Какую стрёмную штуку заметили SimpleEstate. Прочла их отчёт о рынке стрита, и там получается, что пустые помещения продаются дороже ГАБов. Нездоровая фигня это.

Что ж, мы этого ждали - это происходит. Раз и два

С подачи Собянина народ снова заговорил о гиперурбанизации. Его тезис: высокая концентрация населения способствует росту производительности труда, и примеры привёл из рынка услуг.
В чём тут подвох? В огромных территориях РФ. Если стащить всё население в десяток агломераций, то останется дикое поле. Понятия не имею, как может развиваться огромная страна, население которой сбилось в кучу в нескольких точках и бросило большую часть территорий, посмотреть на это будет интересно, конечно.

Этический вопрос у меня

Частая ситуация: мне пишут люди, которые ищут какие-то контакты внутри редакции. Например, отдела рекламы или корреспондентов/редакторов других отделов. Эти контакты могу добыть и я (спросив у коллег, пробежавшись по редакции), и они (позвонив на общий номер или написав на почту, указанную в разделе контактов).
Внимание, вопрос: насколько вежливо делегировать поиск контактов человеку внутри редакции (то есть мне)? И насколько вежливо отказывать в этом просящим?

Уроки Остоженки

Одна из самых известных легенд элитной недвиги - это годами выставленные на продажу квартирки на Остоженке, купленные за бешеные нефтедоллары нулевых. Продать их пытаются, повторюсь, годами, ценник - конский, потому что хозяева, цитата "не хотят продавать за меньшие деньги, чем заплатили сами".
А теперь вопрос: в каких ситуациях оправданно обосновывать цену понесёнными затратами, а в каких - глупо? Сейчас это стало прям всеобщей мантрой. К любому разговору о ценах непременно приплетают "себестоимость строительства", "ключевую ставку", "рост зарплат" и так далее, вы сами всё это читали (и писали). И вроде бы всё логично, но стоит вспомнить эти золотые квартирки с Остоженки - и выползает червячок сомнения.

Я верю, что однажды все перестанут путать проценты и процентные пункты! Но этот день явно не скоро(

Ну наконец-то кто-то перестал хоронить ПИК в связи с тем, что он не рвётся выводить прорву проектов на мёртвый рынок. Кризис - время возможностей, из которых главная - возможность выжить, верно?)

Как начинается любой хайп на недвижимом рынке, более-менее понятно: появляется продукт, на него появляется спрос (если появляется), растёт цена, прибегает первый инвестор, это замечает первый пиарщик, и вот уже мы слышим из всех утюгов про нереально прибыльные инвестиции в кладовки/машиноместа/лапомойки*.
А вот как хайп заканчивается? Вопрос интересный. Об тот же Дубай первые инвесторы уже зубы обломали, но это не лишь слегка охладило страждущих. Турция просела заметнее, но инфляция выше 50% и усилия местных властей кого угодно охладят, ситуация не показательная. Короче, просто появление текстов "не так уж это прибыльно, как казалось" явно мало, как и появление первых-вторых-десятых обломавшихся. Что же тогда? Возможно, новый хайп?

Вечерний вопрос.
Если бы в РФ бордели были легальным бизнесом, то к какой категории недвижимости они бы относились? Стрит-ретейл? Отель? Медицинские услуги? А главное - стали бы они арендаторами ТРЦ наравне с фитнесом? Хорошая же тема: трафик генерирует, новую аудиторию привлекает, сопутствующие продажи тоже должны возникнуть...

Прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня:

🌱 Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 на мой взгляд неоправданно, да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.

🌱 Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ что и как происходило на рынке в последний год, если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024 всего уже 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял ПВ до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную, то мой прогноз: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь, темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка

🌱 Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. это также повлияет, рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. Но после повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% - это почти непосильные деньги для девелоперов.

🌱 Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны, даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело, там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом почему не продается их недвижимость.

