Итак, пришло время подвести итоги ушедшего 2022 года и немного заглянуть уже в новый 2023 год!

Что было, что будет, итоги и тенденции калининградского рынка недвижимости — смотрите в новом и самом главном выпуске ⬇️⬇️⬇️

https://youtube.com/watch?v=o1yNCAo8ng4&feature=share

​​Дорогие подписчики!

Ну что, вступаем в новый информационный год? 🙂 Будем рассказывать вам всё важное, интересное, полезное и значимое для принятия решений на рынке недвижимости Калининградской области.

Команда "Недвижимость39" - это:
🔑 Основной сайт: "Застройщики39.рф"
🔑 Ютуб-канал: "Недвижимость39"
🔑 ВКонтакте: "Новостройки Калининграда"
🔑 Ну и, конечно же, этот канал в Телеграме - https://t.iss.one/ndvzhmst

Рекомендуем подписаться на всю сетку, чтобы быть в курсе всех новостей: информация на разных наших каналах не всегда дублируется на 100%.

Остаемся на связи 😉
И спасибо за доверие!

Новый год – новые правила!

❗️ Что изменится в 2023 году в российском законодательстве в сфере недвижимости?

1️⃣ Объекты недвижимости (сооружения, объекты незавершенного строительства, здания и помещения) переоценят.

С 2023 года переоценка кадастровой стоимости будет производиться во всех регионах раз в 4 года, а в городах федерального значения – раз в 2 года.
Переоценка приведет к изменению суммы налога в будущем, так как кадастровая стоимость – это основа для его расчета. Но новые цифры появятся только в 2024 году, когда придет время выплачивать налог на имущество за 2023 год.

2️⃣ Налог на землю начнут начислять по-новому – с учетом кадастровой переоценки.

В 2022 году впервые во всех российских регионах прошла государственная кадастровая оценка земельных участков. Поэтому налог на землю в 2023 году будет начисляться с учетом этой переоценки. Однако будет действовать и «правило заморозки»: Если кадастровая стоимость с 1 января 2023 года превышает значение с 1 января 2022 года, то налоговая база для земельного участка определяется как его кадастровая стоимость, применяемая с 1 января 2022 года. Как обычно, в этом правиле есть свои исключения. Например, налог на землю для физлиц не может вырасти за год более, чем на 10%.

3️⃣ Изменится система налоговых ставок на имущество.

Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года в качестве налоговой базы будет использоваться кадастровая стоимость недвижимости. При этом – в отличие от некоторых других российских регионов - для Калининградской области не будут действовать понижающие коэффициенты.

4️⃣ Новая графа в форме налогового уведомления и ЕНС, единый налоговый счет.

С 1 января 2023 года вступила в силу новая форма налогового уведомления для физических лиц. В ней появится графа «Всего к уплате налогов», которая будет включать в себя НДФЛ, транспортный налог, земельный налог и налог на имущество.
Кроме того, начал функционировать единый налоговый счет, ЕНС, - это платежная система, которая позволяет перечислять основную часть налогов и сборов единым платежом в один день ежемесячно (до 28 числа). Общая сумма будет автоматически распределяться среди налоговых обязательств.

Подробности – в материале РБК.

Комнату в Калининграде можно купить в среднем за 1,5 млн рублей. С прошлого года цена выросла почти на 16%.

Такие данные приводит портал «Мир квартир», который собрал сведения из 70 российских городов.

Судя по приведенным средним ценам, Калининград находится на 15-м месте в списке, то есть, комнаты в янтарном крае продаются довольно дорого по сравнению с остальной Россией: жилплощадь в среднем можно купить за 1,506 млн рублей. И этот вторичный квадрат подорожал за год на 15,8%.

Дороже, чем в Калининграде, комнату можно купить в Сургуте и Краснодаре, Казани и Симферополе. Самые дорогие комнаты, как водится, в Москве – по 4,1 млн рублей в среднем. Санкт-Петербург уступил Сочи: 2,7 млн против 3,2 млн рублей соответственно. Самые дешевые комнаты – в Нижнем Тагиле, по 460 тысяч рублей в среднем.

Удивительно, но факт: комнаты до сих пор продаются и покупаются! Это очень специфичный сегмент рынка, который характерен для городов с обилием коммунальных квартир. По оценке «Мира квартир», предложение комнат на рынке городской недвижимости составляет порядка 3%, но всё ещё составляет 🤨 Эксперты, впрочем, не предвидят роста спроса на такое жилье.

