Виктор Лукин, гендиректор ГК Стройсинтез: «Еще больше от многоквартирного по инженерной части отличается рынок загородной недвижимости. Клиент заказывает более дорогую услугу для небольшой площади 150–200 метров, а застройщики делают это на тысячи, миллионы метров.

Для крупных строителей это тяжелое решение — делать теплый пол. Многие клиенты делают редизайн, перестановки — а при перемещении межкомнатных перегородок, например, теплый пол можно повредить и затопить соседей. В загородном секторе такое отопление очень распространено, потому что помещения нужно больше обогревать. Поскольку в домах есть собственная газовая котельная, то это дешевле, чем обогрев электрическими полами. Плюс в архитектуре часто используются панорамные окна, а под них идут только внутрипольные системы, которые могут быть комбинированными, т. к. не во всех комнатах нужен теплый пол. #ГолосРынка

​Чтобы правильно выбрать необходимый объект для инвестиций, нужно проанализировать несколько параметров. #ДомИлиКвартира

Изучить проектную документацию на анализ квартирографии: сколько приходится в долях на разные типы лотов.

Посмотреть масштабность проекта. Если предусмотрено строительство несколько очередей, то при инвестировании в такие проекты могут возникнуть трудности с реализацией. В договоре может быть запрет на продажу по переуступке до момента окончания строительства или требование оплатить большую сумму, которая лишит части дохода.

Изучить перспективы развития локации с точки зрения выхода перспективных проектов и улучшения транспортной доступности. Эти два фактора значительно влияют на прирост инвестиций.

Посмотреть на историю продаж и прироста стоимости в проектах, которые реализуются в данной локации. Не всегда более низкая цена на старте в определенном комплексе означает большой рост на стадии завершения. Здесь может быть изначально много конкурентов на первичке и вторичке или район исторически не является привлекательным.

Лучше выбрать лот с хорошими видовыми характеристиками, так как их количество всегда ограниченно, и они быстро уходят на старте.

Также при выборе недвижимости необходимо тщательно оценивать застройщика — все ли предыдущие объекты он сдал в срок, выполнил ли обязательства по застройке социальной инфраструктуры.

Учитывая расширение семейной ипотеки, желательно выбирать дома, рядом с которыми есть детские сады и школы. Помимо имеющейся транспортной и социальной инфраструктуры, стоит рассмотреть перспективы развития территории.

​#ГолосРынка Стройка окончена: что потом? Всё зависит от ваших целей и возможностей. Если вы просто вкладывали деньги, то получаете прибыль, фиксируете ее — и либо тратите на свои нужды, либо инвестируете дальше. Если вы в качестве инвестиционного проекта купили целый дом, то после сдачи проекта открывается просто море возможностей:

- просто продать. С тем чтобы опять же зафиксировать прибыль и, возможно, реинвестировать ее куда-то еще (например, в другую стройку);
- сдавать в долгосрочную аренду. Возможно, вы удивитесь, но люди годами арендуют не только квартиры, но и частные дома. Совсем недавно с нами начали строить клиенты, которые до этого четыре года подряд снимали дом;
- сдавать посуточно. Хлопот с таким бизнесом, конечно, много, но и доходность может быть очень хорошая, особенно летом и в длинные праздники (новогодние, майские);
- сдавать для выездных мероприятий. Банкеты, свадьбы, вечеринки, да что угодно. Это тоже хлопотно, но одно такое мероприятие может принести вам 30–40 тысяч рублей.

Вариантов, как видите, масса. Я уже не говорю, что в доме можно просто жить — если вы мечтали о такой возможности.

ИЖС — это золотая жила для инвестиций, скоро это поймут очень многие, и тогда начнется резкий наплыв инвесторов. Если у вас есть хотя бы несколько сотен тысяч рублей или возможность взять ипотеку и платить ее несколько месяцев до сдачи дома — заходите в стройку. Это точно выгодно.