🌱 Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после нового года, к цифре 10-15% все уже морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.

🌱 Важный момент - это ситуация с рождаемостью, если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.

🌱 Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный, скорее всего повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке

🌱 Важный аспект - это рост доходов и средних зарплат, он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться

🌱 Высокая ставка для строителей при эскроу, их ждет двойной удар, по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9% в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше. И по моим прогнозам в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, сильный недостаток предложения в 2026-2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

🌱 Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность, серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный - все это отразится на экономике, чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости, а еще 3-5 в течение года. Это значит большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации.

🔍 Я проанализировал историю банкротств многих компаний, крахнувшихся за последние 30 лет. Вот наиболее яркие совпадения с паттернами:

1️⃣ Переоценка рынка при покупке земли: японский застройщик Urban Corporation накануне кризиса 2008 года активно скупал земельные участки под жилую застройку в Токио по пиковым ценам. Когда рынок обвалился, компания не смогла обслужить долги и обанкротилась.

2️⃣ Чрезмерные долги: испанская Martinsa-Fadesa к 2008 году накопила €5.2 млрд долга за счет агрессивной скупки земель и запуска новых проектов. При росте ставок и падении продаж компания допустила крупнейшее корпоративное банкротство в истории Испании.

3️⃣ Рискованный выход в коммерческую недвижимость: дубайский застройщик Nakheel, известный своими жилыми проектами, в 2006 - 2008 годах вложил миллиарды в строительство офисных башен. Когда институциональные инвесторы отказались от покупок, компания оказалась на грани банкротства и была спасена только вмешательством государства.

4️⃣ Непрофильная экспансия: Mirax Group Сергея Полонского помимо строительства покупала доли в it- и даже фармацевтических компаниях, инвестировала в девелопмент в Черногории и других странах. Распыление ресурсов сыграло важную роль в банкротстве компании.

5️⃣ Проблемы с госзаказом: СУ-155, один из крупнейших застройщиков России, не смог справиться с кассовыми разрывами из-за задержек оплат по части государственных контрактов, что стало одной из комплекса причин банкротства в 2015 году.

6️⃣ Затоваривание: китайский застройшик Evergrande к 2021 году накопил огромный портфель непроданных квартир. Невозможность их реализации при необходимости обслуживать долг стоимостью более $300 млрд. привела к дефолту компании.

7️⃣ Мошеннические действия: подмосковный застройщик Urban Group обанкротился в 2018 году после того, как вскрылись масштабные финансовые манипуляции - компания выводила средства от продаж, а также использовала сложные схемы перекрестного финансирования проектов.

8️⃣ Минимальный собственный капитал: австралийский застройщик Ralan Group обанкротился в 2019 году с долгом в $500 млн из-за модели финансирования, основанной почти полностью на оплаченных бронях покупателей и банковских кредитах при минимальном собственном капитале.

9️⃣ Корпоративный конфликт: в 2011 году разногласия между акционерами Plaza Centers (крупный израильский застройщик) по вопросу докапитализации компании в условиях кризиса привели к параличу управления и последующему банкротству.

🔟 Организационная неэффективность: японский жилой застройщик Zephyr (обанкротился в 2009 году) создал запутанную структуру из более чем 100 проектных компаний для разных жилых комплексов. В период кризиса руководство потеряло контроль над денежными потоками компании и не смогло вовремя выявить проблемные активы. В результате компания не справилась с обслуживанием долга в $850 млн. и была признана банкротом.

1️⃣1️⃣ Географическая экспансия: китайский застройщик Kaisa Group, успешно работавший в провинции Гуандун, в 2013 - 2015 годах начал агрессивную экспансию в северные регионы Китая. Не имея достаточного понимания специфики местных рынков и административной поддержки в новых регионах, компания столкнулась с серьезными проблемами. К 2021 году большинство региональных проектов оказались убыточными или замороженными, что стало одним из ключевых факторов дефолта Kaisa Group по долговым обязательствам на сумму более $12 млрд.

