#ГолосРынка Очень часто стоимость материалов необоснованно взлетает в связи с сезонным ростом или с монополизацией производителей. Конечно, эта ситуация требует участия и регуляции извне, так как оказывает влияние на весь рынок в целом. Возможно, до конца года после прохождения сезонного роста будет небольшой спад цен на кладочные материалы, которые необоснованно взлетели за полгода, — почти на четверть. Но снижения цены на утеплители и арматуру ждать не стоит, так как спрос на рынке всё равно остается высоким.

#ГолосРынка Действительно, сегмент апартаментов оказался в почти равных условиях с первичным рынком жилья. Но сейчас покупательская активность затормозилась во всех сегментах недвижимости, многие берут паузу, чтобы скорректировать свои инвестиционные стратегии или просто подождать и посмотреть, какие новые программы будут выведены на рынок. Но рынок апартаментов очень неоднороден, и сложившаяся ситуация выгодна в первую очередь полноценным сервисным апарт-отелям, а не "псевдожилью". В отличие от жилья, сервисные апарт-отели могут предложить частным инвесторам ежемесячный пассивный доход (за поиск арендаторов и эксплуатацию отвечает профессиональная УК), понятную капитализацию и гарантию сохранения инвестиций. При традиционном для России недоверии к банкам инвестиция в сервисные апартаменты выглядит для непрофильного инвестора понятным вложением в недвижимость. Поэтому в среднесрочной перспективе в наиболее выигрышном положении окажутся максимально готовые проекты с просчитанными программами доходности и профессиональным управлением, гарантирующим инвестору пассивный доход

#ГолосРынка Развитие и совершенствование в девелопменте и строительстве мне видится в продолжении неминуемой цифровизации процессов. Причём это касается не только этапов проектирования, создания моделей, которые, конечно, в значительной мере упрощают и позволяют более точно и уверенно бюджетировать, строить, сдавать, сколько в совершенствовании внутренних процессов компаний. Как показывает мой опыт, использование совместных облачных систем обмена и хранения информации обеспечивает прозрачную, точную и при этом лаконичную связь как внутри компании, так и вне её.

#ГолосРынка В Петербурге средняя окупаемость апартаментов за счёт аренды составит 8–10 лет. Почему важен акцент на город — потому что для получения указанного результата необходим растущий турпоток. И в Северной столице по данному вопросу прогноз оптимистичный. Благодаря увеличению турпотока растёт заполняемость апарт–отелей, а также повышаются арендные ставки, ещё одно следствие — снижение предложения долговременной аренды.

#ГолосРынка Технологии индустриального домостроения, которые применяются при строительстве многоквартирных домов, теперь активно используются и в ИЖС. Домокомплекты из сборного железобетона надежные, энергоэффективные (А++) и долговечные (срок эксплуатации от 50 лет), при этом архитектура достаточно разнообразная. Строители переходят на такую технологию, причем кто-то начинает с минимальных производств площадью в несколько сотен квадратных метров и выпускает домокомплект менее чем за месяц. С более серьезными объемами производства — по одному или несколько домокомплектов в день — уже можно комплексно осваивать огромные территории под коттеджные поселки со всей сопутствующей инфраструктурой и социальными объектами.

#ГолосРынка Покупателей больше всего интересует недорогое предложение — 60% сделок прошли в сегменте от 100 тыс. до 300 тыс. рублей за сотку.

В среднем бюджет покупки участков без подряда сейчас по–прежнему составляет 1,8 млн рублей, однако площади приобретаемых участков сократились для экономии бюджета в среднем до 8–9 соток.

При этом за год (с июня 2023–го по июнь 2024–го) средняя цена за сотку земли в Петербургской агломерации выросла на треть. Дороже всего земля стоит в Курортном и Пушкинском районах, здесь средняя цена за сотку составляет от 460 тыс. до 2,8 млн рублей. В удалённых районах области — Волосовском, Кингисеппском, Волховском и т. д. — земля стоит от 90 тыс. рублей за сотку, а в популярных Всеволожском, Выборгском, Приозерском — от 352 тыс. рублей.

#ГолосРынка С момента изменения параметров семейной ипотеки с введением условия использования счетов эскроу мы получили порядка 50 заявок от подрядчиков, ожидаем увеличения объёмов кредитования в перспективе ближайших лет. Полный переход на эскроу позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения. Нововведение обеспечивает дополнительную финансовую защиту для покупателей и способствует росту доверия к строительным компаниям. Это особенно важно в условиях расширения спроса на загородный формат со стороны населения, сейчас интерес к ИЖС растёт во всех возрастных категориях. Когда рынок ипотеки в сегменте загородного строительства только начинал развиваться, структура спроса не была настолько широкой, кредиты на ИЖС оформляли клиенты в возрасте от 28 до 44 лет. Сейчас возрастной диапазон в сегменте составляет от 21 до 65 лет, увеличившись более чем в 2,5 раза.

