберрис, а мужчины - в алкомаркеты")))

Минутка урбанистики и футуристики. Когда-то давно Илья Заливухин говорил, что города всё равно придут к тому, что по ним будут летать. И я с этим согласна, поэтому меня триггерит, когда в размышлениях о городском планировании упорно игнорируется этот вариант развития событий. В какой-то момент люди из машин пересядут на летающие хреновины, а не на велосипеды. Можно долго бухтеть про безопасность и запрещать, а можно начать продумывать, как бы это обеспечить.

Наверное, все уже бухие, ибо пятница, да ещё и предпраздничная. Но я пока на работе, поэтому напоследок хочу позанудствовать.
Тему вытащила из комментов. Не кажется ли вам, что в этом году какая-то вялость наблюдается по отношению ко всем праздникам? Только новый год (святое) и китайский новый год (внезапно) заметно фигурировали не только в календаре, но и в повестке.
А все эти религиозные и гендерные празднички просто есть - и ладно. День святого Валентина вроде как перешёл в разряд семейного торжества: все празднуют, но не на тусе со стриптизёрами в сердечках и розовыми коктейлями, а по домам. Кстати, сценарий тусы я только что придумала, и резко захотелось такую посетить 😂
В общем, вопрос: одной мне кажется, что праздники куда-то ушли, или они и правда ушли?

Сёстры по полу, хой!
Ну, типа, с праздником)

Журналисты врут, но не врут.
Точнее, так: абсолютное большинство, из того, что вы читаете в СМИ - чистая правда, но при этом и весьма затейливая ложь.
Давайте объясню на примере, но сперва очень важное условие: СМИ никогда и ничего не выдумывают. У всего, что они транслируют, есть источник. Даже если вы видите заголовок типа "солнце вот-вот проглотит крокодил", присмотритесь к тексту: там будет инфа о том, кто до этого додумался, и это не само СМИ. Там может быть и Сербская гильдия бывших академиков, и общество анонимных алкоголиков города Кемерово, и какой-нибудь внезапный эксперт, по совместительству давно выживший из ума преподаватель философии в школе МВД.
А теперь, собственно, пример. Возьмём задачу: написать текст про то, как изменятся цены на жилые новостройки до конца 2025 года.
Как написать абсолютно честный текст про то, что цены точно снизятся?
Можно сходить к Олегу Репченко из ИРН и Ильдару Хусаинову из Этажей. Оба они - сторонники снижения цен, так и скажут. Плюс собрать все реплики Минстроя о том, что цены можно и понизить, если застройщики немного перестанут жадничать. А дальше эту красоту можно приправить, например, данными ДомКлика о том, что в сделках стоимость строящихся квартир куда ниже, чем на витрине, вспомнить и процитировать давнее интервью Кирилла Игнахина о том, что у застройщиков сверхмаржа, а для достоверности поискать парочку каких-нибудь ребят, принципиально инвестирующих не в новостройки. Один скажет, например, что новостройки теряют в цене сразу после продажи, поэтому ваши средства спасёт только флиппинг, а второй - что весь рынок РФ перегрет, единственная точка роста на планете - элитные виллы Омана.
Ну и готово, достоверный правдивый текст про неизбежное падение цен на новостройки).
А если надо написать про рост?
Да без проблем. 98% застройщиков скажет вам, что цену снизить нельзя, только повышать. Добавить динамику цен на стройматериалы. Взять комментарий у агентств недвижимости, специализирующихся строго на новостройках - они поддержат застройщиков. Приправить всеми репликами Минстроя о том, что отрасль в бедственном положении, и снизить ценник никак нельзя. Дать статистику Циана о том, что цены продолжают расти. Изловить парочку любых экспертов, которые скажут, что недвижимость в принципе никогда не дешевеет. Готово! Снова совершенно честный текст с абсолютно противоположными выводами.
А как же будет выглядеть реально честный текст? А он никому не понравится, потому что там будет "эксперты разошлись во мнениях", и обе кучки из примеров выше, потому что прогнозы - дело неблагодарное)))
Но, надеюсь, принцип вы поняли. Самое забавное, что такое вот единство мнений может случиться и без злого умысла, просто вот так журналисту повезло, что ему ответили только сторонники одной идеи.

Какая жизнь, такие и рестораны, блин)
Миллион лет назад меня вогнал в ступор тот факт, что Макдональдс считается рестораном. Сейчас, глядя на этот рейтинг, те же чувства вызывают Крошка Картошка и Суши Вок (всегда считала их чем-то вроде палатки/точки выдачи). Планета Суши тоже вызывает - не знала, что они до сих пор существуют.
По остальным, с учётом Макдональдса, вопросов уже нет. Опофигей ещё есть, но средненький.

Волею судеб прочла текст в Коммерсанте с прогнозом о снижении инвестиций в участки под жильё. И вот о чём подумала: тут все эксперты вполне аргументированно объясняют, почему инвесторы не будут ПОКУПАТЬ землю. Но для меня остаётся вопрос, а будут ли её ПРОДАВАТЬ. Просто, если вспомнить предыдущие пару лет, этих участком в портфели набрали столько, что можно построить пару Сингапуров, и ещё на Ухань останется (кто не верит - сами гляньте в отчёты об инвестициях в недвижку за предыдущие годы). Получается, самые умные (не будем показывать пальцами) скинули лишнюю землю, "пока не началось". А что с нею будут делать сейчас остальные? 🤔 Банкам подбросят за неуплату? Попытаются слить с дисконтом? Строить начнут? (вроде ж говорят, что не начнут) Интересненько же...

