Минфин неожиданно решил торпедировать программу льготной ипотеки. Ведомство направило в Совет Федерации письмо, в котором припомнило все: и неадекватный перекос на рынке в пользу первички, и огромную долю льготных программ во всех выдачах ипотеки, и резкий рост цены квадратного метра, из-за чего доступность недвижимости снизилась, а не выросла. Плюс, по расчетам Минфина, на программу придется выделять дополнительные ₽171,5 миллиардов при сохранении текущих темпов выдачи кредитов.

В общем, Минфин солидаризировался с ЦБ и, похоже, они пошли в крестный поход против льготной ипотеки единым фронтом. Мощная заявка, но посмотрим, что ответят лоббисты программы.

P. S. Как ни странно, но состояние рынка недвижимости почему-то куда больше волнует счетоводов и финансистов, чем профильные ведомства.

Топ-20 крупных городов с самой высокой долей квартир в новостройках, которые продаются по акциям. В Краснодаре это 79% объектов, в Москве – 74%.

По сути, такие массовые скидки – это не что иное, как скрытое снижение цены. Застройщики всеми силами хотят продолжать наращивать стоимость квадратного метра, но рынок уже не дает – не покупают. Поэтому они используют костыль в виде постоянных акций, чтобы, с одной стороны, в бумажках был красиво растущий график стоимости, а, с другой стороны, удерживать реальную цену квартир на уровне, на котором их, все-таки, покупают.

Однако эта тактика, как и любой костыль, работает, только если она временная. Дальше нужно будет придумывать что-то еще. Или, все-таки, снижать цены.

Пришла статистика по выдаче ипотеки за май. Из интересного: по стране в целом вторичка все ещё уверенно лидирует, но в Санкт-Петербурге доля ипотечных кредитов, взятых на квартиры в новостройках, быстро растет. И, похоже, скоро сравняется со вторичкой.

Также сильно выросла доля ипотеки, взятой под ИЖС. В среднем по России – до 8%, но в некоторых регионах – и до 10%+. В этом зачёте рекордсмен Московская область, где аж 13% кредитов взяты под строительство индивидуальных домов.

Ипотека в мае опять выросла, следует из отчета ЦБ. В целом, наблюдается стабилизация рынка, и это огромное достижение в текущих условиях. Но без ложки дегтя не обошлось: рост ипотечного кредитования произошел за счет скачка выдач по госпрограммам – сразу на 9%. Рыночная ипотека, наоборот, сдулась на 3%.

Ипотека все больше становится зависимой от государственных денег, и это плохой признак. Но сильно переоценивать его тоже не нужно: формирование пузыря на рынке за счет государственных субсидий – процесс долгий. Да и на то, чтобы он лопнул, нередко уходят годы.

Минфин разнес в пух и прах программу льготной ипотеки в своем заключении по поводу ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования. Ведомство полностью подтверждает все, что мы пишем здесь уже давно. Дальше выводы по документу с цитатами:

1. Льготная ипотека не выполняет свои функции и ухудшает доступность жилья:

«Выдачи ипотечных кредитов на цели приобретения жилья на первичном рынке практически полностью были замещены выдачей ипотечных кредитов по льготным ипотечным программам. При этом эффект от снижения процентных ставок по ипотечным кредитам полностью нивелирован опережающим ростом цен на недвижимость, негативно повлиявшим на доступность жилья».

2. Увеличивать лимиты по программам не просто бессмысленно, но вредно:

«Увеличение максимального размера кредита, по которому осуществляется возмещение недополученных доходов, повлечет за собой дополнительные расходы федерального бюджета. Кроме того, реализация предлагаемого изменения без одновременного увеличения жилого фонда может привести к повышению цен на жилье и
не достигнет требуемого эффекта».

3. Снижать процентные ставки еще сильнее по отдельным программам нет смысла:

«Снижение процентной ставки в рамках программы «Семейная ипотека» не повлечет существенного увеличения объема выдаваемых ипотечных кредитов и не окажет существенного влияния на стимулирование спроса на жилые помещения без одновременного
снижения цен на первичном рынке жилья».

4. Дополнительный дисконт на приобретение квартир большей площади также бессмысленен по этой же причине.

В общем, финансовая часть правительства серьезно взялась за льготную ипотеку. При этом преждевременно ее вряд ли отменят, но вот от расширения программы или ее продления, возможно, таки удастся отбиться.

Вот вам залипательная инфографика в вечер воскресенья – масштабы текущего строительства жилья в городах. Москва вне конкуренции, а вот за второе и третье места сражение идет напряженное.

