ТОП-5️⃣ застройщиков Калининградской области по разрешениям на ввод жилых домов в эксплуатацию и разрешениям на строительство, полученным в 1-3 кварталах 2023 года

🔥 Смотри новый выпуск на ютуб-канале «Недвижимость39»:

https://youtu.be/kHasZygWZdQ

Демонтаж Дома Советов, часть 2, октябрь 2023

​​Что делать дольщику, если застройщик задерживает передачу квартиры?

Варианта два: или подавать в суд, или попытаться обсудить ситуацию и договориться. Что лучше, что выгоднее и как сделать всё правильно?

Думаем, что подобные вопросы волнуют многих покупателей квартир в Калининградской области. Время пандемии и санкций не прошло бесследно. Как минимум один проблемный объект (признанный официально) в регионе появился – это ЖК «Калининград-Сити» от «Акфена». Некоторые другие стройки пока такого статуса не получили, но на плаву держатся из последних сил.

Попробуем подстелить соломки вместе с юристом, у которого большой опыт именно в таких делах.

🔥 Спойлер: если застройщик понимает, что задержит передачу объекта дольщику, и сам заблаговременно предлагает «отступные» и новое соглашение о продлении сроков, вы вправе его не подписывать. Оставьте этот козырь в своем рукаве – в течение 3 лет после передачи объекта у вас будет возможность затребовать компенсацию. Это как «карта скидок на 3 года», зачем ее лишаться?

➡️ Подробности и все самые важные детали – в нашей статье.

Лайк репост 😉 Эта "полезняшка" может пригодиться вашим знакомым.

​​ИЖД, но низенький:
и в России, и в Калининградской области в частности люди всё чаще выбирают построить или купить собственный дом, чем приобрести квартиру. Но из всех интересующихся 70% пока что предпочитают только одноэтажные здания. Не хватает средств?.. 🤨

О том, что ИЖС скоро станет более интересным и подходящим вариантом в решении жилищного вопроса, мы уже писали: например, ипотеку на ИЖС в 2023 году калининградцы оформляли в 7 раз чаще, чем прежде. И эта тенденция может нарастать.

Но есть и нюансы. Россияне на данный момент не готовы приобретать огромные загородные дома, хватает, как говорится, и маленькой «фазенды».
Такие данные из свежего исследования приводит «Домклик»: 72% посетителей сайта интересуется одноэтажными домами, 21% - двухэтажными. 68% хотят иметь каменные дома, 32% предпочитают деревянные. Так поросенок Наф-Наф победил Нуф-Нуфа, а Ниф-Ниф со своей соломенной хижиной остался вообще не у дел. Сказка хоть и ложь, но намёк, видимо, был вбит в подсознание с детства.

Кроме того, аналитики говорят, что ипотеку на ИЖС запрашивают всё чаще: к концу 2023 года только Сбер выдаст на эти цели порядка 350 млрд рублей, и это будет в 3,5 раза больше, чем в 2022 году.

Понятное дело, что эту тенденцию хочется поддержать и усилить: «ДОМ. РФ» планирует выйти в правительство с инициативой о запуске отдельной программы льготной ипотеки на ИЖС, которая бы объединила различные форматы частного домостроения, включая самостоятельный, так называемый «хозспособ». В госкомпании отметили, что ставка по такой программе может быть не выше 8% для семей с детьми, но на небольшой срок.

Пока что спрос на загородную недвижимость и ИЖС поддерживается сельской ипотекой под 3% годовых. Но ее лимиты в некоторых регионах выбираются крайне быстро: люди с большим интересом и практически без раздумий готовы купить небольшой дом до 100 квадратов, чем трешку в многоэтажке по примерно той же цене. Как отмечают эксперты, дефицит небольших и недорогих домов ощущается примерно постоянно.

В общем, необходимость появления нового льготного ипотечного продукта назрела. Дело осталось за малым - принять и одобрить! Согласны?

​​В недвижимость Калининградской области начинает вкладываться крупный российский капитал.