Зарегистрировать права на недвижимость можно будет всего за 1 день.

Росреестр объявил о старте программы, которая позволит сократить к 2025 году сроки кадастрового учета и регистрации прав по большинству действий в инстанции. Процесс не будет занимать дольше 1 дня, а сведения об объекте можно будет получить в течение минуты.

Сейчас сроки регистрации прав занимают до 2 дней, но в Росреестре убеждены, что качество госуслуг и сервиса нужно повысить. В пилотном режиме программа начнет работать уже в этом году – в 4 российских регионах, Калининградская область в этот перечень не вошла. Полностью функционировать новая система начнет через 2 года.

Калининградскому рынку недвижимости, возможно, предстоит серьезно переформатироваться: строить придется однушки-маломерки и развивать сегмент квартир-студий.

В условиях, которые сложились на сегодняшний день в Калининградской области, радостного мало: эксперты отмечают, что у местных покупателей всё меньше денег на покупку недвижимости, а поток клиентов из других регионов мельчает - спрос на квартиры в новостройках упал. Плюс сложности с доставкой стройматериалов, они пока особо не решаются.

Поэтому преодолевать проблемы придется, изменяя сам формат предложения. Скорее всего, чтобы преодолеть кризис, застройщики начнут уменьшать площади квартир, чтобы показать невысокие цены. И в первую очередь, расчет будет идти на местных жителей. Возможно, Калининград и побережье ждет эпоха квартир-студий и бум мини-квартир.

Такой уже настиг Санкт-Петербург.

Так, 67% от всего строящегося жилья в Петербурге – это доля студий и однокомнатных квартир. Причем если смотреть не общую статистику, а данные конкретных застройщиков, то в их строительных объемах миниатюрные жилые площади занимают до 90%. Такие данные приводит РБК со ссылкой на ЕИСЖС, Единую информационную систему жилищного строительства.

Понятно, что квартиры небольшого метража – это скорее инвестиционный продукт, рассчитанный под будущую сдачу в аренду, а не личное проживание. Но всё может измениться: платежеспособность если не падает, то и не растет особо, а решать квартирный вопрос как-то надо. Затягивать пояса, возможно, придется и в плане жилплощади.

Любопытный момент: в Калининграде (в отличие от того же Петербурга, да и многих других российских регионов) квартиры-студии в новостройках практически не представлены. Все дело в местных особенностях системы отопления. Здесь развито газовое поквартирное (центральное слишком дорогое, и в новостройках устанавливают так называемую «автономку», газовые котлы в каждой квартире), но есть строгие нормативы на его размещение. В квартирах-студиях, где по факту нет выделенной кухни, невозможно установить газовый котел, а значит, такая жилплощадь будет рассчитана на центральное отопление. Увы, до настоящего момента экономный и разборчивый калининградский покупатель старался от такого варианта отказываться.

Как будут развиваться события, расскажет «Недвижимость39». Не переключайте канал 😉

​​В 2022 году Калининград побил исторический для региона рекорд: в области было введено в эксплуатацию 16,3 тысячи квартир. Это 104% по отношению к уровню 2021 года.

Радостными цифрами поделился в своем телеграм-канале губернатор Калининградской области Антон Алиханов.

Так, согласно приведенным им данным, в 2022 году в регионе ввели в эксплуатацию порядка 1,32 млн кв.м или 4285 домов на 16340 квартир.
Из них:
🏢 563 многоквартирных дома (703,8 тысяч кв.м.) - 99,6% к 2021 году;
🏠 3722 индивидуальных жилых дома (614,7 тысяч кв.м.) - 109% к 2021 году.

Стоит понимать, что рекорд 2022 года «принадлежит» предыдущему периоду, довольно длительному, когда в 2019-2021 годах в регионе действительно был строительный бум и небывало высокий спрос на новостройки.
Если можно так выразиться, статистика по строительной отрасли отражает не существующий момент, а результат, достигнутый за несколько лет.

Таким образом, и нынешнюю ситуацию, когда объемы строительства сокращаются, а спрос серьезно упал, мы увидим в конкретных цифрах с полутора-двухлетней задержкой. Как говорится, запомним этот пост 🙂 И вернемся к нему в 2025 году 😉

Пустые прилавки, экономическая блокада? Как обстоят дела с ценами в Калининграде: продукты, проезд, жильё, коммуналка. Разбираемся в новом видео!🧠🔥🔥🔥

​​Жильё в 2023 году как инвестиция:
по мнению экспертов, покупать квартиры в Калининграде, Светлогорске и Зеленоградске сейчас выгодно.

