​​Застройщикам станет легче: неустойки и штрафы в пользу дольщиков, возможно, уменьшатся в разы.

Такой законопроект сейчас разрабатывается в Госдуме.
Завтра, 17 июля, документ будет рассматриваться уже во втором чтении. Сомнений, что законопроект отклонят, практически нет, но могут быть изменения в деталях. Что Госдума предлагает на настоящий момент?

Суть происходящего:
законопроект призван защитить застройщиков от дольщиков, которые злоупотребляют своими правами в части взыскания денег за выявленные в приобретаемых квартирах недостатки.

В чем проблема?
По закону о ДДУ, дефекты в новостройке должны быть устранены в определенные сроки, и если они нарушаются, то застройщик выплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.

➡️ В Калининградской области двухкомнатная квартира площадью в 66 кв.м в среднем стоит 8,6 млн рублей. Таким образом, всего 1 день просрочки может обойтись застройщику в 86 тысяч рублей. Сумма немалая, и многие видят в этом прекрасный «фундамент», на котором дольщикам выгодно спекулировать в свою пользу.

К тому же застройщик несет ответственность перед покупателем жилой недвижимости одновременно по 2 законам – о ДДУ и о защите прав потребителей. В этом законотворцы увидели избыточность.

Как будет?
Согласно законопроекту, неустойка будет рассчитываться иначе. А именно сумма снизится до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, для дольщиков - физических лиц – до 1/150 от стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов. Плюс дольщикам придется сначала самим (но руками специально обученных экспертов) оценить проблемы в рублевом эквиваленте и только потом предъявлять застройщикам требования. В общем, процедура для дольщиков значительно усложнится.

Второй момент: зона ответственности застройщиков будет находиться только в границах закона о ДДУ. Это, по мысли Госдумы, обеспечит единообразие подхода к проблеме.

В общем, следим за новостями. Завтра, повторимся, второе чтение. А пока детали и точный – с юридической точки зрения – разбор нового законопроекта можно изучить здесь, на сайте «Юрист Калининград» ✅

​​А сверху на эти высотки положим еще один дом 😜

И это уже не шутка и не просто «картинки с выставки», а реальный архитектурный объект, который в скором времени появится в Калининграде.

Три многоэтажки, на крышах которых возлегает четвертая, как бы плашмя, - такой амбициозный проект таки одобрили к строительству на острове Октябрьский. Да, и вся эта конструкция будет высотой в 26 этажей.

За последнее время Градсовет одобрил несколько «чувствительных» проектов: без отмашки этого органа разрешение на строительство не получить. Команда «Недвижимость39» подготовила обзор важных объектов, которые, по всей вероятности, начнут строить уже в скором будущем.

Среди них:
✅ 3 объекта на Острове в Калининграде: те самые «вафли», с которых начался этот пост, жилой комплекс в псевдоисторическом стиле на месте бывшего «Балтик-Экспо» и многоуровневый паркинг на полторы тысячи машин недалеко от «Ростех Арены».
✅ 4 объекта в Светлогорске: надо же дать курортному городу шанс стать еще курортнее 🤷🏻‍♀️ Поэтому здесь построят 4 гостиницы. Одна из них всё-таки апарт-отель, но на суть происходящего это мало влияет.

➡️ Подробности и картинки – в нашей статье на «Застройщики39.рф» ✅

В Янтарном построят четырехэтажный жилой дом

Разрешение на строительство выдано 2 июля 2024 года.

Многоквартирный жилой дом появится на ул. Советской в Янтарном, в 250 метрах от Балтийского моря. 

Разрешение на строительство выдано физическому лицу и действует до 2 июля 2027 года. 

Четырехэтажный жилой дом общей площадью — 2 423,21 кв.м будет построен на земельном участке с КН 39:22:010007:88, разрешенный вид использования ЗУ: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

#разрешениенастроительство

Такого пейзажа мы никогда больше не увидим 😔

У Калининграда много «открыточных» видов, характерных и узнаваемых: Кафедральный собор, кирха памяти королевы Луизы, музей янтаря, Королевские ворота. Виллы Амалиенау, наконец. Из новостроев, которые тоже просятся в туристический фотоальбом, - Рыбная деревня, земной шар Музея мирового океана, синагога.

Среди этих визуальных символов Калининграда был и мог бы остаться Дом Советов. Но нет 😑

Туристы, которые приедут в Калининград осенью 2024 года, уже не смогут запечатлеть, не побоимся этого слова, легенду нашего города.

Команда «Недвижимость39» практически целый год наблюдала за тем, как разбирают самый известный долгострой янтарного края: уходящая эпоха – в нашем видео ✅

Лайк репост, если считаете, что эту историю нужно запомнить.

Введен в эксплуатацию ЖК «Создание»

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 10 июля 2024 года.

