Петербург занял второе место в мировом рейтинге по прогнозу роста цен на элитную недвижимость в 2024 году. Москва откатилась аж на 9-е место, а Сочи – на 15-е (это с 2,5 млн руб. за кв.м). Такие данные приводят аналитики NF Group на основе исследования данных компании Knight Frank.

«До получки»

По данным 2 000 микрофинансовых институтов (МФО и кредитных потребительских кооперативов), передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 2023 г граждане взяли 34,91 млн займов «до зарплаты» (т.н. PDL-займов) –на сумму до 30 000 руб. на срок до 30 дней с единоразовым погашением.
Это рекордный показатель – он на 12,25% больше количества ссуд, выданных в 2022 г. (31,1 млн), и почти на 22% больше, чем в 2021 г. (28,62 млн).⬆️

Вот эта одна из новостей, которые можно толковать в стиле «стакан наполовину пуст, или наполовину полон»

Да, закредитованность растет – но «кредиты до зарплаты» - это как раз та самая «поддержка потребительского рынка», эти деньги моментально превращаются в товары/услуги. (ну или идут на обслуживание кредитов взятых ранее)
Растет рынок «микрокредитов» – значит, работает кредитная политика ЦБ – деньги людям нужны, а в банках кредиты не дают – остается идти в МФО
В «долгую» это будет работать на охлаждение потребительского рынка – то, чего добиваются и правительство, и финансовый регулятор, чтобы высвободить ресурсы для «выполнения задач»
Плюс у кого нет денег совсем – правительство прямым текстом говорит, где их можно получить.
Рост «рынка микрокредитов» - это и производная от текущего экономического курса и его необходимый элемент. (UPD: ув. читатели напомнили - займы "до зарплаты" выдаются "в среднем" под 292% годовых)

Ипотека убыточна? Даже льготная?

Думаю, многие со скепсисом относятся к заявлению, что банки ничего не зарабатывают на ипотеке. Чтобы разобраться в этом вопросе, давайте в следующие несколько недель рассмотрим экономику банковского сектора и кредитования и посмотрим по частям, как работает экономика банков, как влияет на нее макроэкономические условия в России, и откуда вообще берутся ставки по разным кредитным продуктам (от ипотеки до МФО).

Дисклеймер:
-в редакции канала никто никогда не занимался полноценно разработкой розничных кредитных продуктов, поэтому можем не учесть некоторые технические детали, будем рады комментариям от коллег с опытом кредитования физических лиц и казначейства.
-у каждого банка свои методики определения различных величин, поэтому мы будем использовать несколько упрощенный подход к расчету экономики ипотеки и проигнорируем издержки на регуляторный капитал
-фондирование здесь - это сколько розничный блок банка будет платить казначейству, которое может вместо ипотеки аллоцировать деньги более эффективно
-автор торжественно обещает приложить расчетный файл в течение 2-х недель. В течение этого периода мы так же постараемся уточнить использованные параметры. Здесь использовали значения максимально в пользу банка

Часть Первая. Сколько банки зарабатывают на ипотеке.

(1/3)
#ипотека @unexpectedvalue

Рассмотрим несколько сценариев:

1. Экономика ипотеки, как в ипотечном договоре в «стандартное» время

На прошлой неделе мы говорили о том, что стабильный ипотечный рынок с такой частотой инфляционных шоков - утопия. Это проще всего понять, если попробовать посчитать экономику банка от выданного ипотечного кредита, как он прописан в договоре. Давайте ориентироваться на рыночные показатели 2018-2019 года, когда рынок переживал меньшую волатильность. Для этого нам понадобятся
🔹Ставка по кредиту - 9.5%
🔹Сумма кредита - 2.53 млн руб.
🔹Срок кредитования - 205 месяцев (17 лет). Наша предпосылка в том, что заемщик гасит платежи как в договоре: одинаковой суммой в срок, это означает, что дюрация кредита будет в два раза ниже. Это важно для определения стоимости фондирования.

Это дает нам ежемесячный платеж 25 тыс. руб./месяц.

💬Хороших данных по первоначальному взносу у нас нет, но при сопоставлении со средними ценами (со всеми оговорками к качеству этих данных) получим значение около 30, то есть LTV для банка при выдаче 0.7 -> кредит не приводит к появлению серьезных надбавок за риск.

При таких условиях вы заплатите банку 2.6 млн руб. в виде процентов. Еще выплатите 500 тысяч за страхование жизни и имущества (из расчета 2% ежегодно на сумму остатка задолженности, возможно ниже, но закладываем максимум).