#ГолосРынка От роста цен страдают и сами девелоперы, которые вынуждены покупать землю для её дальнейшего освоения всё дороже и дороже. На популярных направлениях за год в среднем цена больших участков выросла на 15–25%. При этом растёт и стоимость подключения, строительства инженерных сетей и так далее. По этой причине новые объекты могут обходиться девелоперу дороже на 20% и более, что сказывается на итоговой стоимости предложения.

#ГолосРынка Предпочтения покупателей не меняются все последние годы: наибольший спрос — на участки, расположенные близко к городу, у водоёмов и лесов. Близость к городу, воде или лесу — один из критериев ликвидности будущей недвижимости, уверены участники рынка.
Что касается домов, то всё зависит от цели использования. Для сезонного отдыха основной спрос приходится на каркасно–модульные дома с отделкой площадью 60–100 м2. Для постоянного проживания выбирают между монолитными и каркасно–модульными домами, примерное соотношение 50/50, так как сильно зависит от способов оплаты и кредитной программы.

#ГолосРынка Чтобы обеспечить хотя бы половину заявленного на 2026 год объёма строительства ИЖС с эскроу нужно примерно 8 тыс. подрядчиков по всей стране. Это 8 тыс. организаций, обладающих признаками кредитоспособности и способных работать со всем этим документооборотом, и 8 тыс. возобновляемых кредитных линий. При этом 93% объектов сегодня строит микро- и нанобизнес. Они не в состоянии собрать пакет документов на возобновляемую кредитную линию, но даже если мы получим 8 тыс. подрядчиков, их нужно будет провести через кредитные комитеты, выдать им кредит, следить за целевым использованием кредитных средств. Мне кажется, это в принципе невозможно и нереально без цифровизации этого процесса и автоматизации выделения таких кредитных линий. Подрядчикам нужен инструмент, а не запретительная норма.

#ГолосРынка Спросом пользуются готовые для жизни дома — покупатели хотят сразу заехать и жить. Раньше было желание строить дом по собственному проекту. Но сейчас люди не готовы тратить время и деньги на этот процесс. Например, цена построенного 2–3 года назад дома сегодня будет ниже, чем затраты на возведение нового в таких же параметрах. Разница тут может достигать 30–40%.

В ответ на этот тренд на премиальном рынке стало расти предложение участков с обязательным подрядом в коттеджных посёлках или проектов с единой архитектурной концепцией, где покупатель выбирает из нескольких вариантов домов.

Это связано и с тем, что на рынке сократились сроки владения домом, — покупатели хотят пробовать разные форматы жилья, отвечающие современному стилю жизни и подходу к формированию жилого пространства.

#ГолосРынка Любой объект находится на проектном банковском финансировании, а значит, в цену заложен процент за пользование деньгами. Любой такой кредит напрямую зависит от ставки рефинансирования. Чем выше ставка, тем больше расходы, тем меньше доходность. Ставка по проектному финансированию снижается при наполнении эскроу–счетов, а значит, как только падают продажи от плановых значений, тут же увеличиваются расходы на содержание кредита.

#ГолосРынка Земля под ИЖС чаще, чем при других типах жилья, приобретается с целью сохранения средств и дальнейшей перепродажи. Причина в более доступной стоимости участков: такими вариантами интересуются покупатели, у которых не хватает средств для приобретения квартиры, но есть возможность купить землю и в дальнейшем возвести на ней дом.

Приобретать участки под ИЖС с целью сохранения денег сегодня готовы 25% россиян, инвестирующих в недвижимость. У новостроек и загородной недвижимости (коттеджей, таунхаусов и пр.) показатели ниже — в них готовы вкладываться только 16% и 17% частных инвесторов. Наименьший показатель (12%) у вторичной недвижимости. При этом 17% опрошенных частных инвесторов планируют заработать на перепродаже постоянно растущей в цене земли.

