​​Зеленоградск занял 1-е место в рейтинге малых городов в России: по версии Минстроя РФ, это сегодня самый благоприятный для проживания город

Зеленоградск на побережье в Калининградской области признан лидером в списке малых российских городов на основании Индекса качества городской среды.
Его составляет Министерство строительства и ЖКХ на основании данных, предоставленных Росстатом, Минкультом, Роспотребнадзором, администрациями, МВД и другими структурами.
Оценивается несколько параметров, среди которых качество жилья, инфраструктура, улично-дорожная сеть, степень озеленения, общегородское пространство.

В категории "Малые города" (с населением от 5 до 25 тысяч человек) по данным за 2022 год (более свежего пока не существует) Зеленоградск набрал наивысшее количество баллов – 250 - среди остальных 530 участников.

Отметим, что Зеленоградск уверенно шел к победе на протяжении всех 5 лет:
В 2018 году город набрал 197 баллов;
В 2020-м – 214;
В 2021-м – 230.

Что касается рейтинга внутри самой Калининградской области, то он тоже интересен. Зеленоградск, конечно же, занимает 1-е место, за ним по очереди следуют Гусев, Светлогорск и Советск. Завершает пятерку лидеров Озерск.

В этом же Индексе качества городской среды исследованы и крупные города, с населением от 250 тысяч до 1 млн человек. Калининград как раз входит в этот список. Из 64 городов, представленных в нем, он занял 6-е место, уступив первое Грозному, второе – Мытищам, а третье – Тюмени.

На картинке: баллы, полученные Зеленоградском. (с) Индекс качества городской среды.

В текущем обзоре мы раскроем все нюансы жилых домов и комплексов, по просьбам наших зрителей. Приятного просмотра!!!🔥🔥🔥🏢🏢🏢🙈🙈🙈

​​Падение спроса на недвижимость в Калининградской области колоссально. Только по официальной статистике оно составило к 2023 году порядка 50%. По восприятию же застройщиков, эта цифра вполне может доходить и до 80.

Команда «Недвижимость39» получила официальный ответ регионального отделения Росреестра. Мы запрашивали точные данные по количеству заключенных договоров ДДУ, долевого участия в строительстве, и договоров купли-продажи за период в несколько лет, чтобы проследить тенденции. Цифры, которые привел Максим Кузнецов, заместитель руководителя Управления Росреестра по Калининградской области, впечатляют.

Так, в регионе было заключено следующее количество договоров участия в долевом строительстве:

✔️ 2019 год: 9 927 ДДУ, из них 30 договоров с внесением денежных средств на счета эскроу;
✔️ 2020 год: 10 218 ДДУ, из них 2384 договоров с использованием эскроу-счетов;
✔️ 2021 год: 12 381 ДДУ, из них 7431 договоров с использованием эскроу-счетов;
✔️ 2022 год: 6 365 ДДУ, из них 4 927 договоров с внесением денег на счета эскроу.

О чем говорят эти цифры?
Во-первых, масштабно растет количество договоров «по эскроу», старый вариант долёвки, когда деньги покупатель перечисляет на расчетный счет застройщика, постепенно уходит, что делает сферу более прозрачной и безопасной. Но нам важнее другая деталь.

На протяжении последних нескольких лет шел рост количества заключенных договоров долевого участия. Как минимум за 2 года прирост составил около 25%. Для небольшого регионального рынка это неплохой показатель. Но в 2022 году все наработанные успехи резко схлопнулись: договоров ДДУ стало меньше фактически вдвое.

Теперь посмотрим, как обстоят дела с регистрацией вещных прав на жилые помещения (дома, квартиры, комнаты). Областной Росреестр зарегистрировал следующее количество договоров купли-продажи:

✔️ В 2019 году: 29 934 договора;
✔️ В 2020 году: 32 625 договоров;
✔️ В 2021 году: 32 278 договоров;
✔️ В 2022 году: 22 406 договоров.

И здесь мы наблюдаем падение за год порядка на 30%.

