Теперь уже точно: на калининградском строительном поле – застройщик с новым именем.

Группа компаний «Калининградский Торгово-Строительный Холдинг» (КТСХ) таки сменила название и теперь именуется как «Девелопер К8».

Когда мы заметили ребрендинг в декабре 2023 года, в офисе компании не подтвердили и не опровергли очевидную смену названия фирмы. Но время показало, что она всё же произошла.

В своих соцсетях компания под новым для региона и еще не привычным названием «К8» называется себя калининградским девелопером с опытом строительства свыше 15 лет. Основная специализация - жилая недвижимость комфорт и бизнес-класса в Калининграде и комплексы апартаментов для жизни и инвестиций в курортных городах на побережье Балтийского моря.

Напомним, «К8» сейчас строит и продает следующие объекты (среди прочих):
✔️ Светлогорск: апартаменты в гостиничном комплексе «Русь»; стоимость 1 кв. м начинается примерно от 300 тысяч рублей;
✔️ Зеленоградск: мультифункциональный отель «Принцесс Рояль»; апартаменты по цене от 530 тысяч рублей за 1 квадрат;
✔️ Калининград: ЖК «Фридланд», квартиры от 150 тысяч рублей за квадрат.

​​❗️  ВНИМАНИЕ  ❗️

В КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ОБНОВИЛИ КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ

Речь идет о домах, квартирах и других объектах капитального строительства.

✅  Это важно для вас, если вы собрались продавать или покупать квартиру, получаете её в наследство и рассчитываете налоги, подлежащие уплате с недвижимости.

Правительство Калининградской области произвело перерасчет и опубликовало результаты кадастровой оценки региональных ОКС – объектов капитального строительства, учтенных в ЕГРН. Речь идет о домах, квартирах, парковочных местах, гаражах, нежилых помещениях и других объектах недвижимости.

Документ вступил в силу в декабре 2023 года, причем настолько тихо, что даже профессионалы заметили его далеко не сразу. И, как водится, новый 2024 год принес с собой сюрпризы. Например, из-за новой кадастровой оценки резко подорожало новое жилье. Как отмечают многие наши коллеги, некоторые квартиры в одночасье стали по кадастру дороже в два и более раз.

Когда это критически важно для вас? В трех основных случаях:

1️⃣  Вы решили продать квартиру. Если разница между указанной в договоре купли-продажи ценой объекта и его кадастровой стоимостью составляет более 30%, налоговый орган имеет право пересчитать подлежащие уплате налоги от сделки. Это важно учитывать при подготовке договоров.

2️⃣  Новая кадастровая оценка влияет на размер государственной пошлины и расходов, связанных с нотариальным оформлением, если, например, вы получаете квартиру в наследство.

3️⃣  Изменится налоговая база для расчета налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций, правда, физлица прочувствуют это только в 2025 году, а организации уже сейчас.

В общем, данные изменения затронут практически всех владельцев недвижимости.

▶️  Важно: на земельные участки нововведение не распространяется, их оценка была проведена ранее и в текущем году останется неизменной. По-крайней мере, в это хочется верить...

❗️ Подробности рассказывают юристы здесь.

Введена в эксплуатацию I очередь ЖК «RiverPark»

Компания «СтройИнвест» (Строительный трест) получила разрешения на ввод в эксплуатацию I очереди строительства ЖК «RiverPark» — трех домов, расположенных по адресу: г. Гурьевск, ул. Лазурная, д. 18, корпус 1, 2. Документ датирован 24 января 2024 года. Строительство жилого комплекса началось в феврале 2021 года, ввод в эксплуатацию произошел в указанный в проектной декларации срок — 1 квартал 2024 года.  

Новостройки представляют собой пятиэтажные жилые дома общей площадью от 2 982 до 7 571 кв.м. Дом №1 включает в себя 85 квартир: 40 однокомнатных, 23 двухкомнатных и 22 трехкомнатных, а также 8 коммерческих помещений на первом этаже; дом №2 — 20 однокомнатных и 20 двухкомнатных квартир; дом №3 — 100 квартир: 55 однокомнатных, 25 двухкомнатных и 20 трехкомнатных, нежилые помещения отсутствуют.

