​​Нас больше миллиона!

Калининградская область вот уже несколько лет как перевалила в своем росте за 1 млн жителей: по состоянию на 1 января 2023 года в регионе проживает 1 032 343 человек. Четвертая часть из них – сельские жители. Расти янтарному краю помогают и мигранты: в прошлом году к нам приехало около 27 тысяч человек.

По данным Калининградстата, практически половина населения всей Калининградской области сегодня живет в Калининграде, его население составляет порядка 490 тысяч человек.

Вторым по численности жителей стал Гурьевский муниципальный округ, где проживает около 107 тысяч человек, из которых порядка 28 тысяч живет в самом Гурьевске. Как мы уже писали, сегодня Гурьевск и Гурьевский район редко воспринимаются как отдельная от Калининграда территория – скорее как его «подбрюшье», как один из его районов, отдаленный, но качественно соединенный с городом. И при этом купить квартиру в Гурьевске намного дешевле.

Таким образом, можно сказать, что в областном центре сегодня сосредоточено около 600 тысяч жителей, более половины всего населения области. Что, в общем-то, совершенно логично.

На востоке региона крупными муниципальными округами являются Черняховский (около 46 тысяч человек), Гусевский (37,5 тыс.), на юге – Багратионовский (почти 33 тыс.), на северо-востоке – Советский (38,6 тыс.).

Что касается побережья, то лидирует со значительным отрывом Зеленоградский район (39,2 тыс.), за ним еле поспевает Светлогорский (20,7 тыс.), еще больше оторвались Пионерский (12,8 тыс.) и Янтарный (7,2 тыс.).
Однако посмотрите внимательнее: если сравнивать не округа, а районные центры, то Зеленоградск и Светлогорск практически одинаковы: в них проживают 17,1 и 16,7 тысяч человек соответственно. Да и сам Пионерск немногим меньше – те же 12,8 тысяч жителей и, вероятно, скоро станет больше – недвижимость в Пионерском намного дешевле, а море и пляжи в чем-то даже лучше.

Любопытна история с миграцией в Калининградской области. Если в 2021 году миграционный прирост составил порядка 16 тысяч человек, то в 2022 году всего 6079. Потому-то застройщики и почувствовали серьезное падение спроса на недвижимость в Калининграде и на побережье. Если более детально, то в прошлом году в регион прибыло порядка 27 тысяч человек, но одновременно и уехало – около 21 тысячи. В основном к нам приезжали из России (17,7 тыс.) и стран СНГ (8,3 тыс.)

Но продолжаем развиваться! 🙂

​​Открылись продажи квартир в новом ЖК «11 мая» на ул. Согласия в Калининграде.

Застройщик «Модуль-Стройград» совместно с АО «СЗ «Регистр» должны сдать 1-ю очередь жилого комплекса в эксплуатацию во 2-м квартале 2023 года. Продажи новостройки уже начались: медианная цена 1 кв. м составляет 108 тысяч рублей.

Жилой комплекс «11 мая», состоящий из 2 зданий по 9 этажей высотой каждое, находится в Ленинградском районе областного центра, на пересечении улиц Согласия и Ивана Сусанина. Сроки сдачи обоих домов уже практически на подходе – 2-й и 3-й квартал текущего года. Строения возводятся из силикатного кирпича, фасады утеплены, каждая секция оснащена лифтом с мощной грузоподъемностью в 1000 кг.

Медианная стоимость 1 кв. м составляет 108 тысяч рублей. За эти деньги можно купить «серый ключ» - оштукатуренные стены, стяжку на полах и выровненные потолки. Отопление и водоснабжение квартир обеспечивается двухконтурными газовыми котлами, они установлены в кухнях.

Предполагается, что территория у нового жилого комплекса будет продуманной и функциональной: детская и физкультурная площадки, места для отдыха. Рядом будут высажены деревья, создана живая изгородь.

Подробная информация о ЖК «11 мая» - на нашем сайте.

