#گزارش

🖋 رسوخ گرانی مسکن به حومه شهرها

🔹 از پیامدهای افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره، کاهش قدرت خرید بسیاری از خانوارها و به‌تبع آن، مهاجرت اجباری این اقشار به حاشیه شهرها و اقمار کلانشهرها است. بر اساس داده‌های منتشرشده در "ملک رادار" که یک موتور جست‌وجوی آگهی خریدوفروش اجاره مسکن است، تعداد آگهی‌های مسکن در حومه پایتخت در شش ماهه دوم سال ۱۴۰۰ حدود ۷۱۸ هزار فقره بوده است.

🔸 این داده‌ها نشان می‌دهند مهاجرت مستأجران از تهران علاوه‌بر حومه تهران، به‌سمت استان البرز و شهر کرج نیز اتفاق افتاده است؛ به‌طوری‌ که در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ یک‌سوم کل آگهی‌های استان البرز مربوط به حومه کرج بوده درحالی‌ که در نیمه اول ۱۴۰۰ این نسبت، یک‌چهارم بوده است.

🔹 مهاجرت اجباری ساکنان کلانشهرها به حومه یک عارضه دیگر نیز به‌همراه داشته است. افزایش شدید تقاضا در این نواحی باعث افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها شده است. بر اساس داده‌های آگهی‌های مسکن در پایان سال ۱۴۰۰ میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در حومه به ۹میلیون و ۹۰۳ هزار تومان رسیده است.

🔸 همچنین نسبت اجاره به خرید املاک مسکونی در حومه تا پایان سال ۱۴۰۰ به ۲۰/۲ درصد رسیده است. این مقدار در زمستان ۱۳۹۹ حدود ۱۴/۵ درصد بوده است. یعنی قیمت مسکن در حومه هرچه باشد، مستأجر اکنون باید معادل ۲۰‌/۲ درصد آن را برای اجاره پرداخت کند. بر این اساس اگر میانگین قیمت مسکن در حومه تهران را همان ۹/۹ میلیون تومان در نظر بگیریم، مستاجران در حومه باید ۲۰ درصد از آن معادل ۲میلیون تومان را به صاحبخانه بدهند.

🔹 به‌عبارتی برای رهن یک‌ خانه در حومه به‌طور میانگین ۱۵۰ میلیون تومان نیاز است. همچنین طبق داده‌های ملک رادار، رقم اجاره هر مترمربع مسکن در لواسان تا پایان سال ۱۴۰۰ حدود ۷/۵ میلیون، در پردیس ۲/۵ میلیون، در اندیشه ۱/۹ میلیون، در فشم، اوشان و میگون ۱/۷ میلیون، در شهر قدس ۱/۶ ، در دماوند و فیروزکوه ۱/۶ میلیون و در اسلامشهر ۱/۳ میلیون تومان است.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

‍ #یادداشت

🖋 اسب سرکش مسکن ایران به روایت آمار جهانی

🔹 قیمت هر متر خانه در تهران به ۳۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. این میزان نسبت به خرداد سال پیش ۳۳ درصد رشد داشته؛ منطقه ۲۲ با رشد ۶۲ درصدی، بیشترین افزایش قیمت را داشته است. با وجود این گرانی، تعداد معاملات نسبت به خرداد پیش، ۱۷۲ درصد بیشتر شده است!

🔸 بر اساس گزارش "نایت فرانک" مؤسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات، در سال ۲۰۱۹ در حالی که میانگین افزایش قیمت مسکن در ۱۵۰ شهر جهان (غالبا پایتخت) حدود ۴/۱ درصد بوده، تهران با ۴۱ درصد افزایش، در جایگاه اول نشسته بود.

🔹 در سال ۲۰۲۰ نیز که میانگین افزایش قیمت جهانی مسکن حدود ۶/۸ درصد بوده، افزایش قیمت مسکن تهران با ۹۸ درصد، رتبه اول را کسب کرده است! در همان سال، آنکارا بعد از تهران با رشدی تنها ۳۰ درصدی در جایگاه دوم قرار داشت.

🔸 تنها در سال ۲۰۲۱، تهران صدر را رها کرده و در جایگاه ۲۳ قرار گرفت. اما در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۲ که میانگین جهانی به ۱۷ درصد رسید، تهران با رشدی ۳۳ درصدی به مقام پنجم رسید. جایگاه‌های بالاتر از تهران نیز در قبضه شهرهای ترکیه قرار دارند.