Квартиры в ЖК доступны к продаже.

Купить двухкомнатную квартиру в ЖК «RiverPark» площадью 64 кв.м можно по цене 6,1 млн рублей (94 тыс. рублей за квадратный метр).

​​🔥 Новостройки в Калининградской области в 2023 году покупали на 35% чаще, чем годом ранее.

Это можно было бы назвать прорывом, если бы не одно маленькое но: в конкретных цифрах показатели откатились на несколько лет, чуть-чуть не дотянув до благополучного докризисного 2019 года.

Такие выводы можно сделать на основе статистики, которую команде «Недвижимость39» предоставило Управление регионального Росреестра.

Так, за последние 5 лет Управление по Калининградской области зарегистрировало следующее общее количество ДДУ, договоров участия в долевом строительстве (по таким договорам приобретаются квартиры у застройщиков в новостройках):

2023 год – 9 732 ДДУ;
2022 год – 6 365;
2021 год – 12 381;
2020 год – 10 218;
2019 год – 9 927.

По этому графику отчетливо видно, что интерес к недвижимости в регионе растет постоянно: особенно прибавила темпа покупкам пандемия, когда россияне начали осваивать туристические маршруты по стране и открыли для себя всю красоту родной Балтики. Причины резкого спада в 2022 году даже объяснять не надо. Прошлогодний рекорд, по всей видимости, - заслуга истерии вокруг резкого и неоднократного увеличения ключевой ставки и ужесточения условий льготной ипотеки: народ бросился решать квартирный вопрос по принципу «мало ли что там дальше».

Это подтверждает и статистика по обычным договорам купли-продажи жилья (то есть, зарегистрированных вещных прав на жилые помещения). Тенденции по годам те же самые:

2023 год: 28 716 ДКП;
2022 год: 22 406;
2021 год: 32 278;
2020 год: 32 625;
2019 год: 29 934.

Что ж, спрос растет 👌🏼 И будем надеяться, что в 2024 году и общая ситуация, и ипотечные условия, и все другие факторы будут этому способствовать. Ну и главным образом способствовать тому, чтобы потребность в жилье соответствовала возможностям в его приобретении.

Коварство льготной ипотеки: нововведения привели к противостоянию банков и застройщиков.

Виной тому комиссии, которые девелоперы должны выплачивать кредитным организациям после введения программы субсидирования.

Когда появились изменения в льготных ипотечных программах, некоторые банки (например, Сбер и ВТБ) жаловались на потерю доходов. Поэтому, мол, и ввели комиссию – и стали работать только с теми застройщиками, которые были готовы субсидировать часть ставки. С такой позицией не соглашался Центробанк: по его мнению, условия все равно оставались прибыльными для банков.

Ва-банк пошел Промсвязьбанк.

🔥 ПСБ полностью отказался от комиссий с застройщиков. Новые условия уже должны были вступить в силу (с 30 января).

Это можно назвать несколько демонстративным решением: размер комиссии был не так уж и велик – всего 3,5% от суммы кредита, и это существенно не отразилось на статистике количества выданных кредитов. Процент адекватен: примерно столько берет риелтор из хорошего агентства недвижимости. Для сравнения: Сбер ввел для застройщиков комиссию в 7,5-11,5% от суммы кредита. Называется, почувствуйте разницу.

Однако банк это сделал. Что называется, первый пошел. О других прецедентах пока не слышно. Но...

Появился повод «голосовать рублем» - сотрудничать с более сговорчивыми банкирами. Посмотрим, как на выпад ПСБ отреагируют застройщики и другие банки.

А пока мы писали пост 👆🏼, конфликтом банков с застройщиками заинтересовалась ФАС 🔥

Сегодня Федеральная антимонопольная служба опубликовала пресс-релиз, в котором заявила: вопросики есть к 6 российским банкам. Они внесли изменения в условия выдачи ипотечного займа с господдержкой, а именно установили комиссию для застройщиков за каждый выданный ипотечный кредит.

Служба намерена оценить, насколько эта мера обоснована. Запросы направлены в Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, ПСБ, ФК «Открытие» и в Совкомбанк. Если будут выявлены признаки нарушения антимонопольного законодательства, ФАС России отреагирует.