Эксперты «РБК-Недвижимость» проанализировали российские города и недвижимость в них с точки зрения инвестиций: где в 2023 году имеет смысл купить квартиру не только для сохранения денег, но и для получения выгоды от такого вложения. В список вошли не только традиционные города-миллионники, но и небольшие.

Критерии отбора локаций были следующими:
✔️ Хороший уровень жизни
✔️ Развитый рынок жилья
✔️ Доступная недвижимость (или потенциал роста цены на квадратный метр)
✔️ Стабильный спрос на аренду

Подчеркивается, что сегодняшние инвестиции в любом случае не будут такими успешными, как 2-3 года назад, заработать на перепродаже квартир вряд ли получится. Но, тем не менее, покупка жилья в некоторых городах выглядит все равно заманчивей и перспективней, нежели в других.

Так, среди городов-счастливчиков эксперты назвали Калининград, Зеленоградск и Светлогорск. По их наблюдениям, цены на новостройки здесь словно заморозились в 2022 году и стартуют от 90 тысяч рублей за квадратный метр, а на вторичном рынке можно найти жилплощадь и с дисконтом до 30%.

По данным портала «Застройщики39.рф», средние цены в этих городах региона на сегодняшний день таковы:
Калининград: 105,8 тысяч рублей за 1 кв.м;
Зеленоградск: 142,5 тысяч рублей за 1 кв.м;
Светлогорск: 145,4 тысячи рублей за 1 кв.м.

​​Калининградская область вошла в число российских регионов, где сельскую ипотеку будут выдавать под 0,1% годовых.

Программа работает на приграничных территориях.

Постановление о предельно низкой ставке по ипотеке в 0,1% подписал председатель правительства Михаил Мишустин. Такую можно будет получить для строительства или покупки жилья на сельских территориях в приграничных муниципальных образованиях. Обычную сельскую ипотеку под 3%, напомним, выдавали на жильё в городах или поселках с населением не более 30 тысяч человек.

В списке областей, где будет работать новая процентная ставка, - районы Дагестана, Карачаево-Черкесии, Карелии, Северной Осетии, Алтайского края, Астраханской, Волгоградской, Курганской, Новосибирской, Омской, Оренбургской, Смоленской, Челябинской областей.

В перечень также вошли и территории Калининградской области. Какие именно, узнаем чуть позже - следите за нашими обновлениями. Но невооруженным взглядом видно, что под это определение может попасть значительная часть региона. Было бы неплохо 🙂

#ипотека

Тайных жильцов выведут на свет:
в России заработал закон, по которому собственники жилья смогут бесплатно узнать, кто прописан в их квартире. Ранее это было невозможно из-за требований по неразглашению персональных данных.

Информацию о всех прописанных в квартире людях, включая иностранцев, можно получать в органах внутренних дел, МВД установит порядок предоставления информации, услуга будет предоставляться бесплатно.

Проблема до настоящего момента заключалась в том, что даже собственник жилья не мог ничего узнать о прописанных в его квартире людях, если с их стороны не было согласия на раскрытие личной информации. Выдача же сведений об иностранцах вообще не была предусмотрена. Таким образом, легальных способов узнать, кто конкретно зарегистрирован в жилом помещении, не было.
Критической ситуация становилась в момент смены собственников жилья, например, при передаче недвижимости в наследство.

Новый закон позволит устранить этот правовой пробел. Теперь прописаны все сведения, которые вправе получить хозяин квартиры о всех прописанных в квартире: ФИО, дата и место рождения, дата регистрации по месту жительства; данные о гражданстве и сроки регистрации, если речь идет о прописанном в квартире иностранце.

ЦЕМЕНТ:
в Калининградской области возможен дефицит этого стройматериала. Ну а в том, что он подорожает, сомнений почти нет.

Практически весь «строительный» 2022 год в Калининграде прошел под лозунгом «Где достать цемент?!» Это, конечно, несколько утрировано, но факт в том, что после введения санкций поставки этого стройматериала в регион оказались затруднены, начались перебои, а цена на продукт стала расти.