#ГолосРынка Ещё одна причина продолжающегося роста цен — дорожающие стройматериалы. Если брать период за последние 4 года, то в среднем цены на основные категории строительных материалов выросли на 65–75%. Среди основных причин роста стоимости — логистика и дефицит качественных материалов. Льготная ипотека дала пространство для роста всего рынка и обеспечила увеличение спроса на стройматериалы. Вслед за ним выросли и цены. Больше всего — на металлоконструкции

#ГолосРынка Кроме того, почти в 2 раза выросла стоимость газоблоков, в 2,5 раза подорожала теплоизоляция, на 50% — арматура и гидроизоляция, на 44% — бетон. А стоимость доставки в ряде случаев удвоилась только за первое полугодие.
Всего же с начала года общий рост себестоимости строительства в Петербурге и Ленинградской области составил примерно 9–10% и 3–5% соответственно.
При этом застройщики не могут запастись стройматериалами впрок. Это возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но лимитов по проектному финансированию не хватает на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов на весь период строительства — не важно, одного жилого дома или целого микрорайона.

#ГолосРынка Социальная нагрузка выросла за последние несколько лет достаточно существенно. Это обусловлено несколькими факторами: изменения в законодательстве, увеличение требований к социальной инфраструктуре, рост общественного запроса на улучшение городской среды и экономические последствия пандемии. Все эти аспекты требуют дополнительных инвестиций со стороны застройщиков, что увеличивает их затраты и усложняет реализацию строительных проектов

#ГолосРынка Снижения цен на недвижимость ждать не стоит, для этого нет предпосылок. Сейчас можно наблюдать лишь разовые акции и точечные скидки от застройщиков на отдельные, чуть менее ликвидные лоты в проектах. В целом же динамика средней цены демонстрирует уверенный рост на протяжении всей истории наблюдений. В текущих условиях этот рост замедлится, но никаких массовых и больших скидок не будет, потому что это разрушит экономику строящихся проектов. А новые проекты тоже не будут отличаться более низкой ценой в силу дорожающих строительных материалов, логистики и строительно–монтажных работ. Только за первое полугодие 2024 года стройматериалы выросли в цене в среднем на 15%. На отдельные материалы рост цен ещё внушительнее — так, газобетон подорожал на 24% за этот период. Премиальный сегмент оказался ещё более чувствительным к росту цен из–за импортных отделочных материалов, но в целом себестоимость строительства растёт во всех без исключения классах и форматах недвижимости, это же касается и социальных объектов. Ещё одним фактором, оказывающим давление на экономику проектов, стала высокая ключевая ставка ЦБ, которая закономерно приводит к удорожанию проектного финансирования для застройщиков.

#ГолосРынка Неопределенность в финансировании семейной ипотеки в том числе привела к увеличению спроса. Ранее Сбербанк приостановил выдачу по этой программе, другие банки повысили первоначальный взнос.

Множество заявлений о том, что лимиты в скором времени будут исчерпаны и что выдачи по программе будут остановлены, привело к очередной волне спроса. Так, в сентябре среднее количество выдач в неделю по госпрограммам составило около 6,6 тыс., в то время как в августе показатель был на уровне 5,5 тыс.

#ГолосРынка Себестоимость строительства постоянно растёт, не стал исключением и текущий год. Продолжается рост цен на стройматериалы. На 15% выросла стоимость керамогранита и керамической плитки, песок и щебень подорожали на 10%, приближается к этому показателю прирост цен на бетон. Есть позиции и с двукратным ростом. Увеличивается и стоимость земли, и цена подключения к инженерным сетям. В разы выросла себестоимость строительства социальных объектов. Так, в этом году мы уже сдали две школы, каждая на 1375 человек, три садика по 220 мест каждый. А до конца года планируем ввести в эксплуатацию четыре школы на 4125 мест совокупно и четыре садика на 690 детей. Помимо этого, сейчас строим поликлинику и четырёхполосную магистраль — продолжение пр. Ветеранов длиной больше 2 км, а также ряд других улиц.

#ГолосРынка Пока нет предпосылок для понижения цены. Практика показывает, что за последние 20 лет цены на рынке жилья снижались в России лишь один раз — после кризиса 2008–2009 годов, но уже в 2011 году рост продолжился и с тех пор цены только росли. Прогнозы о том, что цены могут снижаться из–за текущего сокращения спроса, я считаю несостоятельными — экономическая модель девелоперов, построенная на эскроу–счетах, предполагает, что ценовая политика проекта для получения проектного финансирования утверждается в банках и для её изменения застройщик будет вынужден остановить проект на достаточно длительный срок, что крайне маловероятно. Важно учитывать и тот факт, что финансовая нагрузка на девелоперов пока только растёт — стоимость кредитных средств и стройматериалов значительно увеличилась.