Итого 3.1 млн руб. за 17 лет (не учитываем доходы от реинвестирования).

Теперь посмотрим на затраты банка. Трансфертная цена составит:
🔻Стоимость привлечения денежных средств для банка. Приравняем к ключевой ставке - 7.4% за наш период. (важное уточнение: в реальности стоимость пассивов не равна ключевой ставки и зависит от структуры баланса банка, здесь иллюстративно приравняем, т.к. это не должно дать значимого отклонения)
🔻Премия за срок кредита - 1.0% (считаем как средневзвешенное значение доходности со сроком погашения 7 лет и 10 лет, чтобы получить 8.5 лет минус ключевая ставка).
🔻Стоимость риска - 0.25% (оценки Fitch за 2019 год дают 2.4%, у ипотеки доля просрочки где-то в 10 раз меньше, чем по всему портфелю банковских кредитов), то есть премия за вероятность дефолта заемщика
🔻Премия за срок кредитного риска (вероятность выйти в дефолт в течение 17 лет выше, чем в течение года). Нет хороших оценок, так как закон «Об ипотеке» был принят только в 1998 году, у банков нет исторических данных для адекватных оценок, а корпоративных заемщиков, с такими длинными кредитами/облигациями тоже нет. Поставим априорно 0.5%

Итого за 17 лет расходы банка составят 2.7 млн руб. Это уже выше, чем процентные доходы (2.6 млн), экономика вытягивается за счет страховки. Маржа банка - 1.6%.

И это мы сделали важное, но абсолютно нереалистичное допущение: у банка есть доступ к фондированию с сопоставимыми выплатами.
В реальности срочность пассивов банка составляет около года. Это означает, что в случае повышения ключевой ставки, стоимость фондирования возросла, при неизменной ставке. Упражнение по расчету процентного риска остается на усмотрение читателя. Проблема здесь в том, что в экономике нет достаточного предложения таких длинных денег. Так что можем прибавлять еще минимум пару процентов к стоимости фондирования, что опустит маржу до 0.6%

Но банк еще понесет операционные расходы (зарплаты своим сотрудникам, реклама, IT и т.п. ), которые привлекали фондирование и выдавали кредит. Это даст еще какую-то величину, в зависимости от размера банка. И в розничном бизнесе эти затраты весьма высоки - около 2% от суммы выданного кредита (как будто можно пренебречь, если распределить эти деньги на 17 лет, но это нам понадобится в будущем)

(2/3)
#ипотека @unexpectedvalue

2. Это в договоре. а как в реальности?

Ипотечные кредиты при подписании выдаются примерно на 25 лет (300 месяцев), но погашается сильно быстрее. Мы оцениваем этот показатель в 7.5 лет на вторичном рынке и 2.5 года на первичном. Причина не в высоких доходах граждан, а использовании средств от продажи имеющегося жилья для погашения кредита на покупку нового. Плюс не забываем, что покупка жилья - это финансовый проект не просто для семьи из 2-4 человек (1-2 из которых дети), сюда могут вписываться 3 поколения, стремящиеся облегчить молодежи кредитное бремя.

Это не изменит условия кредита в договоре, т.е. ваш обязательный платеж останется 25 тысяч рублей. но мы добавим два больших платежа:
🔷0.5 млн руб. (вы получили новогоднюю премию)
🔷1.84 млн руб. в конце 30го месяца, чтобы полностью погасить кредит средствами от продажи вторички (и у вас еще останется)

Это изменит экономику следующим образом:
👉Дюрация кредита снизится с 8.5 лет до 25 месяцев (чуть больше двух лет)
👉Снизится премия за срок кредита с 1% до 0.3%. Премия за срок кредитного риска, предположим, сократится в 2 раза до 0.25%

Тогда доходы банка составят:
🔹510 тыс. руб. в виде процентов
🔹77.4 тыс. руб. от страхования
🔻Расходы на фондирование уже 464 тыс. руб.
🔻Минус 40 тысяч на выдачу (теперь это распределяется на 2.5 года и становится намного более значимым расходом в процентном отношении).

📊Прибыль 72.8 тыс. руб. за 2.5 года или ROA 1.4% - не густо, но приемлемо. И снова выходим в прибыль за счет кросс-продаж.

3. А теперь давайте перенесемся в январь 2024 и посмотрим на льготную ипотеку.