Компания «СЗ «СК Создание» получила разрешение на ввод в эксплуатацию ЖК «Создание», расположенного по адресу: г. Калининград, ул. А. Попова, д. 5А. 

Документ датирован 10 июля 2024 года. Строительство дома началось в декабре 2021 года, ввод в эксплуатацию изначально был запланирован во 2 квартале 2023 года.

Жилой дом общей площадью 3 053 кв.м включает в себя 27 квартир: 5 однокомнатных,17 двухкомнатных и 5 трехкомнатных, а также 30 хозяйственных кладовых в подвальном этаже.

Квартиры в продаже от застройщика есть в наличии.

Купить двухкомнатную квартиру в ЖК «Создание» площадью 75 кв.м можно по цене 7,6 млн рублей (101 тыс. рублей за квадратный метр).

Также в наличии двухуровневые квартиры с террасой по стоимости от 6,7 млн рублей за 101 кв.м.

#ввод

Введен в эксплуатацию дом №7 ЖК «Лэйк Сити»

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 23 июля 2024 года.

Компания «СЗ «Бизнес» (Setl Group) получила разрешение на ввод в эксплуатацию дома № 7 ЖК «Лэйк Сити», расположенного по адресу: г. Светлогорск, Майский проезд, д. 5, корпус 3. 

Документ датирован 23 июля 2024 года. Строительство дома началось в феврале 2022 года, ввод в эксплуатацию изначально был запланирован в 4 квартале 2023 года.

Жилой дом общей площадью 4 602 кв.м включает в себя 78 квартир: 68 однокомнатных и 10 двухкомнатных, хозяйственные кладовые и помещения для коммерческого использования отсутствуют. 

К продаже от застройщика остались две трехкомнатные квартиры по стоимости от 15 214 500 рублей за 66 кв.м.

#ввод

​​Ипотечный рынок опять затрясло

После того, как Центробанк поднял ключевую ставку с 16 до 18%, все значимые участники рынка не смогли не отреагировать на изменения. И, думается, судорожно взбодрились насчет перспектив.

«Мы значимо отклонились от базового сценария», - пояснила после заседания Совета директоров Банка России Эльвира Набиуллина, председатель ЦБ. И продолжила: «Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени - того времени, которое нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели. Если потребуется, мы не исключаем и дополнительного повышения ключевой ставки. Это отражено в обновленном прогнозе, где траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года».

Напомним, с июля 2023 года ключевая ставка галопировала, начиная с 7,5%, доросла до 16% в декабре и вот, к августу 2024 остановилась (пока что) на 18%. За год она поднялась на 10,5% - несмотря на то, что в феврале 2024 Набиуллина пыталась успокоить россиян: «В этом году средняя за год ставка будет находиться в диапазоне 13,5–15,5% годовых, в следующем году — 8,0–10,0% годовых».

Ну, насчет 10% в следующем году поживем-увидим, а пока наблюдаем за последствиями свежего решения.

Итак, спустя буквально пару дней после решения ЦБ как минимум 5 мощных банков подняли ставки по базовым ипотечным программам на 0,5–1,5 п.п. Остальные примут решение, очевидно, в ближайшие дни, вряд ли недели. Таким образом, как подсчитали эксперты, к первой рабочей неделе августа средняя ставка по рыночной ипотеке достигла в среднем 19%.

По большому счету, 19% - это заградительный уровень: переплата по кредитам с такой ставкой может быть трехкратной. В таком случае людям выгоднее арендовать квартиру, а не покупать новостройку: это может быть чуть ли не вдвое дешевле.

В итоге аналитики предсказывают, что сделок по ипотечным базовым программам в январе–сентябре 2024 года может стать меньше на 30–40% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.

Одновременно с ростом ставок изменяются и сами условия ипотеки. Увы, не всегда в лучшую сторону.

Так, например, поправки в сельскую ипотеку значительно сократят перечень территорий, где с помощью программы можно купить готовый дом или построить здание на имеющемся земельном участке.

И по семейной ипотеке тоже получится купить далеко не любую понравившуюся квартиру: сделка возможна только у застройщика, но не у инвестора.

Но власти всё равно пытаются что-то придумать для поддержки рынка недвижимости.

Валентина Матвиенко, председатель Совфеда, предложила зафиксировать размер субсидии в рамках льготной ипотеки. По ее мнению, это при дальнейших колебаниях ключевой ставки будет вносить элемент стабильности. Минфину и ЦБ такая идея понравилась.

А вот банки вряд ли её одобрят, и льготные кредиты просто перестанут выдавать. Подобный «саботаж» уже наблюдался в конце прошлого года и привел к тому, что властям пришлось увеличивать размер субсидий.

Такие дела.