А что представляете вы, когда речь заходит о веранде в загородном доме? Традиционно эта площадь предполагает зону для отдыха и комфортного времяпрепровождения. Несколько слов о преимуществах и недостатках закрытой веранды, которые важно продумать заранее. Особенно, закрытая веранда должна быть продумана еще на этапе проектирования будущего загородного дома. В том случае, если этого не сделать, единую стилистику с домом реконструировать будет проблематично.
⠀
Закрытая веранда – это отдельное помещение. В чем же ее главное отличие? Зачастую на закрытой веранде отсутствует система отопления. Но, если вы - любитель растений и планируете организацию зимнего сада, то отопление потребуется. Также в большинстве случаев здесь предусматривают широкие панорамные окна.
⠀
Говоря о преимуществах закрытой веранды, стоит начать с защищенности. За любыми погодными явлениями вы сможете наблюдать из закрытого помещения, но имея при этом отдельную релакс-зону. Также внутренняя отделка стен не потребует от вас дополнительных трат на материалы. Иными словами, закрытая веранда - это своеобразное продолжение жилых комнат, но без излишеств.
⠀
Отмечу, что на закрытой веранде можно провести сплит-систему и отопление. Открытый тип не рассчитан на обогрев помещения, которое практически находится вне внутреннего пространства загородного дома. А закрытая веранда является отличным местом для отдыха практически на свежем воздухе. Здесь вы будете чувствовать себя в безопасности от дождя и насекомых, но ощущать запах природы и просыпаться от пения птиц. Ведь летом здесь можно и спать.
⠀
Одним из явным недостатков является энергоемкость при установке обогрева или кондиционирования. Тонкие стены плохо изолируют. А в жаркий день закрытая веранда без проветривания и кондиционера будет напоминать скорее парную.

Виктор Лукин, гендиректор ГК Стройсинтез: «Если говорить об инфраструктуре загородной жизни в целом, то, государство могло бы помочь, в первую очередь, дорогами, т. к. застройщики обычно экономят на хорошем асфальте.

Что бы это дало. Поддержало бы дорожные компании, которых не так много осталось, за счет большого объема госзаказа. Обеспечило бы притяжение в загородную сферу, т. к. доступность поселков бы выросла: когда человек въезжает в свой поселок по гравийной дороге, то не так часто хочет туда возвращаться.

При наличии асфальта качество жизни владельца намного выше. Значит, капитализация поселка сразу увеличится, дома вырастут в цене, станут более эстетичными, придут более платежеспособные клиенты. Но застройщикам не потянуть такие затраты на асфальт, так как придется продать не один десяток участков, чтобы их окупить». #ГолосРынка

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области:

«Нельзя построить сад на 50 мест, его все равно приходится строить на 250 или 300 с учетом радиуса доступности — и проект становится существенно дороже. … Вообще, вектор, который мы выбрали, — это развитие агломерации. Еще в 2017 году было подписано соглашение между Петербургом и Ленинградской областью, которое подразумевает моноцентричность системы, когда есть центр и активная маятниковая миграция. Отсюда появление массовой застройки на границах города и области. Чтобы развивалось малоэтажное строительство, нужна полицентрическая модель. Для этих целей у нас в регионе заложено около 20 технопарков и производственных территорий, что позволит перенаправить потоки людей вне границ агломерации, в том числе тех, кто переселяется в Ленобласть из других регионов». #ГолосРынка

Журналист Дмитрий Синочкин в одной из своих публикаций верно сформулировал: «Загородный рынок скользит мимо кризиса». И хоть федеральные чиновники и финансисты из крупных банков охотно рассказывают о растущем влиянии на загородный рынок льготной ипотеки, а участники рынка отмечают, что значимость этого фактора растет, но несколько тысяч кредитных сделок — это пока даже не капля в море, а показатели в пределах статистической погрешности.

Не ставка или льготы для подавляющего большинства покупателей являются определяющим фактором с ипотекой (брать или не брать). Решение принимается от возможности связывать себя долгосрочными — на десятки лет — обязательствами с учетом и градуса неопределенности. Но есть и другое но, положительное: покупка дома - это однозначное улучшение качества жизни. И если рынок «скользил мимо кризиса» в самые первые месяцы прошлого года, который мы сами понимаем какие неопределённости принес, то с этой весны факторов его «прибивающих» больше быть не должно. В сезон входим с позитивом. Который подтверждается и тем, что по итогам года в общих показателях ввода жилья более 60% составили индивидуальные дома — более 350 тысяч.

#ГолосРынка Данил Барышев, «Вилла Эксперт»: «Участки зимой меньше пользуются спросом. Как правило, клиенты стремятся совершить сделку с весны по осень. Связано это с двумя факторами: зимой участки покрыты снегом, проблематично детально оценить рельеф. Да и возведение фундамента под будущий дом зимой сложнее и дороже (особенно в случае бетонных фундаментов).

В последнее время по нашим проектам отмечаем увеличение числа заявок и сделок с объектами, которые подходят под льготные программы кредитования (с субсидированными ставками). Частных инвесторов на рынке крайне мало.