В общем, динамика говорит сама за себя: спрос серьезно упал. Только по официальной статистике Росреестра падение составило от 30 до 50%. И хотя говорят, что квартирный вопрос во все времена остается для людей одним из главных, но даже он пока не в силах выровнять ситуацию.

Однако стоит отметить одну важную деталь, которую официальная статистика в данном случае не отражает.

2022 год был очень неоднородным на калининградском рынке недвижимости. Первый квартал, по воспоминаниям застройщиков, был фантастически успешным: интерес к покупке квартир на побережье и в областном центре, который начался во время пандемии, не угасал, а только рос. Несмотря на якобы несезон, зиму 2021-2022, количество сделок было шикарным. Резкое торможение началось с весны 2022 года.

То есть, цифра в 6365 зарегистрированных в 2022 году ДДУ не отражает реального падения: большинство сделок из этого общего количества заключалось как раз таки в первые, «жирные» месяцы. Поэтому если смотреть на остаток года, то падение намного превышает 50 официальных процентов: по субъективным ощущениям застройщиков, следует оперировать цифрой в 80%.

С этим мнением согласен, например, Олег Перевалов, президент региональной Гильдии риелторов в Калининграде. Он отмечает, что спрос на квартиры в новостройках рухнул минимум на 70-80%.

«Застройщик вроде и рад снизить цену, но не может. В результате продаж очень мало, цена стоит высокая, выше рыночных», - считает Перевалов. По его словам, из-за падения спроса цены сделок, как правило, на 5-15% ниже представленных в рекламных объявлениях.

К чему приведет сложившаяся ситуация, спрогнозировать сложно. По мнению Перевалова, если рынок оживет, то все может вернуться на круги своя, как было до ввода санкций. По самому худшему сценарию глава гильдии риелторов прогнозирует ощутимое сокращение на рынке числа компаний-застройщиков.

В Центральном районе Калининграда "точечно" построят еще один дом.

Речь идет о пятиэтажном здании, которое планируют возвести во дворе на улице Осипенко, это недалеко от ШИЛИ, учебного заведения. Соответствующее разрешение на строительство выдало Правительство Калининградской области. Общая площадь многоквартирного дома составит 2,8 тыс. кв.м. Компания "СЗ Эталон" должна будет завершить стройку до марта 2025 года, это срок действия разрешения.

Напомним, что Центральный район Калининграда считается самым престижным и комфортным, жилье здесь стоит дороже, чем в других районах города: к настоящему моменту цена за 1 квадрат приближается к 125 тысячам рублей.

Подробности о новом объекте скоро появятся на сайте "Застройщики39.рф" 🙂

Что нового ждет собственников жилья с апреля 2023 года?

✅ Уведомлять налоговую об имуществе станет проще.

Уже с 1 апреля применяется новая упрощенная форма уведомления об имуществе – недвижимости и/или транспорте, на которые должны начисляться налоги. Теперь в нем не придется указывать виды недвижимости, реквизиты документов о правах на земельные участки и отдельных характеристики транспортных средств.

✅ Плата за общедомовые нужды за 2022 год будет пересчитана.

С 1 марта 2023 года оплату услуг за общедомовые нужды стали рассчитывать по общедомовым счетчикам, исходя из фактического потребления. Если счетчиков в доме нет, то расчет будет производиться по нормативам, они тоже обновились.

✅ Снова можно получать субсидии на оплату ЖКУ.

Эту меру поддержки приостанавливали, но она вновь заработала с 1 апреля. Критерии предоставления компенсации утверждаются в регионах, размер зависит от уровня дохода семьи по отношению к прожиточному минимуму и соответствия расходов на ЖКУ региональному стандарту стоимости коммунальных услуг.

Подробности – в материале от «ДомКлик».

​​Гурьевский район, довольно перспективный на сегодняшний день с точки зрения выбора жилья под покупку, возможно, скоро разрешит одну из своих важнейших проблем – наладит качество водопроводной воды.