Интересует его преимущественно только побережье. Что логично. Так что гуляйте, запоминайте и фиксируйте на фотопленку: вполне возможно, что скоро мы не узнаем пейзажи родной Балтики.

Так, точка номер 1 – Поваровка в Зеленоградском районе. Лет 15 назад там планировали создать игорную зону, но что-то не задалось. Теперь появились планы построить в этом месте новый курорт «Русская Балтика».

Предполагается, что на территории площадью порядка 125 га разместится отдыхательно-развлекательный комплекс с гостиницами на 3 тысячи номеров в общей сложности. Местом притяжения станет бассейн с подогреваемой морской водой протяженностью в полкилометра.

Говорят, дорожная карта по реализации проекта уже утверждена. Он вошел в список «курортов на 5 морях», которые российские власти хотят создать на морских побережьях к 2030 году.

Точка номер 2 – тот же Зеленоградский район, но уже в непосредственной близости от самого Зеленоградска. В районе поселков Вербное и Сосновка появится, по сути, новый город, город-спутник на 12 тысяч жителей. Жилая малоэтажная застройка (таунхаусы, виллы), детские сады и школа, спортивный комплекс, спа и бальнеологический центр – так видят будущий населенный пункт инвесторы из «Куршской ривьеры». Новый район планируют достроить к 2032 году.

Точка номер 3 – Светлогорск. Фактически там тоже появится новый город-спутник – между поселком Зори и Светлогорском-3, на бывших совхозных полях. По логике проекта, новый рекреационно-жилой кластер гармонично свяжет Светлогорск и Пионерский. Кроме жилой застройки средней этажности (от 3 до 6 этажей) там создадут парк, гольф-поле, велосипедные маршруты. Всё это должно привлечь не только жителей, но и туристов. Реализовать проект планируют тоже к 2032 году.

Стоит добавить, что инвесторы в каждом случае не местные, а именитые москвичи и петербуржцы.

В общем, фиксируйте.

Десять лет пролетят по щелчку пальцев, и нашу родную калининградскую Балтику с облепихой, дюнами и «сковородками» мы уже не узнаем.

​​Рванули покупать квартиры?..
В Калининградской области наметился какой-никакой, но рост спроса на жилую недвижимость.

По данным регионального Росреестра, за три квартала 2023 года в янтарном крае было зарегистрировано 6205 договоров участия в долевом строительстве. Это практически столько же, сколько ДДУ подписали за весь 2022 год: тогда их количество за 12 месяцев составило 6365.

Впечатляет, конечно, не слишком, но определенный намек на рост спроса обозначился, и это не может не радовать застройщиков и риелторов.

Добавим еще немного цифр, которые конкретизируют текущий год.
В первом квартале было зарегистрировано 1202 ДДУ, во втором – 2240, в третьем – 2763 договора. Рост не то чтобы значительный, но он хотя бы наметился. С чем это может быть связано?

Безусловно, сезонность: июль, август, сентябрь – месяцы, когда выбирать квартиры удобно. Поздняя весна до начала осени всегда было тем периодом, когда совершалась основная масса сделок.

Имеет право на существование и второе объяснение: возможно, покупки совершались в большинстве своем приезжими, а не местными. Туристы наконец разведали российские курорты Балтийского моря и теперь хотят не просто отдыхать тут, но и жить. Или иметь инвестиционную недвижимость (например, под сдачу в аренду).

Ну и третий, крайне важный фактор: резкое ужесточение условий по ипотечным программам в начале осени. Как обычно, всё случилось неожиданно, хотя эксперты заранее прогнозировали негативное развитие событий. В итоге же многие принимали решение быстро, не имея времени на раздумья – надо брать, пока не стало еще хуже, еще сложнее. Заскакивали буквально в последний вагон.

Эту версию подтвердят (или опровергнут?) данные 4-го квартала, которые появятся только в январе 2024 года, но в большей степени данные за первые 6 месяцев следующего года.