Интересно, попадет ли под раздачу Промсвязьбанк, который объявил об отмене комиссии буквально за день до федеральной проверки 😜

К февралю 2024 года цена 1 квадратного метра в новостройках Калининградской области составила в среднем 122 тысячи рублей.

🔥  Цены на новое жилье не растут.

Пока что, по крайней мере. По данным «Недвижимости39», за последние 3-4 месяца стоимость квадрата в регионе «плавает» вокруг усредненной отметки в 121 тысячу рублей, то чуть поднимаясь, то чуть приседая. Напоминаем, что это средняя цена квадратного метра по всей области, включая дорогие прибрежные локации. Детализация цен по городам и районам области здесь.

Отсутствие резких изменений вполне ожидаемо: во-первых, не сезон, зимой квартиры покупают гораздо реже; во-вторых, перипетии с ипотекой, когда многие опасаются принимать импульсивные решения, основанные на страхе «как бы чего дальше не вышло». В общем, и застройщики, и покупатели сегодня никуда не торопятся и наблюдают.

Между тем, в Калининградской области отчитались о  перевыполнении планов по строительству. Как сообщает региональный Минстрой, в 2023 году в эксплуатацию ввели 4 294 здания. Ведомство сообщает, что это больше, чем было запланировано: +106% к плану. Однако видно, что эта солидная цифра состоит, судя по всему, в основном из объектов индивидуального строительства, поскольку из этого числа многоквартирных домов всего 103. При этом следует учитывать, что введенные в эксплуатацию многоквартирные дома закладывались и выходили на рынок значительно раньше - 2, а то и 3 года назад.

Приобретая квартиру, в качестве взноса по ипотеке многие используют маткапитал, а его размер подрос с 1 февраля 2024 года. Теперь он составляет 630,4 тыс. руб. на первого ребенка и 833 тыс. руб. — на второго. Рост небольшой, конечно, но, как говорится, копейка рубль бережет.  🙂

Кому повезло, так это айтишникам в браке 😉

Речь о том, что семейную ипотеку российские власти решили продлить, а вот со льготными ипотечными программами для IT-специалистов всё печально – некоторые банки уже полностью прекратили выдачу этих кредитов. Но кому-то повезло: есть возможность выбрать)

Что касается семейной ипотеки, то период ее действия точно будет продлен. Об этом заявил Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ: «Мы точно видим, что будет семейная ипотека. Мы будем поддерживать ипотеку в регионах - на Дальнем Востоке, в новых регионах РФ».

Слухов о том, будут ли скорректированы условия и как именно, пока нет. Программа «Семейная ипотека» под 6% годовых должна была бы завершиться 1 июля 2024 года. В каком виде ее продлят, пока неизвестно. Хорошо бы на прежних основаниях.

Между тем, многие банки прекратили выдачу ипотечных кредитов айтишникам. Так, например, Сбер на странице в «ДомКлик» уведомляет, что прием заявок завершен, а о возобновлении будет сообщено дополнительно. Прекратили выдачу ПСБ Банк, МТС Банк, РНКБ и Банк Санкт-Петербурга. Однако пока неясно, насколько категорично это решение: возможно, это временная мера «технического характера», чтобы минимизировать риски и проследить за развитием общей экономической ситуации.

​​Спрос на недвижимость в Калининградской области с началом сезона может резко пойти вверх.

И «виной» тому, как ни странно, ужесточение льготной ипотеки, которое произошло в конце 2023 года. А именно, приведение лимитов по выдаче к единому уровню для всех российских регионов – 6 млн рублей. Напомним, до этого «уравнивания» в Москве и Санкт-Петербурге по ипотечной заявке можно было получить до 12 млн, в то время как в регионах - не более 6 млн.

Понятно, что в столицах за 6 ипотечных миллионов ничего особо не купить, либо надо докладывать свои кровные. И, как результат, спрос на льготную ипотеку там резко рухнул: в январе 2024 года количество заявок было примерно на треть меньше, чем в январе предыдущего года. Такая же история произошла и в Краснодарском крае: черноморское побережье по ценам явно не для всех. В общем, до окончания действия льготной ипотеки (до 1 июля 2024 года), из мегаполисов спрос может частично уйти в регионы, где жильё значительно дешевле, чем в столицах или на раскрученном юге страны.