Впрочем, как подсчитал на днях Сбер, ипотечные кредиты есть всего у 15% россиян.
И смотрят они на свои обязательства оптимистично – всего за год их планы изменились: стало больше тех, кто планирует выплачивать ипотеку в срок до 5 лет, и на саму недвижимость граждане готовы потратить в 1,5 раза больше – в среднем, порядка 6,1 млн рублей.

Расстраиваться рано?

​​🔥 20,5% - такова минимальная ставка по ипотеке, которую предлагает сегодня банк ВТБ.

И это при соблюдении нескольких условий: заемщик должен быть зарплатным клиентом банка, подтвердить свой доход и занятость, иметь хорошую страховку, располагать первым взносом в размере 30% от стоимости квартиры и запрашивать крупный кредит.

Стоит добавить, что это уже 4-е повышение ставок за последние 3 месяца в ВТБ: очередное произошло после того, как ЦБ «выкатил» новую ключевую ставку в 18%. Теперь средние рыночные ставки по ипотеке превысят 20%.

Аналогичное «утяжеление» условий происходит практически по всем ипотечным программам.
Например, базовые условия на ипотеку на ИЖС от ВТБ – это уже от 21,2%. Но если кредит брать по обновленной семейной программе - с использованием эскроу-счетов, то ставка составит 6%. Немного подробностей: эта новая фишка, с эскроу-счетами, стала обязательной в льготной семейной ипотеке на индивидуальные дома. Предполагается, что она делает кредиты более безопасными для заемщиков: деньги подрядчику поступают только после завершения строительства. Похоже, что это будет очень интересным и для застройщиков: под эту программу они могут взять дешевые кредиты. В случае успеха, эта программа может серьезно изменить покупательский спрос, переориентировав его с квартир в новостройках на дома и коттеджи.

А что делать калининградским застройщикам многоквартирных домов в условиях резкого снижения спроса?

Увы, вариантов не так уж много:

✔️ Разработка своих программ ипотечного кредитования и субсидирование ипотечной ставки для своих дольщиков по договоренности с банком (по сути, индивидуальные условия для каждого дольщика/заемщика)
✔️ Акции и скидки на квартиры (вместо явного и масштабного понижения цен на квадрат)

Ну а что делать 🤷🏻‍♀️ Как показал московский рынок новостроек, после отмены льготной ипотеки продажи рухнули на 40%. Это данные за первый месяц, в годовом выражении это порядка 18%. Тоже не кот чихнул. При этом очевидно, что пока застройщики не готовы официально снижать стоимость жилья.

Но надо как-то выруливать 😑

Дело о банкротстве «Акфена» прекращено

6 августа 2024 года Арбитражным судом Калининградской области было прекращено производство по делу N A21-5726/2024 по заявлению МП «Калининградтеплосеть» к АО «СЗ «Акфен» о признании компании банкротом.

Напомним, что 2 мая 2024 года МП «Калининградтеплосеть» подало исковое заявление о признании застройщика «Акфен» банкротом на сумму требований — 2 185 065, 012 рублей. Рассмотрение заявления судом постоянно откладывалось.

В виду наличия данного дела, мы уже обращались за комментарием к представителям застройщика.

Подробности и основания прекращения производства пока неизвестны, поскольку текст судебного акта на сайте Арбитражного суда Калининградской области пока недоступен. По всей видимости, стороны смогли урегулировать спорные вопросы.

А мы продолжим следить за ситуацией. Оставайтесь с нами.

С днем строителя!

Команда «Недвижимость39» поздравляет работников отрасли с профессиональным праздником!

Главный итог вашего труда – улучшение качества жизни каждого человека в нашей стране. Никто – ни житель деревни, ни житель города-миллионника – не может обойтись без вас: построить дом, мост, школу и больницу, спортивный комплекс и театральные подмостки – всё возможно только при вашем участии. Важно, чтобы в этой сфере работали грамотные, ответственные люди, которые искренне любят свое дело. И мы верим, что так оно и есть.

Спасибо за ваш труд!

Пусть ваши проекты будут амбициозными. Пусть ваш труд будет всегда востребован и оценен по достоинству. Пусть работа приносит вам удовлетворение.

Спасибо за ваш вклад в развитие Калининграда и области!

Благополучия и уюта вам и вашим домам!

​​Ипотека от «Почта Банка» всё 🤷🏻‍♀️

О завершении ипотечного кредитования известил «Почта Банк». Он начал работать по этому направлению всего 1 год назад, летом 2023 года. Поначалу выдавались кредиты на ИЖС по льготным программам, но потом подключились и варианты по покупкам вторичного жилья. С сентября 2024 года прием любых новых заявок на ипотеку прекращается.

Главная причина – сворачивание части льготных ипотечных госпрограмм.

С момента завершения программы льготной ипотеки с господдержкой в России прошло чуть больше месяца. И вот она, первая ласточка – в лице «Почта Банка». Понятно, что далеко не все банки пойдут по такому же пути, но, очевидно, каждый будет что-то менять в своих предложениях.