А до того времени вы готовы покупать квартиру в ипотеку под лозунгом "Как бы ещё чего не вышло"?

​​Продолжая предыдущий пост,

нужно отметить, что сегодня в Калининградской области подросло количество сделок с недвижимостью не только по ДДУ, но и обычная продажа жилья, основу которой составляет вторичка: договоров купли-продажи в 2023 году постепенно становится больше.

Так, за 9 месяцев текущего года региональный Росреестр зарегистрировал 20 347 договоров о вещных правах на жилые помещения, куда входят и квартиры, и дома, и комнаты.

С каждым кварталом люди покупают всё больше:
В первом – 5060 шт.;
Во втором – 6901 шт.;
В третьем – 8386 шт.;

Если и четвертый квартал будет удачным, то итоги нынешнего года перевалят за показатели предыдущего: в 2022 году было заключено 22 406 договоров за все 12 месяцев. Однако это практически на 30% меньше, чем было в 2021 году – тогда в Калининградской области заключили 32 278 договоров купли-продажи. Сегодня уже не удастся вернуться к тем показателям, это очевидно.

Надеяться на дальнейший рост спроса хотелось бы. Но, увы, объективные обстоятельства оставляют желать лучшего: программы господдержки (льготная ипотека), как правило, не работают на рынке вторичного жилья. Вторичке бы помогли низкие ипотечные ставки и стабильная ключевая ставка, но их внезапный рост произошел как раз в 3-м квартале 2023 года. Так что каким себя покажет остаток года, прямо скажем, непонятно.

Ждем, надеемся и верим.
Уже чуть лучше, чем в 2022-м, и слава богу.

Обзор ЖК «Невский парк» уже на нашем ютуб-канале Недвижимость39 🔥🔥🔥

Что обещает застройщик? 🧐 И каким будет жилой квартал в районе ул. А. Невского — смотри прямо сейчас ⬇️⬇️⬇️

https://youtu.be/THNbiSpc-9M

​​Всего 2% жильцов ЖК недовольны квартирой в новостройке настолько, что при приемке объекта пишут претензию и обращаются в суд.

По оценкам экспертов, если застройщик реагирует на такие проблемы невовремя или относится несерьезно, это в итоге может вылиться для него в 10-40 млн рублей ущерба.

На наш взгляд, недовольных покупателей гораздо больше. Просто далеко не все знают, как отстаивать свои права. Более того, многие не уверены в том, какие именно права у них имеются. Давайте разберемся в этом!

✅ Напоминаем вам о том, что совместно с юристом, специализирующимся в сфере недвижимости, мы подготовили статью-инструкцию: что делать, если застройщик никак не достроит и не передаст вам квартиру.

🔑 Что лучше и выгоднее – договариваться с застройщиком напрямую и без скандалов или сразу идти в суд?
🔑 Какую компенсацию требовать в суде? На что можно рассчитывать, а где все-таки придется закатать губу?
🔑 Что означает «просудиться на будущее» и почему это удобно?

Подробности читайте здесь.

🔥 До 15% повысил ключевую ставку Центробанк сегодня, 27 октября, на очередном заседании Совета директоров.

Как пояснил ЦБ, денежно-кредитную политику в государстве пришлось ужесточить, чтобы в 2024 году вернуть инфляцию к 4% и избежать ее «отклонения вверх от цели». Ведь уже сегодня, только за 3-й квартал 2023 года, рост цен в среднем с поправкой на сезонность составил 12,1% в пересчете на год.

Такое решение регулятора было ожидаемым, однако эксперты сходились во мнении, что выше 14% ключевая ставка не прыгнет, ведь только в этом году её повышали уже 3 раза:
✔️ 21 июля: с 7,5% до 8,5%;
✔️ 15 августа: с 8,5% до 12%;
✔️ 15 сентября: с 12% до 13%.
И вот сегодня, произошло четвертое повышение – сразу на 200 базисных пунктов.

😑 С 7,5% до 15% всего за 3 месяца. Каково?..