Если вы планируете купить квартиру в Калининграде, изучите цены на недвижимость в регионе и следите за обновлениями.

​​Полмиллиона за 1 квадратный метр — вероятная цена апартаментов с видом на море в Зеленоградске.

На улице Пугачева в курортном Зеленоградске, то есть, практически на променаде у самого пирса, планируется построить многофункциональный комплекс, в котором разместятся и гостиница с рестораном и СПА, и жилые апартаменты. Продажи пока не открыты, но кое-где на риелторских сайтах проскакивает цена от 500 тысяч рублей за 1 квадратный метр.

Уточним, что на сегодняшний день средняя цена 1 кв.м в среднестатистических новостройках Зеленоградского района составляет около 137,4 тысяч рублей.

Возводить масштабное здание практически на берегу моря взялась компания «СЗ «Компас». Комплекс «Princesse Royal» будет высоким — 6-7 надземных этажей плюс 1 подземный этаж. Здание должно украсить променад, поэтому оно будет сложной архитектурной формы и переменной этажности. В нем должна открыться гостиница со всем, что положено по статусу, – рестораном, фитнес-зоной, СПА, бассейном и саунами, магазинами-бутиками. Всего запланировано 80 номеров. На оставшейся площади разместятся апартаменты премиум-класса в количестве 142 штук. Коммерческие помещения будут иметь отдельные выходы на улицу.

Планируется, что сдача комплекса в эксплуатацию произойдет в 3-м квартале 2027 года. Пока же застройщик подготовил земельный участок: здание будет возводиться на месте недостроя-долгожителя, известного как «гостиница Газпрома». Своими пустыми окнами оно мозолило глаза жителям и гостям Зеленоградска несколько десятков лет, наконец было выкуплено, а затем полностью снесено.

Важно отметить, что эта территория вполне может считаться одной из лучших на побережье Калининградской области. И для Зеленоградска это одна из топовых локаций: выход на променад и пляж, вид на море, рядом Курортный проспект, автовокзал и ж/д вокзал, магазины — и продуктовые, и заточенные под туристов. Возможно, бесконечно прогуливающиеся под окнами граждане будут раздражать, но жить здесь должно быть удобно. Поэтому и цена апартаментов здесь однозначно будет соответствующая: пока речь идет о 500 тысячах рублей за квадрат, но какой она станет, когда продажи стартуют официально, никто пока не знает.

Любопытный факт: разрешение на строительство еще в начале августа 2022 года получила компания «СЗ «Компас», юрлицо было зарегистрировано еще в 2015 году. Но в марте 2023 года компания сменила и учредителя, и директора: новым главой стал Александр Качанович, известный как руководитель компании «Калининградский торгово-строительный холдинг». На сайте компании сейчас действительно размещена информация о новом объекте в Зеленоградске. Уточняется, что продажи в элитном мультифункциональном отеле скоро откроются. А пока что можно только скачать презентацию, заполнив свои данные в специальной форме.

Подробная информация о комплексе «Princesse Royal» — на нашем сайте.

Когда можно будет купить апартаменты в Зеленоградске в новом элитном отеле, мы сообщим. Следите за нашими новостями!

​​На ул. Артиллерийской в Калининграде построят еще 2 дома высотой в 9 этажей.

Разрешение на строительство двух жилых девятиэтажек получила компания «СЗ «536-СТРОЙ».

Документы предполагают, что до апреля 2028 года, то есть, в течение 5 лет, застройщик возведет оба здания.

Новые дома будут располагаться по соседству с ЖК «Нахимовский квартал», неподалеку от пересечения улиц Артиллерийской и Мариенко. В этом же районе, напомним, будет возводить девятиэтажную новостройку и компания «Неополис», она получила разрешение на пару недель раньше.

Как уточняет Министерство градостроительной политики региона, здания будут практически одинаковыми: площадь одного составит порядка 5,5 тысяч кв.м, а другого 5,8 тысяч кв.м.