🔹 در حالی که خانوارهای ایرانی در این سال‌ها زیر فشار مسکن کمر خم کرده‌اند، در ۷۰ درصد شهرها (از سال ۲۰۱۹ تاکنون) افزایش سالانه قیمت زیر ۱۰ درصد بوده است! چون گرانی مسکن به‌دلیل بیشتر بودن تقاضا از عرضه است، هر اتفاقی که تقاضا را بیشتر کند، به گرانی بیشتر منجر می‌شود. مثلا وام‌های خرید و ودیعه مسکن، چون خود به افزایش تقاضا منجر می‌شوند، بازار را به سمت افزایش قیمت می‌برند. البته این به معنی مخالفت با این وام‌ها نیست؛ بلکه تنها راه عقلانی، افزایش تولید مسکن است.

#بحران_مسکن
#معیشت_مردم

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#فیلم

🔺کارنامه ۹ ماهه دولت سیزدهم در حوزه مسکن از نظر یک کارشناس

🔸هادی عباسی، کارشناس حوزه مسکن:

🔹۲۵۰ هزار واحد مسکونی باقیمانده از دولت قبل وجود داشت که دولت جدید می‌توانست با اختصاص تیمی ویژه، آنها را طی این ۹ ماه به سرانجام برساند ولی هنوز ۲۰۰ هزار واحد تکمیل نشده‌اند.

🔹اگر کار به همین منوال باشد، دو سال دیگر هم این وضعیت طول می‌کشد.

#بحران_مسکن
#معیشت_مردم

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#عکس_نوشت

🏘️وام ودیعه مسکن نتوانسته به حل مشکل اجاره‌بها کمک کند.

#بحران_مسکن
#معیشت_مردم

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#یادداشت

🖋 سرعت رشد قیمت مسکن از درآمد خانوار بیشتر است

🔹 درحالی‌که قانون سقف افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن را ۲۵ درصد قرار داده، در برخی قراردادها حتی افزایش ۱۰۰ درصدی اجاره‌بها نیز رخ داده است‌.

🔸 آمارهای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است؛ این میزان در مقایسه با رقم ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان پایان سال ۱۴۰۰ رشد نزدیک به ۵۰ درصدی داشته است!

🔹 میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۲۷ هزار تومان رسیده است. یعنی برای اجاره یک واحد مسکونی متعارف ۷۵ متری، باید ماهانه حدود ۹.۵ میلیون تومان اجاره داد. طی ۱۰ سال اخیر، اجاره مسکن در شهر تهران رشد بیش از ۱۴ برابری داشته است.

🔸 این رقم اگر با درآمد خانوارها همخوانی داشته باشد با توجه به تورم بالا در کشور، شاید برای مستأجران قابل‌پذیرش باشد اما اگر همگام با آن، درآمد خانوارها افزایش نداشته باشد تنها رفاه شهروندان را کمتر می‌کند.

🔹 طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱ درحالی هزینه اجاره‌بهای خانوارهای تهرانی ۱۴ برابر شده که در این مدت درآمد خانوارها ۱۲.۶ برابر شده است. این عقب‌ماندگی درآمد فقر مسکن را به‌دنبال داشته است.

🔸 درحال‌حاضر ۳۲ میلیون ایرانی اجاره‌نشین هستند. در مناطق شهری کشور ۴۳ درصد از هزینه‌های مستأجران مربوط به اجاره مسکن است. این رقم معادل ۲.۲ برابر میانگین جهانی است. البته این میزان در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد هزینه‌های مستأجران را شامل می‌شود.

🔹 طبق تعریف سازمان ملل، اگر سهم مسکن از هزینه‌های خانوارهای مستاجر به بیش از ۳۰ درصد برسد خانوار دچار فقر مسکن شده است؛ چراکه باید از سایر هزینه‌های رفاهی، بهداشتی، تفریحی و فرهنگی خود بزند تا بتواند از پس اجاره‌بها بربیاید.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#فیلم

🔺وام چند هزار میلیاردی تورم‌زاست یا ۲۰۰ میلیون تسهیلات نوسازی روستایی؟

🔸هادی عباسی، کارشناس حوزه مسکن:

🔹رئیس سازمان برنامه و بودجه گفته است پرداخت تسهیلات نوسازی مسکن روستایی تورم‌زاست در حالیکه این یک تکلیف قانونی است.