Следующее заседание в Банке России намечено на 15 декабря. И вот что уж там произойдет с ключевой ставкой?.. Кажется, даже самые близкие к инсайдам эксперты умывают руки.

Сегодняшнее повышение ключевой ставки до 15% без сомнения скажется на рынке недвижимости в отрицательную сторону. Это приведет к дальнейшему увеличению ставок по ипотечным кредитам: по «рыночной» (не льготной программе) они вполне могут взлететь до 18-19% годовых.

Главный вопрос после того, как ЦБ поднял ключевую ставку до 15%, - что же будет со спросом и ипотекой?
Как с «рыночной», так и со льготной.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что ставки по ипотечным программам будут расти, в первую очередь – по предложениям без господдержки. Банки будут вынуждены предъявлять более жесткие требования к заемщикам: вероятно, про низкий первоначальный взнос можно забыть.
В обозримом времени он вполне себе может вырасти до 25-30% с нынешних 20%.

Очевидно, что разрыв между льготными и «рыночными» программами начнет увеличиваться, и государство встанет перед сложным выбором – либо удерживать господдержку на прежнем уровне (но какими силами и способами?!), чтобы не обрушить рынок недвижимости, либо всё-таки корректировать свои предложения – увы, не в пользу покупателей жилья.

То, что трещина между двумя ипотечными глыбами критически растет, уже заметили в Минфине. И, вероятно, хотят решить эту проблему самым простым способом: замминистра финансов Алексей Моисеев заметил, что программа льготной ипотеки должна завершиться в середине 2024 года, как это было запланировано, и что продлевать ее вообще не нужно.

Нет льготной ипотеки – нет проблемы?

«Цены растут быстрее, чем мы ожидали», - высказывается в той же тональности Эльвина Набиуллина, глава ЦБ, и предлагает повысить минимальный размер первоначального взноса по программе льготной ипотеки, чтобы охладить рынок жилищных ссуд.

Если уж и пытаться сохранять льготы, то в ограниченном количестве: как пишут СМИ, ЦБ планирует запросить право вводить лимиты на выдачу ипотеки закредитованным заемщикам или заемщикам с небольшим первоначальным взносом.

Банки же справляются с надвигающимся кризисом по-своему: они уже стали отказывать в выдаче кредитов. Заранее, на всякий случай.
Так, около 30% заемщиков, которые получили одобрение по кредиту в августе-сентябре 2023 года, не смогли получить деньги на утвержденных условиях: кредитные организации снижают запрашиваемую сумму, увеличивают требования к первоначальному взносу или просят дополнительно подтвердить доход.

На этом фоне настроения среди застройщиков не радужные: продажи держатся за счет льготной ипотеки, а резко упавший спрос на квартиры в новостройках может привести к стагнации и последующему кризису на всем рынке недвижимости.
Резкие движения по регулированию спроса государством воспринимаются участниками рынка болезненно. И вот в очередной раз вопрос: что же будет сейчас?.. Риторический вопрос, понимаем.

А пока суть да дело, можете посмотреть, какие ставки пока еще предлагают банки и сравнить.

​​Зажали со всех сторон 😑

Мало того, что застройщики не знают, где достать и как купить более-менее доступные стройматериалы: они дорожают на глазах, и есть проблемы с доставкой в Калининградскую область.

Мало того, что застройщики не знают, кому продавать новостройки: спрос упал и вряд ли поднимется, если условия по ипотечным кредитам серьезно ужесточаются.

Так еще теперь и строить некому!

🤨  Из Калининградской области массово уезжают мигранты, которые трудились в строительной отрасли.

Речь идет в основном об иностранных работниках из Узбекистана, Азербайджана и Таджикистана. В основном, уезжают узбеки: по словам представителя диаспоры, из 9 тысяч человек осталось дай бог порядка 3 тысяч. Покинуло регион и около трети граждан Таджикистана. Как правило, люди уезжают не к себе на родину, а в города-миллионники – Петербург, Москву, Екатеринбург и так далее: там и рабочие места есть, и зарплата намного больше, чем в Калининграде. Именно денежные вопросы и становятся чаще всего причиной происходящего, подчеркивают эксперты. Кроме того, играет роль и стоимость проезда в регион.