Особенно это может «выстрелить» в случае инвестиционно привлекательной недвижимости, например, при интересе к квартирам и апартаментам в прибрежных курортных локациях. С этой точки зрения выигрышно выглядит Калининградская область и ее недвижимость на Балтийском побережье: цены на квадратные метры здесь можно найти еще относительно низкие. В среднем, квадрат у моря сейчас продают по 144 тысячи рублей, что пока еще в разы дешевле, чем в столицах и Сочи.

Как говорится, поживем, увидим. Весна уже скоро:)

Введена в эксплуатацию IV очередь ЖК «Скандинавия»

Компания «СЗ «Вега» (ГК Вега) получила разрешения на ввод в эксплуатацию IV очереди строительства ЖК «Скандинавия» — семиэтажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Светлогорск, ул. Тихая, д. 6, корпус 1. Документ датирован 19 января 2024 года. Строительство жилого комплекса началось в декабре 2021 года, ввод в эксплуатацию изначально планировался в декабре 2023 года, но был немного перенесен.

Новостройка представляет собой семиэтажный жилой дом общей площадью 7 163,7 кв.м,  включает в себя 72 квартиры: 30 однокомнатных, 36 двухкомнатных и 6 трехкомнатных, а также 8 коммерческих помещений на первом этаже и 88 кладовых в подвале.

По информации от застройщика квартиры в сданном доме есть в продаже.

Ориентировочная стоимость двухкомнатной квартиры в этом ЖК составляет 8,5 млн рублей (порядка 140 тыс. рублей за квадратный метр), что соответствует средней цене квадратного метра в этой локации.

С видом на воду и Музей Мирового океана: в Калининграде на улице Портовой начнется строительство жилого клубного дома.

На сайте «НашДом. РФ» появилась информация о новом объекте строительства в Калининграде. Речь идет о локации на улице Портовой, граничащей с Ленинским проспектом.
Это означает, что в ближайшем будущем здесь начнутся строительные работы.

Компания СК «МПК» планирует возвести 7-этажный дом из 5 секций общей площадью на 204 квартиры и 77 машино-мест. Как уточняет застройщик, будущий жилой комплекс «Закрытый клубный дом» – это реконструкция административно-торгового здания со встроенной автостоянкой.

Продажи должны начаться в 1-м квартале 2024 года, то есть буквально с минуты на минуту. Но цены на жилье пока не обозначены: девелопер ещё изучает спрос, после чего будет готов озвучить стоимость квадратного метра.

Очевидно, что она будет довольно солидной – локация нешуточная: расположение в центре Калининграда, вид на реку, в шаговой доступности – остров Канта, набережные, ключевые достопримечательности.

«Недвижимость39» вовремя сообщит вам обо всех важных новостях 😉

​​❗️ ВАЖНОЕ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ И ЗАСТРОЙЩИКОВ ❗️

Напоминаем вам, что в течение 2024 года будут действовать несколько важных особенностей, которые касаются процесса приема-передачи объекта долевого строительства. Постановление Правительства РФ N 2380, установившее их, защищает права обеих сторон, но также диктует и новые обязанности.

Итак, речь о 5 новых особенностях:

1️⃣ Срок передачи объекта для каждого дольщика может быть индивидуальным;
2️⃣ Дольщик обязан подписать акт приема-передачи квартиры, даже если в ней имеются недостатки, а застройщик обязан их устранить в определенный срок;
3️⃣ По истечении 1 месяца застройщик вправе передать квартиру дольщику в одностороннем порядке, если тот уклоняется от приемки;
4️⃣ До 31 декабря 2024 года в вопросах, связанных с передачей объекта долевого строительства, не применяется закон о защите прав потребителей;
5️⃣ Застройщик вправе уведомить дольщика не только почтовым отправлением, но и другими способами, прописанными в договоре.

Это вкратце. Читайте подробности и юридически значимые детали здесь ✅

Этюд в двух домах: на улице Поленова в Калининграде планируют построить жилой комплекс с поэтичным названием «Этюд».