В итоге к концу года цемент в области стоил в 2 раза больше, чем в среднем по России: порядка 950 рублей за 50 кг против среднероссийского 461 рубля. Стоит уточнить, что в 2021 году цемент в Калининграде можно было купить в среднем за 730 рублей.

Однако на этом цены на цемент вряд ли остановятся.

Как предупреждает компания «Евроцемент», крупнейший российский производитель стройматериала, доставка цемента в Калининградскую область подорожает на 20% - из-за индексации тарифов на железнодорожные грузоперевозки с 1 января 2023 года.

На стоимость цемента к тому же влияет подорожание угля. В регионе он стоит в 3 раза дороже: порядка 12,2 тысячи рублей за 1 тонну, тогда как в других российских областях его можно купить в среднем за 3,7 тысяч рублей. При этом цена на уголь выросла за год на 168%: в 2021 году тонну обычно приобретали за 8,7 тысяч рублей.

В будущую стоимость цемента для Калининградской области, возможно, стоит заложить и риски: Литва, через которую идут грузы по железной дороге, пока еще не подтвердила размеры квот на перевозку. Ожидается, что в 2023 году в регион получится завезти столько же цемента, сколько и в 2022-м, но соответствующего документа пока нет.

Всё это может отразиться на конечной себестоимости и самого цемента, и строительных объектов. Дай бог, чтобы разговоры шли только о 20%...

​​🔥 Разница в цене на строительные материалы в Калининграде и Москве доходит порой до 130% и выше 🔥

При этом дороже именно в Калининграде 😉

Цены растут, и об этом говорят не только обычные покупатели, но и официальные службы. Например, сам Центробанк РФ на днях открыто признал, что инфляция в Калининградской области выше, чем в целом по России, и к тому же еще и ускорилась: в ноябре 2022 года она составляла почти 14%, а уже в декабре выросла до 15%. К чему доберемся в итоге такими темпами?..

К чему уже добрались, решила показать наша команда «Недвижимость39» - на примере самых популярных и широко используемых стройматериалов.
Выяснилось, что купить их в Калининграде выйдет намного дороже, чем в Москве: разбег в ценах – от 40 до 130% и выше. А квартиры при этом всё же дешевле.

Подробности – в видео на нашем Ютуб-канале.

​​От чего в 2023 году будут зависеть калининградский рынок недвижимости и строительная отрасль?

Вот 5 факторов, которые выделили региональные Союз строителей и Строительный союз (да-да, это 2 разные организации). Прогноз опубликован в январском номере журнала «Королевские ворота». Мы приводим краткую выжимку из статьи со своими короткими комментариями.

1️⃣ Объёмы ввода жилья.
Всё, возможно, пойдет по плану, считают эксперты, но даже оптимистичный прогноз говорит о том, что в 2023 году нового жилья введут на 30-50% меньше, чем в предыдущие годы. Однако этот показатель «долгоиграющий»: он «закладывался» несколько лет назад, поэтому нельзя говорить об обрушении рынка или кризисе отрасли, ориентируясь только на него. Новый план, скорее всего, будет выполнен и в 2023-м, запаса прочности хватит, но себестоимость строительства однозначно вырастет – рост цен на стройматериалы шел бурно.

2️⃣ Поставки стройматериалов.
Квоты на поставку грузов по железной дороге через Литву, разорванные логистические связи и необходимость выстраивания новых, сложности с перевозкой морским путем, параллельный импорт как один из выходов из сложившейся ситуации – всё это определило стиль жизни строительной отрасли в регионе в 2022 году. И чтобы удорожание товаров на этапе перевозки/доставки хоть как-то компенсировалось, потребуются как минимум субсидии.

3️⃣ Спрос и кошелек покупателей.
Если в 2020-2021 годах порядка 70% сделок по недвижимости заключалось с иногородними покупателями, то в 2022 году этот поток иссяк и довольно резко. Кому теперь продавать?!.. Увы, жирные времена в прошлом, и в 2023 году придется ориентироваться на местных жителей, которые хотят улучшать свои жилищные условия.
Хотят-то хотят, но могут ли? Покупательская способность сегодня тоже пошла на понижение. И это застройщикам придется учитывать. Как и надеяться на то, что после отлива волна спроса снова накатит как следует.