В результате на сегодняшний момент в Калининградской области не хватает до 30% рабочих строительных специальностей.

Несмотря на освободившиеся вакансии, местные почему-то не торопятся занять рабочие места 🤷🏻‍♀️, уточняют представители отрасли.

​​🔥 Знаете ли вы, как живут в Калининградской области зимой без центрального отопления?

Казалось бы, такой прогрессивный регион, а батареи не греют? Или греют, но как-то иначе?

Об этом мы рассказываем в нашем новом видео, которое подготовили специально для жителей «большой» России и иностранцев – для тех, кто планирует переезд в наш янтарный край, для тех, кто интересуется здесь инвестиционной недвижимостью, и для туристов, которым интересны бытовые нюансы.

В новом видео мы показываем Калининград и города на побережье Балтики с учетом особенностей местного жилищного вопроса:

🤔 Почему старые окраины иногда выглядят лучше новых районов?
🤔 Что такое автономка и как самому регулировать температуру воды в кране?
🤔 Как это – дорожная схема «по-европейски» в российском регионе?

Вы не только увидите Калининград и морские красоты с высоты птичьего полета, но и разберетесь в нюансах местной жизни – с точки зрения подбора недвижимости.

🔑 Смотрите и делитесь впечатлениями в комментариях здесь и на нашем ютуб-канале.

Правительство РФ постарается удержать цены на стройматериалы: разобраться с ростом стоимости на цемент и арматуру поручено ФАС.

Такое заявление сделал вице-премьер Марат Хуснуллин на международной выставке «Россия». По его словам, цены на стройматериалы растут, повышение происходит уже не в первый раз, и зачастую это необоснованно. Проблемой займется ФАС, а в регионах этот вопрос будет поставлен на контроль губернаторам.

Как утверждают участники рынка недвижимости, цены на ключевые стройматериалы, например, арматуру, цемент и металл выросли за последние несколько месяцев на 10-15%.
Но есть и более жесткие наблюдения. В группе «Самолет», куда входит ряд ведущих российских девелоперских компаний полного цикла, отмечают, что с 2022 года цена на цемент выросла на 26%, и это в 2 раза быстрее общего роста цен на стройматериалы, при этом себестоимость производства выросла на 12,5%.

Стоимость стройматериалов, несомненно, ведет к дальнейшему удорожанию недвижимости - наряду с ростом курса доллара и прогрессирующей инфляцией. На общую ситуацию в том числе влияет высокий спрос и увеличение стоимости грузоперевозок, что особенно болезненно для Калининградской области.

Напомним, еще в начале этого года мы писали о том, что с учетом всех этих обстоятельств разница в цене на строительные материалы в Калининграде и Москве доходит порой до 130%, а то и выше поднимается, причем дороже именно в Калининграде. Интересно, что при этом разница в стоимости жилья - обратная, о чем мы также сняли видео.

Похоже, калининградским застройщикам придется туго: стоимость кредита растет, себестоимость строительства увеличивается, но, несмотря на это, принятые на себя обязательства перед дольщиками выполнять надо...

😔😔😔Снова рост цен на недвижимость?!🤔😔

Что происходит с рынком калининградских новостроек после повышения ключевой ставки Центробанком России?

Ответы в нашем новом выпуске новостей ⬇️⬇️⬇️

https://youtu.be/AYK3z8cPbnI

Льготную ипотеку продолжат поддерживать, но это «удовольствие» может стать ещё менее доступным.

Как следует из свежего распоряжения Правительства РФ, банки получат дополнительные деньги на льготные ипотечные программы. Предполагается, что субсидии составят порядка 95 млрд рублей.