Льготная ипотека была на протяжении последних нескольких лет главным драйвером продаж на рынке новостроек, и после ее ликвидации спрос резко уменьшился. Однако власти не поддаются пессимизму.

Не ипотекой единой: до 1 сентября Минстрой, Минтруд и Минфин должны разработать неипотечные инструменты для улучшения жилищных условий молодых семей и семей с детьми. Соответствующее распоряжение уже поступило.

Ждем новостей…

400 дольщиков «Акфена» обратились к властям

Дольщики, которые еще 5 лет назад должны были получить квартиры в ЖК «Янтарный» на Сельме, опубликовали открытое письмо в правительство Калининградской области, «к Минстрою, к Минконтролю и т.д.».

«Когда вы обратите внимание на наши жалобы и вами будут разработаны эффективные меры контроля и методы воздействия к застройщику» Акфен», направленные на ускорение темпов строительства? Что земля в аренде до 2026 г., мы от вас уже слышали! Согласно доп. договору ОЧЕРЕДНОЙ плановый срок сдачи — сентябрь 2024 г., но увы», — говорится в обращении. Оно опубликовано от имени 400 дольщиков.

11-этажный дом по ул. Елизаветинской, 1Б рассчитан на 463 квартиры. Разрешение на строительство действует до 19 августа 2026 года. Всего ЖК «Янтарный» состоит из трех зданий. Дом № 1 был введен в эксплуатацию в январе 2020 года, дом № 3 — в ноябре 2021 года.

Согласно данным госкомпании «Дом. РФ», вторую очередь ЖК «Янтарный» в Калининграде должны были сдать почти 5 с половиной лет назад. Сроки переносились несколько раз, последний, как писал портал «Застройщики39», случился в сентябре прошлого года. Теперь передать ключи от квартир обещают в конце сентября 2024-го — однако, как следует из открытого письма дольщиков, в том, что новые планы осуществятся, есть большие сомнения. Надеемся, что застройщик разъяснит дольщикам ситуацию и сообщит точные сроки передачи ключей от квартир.

Напомним, что недавно представители «Акфена» комментировали для нашего YouTube-канала «Недвижимость39» аналогичную ситуацию, сложившуюся с задержкой сроков ввода 26-этажного жилого комплекса «Калининград-Сити», первую очередь которого также должны были сдать еще в 2019 году.

Сам «Акфен» недавно пытались признать банкротом: с соответствующими иском минувшей весной обращалось МП «Калининградтеплосеть» из-за долга в 2,1 млн рублей. Однако производство по делу было прекращено.

​​Теперь уже точно: застройщикам вздохнется легче

С 1 сентября 2024 года закон о долевом участии в строительстве (известный профессионалам как 214-ФЗ или "двести четырнадцатый") устанавливает новые правила, которые в значительной степени снимают с плеч застройщиков груз ответственности перед дольщиками.

Например, в 10 раз снижается сумма штрафа, если застройщик добровольно не исполнил требования недовольного дольщика.

Новый закон уже подписан президентом, и изменения, который он предусматривает, вот-вот вступят в силу.

Важно: они будут распространяться и на те договоры долевого участия, которые были заключены и ДО 1 сентября 2024. Ключевое тут – период, с которого будут начислены различного рода неустойки, и это именно 1 сентября.

Что среди важных изменений?
✔️  К застройщику будут применяться только меры, предусмотренные законом о долевом строительстве. Закон о защите прав потребителей больше не распространяется на эту сферу;
✔️  Изменяются размеры неустойки для застройщика за несвоевременное устранение недостатков объекта строительства;
✔️  Штраф за то, что застройщик не согласился добровольно исполнить требования дольщика, снизился с 50 до 5% - от суммы, присужденной в пользу потребителя;
✔️  Сократился гарантийный срок на новостройку – с 5 до 3 лет.

Подробности читайте на сайте "Юрист Калининград" ✅

«Сбербанк» возобновляет выдачу IT-ипотеки

Льготные кредиты айтишникам в крупнейшем банке России обещают выдавать с сегодняшнего дня — 21 августа. А ранее одобренные заявки (не все, а те, которые были одобрены с 1 августа), банк обещает «актуализировать». Об этом сообщает «Домклик».

Напомним, что выдача ипотечных кредитов по этой востребованной льготной программе приостанавливалась некоторое время назад. И вот - возобновилась. Основные параметры программы:

— минимальная ставка — 6% годовых;
— первоначальный взнос — от 20,1% от стоимости недвижимости;
— сумма кредита — до 9 млн рублей.

Впрочем, кредит можно взять и на более крупную сумму — до 18 млн рублей. Но разница будет оформлена по рыночной ставке.