По данным ЕГРЮЛ, учредителями ООО «СЗ «536-Строй» являются Валерий Макаров, Евгений Верхолаз, широко известные в сфере строительства в Калининградской области имена, и компания «Артиллерист».

На сегодняшний день купить квартиру в Калининграде в Ленинградском районе, к которому относится ул. Артиллерийская, можно в среднем по 107 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В какую сторону изменится цена новостроек в областном центре к 2028 году, неизвестно. Продажи на новом объекте пока не начались.

​​Полюбили в Калининграде строить девятиэтажки 😜
Очередная появится на пересечении улиц Карамзина и Кошевого. Но только к 2028 году.

Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома получила компания «СЗ "Атлант"», учрежденная в конце 2015 года. На сегодняшний день учредителем в документе от ЕГРЮЛ значится Евгений Верхолаз, известный в Калининграде застройщик, а генеральным директором – Дмитрий Осяк. Разрешение выдано региональным правительством на срок до апреля 2028 года.

Так, в Московском районе областного центра на земельном участке площадью 0,13 Га с кадастровым номером 39:15:142025:1797 построят 9-этажное здание общей площадью около 3,1 тысяч кв.м.

Уточним, что неподалеку от будущего жилого дома от компании «СЗ "Атлант"», на улице Понартской, уже введен в эксплуатацию жилой комплекс с аналогичным названием – ЖК «Атлант» из 9 домов высотой в 9-10 этажей. Его строительством занимался «Модуль-Стройград», принадлежащий Евгению Верхолазу.

Купить квартиру в Калининграде в Московском районе сегодня можно в среднем по цене 102 тысячи рублей за 1 кв.м. Дешевле жилье можно найти только в Гурьевском районе.

​​Ипотеку на коммерческую недвижимость физлица смогут теперь взять не только на вторичном рынке жилья, но и в новостройках. На такое расширение ипотечного кредитования пошел Сбербанк.

Так, теперь "коммерческая" ипотека включает в себя и первичный рынок недвижимости. Условия распространяются на объекты, которые строятся по договорам долевого участия и аккредитованы Сбербанком. Другими словами, застройщик должен соответствовать критериям банка и требованиям закона в сфере жилищного строительства. Кроме того, коммерческие квадраты должны находиться на первых этажах многоквартирных домов. Есть и небольшое территориальное ограничение: в программу включены всего 200 российских городов. Обеспечением по ипотеке выступает купленная коммерческая недвижимость, другие залоги и поручительства программой не предусмотрены.

Как уточняет Интерфакс, ставка по такой ипотеке составляет от 12,4% годовых, первоначальный взнос - от 30%. Срок кредита - от одного года до 25 лет, сумма - от 500 тысяч до 100 млн рублей.

Ипотеку на коммерческую недвижимость смогут взять заёмщики в возрасте от 21 года до 75 лет, у которых есть подтвержденный доход. В это число входят и самозанятые, за исключением ИП, бенефициаров и собственников бизнеса с долей владения более 25%, руководителей и генеральных директоров предприятий.

​​Как минимум 6 лет региональные власти закладывают на то, чтобы Светлогорск и Пионерский связал променад.

Два прибрежных курортных города, Светлогорск и Пионерский, могут быть соединены между собой променадом, который пройдет вдоль линии моря. Соответствующий проект уже находится на государственной экспертизе. Предполагается, что заключение будет получено к июню 2023 года. В случае положительной оценки чиновники оценивают сроки строительства «дороги вдоль моря» примерно в 6 лет – променад могут построить к 2029 году. Такими новостями поделилась «Балтберегозащита». Однако деньги на строительство объекта пока не выделены.

Если всё же масштабный проект состоится, променад фактически соединит два города по прибрежной линии, и это значительно изменит расстановку сил и приоритетов хотя бы даже в сфере жилой недвижимости.