О том, что вода в Гурьевске сегодня плохая, говорят часто. Жителям порой приходится долго сливать воду из-под кранов, чтобы наконец пошла пригодная для использования. Кроме того, приходится покупать дорогие фильтры, и такие траты зачастую не оправданы.

Эта ситуация, безусловно, тормозит развитие города и района: он расширяется, там строят достаточно много современного нового жилья, но к этому необходимо подтягивать и инфраструктуру.

Исправить проблему поможет обновленная станция водоподготовки и обезжелезивания в Гурьевске. По заверениям Сергея Подольского, сити-менеджера, качество воды может улучшиться уже к началу 2024 года. Конкретные сроки строительства объекта определятся после объявления электронного аукциона. На сегодняшний же день завершается работа над проектом реконструкции станции, исправляются ошибки, проходит экспертиза. После того, как будет дано положительное заключение, станция сможет наращивать объемы работы. Предположительно, это произойдет к концу текущего года или в начале 2024-го. 

Также местные власти намерены затребовать средства на строительство станции водоподготовки и водоотведения в поселке Заречном. Идет и согласование запуска очистных сооружений и станции водоподготовки в Васильково. Сейчас там проходят испытания и выращиваются специальные бактерии, которые будут участвовать в очистке воды. Эти новые очистные смогут обслуживать довольно большую территорию, включая частично и Гурьевск.

Напомним, Гурьевский район сегодня – довольно оптимальное решение для покупки жилья: фактически это уже пригород Калининграда, спальный район областного центра (хотя по документам это и не так). При этом цена жилого квадратного метра там намного ниже, чем в самом Калининграде: в среднем, 91,2 тысячи рублей против 109,9 тысяч.

Остаётся только отладить качество воды и решить транспортную проблему, запустив новые и отрегулировав все маршруты общественного транспорта. В итоге это однозначно добавит потребительской ценности гурьевским новостройкам.

На видео: вода в пос. Орловка Гурьевского района. © тг-канал "Янтарный ДЛБ".

Сколько стоят квадратные метры в калининградских новостройках в апреле 2023 года?


🏢Смотрите в новом обзоре цен на недвижимость региона ⬇️

​​Похоже, чтобы переехать в Калининград, людям из-за пределов области придется расстаться с личным автомобилем.

Ввезти автомобиль в Калининградскую область наземным способом – автовозом или по железной дороге – на данный момент практически невозможно из-за санкций и сложностей с транзитом через границы. Надежды на морские перевозки (о которых мы писали раньше) не оправдались: власти не готовы развивать сервисы по транспортировке личного автотранспорта паромами.

Такое печальное известие пришло от Антона Алиханова, губернатора региона. По его словам, возможность такая есть, но цена настолько высока, что транспортировка по морю становится нецелесообразной. Поэтому власти сконцентрировались на грузовых, а не пассажирских и частных грузоперевозках.
Оно и понятно: на паромах мест и для фур с необходимыми грузами не хватает, в такой ситуации не до личных авто.

Так что проблема, увы, остается.

​​Нас больше миллиона!

Калининградская область вот уже несколько лет как перевалила в своем росте за 1 млн жителей: по состоянию на 1 января 2023 года в регионе проживает 1 032 343 человек. Четвертая часть из них – сельские жители. Расти янтарному краю помогают и мигранты: в прошлом году к нам приехало около 27 тысяч человек.

По данным Калининградстата, практически половина населения всей Калининградской области сегодня живет в Калининграде, его население составляет порядка 490 тысяч человек.

Вторым по численности жителей стал Гурьевский муниципальный округ, где проживает около 107 тысяч человек, из которых порядка 28 тысяч живет в самом Гурьевске. Как мы уже писали, сегодня Гурьевск и Гурьевский район редко воспринимаются как отдельная от Калининграда территория – скорее как его «подбрюшье», как один из его районов, отдаленный, но качественно соединенный с городом. И при этом купить квартиру в Гурьевске намного дешевле.

Таким образом, можно сказать, что в областном центре сегодня сосредоточено около 600 тысяч жителей, более половины всего населения области. Что, в общем-то, совершенно логично.