1️⃣2️⃣ Проблемы акционеров: южнокорейский застройщик Sambu Construction обанкротился в 1998 году после того, как его основной акционер Чхве Вон Сук оказался вовлечен в политический скандал, связанный с его деятельностью в качестве члена парламента. Из-за проблем основного акционера банки отказались рефинансировать кредиты компании, а продажи в проектах резко упали. В результате застройщик с 40-летней историей был вынужден объявить о банкротстве с долгами более $1.2 млрд.

А теперь самое время вспомнить про прогрессивную шкалу НДФЛ) Я вот про это

Просто наблюдение
В 18-00 по Москве в ТГ-каналах, на которые я подписана, выходят рекламные посты. По пятницам в 17-00. Некоторые задерживают их до 19-00. Видимо, где-то в это время в телеге прайм тайм. Наверное, стоит это запомнить, и, если надумаю написать что-нибудь судьбоносное (это вряд ли, я не умею, у меня лапки) - потерпеть до вечера, а не как обычно)

На мероприятиях слишком заметна разница между спикерами, которые продают экспертность, и спикерами, которые продают продукт.
Кажется, компании просекли фишку, что каждый второй рвётся делать личный бренд, поэтому дали установку "меньше умничай, больше впаривай".
Для журналиста это грустно, для наблюдателя за жизнью - забавно)

21%. На всякий случай за сутки до напоминаю свой прогноз по ключу. Завтра его поднимут до 21%.

В Репе стартовал сезон боёв за календарь))

Опаньки. По ходу, главный по продаже офисов в этом году у нас CORE.XP.

Угадала разумеется. И, судя по прогнозу ставки до конца года (см. сноску в скрине по ссылке), верен и мой "долгосрочный" прогноз - 22% по итогам последнего заседания в этом году. PS Хз почему, но я страшно горжусь своей внезапно открывшейся способностью угадывать решения СД ЦБ даже тогда, когда консенсусы выдают другое мнение. Прости мне эту слабость)

‼️ ЦБ МОЖЕТ ПОДНЯТЬ СТАВКУ В ДЕКАБРЕ ДО 23%!

Сегодняшнее повышение ставки до 21% - не сюрприз. Это было понятно после появления новостей по бюджету.

Самое интересное – прогноз. И вот тут – неожиданность! Прогноз средней ставки до конца года (21.0-21.3%) означает, что на заседании 20 декабря ставка может быть поднята сразу до 23% (если ставка 20 декабря будет поднята до 22%, то средняя до конца года – 21.1%, если до 23%, то средняя – 21.3%). Сигнал из пресс-релиза – «допускает возможность» означает, что вероятность повышения очень высокая (когда ЦБ сомневается, он даёт сигнал «оценивать целесообразность»).

Мы сомневаемся в том, что в декабре потребуется повышение до 23%. Повышение до 22% - базовый сценарий. Чтобы он не реализовался, темпы роста цен в ноябре-декабре должны замедлиться хотя бы до 6-7% saar (в октябре они остаются 8-9% saar), нефть (Brent) удержаться от обвала ниже 70, а рубль – не уйти за 100.

⬆️⬆️⬆️ Отрадно видеть, что со мной согласен великий MMI. Я тоже считаю, что год мы закончим со ставкой 22%, а не 23% и не 21%. А вот на первое заседание 2025-го пока не готова делать прогнозы. По моим ощущениям, сейчас ЦБ рассматривает для себя лимит подъёма до 25% прежде, чем перейдёт к снижению, но понадобится ли выбрать этот лимит целиком или наоборот, придется его сдвинуть вверх - пока не готова рассуждать. Думаю, и сами главы ЦБ не готовы.

Анонсировал))) Уважаемые CMWP, ЦБ сегодня ставку повысил) Если бы "анонсировал", то там было бы что-то вроде "будете себя плохо вести - повысим ставку до 21%".