Внезапное продолжение утреннего поста.
Тут нам сама жизнь подкинула иллюстрацию того, как эксперты разошлись во мнении.
Глядите: вот Дом.РФ говорит: ой, мало новых новостроечных проектов на рынок вывели, дефицит-дефицит ща как будет!
А ЦБ ему в ответ: ты прекрасна, спору нет понастроили, блин! Затоваривание, блин!
Если попробовать написать статью на тему "кто из них прав?" - застрои поддержат Дом.РФ. Впрочем, все поддержат Дом.РФ, потому что не любить ЦБ ща модно)))

С прискорбием и стыдом признаю, что с этим прогнозом я обращалась по полной: не nf, а ibc, не 18-го, а 11-го. Первые итоги квартала сегодня.
Но! У меня тут ещё заныкано саммари прогнозов. Послушаю нынче, что говорят, и посмотрим, мы идём по сценарию консенсуса или по "прогнозу наоборот". Или вообще избрали третий путь)

JLL aka IBC Real Estate взял темой своих итогов квартала классическую музыку. Будет ли "Полет Валькирии" и "Танец маленьких лебедей"?)
Первое было бы знаковым решением, второе - адским троллингом.

JLL считает, что госсектор всё ещё будет играть роль на офисном рынке. Переспросила - говорят, как арендатор. Ещё раз переспросила - говорят, и как покупатель тоже. Ничего не поняла, если честно.
PS Лера Мозганова - умница! Спросила всё-таки, с хрена ли Центральный телеграф - офис.

Дожили. Евгений Бумагин уважаемый говорит, что консультанты уговаривают девелоперов притормозить ввод складов, а то как бы чего не вышло ( в смысле, привыкли к перегретому рынку, обидно же а нормальный возвращаться).
Кстати, это внезапно укладывается в мой вывернутый сценарий. Интересно.

Совсем уж левое наблюдение: на конфе jll самый активный журналист - Лера Мозганова (БФМ). Абсолютное большинство вопросов - от деловых СМИ, за отраслевые отдувается Оксана Самборская (Строительная газета). Агентства вообще пока притихли. Без понятия, что это означает, просто обратила внимание ¯\_(ツ)_/¯

Говорила мне мама - не умничай при свидетелях.
Спросила на конфе: раз ТЦ стали развлекательными, то кто теперь их конкуренты? Думала, мне про бордель расскажут, но не фига.
Спикер говорит - никто. Не верю. Индустрия развлечений существовала и до того, как маркетплейсы отгрызли трафик у ТЦ. На досуге надо будет подумать.

Итого: ни лебедей, ни валькирий( печалька, я верила и ждала. Сравнивать итоги конфы с прогнозом и вывернутым прогнозом буду вечером, это ж серьёзная работа (нет)!

Итак, смотрим на первые итоги квартала (предварительные, но тем не менее), а главное - на то, какие из них соответствуют консенсус-прогнозу, а какие - моему шуточному перевёртышу (оба в этом посте).
Пока главная для меня сенсация в том, что, судя по первым предварительным результатам, половина сегментов пошла по сценарию прогноза-перевёртыша. Для тех, кому лень читать по ссылке, объясняю: я сформировала консенсус-прогноз на 2025 год из того, что писали крупнейшие аналитики, а потом просто сделала полностью противоположный. Это прогнозная шутка, а не моя позиция, но тем не менее, именно оно сейчас стало мейнстримом.
Итак, переходим к сегментам.
Жилые новостройки. Консенсус: снижение продаж порядка 20%, рост цен на инфляцию. Перевёртыш: рост продаж на фоне снижения цен. Факт по Dataflat и Пульсу продаж новостроек: рост продаж на фоне снижения цен в Москве; снижение вызвано демпингом ПИКа. На этом месте хочется просто снять шляпу перед ПИКом, который и большинство лишних площадок слил вовремя, и сообразил, что цена имеет значение.
Склады. Консенсус: рост ставок аренды на фоне спада объема сделок. Перевертыш: рост объёма сделок на фоне спада ставок аренды. Факт по IBC Real Estate: рост ставок, рост поглощения по итогам двух месяцев на фоне сокращения потенциального спроса. Нюанс от ibc: прогноз существенного сокращения спроса, прогноз роста ставок, предположение, что ввод всех заявленных объёмов обрушит ставки. Нюанс от рынка: уважаемый Onwire уже фиксирует снижение ставок. Из этого я делаю вывод, что складской сегмент пошёл в большей степени по сценарию прогноза-перевёртыша.
Офисы. Консенсус: рост ввода, рост объёма сделок, рост доли продаж. Перевёртыш: спад ввода, спад объёма сделок. Факт от ibc: нулевой ввод по итогам первого квартала, прогноз роста ввода по итогам года и рост сделок по итогам первого квартала. Офисы идут по сценарию консенсуса.
Торговые центры. Консенсус: небольшой рост вакансии, снижение посещаемости, рост ввода. Перевёртыш: небольшое снижение вакансии, рост посещаемости, снижение ввода. Факт от ibc: ноль изменений с конца 2024 года. ТЦ идут по сценарию консенсуса.

Поговорите со мной про господина Ракшу, пожалуйста.
Я, к сожалению, мало смыслю в статистике, и совсем мало - в демографии, поэтому не очень понимаю, как относиться к его выводам. С одной стороны, когда кто-то годами уверяет "манипулируют- не так считают - скрывают", вырабатывается скептическое отношение. С другой - видела я и у других людей сомнения в качестве переписи населения, учета миграционных потоков, рождаемости и тому подобного. А собственных знаний мне сильно не хватает.