Таким способом государство хочет поддержать покупателей новостроек и помочь закредитованным застройщикам удержаться на краю ямы, в которую их вместе с банками может утянуть резко сократившийся покупательский спрос.
Поэтому хорошо, что этот «аттракцион щедрости» (льготные ипотечные программы) пока еще сохраняется.
Важно и то, что программы господдержки при покупке квартир в новостройках пользуются огромной популярностью среди граждан, даже несмотря на ужесточение условий выдачи.
Однако очевидно, что субсидирование льготной ипотеки, задумывавшейся в 2020 году как временная мера, обходится государству дорого и с этим надо что-то делать.

Но что?

С инфляцией у нас принято бороться повышением ключевой ставки, которую в этом году уже поднимали четырежды. В общей сложности она выросла с 7,5 до 15% всего за 3 месяца. В декабре, скорее всего, её поднимут еще раз: если говорить об инфляции,  то, несмотря на принимаемые меры, цены продолжают расти, стимулируя потребительский спрос и выдачу кредитов, которая остается на высоком уровне.

Поэтому рождаются новые идеи по охлаждению рынка первичного жилья: например, появились планы ограничить выдачу ипотеки с господдержкой тем заемщикам, у которых в собственности уже есть несколько квартир.
Цель декларируется благая: мол, накупившие квартир спекулянты-инвесторы покинут рынок, и льготами смогут воспользоваться только те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Однако непонятно сколько именно квартир разрешат иметь в собственности потенциальному заёмщику, чтобы не считаться спекулянтом: одну, три или пять?

Поэтому если у вас уже есть квартира или, чего доброго, несколько, и вы подумываете еще об одной - поторопитесь приобретать и не оказаться записанными в спекулянты. Ну а застройщикам стоит в очередной раз напрячься, ведь привыкшие к риску мелкие инвесторы обеспечивают значительную часть спроса на новостройки.

​​Как же приглашать туристов в наш Янтарный край, если у них вот-вот отберут возможность снять квартиру?

Уже принят в первом чтении законопроект который может уничтожить рынок посуточной сдачи квартир в многоквартирных домах. Госдума готовится принять его и во втором чтении.

Для многих туристических локаций это может обернуться бедой. Напомним, что ранее законодательно запретили размещение в жилых домах гостиниц и хостелов. Вот, похоже, и до посуточной аренды дошли...

А ведь в сезон в Калининграде, приморских городках и поселках области бывают забронированы все гостиницы, и единственной возможностью погостить в регионе становится посуточный съем жилья. Это иногда дешевле, а порой и вовсе единственный вариант остановиться у моря.

Суть законопроекта проста: в Жилищный кодекс вносят изменения, согласно которым собственник жилья, который хочет сдавать свою квартиру в аренду по дням, должен предварительно получить согласие на это не менее чем 75% собственников квартир и помещений многоквартирного дома.
Выглядит хорошо: другие жильцы хотят спокойной жизни и предсказуемости, а с «посуточными» постояльцами этого гарантировать невозможно. И на практике собрать 75% голосов, особенно в большом доме, будет почти нерешаемой задачей (если подходить к ней честно).

Предполагается, что новые правила заработают с 1 марта 2025 года. Для рынка недвижимости это совсем скоро, так что, думаем, могут начать беспокоиться и те владельцы, кто уже занимается этим небольшим бизнесом, и потенциальные инвесторы, кто планировал купить квартиру под такие цели.

Остается надеяться на благоразумие законодателей или хотя бы отсутствие спешки в этом чувствительном для нашей области вопросе.

✔️ Так же, на заметку застройщикам и риелторам, отметим, что в случае принятия закона, можно прогнозировать смещение инвестиционного спроса в сторону апартаментов, которые, не будучи жильём, не подпадают под его действие.

​​Еще один мощный федеральный застройщик – ГК «Эталон» – планирует зайти в Калининградскую область.