На востоке региона крупными муниципальными округами являются Черняховский (около 46 тысяч человек), Гусевский (37,5 тыс.), на юге – Багратионовский (почти 33 тыс.), на северо-востоке – Советский (38,6 тыс.).

Что касается побережья, то лидирует со значительным отрывом Зеленоградский район (39,2 тыс.), за ним еле поспевает Светлогорский (20,7 тыс.), еще больше оторвались Пионерский (12,8 тыс.) и Янтарный (7,2 тыс.).
Однако посмотрите внимательнее: если сравнивать не округа, а районные центры, то Зеленоградск и Светлогорск практически одинаковы: в них проживают 17,1 и 16,7 тысяч человек соответственно. Да и сам Пионерск немногим меньше – те же 12,8 тысяч жителей и, вероятно, скоро станет больше – недвижимость в Пионерском намного дешевле, а море и пляжи в чем-то даже лучше.

Любопытна история с миграцией в Калининградской области. Если в 2021 году миграционный прирост составил порядка 16 тысяч человек, то в 2022 году всего 6079. Потому-то застройщики и почувствовали серьезное падение спроса на недвижимость в Калининграде и на побережье. Если более детально, то в прошлом году в регион прибыло порядка 27 тысяч человек, но одновременно и уехало – около 21 тысячи. В основном к нам приезжали из России (17,7 тыс.) и стран СНГ (8,3 тыс.)

Но продолжаем развиваться! 🙂

​​Открылись продажи квартир в новом ЖК «11 мая» на ул. Согласия в Калининграде.

Застройщик «Модуль-Стройград» совместно с АО «СЗ «Регистр» должны сдать 1-ю очередь жилого комплекса в эксплуатацию во 2-м квартале 2023 года. Продажи новостройки уже начались: медианная цена 1 кв. м составляет 108 тысяч рублей.

Жилой комплекс «11 мая», состоящий из 2 зданий по 9 этажей высотой каждое, находится в Ленинградском районе областного центра, на пересечении улиц Согласия и Ивана Сусанина. Сроки сдачи обоих домов уже практически на подходе – 2-й и 3-й квартал текущего года. Строения возводятся из силикатного кирпича, фасады утеплены, каждая секция оснащена лифтом с мощной грузоподъемностью в 1000 кг.

Медианная стоимость 1 кв. м составляет 108 тысяч рублей. За эти деньги можно купить «серый ключ» - оштукатуренные стены, стяжку на полах и выровненные потолки. Отопление и водоснабжение квартир обеспечивается двухконтурными газовыми котлами, они установлены в кухнях.

Предполагается, что территория у нового жилого комплекса будет продуманной и функциональной: детская и физкультурная площадки, места для отдыха. Рядом будут высажены деревья, создана живая изгородь.

Подробная информация о ЖК «11 мая» - на нашем сайте.

Если вы планируете купить квартиру в Калининграде, изучите цены на недвижимость в регионе и следите за обновлениями.

​​Полмиллиона за 1 квадратный метр — вероятная цена апартаментов с видом на море в Зеленоградске.

На улице Пугачева в курортном Зеленоградске, то есть, практически на променаде у самого пирса, планируется построить многофункциональный комплекс, в котором разместятся и гостиница с рестораном и СПА, и жилые апартаменты. Продажи пока не открыты, но кое-где на риелторских сайтах проскакивает цена от 500 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Уточним, что на сегодняшний день средняя цена 1 кв.м в среднестатистических новостройках Зеленоградского района составляет около 137,4 тысяч рублей.

Возводить масштабное здание практически на берегу моря взялась компания «СЗ «Компас». Комплекс «Princesse Royal» будет высоким — 6-7 надземных этажей плюс 1 подземный этаж. Здание должно украсить променад, поэтому оно будет сложной архитектурной формы и переменной этажности. В нем должна открыться гостиница со всем, что положено по статусу, – рестораном, фитнес-зоной, СПА, бассейном и саунами, магазинами-бутиками. Всего запланировано 80 номеров. На оставшейся площади разместятся апартаменты премиум-класса в количестве 142 штук. Коммерческие помещения будут иметь отдельные выходы на улицу.