4️⃣ Льготная ипотека.
Несколько программ с господдержкой, по которым люди могли брать ипотечные кредиты под низкий процент и с простыми условиями, действительно отлично поддерживали рынок – как и покупателей, так и застройщиков, стимулируя спрос. Поэтому важно, чтобы программы продолжались, развивались, и, возможно, появлялись новые.

Кстати, о новых: на приграничных территориях в Калининградской области будут выдавать сельскую ипотеку всего под 0,1%. Другие льготные программы, которые действуют в регионе, - тут.

5️⃣ Господдержка.
Содействие со стороны государства для строительной отрасли в целом и для региональной в частности важно, и девелоперы ожидают, что в 2023 году оно продолжится. Ранее серьёзно помогли, например, постановления правительства о продлении сроков действия разрешения на строительство и аренду земельных участков, мораторий на взыскание неустойки с застройщиков.

Но, как говорится, надежды надеждами, а самим тоже нельзя оплошать - придется переформатироваться. Например, менять планировки, переходя на малогабаритные квартиры.

В общем, интересный будет год 🙂

Оставайтесь с нами, чтобы быть в курсе всех тенденций, вовремя узнавать важные новости и не упустить свою выгодную сделку!

​​Теперь в Калининграде родители смогут купить 5,5 квадратов в новостройке за обновленный маткапитал.
Или 7 квадратов – если детей двое и выплат раньше не было.

С 1 февраля 2023 года в России проиндексировали материнский капитал: он подрос на 12,4%. Теперь его размер составляет 589 600 рублей за первого ребёнка и 779 000 рублей за двоих детей (если не было выплаты за первенца).

По подсчетам Минтруда, 61% владельцев сертификатов используют маткапитал для улучшения жилищных условий – это самый популярный способ вложения этих денег. Но стоит ли овчинка выделки?

Как считают эксперты, такое повышение выплат сможет простимулировать покупку жилья только в некоторых российских регионах - в основном, там, где квартиру можно купить за 2-2,5 млн рублей. Это, например, Ингушетия, Кабардино-Балкария и Дагестан.

Очевидно, что эта история не для Москвы: там прибавка позволит приобрести всего 28% от 1 (одного) квадратного метра, не квартиры.

В Калининграде дела обстоят не многим лучше.

❗️ Так, к 1 февраля 2023 года средняя стоимость 1 кв.м в новостройке в столице янтарного края составила 105,8 тысяч рублей.
🤓 По такой цене за маткапитал на первого ребенка мама с папой смогут купить около 5,57 квадратов; если в семье двое детей, но на первого выплат не было, то за полный маткапитал в 779 тысяч родители приобретут примерно 7,36 квадратных метров в новостройке.

Выходит, что серьезным образом индексация маткапитала на рынке недвижимости Калининградской области вряд ли скажется. Хотя, безусловно, дело благое.

Уточним, что использовать маткапитал для улучшения жилищных условий можно несколькими способами:
✔️ Купить жилье в России – новостройку или вторичку, комнату или даже долю в объекте.
✔️ Построить/реконструировать частный дом на участке ИЖС или садовом (с признаками капитального строения).
✔️ Компенсировать затраты за уже построенный или реконструированный дом.
✔️ Оплатить первоначальный взнос по кредиту на покупку или строительство жилья.
✔️ Погасить основной долг и оплатить проценты по имеющимся кредитам/займам на покупку или строительство жилья, в том числе по ипотеке.
✔️ Оплатить договор участия в долевом строительстве.
✔️ Сделать вступительный/паевой взнос в жилищный, жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив.
Подробнее про использование маткапитала в сфере недвижимости здесь.

239 тысяч тонн цемента перевезут в Калининградскую область в 2023 году: Литва согласовала квоты на грузоперевозку стройматериала по железной дороге.

Хорошую новость принесла компания «Евроцемент»: судя по всему, в текущем году не стоит опасаться дефицита цемента в Калининградской области. Компания сможет поставить необходимое количество стройматериала в регион и тем самым обеспечить 100% его потребностей. В январе в области уже разгрузили 256 вагонов цемента, или отгрузили 17 тысяч тонн.

Доставка стройматериала в Калининград на сегодняшний день идет двумя путями – морским и сухопутным. В зоне риска был железнодорожный маршрут, но Литва наконец определила квоту на грузоперевозки, её размер – 239 тысяч тонн цемента в течение года. Таким образом, «Евроцемент» сможет доставить в регион весь необходимый объем материала для строительства.

Так что не паникуем 🙂