Новая набережная продлится примерно на 2,4 км – от нового променада в Светлогорске до порта в Пионерском. Его ширина составит порядка 20 метров. На нем разместятся пешеходная зона, велосипедная дорожка и проезд для технологического транспорта. При этом будут оборудованы спуски на пляж, освещение и вся необходимая инфраструктура.

Можем предположить, что после такого объединения двух курортных городов стоимость жилья в Пионерском резко подскочит. На сегодняшний день купить квартиру в Светлогорске можно в среднем по 141 тысяче рублей за кв.м, в Пионерском – по 100,2 тысячи рублей. Разница более чем существенная. Понятно, что и условия жизни тоже сильно различаются. Но тут уж кому что больше нравится: или более тусовочный Светлогорск с ресторанами, кафе, туристами и ажиотажем в летний сезон, или тихий Пионерский, где практически нет развлечений, зато и нет праздно шатающихся толп. Будущий променад скорее всего изменит это положение дел.

И уж точно ситуация поменяется, когда будет достроен морской порт в Пионерском. Предполагается, что терминал будет принимать не только грузовые суда, но и круизные. Объем пассажиропотока предварительно оценивается в 250 тысяч человек в год.

Возможно, сейчас купить квартиру на побережье в Калининградской области можно наиболее выгодно 😉
За ценами и новостями следите на нашем сайте «Застройщики39.рф».

Квадратный метр по цене 60 тыс. рублей?!! Где искать столь выгодное предложение в Калининграде?

Масштабное преображение городов-курортов в Калининградской области — как отразятся перемены на региональном рынке недвижимости?

Новые ценовые рекорды на первой линии от берега, и уникальные строящиеся объекты - всё это в горячих новостях недвижимости на нашем ютуб-канале!

Приятного просмотра!

​​Балтийск: после длительного застоя самый западный город России начал набирать обороты в своем развитии – в город приходят застройщики.

Еще один город на побережье Балтийского моря в Калининградской области может стать местом притяжения и туристов, и новых жителей.

Похоже, Балтийском начали интересоваться застройщики: в конце апреля областной градосовет одобрил архитектурную концепцию нового жилого комплекса в городе, подчеркнув приемлемый масштаб и удачную лаконичность внешнего вида. Теперь застройщику, которым выступает «СЗ "Авангардное"», предстоит получить разрешение на строительство.

Если документ будет выдан, то на улице Московской в Балтийске появится ЖК из трех 5-этажных двухсекционных домов, рассчитанный в целом на 150 квартир. Комплекс планируют назвать «Балтийской гаванью».
Во дворе комплекса будет велосипедная дорожка, детская игровая зона и места для отдыха. Под автомобили выделят парковку на 40 мест. Неподалеку разместят и спортивную площадку. Сам новый ЖК будет находиться поблизости от парка Головко, который сейчас приводят в порядок.

Еще одно здание – комплекс апартаментов – появится в Балтийске на пересечении улицы Ушакова и Гвардейского бульвара. Застройщик (физлицо) уже получил соответствующее разрешение и должен возвести трехэтажное строение до апреля 2024 года. Общая площадь здания составит всего 621,5 кв.м.

Пока что это единственное разрешение на строительство в Балтийске, которое было выдано областными властями в 2023 году. В прошлом таковых было всего 2.

Так, в октябре 2022 года частное лицо получило документ на строительство 4-этажного многоквартирного жилого дома на улице Каплунова.

В мае 2022 года разрешение на первый этап строительства получила компания АО «СЗ "Жилищное и социальное строительство Калининградской области №1"» (гендиректор Игорь Оленин). Застройщик в течение 3 лет должен возвести 8-этажный дом №1 из комплекса многоквартирных жилых домов в переулке Базарном.