Планируется, что сдача комплекса в эксплуатацию произойдет в 3-м квартале 2027 года. Пока же застройщик подготовил земельный участок: здание будет возводиться на месте недостроя-долгожителя, известного как «гостиница Газпрома». Своими пустыми окнами оно мозолило глаза жителям и гостям Зеленоградска несколько десятков лет, наконец было выкуплено, а затем полностью снесено.

Важно отметить, что эта территория вполне может считаться одной из лучших на побережье Калининградской области. И для Зеленоградска это одна из топовых локаций: выход на променад и пляж, вид на море, рядом Курортный проспект, автовокзал и ж/д вокзал, магазины — и продуктовые, и заточенные под туристов. Возможно, бесконечно прогуливающиеся под окнами граждане будут раздражать, но жить здесь должно быть удобно. Поэтому и цена апартаментов здесь однозначно будет соответствующая: пока речь идет о 500 тысячах рублей за квадрат, но какой она станет, когда продажи стартуют официально, никто пока не знает.

Любопытный факт: разрешение на строительство еще в начале августа 2022 года получила компания «СЗ «Компас», юрлицо было зарегистрировано еще в 2015 году. Но в марте 2023 года компания сменила и учредителя, и директора: новым главой стал Александр Качанович, известный как руководитель компании «Калининградский торгово-строительный холдинг». На сайте компании сейчас действительно размещена информация о новом объекте в Зеленоградске. Уточняется, что продажи в элитном мультифункциональном отеле скоро откроются. А пока что можно только скачать презентацию, заполнив свои данные в специальной форме.

Подробная информация о комплексе «Princesse Royal» — на нашем сайте.

Когда можно будет купить апартаменты в Зеленоградске в новом элитном отеле, мы сообщим. Следите за нашими новостями!

​​На ул. Артиллерийской в Калининграде построят еще 2 дома высотой в 9 этажей.

Разрешение на строительство двух жилых девятиэтажек получила компания «СЗ «536-СТРОЙ».

Документы предполагают, что до апреля 2028 года, то есть, в течение 5 лет, застройщик возведет оба здания.

Новые дома будут располагаться по соседству с ЖК «Нахимовский квартал», неподалеку от пересечения улиц Артиллерийской и Мариенко. В этом же районе, напомним, будет возводить девятиэтажную новостройку и компания «Неополис», она получила разрешение на пару недель раньше.

Как уточняет Министерство градостроительной политики региона, здания будут практически одинаковыми: площадь одного составит порядка 5,5 тысяч кв.м, а другого 5,8 тысяч кв.м.

По данным ЕГРЮЛ, учредителями ООО «СЗ «536-Строй» являются Валерий Макаров, Евгений Верхолаз, широко известные в сфере строительства в Калининградской области имена, и компания «Артиллерист».

На сегодняшний день купить квартиру в Калининграде в Ленинградском районе, к которому относится ул. Артиллерийская, можно в среднем по 107 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В какую сторону изменится цена новостроек в областном центре к 2028 году, неизвестно. Продажи на новом объекте пока не начались.

​​Полюбили в Калининграде строить девятиэтажки 😜
Очередная появится на пересечении улиц Карамзина и Кошевого. Но только к 2028 году.

Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома получила компания «СЗ "Атлант"», учрежденная в конце 2015 года. На сегодняшний день учредителем в документе от ЕГРЮЛ значится Евгений Верхолаз, известный в Калининграде застройщик, а генеральным директором – Дмитрий Осяк. Разрешение выдано региональным правительством на срок до апреля 2028 года.

Так, в Московском районе областного центра на земельном участке площадью 0,13 Га с кадастровым номером 39:15:142025:1797 построят 9-этажное здание общей площадью около 3,1 тысяч кв.м.