Пока речь идет только о смене юридического адреса: девелопер, который был зарегистрирован на Кипре, собирается запустить процесс редомициляции, то есть смены юрисдикции, и «переехать» в Россию - а именно, в САР, специальный административный район, который находится в Калининграде на острове Октябрьском. Такая повестка вынесена на внеочередное собрание акционеров, оно состоится в середине декабря 2023 года.

ГК «Эталон», основанная в Петербурге, считается сегодня одним из крупнейших российских девелоперов. Понятно, что «переезд» с Кипра в Калининградскую область (по сути, исключительно юридический процесс) вызван особыми налоговыми условиями, которые предлагает наш янтарный САР. Но не исключено, что вслед за формальностями компания захочет начать и реальную деятельность в регионе.

Собственно, а почему бы и нет 🤷🏻‍♀️

Ведь несколько крупных игроков на рынке недвижимости уже начали работать в нашей области. Мы писали, что среди крупных иногородних девелоперов, которые зашли в КО, - питерские «Сэтл Групп», «Первый строительный трест» и ООО «Смоленское», относящееся к «Лидер групп».

Если начнет строить еще и «Эталон», Калининградскую область мы точно скоро не узнаем 🙂

Очередной виток генерации идей вокруг льготной ипотеки: в больших городах она может подорожать, а в депрессивных районах подешеветь.

Такое предложение обсудили на недавнем пленарном заседании в Госдуме РФ. По словам Эльвиры Набиуллиной, председателя Центробанка России, широкие льготные программы полезны и хороши только как временная антикризисная мера, когда спрос на покупку жилья резко падает.

«В перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем», - заявила Набиуллина.

Что означает такая дифференциация?

Ставка по льготной ипотеке будет меняться в зависимости от места выдачи и реализации, то есть покупки квартиры. Там, где выше зарплаты и уровень жизни, ставку поднимут. В городах, где с работой и зарплатами непросто, - опустят.

По логике чиновников, это позволит выровнять крен в развитии регионов: люди смогут покупать жилье у себя на малой родине, и уменьшится отток населения в областные центры; застройщики перестанут бороться за землю в мегаполисах, и жилищное строительство начнет наращивать темпы и объемы в небольших городах, одновременно с этим станет решаться и проблема с устаревающим жилым фондом.

Идея, кажется, сильно понравилась и, скорее всего, приживется. Уже через пару дней после ее озвучивания в Госдуме заявили, что новая программа с господдержкой для небольших городов может быть разработана уже к началу 2024 года. Мол, двух-трех месяцев хватит, а соответствующие обращения во все инстанции уже направлены.

И это хорошо: инициатива вполне может оказаться полезной для Калининградской области.
Отмечается, что к настоящему времени около 35% всей ипотеки с господдержкой «съели» Москва, Подмосковье, Петербург и Ленинградская область. Небольшим регионам, где доходы населения гораздо ниже, льготные кредиты особых выигрышей не принесли. Дифференциация процентных ставок поможет перераспределить ресурсы в пользу последних. Это, конечно, подспорье для калининградских застройщиков: спрос подрастет – будет для кого работать.

Но есть одно но.

Желательно, чтобы одновременно с этим не ввели «ипотеку по прописке»: в Калининграде и на побережье сейчас покупают жилье в основном приезжие – туристы, гости, те, кто планирует переезжать в область, и никакой местной прописки у них, конечно же, нет. Такое нововведение сделает приобретение ими новостроек невозможным. А вот ипотека дешевле, чем в Москве, им окажется на руку.

​​🔥  На 100% больше  ❗️

Этой осенью в Калининграде и области новостройки скупали гораздо активнее, чем летом: по всей видимости, люди стремились схватить ипотеку по прежним условиям.

Такие выводы можно сделать из данных регионального Росреестра. Судя по цифрам, спрос вырос вдвое: если в июле было заключено 647 договоров долевого участия (именно по ним продаются новостройки), то в октябре было зарегистрировано 1296 ДДУ.