🔹وقتی برخی افراد هزاران میلیارد تومان وام می‌گیرند و پس نمی‌دهند، تورم‌زا نیست آن وقت ۲۰۰ میلیون وام به روستایی‌ها تورم می‌آورد؟

#بحران_مسکن
#معیشت_مردم

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#فیلم

🔺۴ گام عملی که دولت سیزدهم می‌توانست در حوزه مسکن بردارد

🔸هادی عباسی، کارشناس حوزه مسکن: دولت سیزدهم در این ۹ ماه می‌توانست با تکمیل ۲۵۰ هزار واحد خانه باقیمانده، اجرای قانون نوسازی ۵۰۰ هزار واحد روستایی و ارائه تسهیلات ساخت به مالکان زمین به تعداد ۵۰۰ هزار واحد، یک گام عملی بردارد ولی این موارد محقق نشده‌اند.

#بحران_مسکن
#معیشت_مردم

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#فیلم

❌امید مردم به مصوبه سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها؛ تقریبا هیچ!

#بحران_مسکن
#معیشت_مردم

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

‍ #یادداشت

🖋 بسته‌های بی‌ثمر

🔹 علی‌رغم بسته‌های حمایتی دولت از مستاجران، مسکن حدود ۶۰ درصد از هزینه‌های خانوار را می‌بلعد. وزیر مسکن نیز این سهم را ۷۰ درصد اعلام کرده است. شاخص کرایه مسکن اجرایی شهر تهران در خرداد ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۶.۵ درصد و کرایه مسکن در کل مناطق شهری نیز ۵۱.۲ درصد رشد داشته است.

🔸 میانگین قیمت هر مترمربع از سال ۹۷ تا ۱۴۰۰ سه برابر افزایش یافته، اما سرانه درآمد به این سرعت رشد نکرده است. نتیجه این معادله نامتوازن، فشار مضاعف بر جیب مستاجران و کاهش سطح رفاه عمومی است.

🔹 میزان ساخت‌و‌ساز مسکن به‌ دلیل افزایش قیمت مصالح در کنار بالا رفتن قیمت زمین، افت محسوسی داشته است. بسیاری از سازندگان مسکن عنوان می‌کنند هزینه‌های جاری از قبیل جواز و قیمت زمین باعث شده که سازندگان تمایل داشته باشند تنها برای ساخت مجتمع‎‌های مسکونی وارد عمل شوند که این شرایط نیز نیاز به تجمیع چندین قطعه زمین دارد و معمولا راضی کردن مالکان امری سخت است.

🔸 از سوی دیگر، شرایط سخت و موانع اخذ وام ودیعه مسکن، رقم ناکافی آن که پوشش‌دهنده هزینه‌ها نیست و نرخ بالای بهره بانکی، اثرگذاری آن را در مدیریت بحران موجود بسیار پایین آورده است. وام ودیعه مسکن برای شهر تهران ۱۰۰ میلیون مقرر شده است. اما طبق آگهی‌های منتشر شده در دیوار و شیپور، تنها ۳۰ درصد آگهی‌ها زیر ۲۰۰ میلیون و ۴۰ درصد از اگهی‌ها زیر ۳۰۰ میلیون هستند.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#اینفوگرافیک

🔺رشد ۱.۴ برابری اجاره بها نسبت به قیمت مسکن

🔶آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد در یکسال گذشته نرخ رشد قیمت اجاره‌بها برای نخستین بار در چند سال اخیر از نرخ رشد قیمت فروش مسکن در تهران پیشی گرفته است.

🔷به عبارتی برخلاف برخی توجیهات در خصوص افزایش اجاره بها و ارتباط دادن آن به رشد قیمت فروش، بازار اجاره‌‌ در کشور درگیر دلال بازی شده است.