В Rockwool считают, что цены на стройматериалы к концу года вырастут на 7-12%. Это совпадает с позицией участников рынка, которых несколько недель назад опросила Фонтанка. Они также отметили, что взрывного роста больше нет, но цены все равно понемногу продолжают увеличиваться. Однако для биржевых материалов это, во многом, связано с ростом курса рубля, а не какими-то более фундаментальными факторами.

Что это значит для рынка?

Для многоквартирных домов – ничего. Себестоимость, норма прибыли и другие красивые слова уже практически никак не влияют на стоимость такой недвижимости. Разве что в качестве удобного обоснования, почему цена растет. Хотя в реальности растет она по другим причинам.

А вот для ИЖС это существенный фактор. Поэтому тем, кто сейчас строится или собирается начать в ближайшее время, рекомендуем закупиться материалами заранее. Но только теми, у которых нет срока годности (или он большой) и которые вы сможете правильно хранить. То есть, купить пиломатериалы и складировать их на пеллетах во дворе – это правильно. А вот для хранения утеплителя уже обязательно нужно сухое помещение.

Взвесьте свои возможности – и действуйте.

Авито утверждает, что средняя стоимость участка земли за год выросла на 10%. А промышленного назначения и вовсе – на 15%. Причем самой дорогой землей может похвастаться не Москва или Питер, а наша любимая Великая Краснодарская аномалия – ₽194 тысячи за одну сотку!

Вот где дачники выращивают по-настоящему золотые помидоры с огурцами.

ПИКовец Сергей Гордеев решил продать еще два ТРЦ: «Саларис» и «Павелецкая плаза». За них он рассчитывает выручить около ₽40 миллиардов. До этого он продал Columbus – один из крупнейших торгово-развлекательных центров юга столицы.

Главный вопрос – зачем. Такие активы мало кто продает на дне рынка, когда вакансия площадей зашкаливает и прогнозы неутешительные. То ли Гордееву срочно понадобились средства для какой-то сделки, то ли он ожидает дальнейшее падение и решил пока выйти из потенциально проблемных активов – напомним, что даже если ТРЦ мало нагружен, на расходы по его эксплуатации это не очень сильно влияет.

Москва заняла 96 место в рейтинге самых комфортных для жизни городов, который каждый год составляет журнал The Economist. Это чуть ниже середины списка — всего в нем 173 позиции. Москва обошла Стамбул, Ташкент, Баку, Алматы и большинство городов Южной Америки и Азии (за исключением Китая). Из Европейских столиц мы опередили только Бухарест и Киев.

По этому индексу Москва уступает почти всем европейским, американским, австралийским и японским городам. Кроме того, нас опередили китайские мегаполисы, несмотря на смог и жутковатые гетто-кварталы из сплошных многоэтажек.

В общем, есть куда расти.

Несмотря на полный провал туристического сезона в Крыму и катастрофически низкую загрузку (около 40%), местные отели не спешат давать серьезные скидки. Сейчас цены в них всего на 20-25% ниже, чем в прошлом году, и выше(!), чем в 2019 году.

Даже не знаем, как это назвать. Родовой травмой российского турбизнеса? Авиасообщения нет, под боком идут боевые действия, проблемы с водой, атаки дронов, регулярно что-то взрывается. Но для крымских отельеров все это не повод серьезно снижать цены, чтобы привлечь на полуостров хоть каких-то туристов.

Куда лучше остаться с пустыми номерами, зато потом попросить помощи у государства. Форс-мажор ведь.

Депутаты хотят запретить продажу алкогольных напитков в кафе, барах, ресторанах и магазинах, которые расположены в жилых домах.

Что-то нам подсказывает, что с наливайками и пьяным телами под подъездами можно бороться и не убивая общепит, большая часть которого – сюрприз – расположена в жилых домах. Думаем, ни для кого не секрет, что живут рестораны за счет продаж выпивки, а не еды.

Не говоря уже о том, что если этот закон примут, то на рынке коммерческой недвижимости вообще армагеддон наступит. Как минимум треть арендаторов просто отвалится, плюс алкомаркеты – это одни из самых надёжных арендаторов, которые площади занимают годами. По Москве, с нашим количеством общепита, все это ударит особенно сильно

Чистый популизм без малейшей попытки осмыслить последствия. В общем, классика.

Циан утверждает, что в июне цены на вторичку в среднем по России снова выросли и теперь в среднем равны ₽114,1 тысячам за квадрат. Это девятый месяц непрерывного роста цены, начиная с октября 2022 года.