Рост шел на протяжении всех 4 месяцев, но самый мощный скачок произошел между августом и сентябрем – именно в этот период произошло резкое повышение ключевой ставки ЦБ с 8,5 до 12%. Чиновники обещали, что со льготными ипотечными программами ничего не произойдет, но, видимо, народ решил перестраховаться.

На рынке вторичного жилья (имеем в виду то, которое покупается по договорам купли-продажи, хоть и сюда наверняка добавились новостройки от застройщиков в ранее нераспроданных, но готовых домах) ситуация осталась стабильной. Рост есть, но практически незаметный: 2743 ДКП в июле 2023 года и 2815 ДКП в октябре.

Положа руку на сердце, 100%, на которые поднялся спрос на новостройки в Калининградской области, - это впечатляет. Однако очевидно, что это ситуативно обусловленная реакция, импульсивная и эмоциональная. Но она объясняет, почему и цены на новостройки в регионе ведут себя соответствующим образом.

Как будет развиваться ситуация дальше, предсказать в настоящее время сложно. Возможно, будет еще небольшой всплеск перед декабрьским заседанием в Центробанке: поговаривают, что ключевую ставку могут и еще раз поднять. Ну и второй момент: квартира – это еще и хороший подарок к Новому году, тем более, что цены не падают, а растут 🙂

​​Уже сейчас 2023 год вполне можно считать сравнительно успешным для застройщиков Калининградской области.

Во второй половине года настроения среди региональных девелоперов сменились на оптимистичные: это, конечно, не рекордный 2021-й, но уже и не депрессивный 2022-й.

Как следует из статистики от регионального Росреестра, с июля покупать квартиры в новостройках стали чаще. В начале 2023 года показатели продаж были довольно слабыми: в первом квартале зарегистрировали всего 1202 ДДУ (договоров долевого участия) и 5060 ДКП (договоров купли-продажи). Если сравнивать с предыдущими годами (кроме 2022-го), такие цифры означали продолжающийся спад в продажах, свидетельствовали о низком уровне спроса и негативной ситуации на региональном рынке недвижимости.

Но уже во втором квартале 2023 года количество ДДУ подросло до 2240 (то есть, фактически в 2 раза), и было зарегистрировано 6901 ДКП.
Третий квартал показал еще лучшие результаты: 2763 ДДУ и 8386 ДКП.

Расшифруем: народ активно скупал и новостройки, и вторичку, и новые квартиры в домах, которые уже были сданы в эксплуатацию и поэтому юридически новостройками как бы уже не считаются.

В общем, явная тенденция к росту спроса и продаж сменила настроение у застройщиков с пессимистического в начале года на умеренный оптимизм к его окончанию.

Однако стоит отметить: квартир в новостройках на предложении явно становится меньше, новых объектов не так много (ведь многие застройщики не торопились их запускать), и если спрос продолжит расти, то мы неизбежно столкнемся с необычной ситуацией - а будет ли что продавать и что покупать?..

Некоторые аналитики предрекают дефицит на рынке новостроек уже в начале 2024 года. Этому поспособствовала рекордная выдача ипотеки с господдержкой на первичку и возникший перекос на рынке в пользу новостроек. Все это дало возможность застройщикам почувствовать себя увереннее:
✔️ Ускорившиеся темпы наполнения эскроу-счетов позволяют удерживать индивидуальные ставки по проектному финансированию на низком уровне;
✔️ Появляются новые проекты;
✔️ Прогнозы о скором кризисе на рынке недвижимости и грядущем коллапсе - на фоне наблюдаемого сегодня роста - кажутся преувеличением ;
✔️ Октябрьские продажи, относящиеся уже к 4 кварталу, превысили показатели сентября, о чем мы писали. Ноябрьские, пока еще не нашедшие отражения в статистике, судя по настроениям, весьма неплохи и внушают застройщикам надежду на сохранение тенденции.

⬇️⬇️⬇️

В результате растут цены на квадратные метры 🤨

В общем, похоже, у застройщиков не все так плохо. Вопрос: надолго ли? 😉