В общем, ситуация, что называется, сдвинулась с мертвой точки. И если подойти к процессу грамотно, Балтийск может стать еще одним конкурентом Зеленоградску, Светлогорску, Янтарному и Пионерскому на побережье. Почему нет?! Власти это понимают и стараются привести здесь в порядок инфраструктуру. Так, губернатор региона Антон Алиханов дал обещание, что газ в Балтийск придет уже в этом году и проект газификации, длящийся уже порядка 10 лет, наконец будет завершен. Уже строится в городе и детский сад. Если подрядчик наверстает сроки, то открыть его уже могут к новому учебному году.

​​«Поддержать» рынок недвижимости, застройщиков и покупателей жилья Центробанк решил повышением надбавок к коэффициентам риска по ипотеке.

Предполагается, что эта мера сделает рост на рынке жилья более сбалансированным, уменьшит вероятные ценовые пузыри и подстрахует банки от невыплат по кредитам. Кроме того, это поможет банкам покрывать риски, связанные с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Так, с 1 мая 2023 года надбавки «по рискам» повысились в 2 видах кредитов – по ипотеке, взятой по договору долевого участия, и по ипотеке, обеспеченной жилой недвижимостью (кредиты c LTV).

В ЦБ отмечают, что новая мера сама по себе рискованная, так как может замедлить рост ипотеки, но ожидаемый результат всё же более важен.

Кроме того, с 30 мая банки планируют формировать добавочный резерв на дешевую ипотеку, выданную с середины марта 2023 года. Некоторые застройщики продолжают сохранять экстремально низкие ставки по ипотечным кредитам, и это, увы, обосновано: спрос на новостройки упал, и поддерживать продажи нужно. Поэтому и банки вынуждены сохранять такие условия по наиболее проблемным объектам. Подробно схему начисления дополнительных резервов разбирает «КоммерсантЪ».

Ну а россияне, судя по всему, сменили фокус своего внимания – и стали брать ипотеку не на квартиры в новостройках, а на индивидуальное жилищное строительство: и в марте 2023 года, и в апреле число выданных ипотечных кредитов на такие цели бьет рекорды.

Аналитики прогнозируют, что по итогам года количество ипотек на ИЖС превысит вдвое показатели 2022 года и в 8 раз – данные 2021-го. В общем объеме жилищных кредитов доля ипотек на строительство своего дома вырастет в среднем с 2% до 6%.

Эта тенденция связана не только с тем, что россиянам вдруг захотелось жить не в многоэтажках-человейниках, а в частных домах. Определенную роль сыграло усложнение традиционной ипотеки и одновременное упрощение выдачи кредитов на строительство индивидуальных домов. Например, расширилось действие льготных программ, появилась возможность выбирать, как именно можно вести строительство – самостоятельно или с подрядчиком.

​​Что изменится в сфере недвижимости с мая 2023 года?

Изучаем законы, которые вступают в силу в этом месяце и так или иначе связаны с квартирным вопросом.

✅ Имущество умершего окажется в большей безопасности.

Налоговые органы будут обязаны направлять в банки сведения о снятии с налогового учета умерших граждан. При этом на эти данные будет распространяться режим налоговой тайны. Такой закон вступит в силу 18 мая.
Раньше банк мог узнать о смерти владельца счета только от родственников, теперь это будет происходить автоматически. Новый канал информирования банков о том, что человек умер и средства будут распределяться через наследников, позволит избежать злоупотребления его счетами. Как отмечают юристы, станет невозможно, например, снять по доверенности деньги с карточки умершего, незаконно завладеть его имуществом и причинить ущерб наследникам.

✅ Управляющие многоквартирными домами компании должны будут к лету продлить свои лицензии.

В конце мая истекает срок действия лицензий УК, которые были выданы без временных ограничений. Дело в том, что еще в 2017 году срок действия лицензий все же был установлен – 5 лет, и компании должны были продлить свои документы до 11 января 2023 года. Учитывая, что механизм проверки был еще свежим и неотработанным, многие не успевали сделать этого. Чтобы не оставлять компании без лицензии, а дома без управления в разгар отопительного сезона, период продлили – до 1 июня 2023 года.