График платежей оставим как в примере 2, то есть дюрация кредита та же, но:
👉меняется ставка с 9.5% до 8%
👉увеличивается срок кредитования по договору до 310 месяцев (незначительный эффект на дюрацию кредита и стоимость фондирования)
👉появляется компенсация 1.5%
👉инвертированная кривая доходности, что означает, что ставки в будущем будут ниже, чем сейчас, а денежные средства становятся дороже почти любых долгосрочных обязательств. Но еще это означает, что компенсация от правительства в будущем снизится, а фондирование останется примерно тем же (в базовом сценарии казначейство банка стремиться сделать так, чтобы активы и пассивы банка имели одинаковую дюрацию). А еще возвращает нам более высокую премию за срок кредита и срок кредитного риска (здесь ставим 1% и 0.5%, хотя они должны быть выше)

Предположим высокоинфляционную среду в течение 2024 и представим, что увидим снижение ставки на 2% в 2025 (это благоприятный сценарий для банка-кредитора).

Тогда
🔹доходы от процентов составят 437 тыс. руб.
🔹доходы от страховки 79 тыс. руб.
🔻фондирование увеличивается до 964 тыс. руб.
🔹его компенсирует правительство суммой 444 тыс. руб.

📊Итоговый результат: -4 тыс. руб. то есть маржа чуть меньше нуля.

И помним, что мы не учли ужесточения регулярного капитала, которые съели бы еще около 1%.

В следующей части посмотрим на реальную стоимость пассивов и разберемся с рекордной прибылью Сбера в 2023 году

(3/3)
#ипотека @unexpectedvalue

На этой фотографии – кот Максим, считается, что это единственный ленинградский кот, переживший со своими хозяевами блокадную зиму 1941-42. Это очень символическая, знаковая история.
Вот здесь я ее рассказываю , и рассказываю об экономике блокады, и жизни блокадного Ленинграда, и конечно же – не только про кота. Про людей.

27 января. Величайшее событие в жизни Ленинграда: полное освобождение его от блокады. И тут у меня, профессионального писателя, не хватает слов. Я просто говорю: Ленинград свободен. И в этом все.

Вера Инбер, из дневников.

Писал об этом в своих статьях, но повторю еще раз.

40 лет назад, в 1984 году, смотрел я фильм «Зимнее утро», снятый на «Ленфильме», в 1967 году, по мотивам повести «Седьмая симфония» ленинградки Тамары Цинберг.
Сюжет— девочка и мальчик остаются одни в умирающем от голода и холода городе. Они не родные друг другу, просто так вышло. Дом, где жила девочка, разрушен, отец погиб, мать умерла от голода, а за мальчиком ее попросила присмотреть незнакомая женщина, которая через секунду погибнет при артобстреле.
Нет, детям не дали пропасть, нашлась и крыша над головой, и отец мальчика отыскался. Все живы, там счастливый финал.
Но один эпизод меня потряс.
Девочка стоит в очереди за хлебом, те самые «125 блокадных грамм», протягивает две детские карточки, ей отрезают эти кусочки и… называют цену. И она достает деньги.
Сначала я не поверил глазам. Но в то время вокруг жило еще много людей, которых я мог спросить: а что, в блокаду хлеб продавали? И люди ответили: да. Блокадный хлеб – это было не бесплатно.
Сейчас об этом и сказано, и написано. Но тогда, через 40 лет после войны… Ни в одной книге я не мог об этом прочесть, а упоминание, что за блокадный хлеб нужно было платить прозвучало только в двух фильмах – в Зимнем утре» и в «Жила-была девочка» (1944 год, кстати)

Сколько стоил хлеб?
«По карточкам» хлеб продавали от одного до двух рублей за кг, кг сахара – 5 руб, сливочного масла – 25 руб, мяса – 12 руб, литр молока – в 2,20 руб. Но это по карточкам, при зарплате 300-400 рублей «на производстве» которые еще надо было заработать.

А без карточек?

29 января 1942 года Начальник Управления НКВД по Ленинградской области Кубаткин, докладывал Военному Совету Ленинградского фронта, что … «используя продовольственные затруднения, спекулянты продают продовольственные товары по мародерским ценам.
Хлеб 1 кгр. — 300–400 руб
Жмых 1 кгр. — до 300 руб
Сахар 1 кгр. — 400 руб.
Масло 100 гр. — 80 руб.
Молоко 1 литр — 30–40 руб.
(публ. Архив УФСБ ЛО. Ф.21/12. Оп.2. П.н.19. Д.12. Л.137–1)
Вот такая история