🔶بیش از هشت میلیون خانواده مستاجر کشور در حالی در فصل جابه جایی تحت فشار اجاره‌های نجومی هستند که عده‌ای برای دریافت سود بیشتر از قراردادهای اجاره، به هر کاری برای افزایش اجاره‌بها دست می‌زنند./اقتصاد امروز

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#اینفو

❌نهضت ملی مسکن به کجا رسید؟

🔶طبق وعده دولت، حدود ۱۰۰ هزار واحد از استان‌های مختلف به عنوان اولین بخش، به افرادی که زودتر در طرح شرکت کرده و آورده اولیه خود را واریز کرده‌اند، تا پایان شهریور ماه تحویل خواهد شد.

🔷تمام ساکنین بافت‌های فرسوده کشور نیز می‌توانند از تسهیلات نهضت ملی مسکن استفاده کنند. این تسهیلات برای تهران ۴۵۰ میلیون تومان به مدت ۲۰ سال و بدون نیاز به خرید اوراق و سپرده‌گذاری است.

🔶درشهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر که زمین واگذار می‌شود، به نوعی مسکن تدریجی است و تاکیدی برای میزان آورده وجود ندارد اما در پروژه‌های انبوه سازی با توجه به تراکم ساختمان و ... باید آورده زودتر پرداخت شود.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#یادداشت

🖋 ساخت و ساز نهضت مسکن چقدر هزینه دارد؟

🔹 یکی از تفاوت‌های بزرگ مسکن مهر و طرح نهضت ملی مسکن، این است که قیمت مصالح و اجرت پیمانکاران در مسکن مهر از قبل مشخص بود؛ اما تورم امروز، قیمت‌ها را دائما دستکاری می‌کند. اگرچه اصرار وزارت مسکن بر ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن با قیمت متری ۴/۵میلیون است، اما اسب اقتصاد را با دستور نمی‌توان رام کرد!

🔸 در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع، بدون در نظر گرفتن تعدیل‌های اعلامی سازمان برنامه و بودجه، ۴میلیون و ۷۵۰هزار تومان است. البته این قیمت بر اساس نرخ تعدیل (به‌روزکردن هزینه‌ها در زمان واقعی انجام کار) سه ماهه سوم ۱۴۰۰، متری ۶میلیون تومان اعلام شده است.

🔹 گفته می‌شود ۵۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های مسکن را زمین تشکیل می‌دهد. اما تازه این رقم‌ها در حالی است که در نهضت ملی مسکن، زمین به‌صورت اجاره ۹۹ساله لحاظ شده و در عمل هزینه آن در ساخت و ساز حذف شده است!

🔸 در حالی که تورم نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ حدود ۴۳‌۵درصد است، دولت نخواهد توانست قیمت متری ۴/۵میلیون را تثبیت کند و با پافشاری بر آن، تنها افزایش قیمت را به تاخیر می‌اندازد. اگرچه وزارت مسکن اعلام کرده که نرخ‌ها شناور است و در پایان دوره ساخت، هزینه تمام‌شده محاسبه خواهد شد، اما دست‌کم می‌تواند با اعلام نرخ‌های تقریبی، متقاضیان را برای تامین آورده اولیه از سردرگمی بیرون آورد.

🔹 به‌دنبال این افزایش قیمت‌، وزارت مسکن پیگیر است تا وام مسکن در تهران از ۴۵۰میلیون به ۷۰۰میلیون تومان افزایش یابد. با این استدلال که وقتی قیمت ساخت و ساز متری ۴/۵میلیون تومان بود، برای واحدی ۱۰۰ متری، ۴۵۰ میلیون وام تعیین شده بود و اکنون با افزایش قیمت‌ها، مبلغ وام نیز باید افزایش یابد.

🔸 مبلغ آورده اولیه مردم برای ساخت نیز به نسبت دهک‌ها و باتوجه به تراکم ساختمان، زیربنا و زمان آغاز ساخت متفاوت است. برای سه دهک اول که حدود ۸۰۰ هزار خانوارند، تنها ۲۰درصد را باید افراد تامین کنند و برای پرداخت مابقی آن، وام دولتی دریافت خواهند کرد. برای دهک‌های متوسط نیز آورده اولیه حدود ۴۵درصد است.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#فیلم

📺 محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن: اگر مسئولان ما در سال‌های گذشته از مسکن مهر انتقاد نمی‌کردند و ساخت آنرا با قوطی کبریت مقایسه نمی‌کردند، امروز خیل عظیمی از مردم ایران صاحب همان قوطی کبریت بودند و مشکل مسکن تا حدودی حل شده بود!