К 3-му кварталу 2025 года в районе улиц Левитана и Поленова в Московском районе Калининграда появятся 2 многоквартирных жилых дома высотой в 9 этажей каждый. В первом здании будет 116 квартир, во втором – 99. Стоит отметить, что первые этажи тоже будут жилыми, коммерческие помещения проектом не предусмотрены. Жилье на верхнем этаже, видимо, позволит наслаждаться рассветами и закатами: в квартирах там предполагается панорамное остекление «в пол».

Строительством займется «КалининградСтройИнвест». Информация о предстоящих работах уже появилась на сайте «НашДом. РФ».

Продажи еще не открыты, поэтому сложно предположить, сколько здесь будет стоить квадратный метр. Но, например, в строящемся по соседству ЖК «Юго-Восток» двухкомнатную квартиру площадью в 73 кв.м сегодня можно купить в среднем за 4,4 млн рублей.

Почём будут продавать «Легенды Девау» узнаем со дня на день.

Название, конечно, обязывает: легенды не могут стоить копейки. Но ведь все застройщики хотят, чтобы их квартиры разлетались как горячие пирожки…

Новый жилой комплекс из 4 десятиэтажных зданий будет возведен в Калининграде на улице Пригодной. Это Ленинградский район, ориентиры – пересечение улиц Молодой Гвардии и Гагарина. Застройщик – СК «МПК». Разрешение на строительство выдано до конца 2033 года. Это не опечатка: почти 10 лет есть у девелопера, чтобы довести проект до конца. Но!

Квартиры в ЖК «Легенды Девау» УЖЕ доступны к бронированию. В компании обещают, что цены будут опубликованы на сайте на этой неделе. Если вы их не нашли или предпочитаете живое общение, то можно приехать в отдел продаж и изучить планировки, а заодно сторговаться по стоимости.

В общей сложности, в новом ЖК на продажу будет выставлено порядка 1900 квартир. На первом этапе выстоят десятиэтажку на 667 квартир и 10 офисных помещений, в подземной автостоянке будет 130 машиномест. По части благоустройства: 2 игровых площадки для детей, 4 спортивных площадки, 1 площадка для отдыха взрослых, 11 открытых парковок для автомобилей жильцов и гостей.

Подробности – здесь.

Дешевых ипотечных кредитов в 2024 году ждать не стоит.

Об этом прямым текстом не сказала, но как бы намекнула Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, в своем выступлении на заседании Совета директоров.

Она уточнила, что ЦБ повысил прогноз среднегодовой ключевой ставки на 1 процентный пункт:
«В этом году средняя за год ставка будет находиться в диапазоне 13,5–15,5% годовых, в следующем году — 8,0–10,0% годовых».

При этом Центробанк на своем первом собрании в 2024 году решил сохранить ключевую ставку на уровне 1️⃣6️⃣ % годовых.

Напомним, ключевую ставку не подняли впервые с лета 2023 года, за это время она выросла с 7,5% до 16%. И она зафиксируется в этом положении по крайней мере ещё на несколько месяцев - до следующего собрания Совета директоров ЦБ.

Можно ли надеяться на снижение ключевой ставки (читай: более доступную ипотеку)?

По мнению Набиуллиной, такое возможно: «возвращение ставки к нейтральным значениям будет идти плавно», НО! «дальнейшая траектория ставки будет зависеть от того, насколько скорость и характер дезинфляционных процессов будут соответствовать задаче возвращения инфляции к цели к концу этого года».

Цель - инфляция в 4% и стабилизация её возле этой отметки. И для этого, по словам председателя, необходимо поддерживать жесткие денежно-кредитные условия в экономике.

▶️ Главное для нас в этом следующее: существенных изменений в ситуации с ипотечными кредитами не произойдет: намёков на их удешевление и упрощение условий не заметно.

Примерно за 2,5 года – к третьему кварталу 2026 года – в Калининграде на Советском проспекте, 50 должен вырасти новый жилой комплекс.

Появится или нет - время покажет, но данные об объекте появились на сайте "НашДом. рф", что обычно означает скорый старт продаж по закону об участии в долевом строительстве. Девелопер не тратил время на творческие изыскания и решил назвать будущий ЖК «На Советском проспекте, 50». Как говорится, все гениальное – просто.