Интересные данные. Однако хотим напомнить, что Циан считает это по своим каталожным ценам. И он редко видит скидки, которые собственники дают непосредственному покупателю. То есть большая часть феерических «постмобилизационных» скидок пошла мимо него. Поэтому реальная средняя цена, скорее всего, отличается.

Впрочем, на явно оформившийся восстановительный тренд этот нюанс не влияет.

Кратко о масштабах стройки в России – в мировом топ-10 по производству цемента мы всего лишь на 8 месте. На одном уровне с Ираном.

Депутаты хотят обязать застройщиков сдавать школы, детские сады и другие инфраструктурные объекты не позже, чем будут введены в эксплуатацию жилые дома. Соответствующий законопроект уже внесли в Госдуму.

Даже депутатов уже достали «исчезающие» детские садики, больницы и школы, которые в проекте есть, а в реальности – нет. Или построенные настолько плохо, что по пять раз подряд не могут пройти комиссию.

Застройщики, конечно, сейчас найдут 1001 причину, почему этот закон плох для рынка. Но мы хотим напомнить, что если бы со строительством инфраструктуры не было таких колоссальных проблем, не было бы и такого закона.

Не платишь ипотеку – должен только свою квартиру: Верховный суд решил, что в случае банкротства ипотечника банк имеет право только на залоговую недвижимость. На другое имущество должника он претендовать не может, даже если стоимость ипотечного дома или квартиры существенно меньше суммы долга.

Уверены, что если хорошо прислушаться, можно почувствовать дружный вздох банков, выдававших околонулевую ипотеку с заведомо завышенной стоимостью недвижки.

Красивый график, который наглядно показывает стагнацию на рынке новостроек – за год цены на них почти не выросли.

Это если считать по крупным городам с более чем 500 тысячами жителей. По небольшим населенным пунктам немного другая ситуация.

Эта самое странное, что мы видели за последний год. Питерское медиа «Бумага» нашло десятки групп, в которых люди продают и покупают(!) недвижимость в Мариуполе(!!) с целью инвестиций(!!!) в город у моря.

Сначала мы не поверили и сами попробовали найти эти группы. Нашли. И таких предложений в них действительно хватает. Да, они не массовые, но на фейки не похожи. К тому же, какой смысл в такой подтасовке?

Комментировать это сложно. Можем только вспомнить старую биржевую поговорку: «поймавшему дно – второе дно в подарок». Иногда банан – это просто банан, а недвижимость стоит дешево не потому, что это окно возможностей и временные проблемы, а потому что она никому не нужна.

Зато теперь мы знаем, что люди, вкладывающие деньги в покупку квартиры в ЖК, от которого до ближайшего метро час езды, – это вполне себе рациональные инвесторы.

И еще раз о Великой Краснодарской аномалии – несмотря на серьезное затоваривание рынка, за год цены в городе поднялись на 20%. Среди крупных городов это один из лучших результатов, и тенденции к снижению пока не просматривается.

Застройщики и покупатели продолжают дружно вдвоем дуть этот пузырь. И пока у них получается очень неплохо.

В Госдуме хотят выдавать льготную ипотеку на вторичку семьям с детьми. Под 6% годовых. Депутаты уже дали поручение проработать этот вопрос профильным министерствам (финансов, строительства, ЖКХ).

Что ж, тоже способ убрать перекос на рынке недвижимости в пользу первички – дать льготные кредиты на вторичку, задрав цены и на нее. А то, что это снизит доступность жилья, а не повысит ее, депутатов волнует мало. Они ведь льготу дали? Дали. Что вам ещё нужно?

Задолженность россиян по ипотеке достигла рекордных значений и превысила ₽15 триллионов.

Эта новость была шумно встречена СМИ, хотя нам ажиотаж непонятен. Важны ведь не абсолютные числа задолженности, а их отношение к ВВП и то, как ипотеку ее выплачивают. И здесь у нас проблем тоже нет: доля ипотечных кредитов с просрочкой больше 90 дней в России очень низкая. Например, для первички это, по последним данным, 0,6%. Да и относительно ВВП России ₽15 триллионов – это около 10%. Для сравнения, в странах ЕС средний размер ипотечной задолженности составляет 52,4% от ВВП. А в Дании он вообще превышает 100%. В США этот показатель находится на уровне 75% от ВВП.

Поэтому постоянно растущая задолженность по ипотеке, если это происходит не скачкообразно, это нормально. Волноваться нужно, если она начнет снижаться – это признак серьезных проблем в экономике.