Уточним, что неподалеку от будущего жилого дома от компании «СЗ "Атлант"», на улице Понартской, уже введен в эксплуатацию жилой комплекс с аналогичным названием – ЖК «Атлант» из 9 домов высотой в 9-10 этажей. Его строительством занимался «Модуль-Стройград», принадлежащий Евгению Верхолазу.

Купить квартиру в Калининграде в Московском районе сегодня можно в среднем по цене 102 тысячи рублей за 1 кв.м. Дешевле жилье можно найти только в Гурьевском районе.

​​Ипотеку на коммерческую недвижимость физлица смогут теперь взять не только на вторичном рынке жилья, но и в новостройках. На такое расширение ипотечного кредитования пошел Сбербанк.

Так, теперь "коммерческая" ипотека включает в себя и первичный рынок недвижимости. Условия распространяются на объекты, которые строятся по договорам долевого участия и аккредитованы Сбербанком. Другими словами, застройщик должен соответствовать критериям банка и требованиям закона в сфере жилищного строительства. Кроме того, коммерческие квадраты должны находиться на первых этажах многоквартирных домов. Есть и небольшое территориальное ограничение: в программу включены всего 200 российских городов. Обеспечением по ипотеке выступает купленная коммерческая недвижимость, другие залоги и поручительства программой не предусмотрены.

Как уточняет Интерфакс, ставка по такой ипотеке составляет от 12,4% годовых, первоначальный взнос - от 30%. Срок кредита - от одного года до 25 лет, сумма - от 500 тысяч до 100 млн рублей.

Ипотеку на коммерческую недвижимость смогут взять заёмщики в возрасте от 21 года до 75 лет, у которых есть подтвержденный доход. В это число входят и самозанятые, за исключением ИП, бенефициаров и собственников бизнеса с долей владения более 25%, руководителей и генеральных директоров предприятий.

​​Как минимум 6 лет региональные власти закладывают на то, чтобы Светлогорск и Пионерский связал променад.

Два прибрежных курортных города, Светлогорск и Пионерский, могут быть соединены между собой променадом, который пройдет вдоль линии моря. Соответствующий проект уже находится на государственной экспертизе. Предполагается, что заключение будет получено к июню 2023 года. В случае положительной оценки чиновники оценивают сроки строительства «дороги вдоль моря» примерно в 6 лет – променад могут построить к 2029 году. Такими новостями поделилась «Балтберегозащита». Однако деньги на строительство объекта пока не выделены.

Если всё же масштабный проект состоится, променад фактически соединит два города по прибрежной линии, и это значительно изменит расстановку сил и приоритетов хотя бы даже в сфере жилой недвижимости.

Новая набережная продлится примерно на 2,4 км – от нового променада в Светлогорске до порта в Пионерском. Его ширина составит порядка 20 метров. На нем разместятся пешеходная зона, велосипедная дорожка и проезд для технологического транспорта. При этом будут оборудованы спуски на пляж, освещение и вся необходимая инфраструктура.

Можем предположить, что после такого объединения двух курортных городов стоимость жилья в Пионерском резко подскочит. На сегодняшний день купить квартиру в Светлогорске можно в среднем по 141 тысяче рублей за кв.м, в Пионерском – по 100,2 тысячи рублей. Разница более чем существенная. Понятно, что и условия жизни тоже сильно различаются. Но тут уж кому что больше нравится: или более тусовочный Светлогорск с ресторанами, кафе, туристами и ажиотажем в летний сезон, или тихий Пионерский, где практически нет развлечений, зато и нет праздно шатающихся толп. Будущий променад скорее всего изменит это положение дел.

И уж точно ситуация поменяется, когда будет достроен морской порт в Пионерском. Предполагается, что терминал будет принимать не только грузовые суда, но и круизные. Объем пассажиропотока предварительно оценивается в 250 тысяч человек в год.

Возможно, сейчас купить квартиру на побережье в Калининградской области можно наиболее выгодно 😉
За ценами и новостями следите на нашем сайте «Застройщики39.рф».