Жилой комплекс будет представлять собой единое сооружение из 5 разноэтажных секций (жилые корпуса №1-5), соединенных между собой подземной парковкой. Высота домов будет разниться в пределах 8–11 этажей. В общей сложности ЖК рассчитан примерно на 1,5 тысячи квартир, 619 машино-мест, 3 детские площадки и 2 площадки для мусоросборников.

Интересно, что разрешение на строительство данного объекта было выдано еще в октябре 2022 года. Тогда документ получила строительная организация «Акфен», хорошо знакомая калининградцам. Но в декабре 2023 года в разрешение были внесены изменения, и застройщиком «жирного» объекта на Советском стала новая компания – СЗ «Самолет Калининград Плюс» - ООО, зарегистрированное в Калининграде в конце октября 2023 года с уставным капиталом в 10 тысяч рублей.

Стоит обратить внимание, что гендиректором этого «Самолета…» выступает Ибрагим Зейралиевич Байтаров, тогда как Зейрали Байтаров возглавляет «Акфен». Связаны ли эти организации между собой? Сложно сказать, но, например, в выписке из ЕГРЮЛ у «Самолета…» в качестве официального адреса электронной почты значится ящик на домене @ akfen39. ru.

Напомним, что летом 2023 года один из объектов «Акфена», ЖК «Калининград-Сити» на ул. Гайдара в Калининграде был официально признан проблемным. Он не достроен до сих пор, а в отношении Зейрали Байтарова как физлица открыто дело о банкротстве.

С 1 марта 2024 года взять ипотечный кредит станет еще сложнее.

Банк России повышает с весны макропруденциальные надбавки по жилищным кредитам с высоким ПДН, показателем долговой нагрузки. В перспективе также - введение аналогичных лимитов в ипотеке, чтобы ограничить выдачу высокорискованных кредитов. Центробанк рассчитывает получить соответствующие полномочия с 1 июля 2024 года.

Переводя с банковского языка на общечеловеческий, это означает следующее: банкам придется резервировать под высокорисковые кредиты более крупные суммы денег ➡️ это невыгодно и сложно ➡️ банки постараются сделать всё, чтобы проблемных для них ситуаций стало меньше ➡️ от кредитов фактически окажутся отрезанными определенные группы населения.

Увы, но ипотека станет еще менее доступной для многих граждан. В первую очередь, закредитованных – тех, кто отдает в счет других долгов половину и более зарплаты. Таким образом, пострадать могут заемщики из регионов, особенно из бюджетной сферы: доходы их хоть и официальны, но невысоки, и либо они не потянут оплату нескольких кредитов одновременно, либо ипотека с новыми условиями станет для них неподъемной.

Почему так происходит?

По статистике Центробанка, за один 2023 год портфель ипотечных кредитов увеличился на 35%, а объем выдач составил +62% за год. Основной драйвер – ипотека с господдержкой, которая составила 60% от всех остальных кредитов на жилье. Это привело, по мнению ЦБ, к существенному росту цен на новостройки и разрыву в стоимости первичного и вторичного жилищного рынка. Нагрев попытались затормозить, ужесточив условия выдачи кредитов. Теперь задача – ограничить риски, связанные с ростом закредитованности россиян.

🔥 Примерно 500 000 рублей в качестве региональной субсидии может получить калининградская семья из 3 человек, решившая взять ипотеку.

Как водится, есть нюансы:
✔️ Речь идет о выплате на погашение части первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам;
✔️ Эти деньги предназначены для врачей и педагогов, работающих в Калининградской области;
✔️ Государство поддерживает в первую очередь молодежь: заявитель должен быть не старше 35 лет;
✔️ Заявитель должен нуждаться в жилье;
✔️ Есть требования к рабочему стажу;

➡️ Узнать подробности об условиях участия в программе, а также получить список необходимых документов можно по этой ссылке.

Как уточняет Минстрой Калининградской области, в 2023 году этой поддержкой воспользовались 45 специалистов.

Деньги хоть и не великие, но лишними вряд ли будут: не упустите свой шанс 💰