✅ Ипотека, вероятно, подорожает.

Это связано с тем, что с 1 мая 2023 года Центробанк повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Об этом мы подробно писали тут.
Платежеспособность заемщиков теперь будет проверяться более тщательно. Клиентам, вызывающим сомнения, ипотеку либо не одобрят в принципе, либо одобрят, но под более высокий процент.
Также с 30 мая Банк России обяжет кредитные организации формировать дополнительные резервы по ипотечным кредитам по околонулевым ставкам, выданным после 15 марта 2023 года.

✅ Газовые счетчики снова переповерят. Правда, не все.

С начала мая будет действовать новый национальный стандарт для счетчиков газа, он устанавливает методику периодической поверки приборов учета. Жильцам предстоит узнать, какой именно тип техники установлен в доме, когда наступает срок поверки и - при необходимости - поверить его по новым стандартам.
Основная цель нового ГОСТа - упростить процедуру выявления махинации со счетчиками. Важное новшество - проверка на магнитное вмешательство, которое корректирует показания счетчика в пользу собственника. С новым стандартом доказать вину конкретного жильца станет проще.

✅ Комиссия по оплате ЖКХ станет меньше, но граждан это не коснется.

С 1 мая 2023 года компании, которые предоставляют жилищно-коммунальные услуги, станут платить уменьшенную банковскую комиссию – если будут рассчитываться через Систему быстрых платежей (СБП). В таком случае комиссия будет снижена с 0,4% до 0,2% от суммы платежа. Однако обычные жильцы этого не заметят, так как оплата услуг ЖКУ через СБП для них бесплатна.

Насколько сложнее станет взять ипотеку?

Экспертам пока сложно ответить на этот вопрос, но факты очевидны: некоторые крупные банки уже начали повышать ставки и ужесточать условия по ипотечным кредитам несмотря на то, что Центробанк не изменял ключевую ставку с сентября 2022 года.

Как пишет РБК, как минимум несколько масштабных банков, а именно Московский кредитный, «Санкт-Петербург» и Совкомбанк, уже ухудшили условия по ипотеке – и по рыночным, и по льготным программам на новостройки и готовое жилье. Ходят слухи, что после середины мая ставки увеличат и другие банки.

С чем это связано?

Ключевая ставка ЦБ, которая имеет прямое влияние на процессы, не меняется уже довольно давно. Снижаться она точно не будет (нет ни рыночных факторов для этого, ни, судя по всему, желания ЦБ), но вот насчет повышения пока однозначного ответа нет. Все надеются на лучшее, но готовятся к худшему: и банки учитывают это при формировании условий по ипотеке на будущие периоды.

Второй важный момент – это увеличение «рисковых надбавок», которое произошло с 1 мая 2023 года, и новая обязанность банков формировать повышенные резервы по ипотечным кредитам, если ставка по ним слишком уж отклоняется от средних значений по рынку. Этим банки начнут заниматься с 30 мая. Понятно, что излишнюю нагрузку все захотят переложить на заемщика, перестраховываясь и не желая терять доходность.

Однако на фоне неблагоприятных прогнозов статистика ипотечных выдач пока что показывает высокий спрос: у народа есть стремление успеть отхватить кредит на максимально выгодных на данный момент условиях.

В этом народным желаниям активно подыгрывает Сбер. Банк явно не хочет уменьшать выдачу ипотеки на строящиеся квартиры и расширяет льготные программы с господдержкой. Для этого Сбер создал партнерские программы с застройщиками. Так, например, можно купить квартиру в новостройке не только по низкой ставке, но и получив дополнительную скидку от застройщика.

Изучить минимальные ипотечные ставки в ведущих банках России можно, например, по этой ссылке.

✅ Цены на квартиры в Калининграде и на побережье Балтийского моря узнавайте на нашем сайте «Застройщики39.рф». Там всегда самые свежие цифры 👌🏼