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#ویدیو_کامنت

🎞 بانک‌ها علیه مردم

🏛 تحقق وعده رئیس‌جمهور و حل مسئله مسکن در گرو همکاری نظام بانکی است. در صورتی‌ که بانک‌ها و حامیانشان به رویه فعلی ادامه دهند، پیچیدگی ساخت مسکن افزایش خواهد یافت.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#یادداشت

🖋 تورم و گرانی آفت معاملات مسکن

🔸 مرکز آمار با ارائه‌ گزارشی مفصل، نرخ تورم مهر ماه ۱۴۰۱ را اعلام کرد. در بین این آمار و ارقام، افزایش نرخ تورم مسکن و اجاره‌بها به ترتیب ۶.۱ و ۶.۲ درصد، نسبت به ماه قبل اعلام شد. این در حالی است که ضریب اهمیت مسکن و اجاره‌بها در سبد هزینه خانوار بیش‌تر از ۳۳ درصد است. این تورم، یکی از دلایل رکود معاملات در بازار مسکن است.

🔹 افزایش قیمت‌ مسکن با افزایش تقاضا برای سکونت در ساختمان‌های با عمر بالا رابطه مستقیم دارد. معاملات ساختمان‌های با عمرپنج سال، با ۴.۴ درصد کاهش نسبت به مهر ماه سال قبل به ۲۸.۶ درصد از کل معاملات مسکن رسید. تقاضا برای ساختمان‌های با عمر ۱۱ سال و بیش‌تر نیز افزایش پیدا کرده است.

🔸 گران‌ترین قیمت برای یک متر مربع منزل مسکونی، ۸۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، و ارزان‌ترین قیمت برای یک متر مربع منزل مسکونی، ۲۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود. مضاف بر این نیز در بازار اجاره‌بهای مسکن، کل مناطق شهری ۴۶.۸ درصد قیمت‌ها رشد داشتند.

🔹 معاملات مسکن مهر ماه ۱۴۰۱ در مقایسه با شهریور ماه ۱۴۰۱، بیش‌تر از ۱۱ درصد کاهش یافته است. با این وجود میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران، در همین مدت با رشد ۱.۲ درصدی به ۴۳ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان رسید.

🔸 در بازار مسکن، میان عرضه و تقاضا تناسب وجود ندارد. قرار بر این بود؛ دولت با تامین چهار میلیون مسکن، عرضه را متناسب با تقاضا افزایش دهد تا شاهد افزایش قیمت افسار گسیخته نباشیم. حدود یک سال از زمان تصویب قانون نهضت ملی مسکن می‌گذرد، اما بازار مسکن شاهد افزایش عرضه تا حد موثری نبوده است.

🔹 بنظر می‌رسد، تامین مالی نهضت ملی مسکن با آورده‌های مردمی صورت می‌گیرد. اما عدم همکاری بانک‌ها، در اعطای تسهیلات باعث کاهش آورده‌های مردمی شده است. از طرفی عدم ارائه برنامه مشخص از طرف دولت، برای تحقق وعده ساخت سالی یک میلیون مسکن، دلیلی برای کاهش متقاضیان بازار مسکن است. سرنوشت ساخت سالی یک میلیون مسکن چه خواهد شد؟

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#ویدیو_کامنت

🎞 ابهام‌ها در مسیر تولید مسکن ملی

⭕️ ابهام‌ها، چرایی و چگونگی اجرای نهضت ملی مسکن؛ از شبهه ایجاد تورم ناشی از تسهیلات مسکن ملی تا تخلف بانک‌ها در ارائه تسهیلات.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco

#عکس_نوشت

🏘 بر اساس بخشنامه بانک مرکزی، ۵۰۰ هزار میلیارد تومان باید برای نهضت ملی از سوی بانک‌ها تامین تسهیلات صورت می‌گرفت. اما به گفته سرپرست دفتر اقتصاد وزارت راه، بانک مسکن پرداختی ۲۰ هزار میلیارد تومانی داشته و سایر بانک‌ها حداقل همکاری را داشته‌اند.

#بحران_مسکن

✅کانال واحد اقتصاد مؤسسه مصاف
@masaf_eco