Часть клиентов занимают выжидательную позицию в надежде на то, что цены на недвижимость будут падать, а строительные материалы — дешеветь (причем по строительным материалам снижение мы действительно наблюдаем). На рынке формируется отложенный спрос. В прошлые периоды формирование такого отложенного спроса приводило впоследствии к резкому всплеску активности при появлении первых же позитивных новостей и, соответственно, росту цен и количества сделок».

​О том, что пилотные проекты по комплексной малоэтажной застройке могут запустить в 14 регионах России — в том числе Московской и Ленинградской областях, Алтайском и Краснодарском краях, Крыму и других субъектах страны, впервые заговорили еще весной прошлого года. Предполагалось, что девелоперы будут возводить дома с использованием типовых конструктивных элементов.

В рамках предложения разработаны различные типовые решения: новые экономные дома могут строить из дерева, железобетона, металла, ДСП и других материалов. Также подготовлены проекты домов, поселений, обеспечения социальными объектами, инфраструктурой. По словам экспертов, желающие воспользоваться разработками девелоперы были и на тот момент. Но была также и очевидная проблема: на местах зачастую слишком сложно преодолеть административные и бюрократические барьеры.

«Регионам требуется помощь в налаживании этого процесса, дорожная карта и сопровождение при реализации проектов. Поэтому нужны соответствующие региональные операторы, регулирующие работу. Также следует, чтобы Минстрой курировал стройку на федеральном уровне», — говорили тогда. Судя по позитивным и бодрым публикациям сейчас, предполагаем, что с «барьерами» как минимум в Ленинградской области, разобраться смогли. Помогает системно и федеральный центр.

По оценкам экспертов, подобная типовая застройка позволит сэкономить как на этапе проектирования домов, так и на стадии благоустройства территории и логистических затратах. В усредненных показателях стоимость строительства таких домов может быть меньше на 20-50% по сравнению с нетиповой застройкой. Кроме того, считают эксперты, при использовании типовых конструкций девелоперы смогут снизить себестоимость стройки: это элементы заводской готовности, которые на месте нужно просто собрать.

И еще два мнения годичной почти давности (не потерявших актуальности):

- масштабированию индивидуального строительства мешает отсутствие механизма кредитования и участия в этом сегменте крупных игроков, способных инвестировать в его развитие;

- Преимущество индустриальной застройки частными жилыми домами — в том, что частный дом становится понятным и ликвидным залогом для банка. Так, кредитные организации могут финансировать такое строительство на тех же основаниях, как и многоквартирные дома (и даже поинтереснее).

Но главное, что сейчас отметим мы: начавшийся бум ИЖС в Ленобласти, которая и без того активно перетягивает со стороны Петербурга на себя пододеяльник с деньгами покупателей жилья, приведет к существенному переделу и на рынке новостроек в городе. Год назад еще только говорили - сейчас все завертелось. И тут уже банки - не банки, социалка - госконтракт, но откровенную труху свою иным застройщикам продавать станет труднее намного.

Подпишитесь на @dwellercity

Частные дома всегда разные, поэтому посчитать какую-то среднюю сумму в год, которая бы подошла всем, невозможно. Расходы на содержание зависят от размеров дома: чем он больше, тем дороже обслуживать. От конструкционных материалов зависят расходы на отопление. Если дом утепляли по современным технологиям, его надо обогревать меньше и реже. Количество людей, живущих в доме, влияет только на расход воды и показания счетчика по электричеству.

Отопление. Это главное для нашей полосы, где большая часть года — это межсезонье: ветер, дождь и температура около 0 °C. Поэтому отопление используют и в январе, и в июне. Дом отапливать можно разными способами: с помощью печи, электричества или газового котла. Расходы напрямую зависят от выбранного способа.

Вода нужна не только в питьевых целях — еще для мытья посуды, душа или бани и уборки. Хорошо, когда в поселке есть водопровод и он работает круглый год. Когда центральной воды нет, владельцам домов приходится копать колодец или бурить скважину (скважина дороже колодца).

Канализация. Если в доме есть туалет, вода и душ, нужна канализация. Если в поселке нет центральных коммуникаций, устанавливают автономные системы — септики — или оборудуют выгребные ямы. Выгребной ямы, если вода подведена в дом, может не хватить даже на лето, если жить постоянно. Поэтому для постоянного проживания никто не копает ямы — ставят только септики.

Электричество. От него работают обогреватели, кухонная техника, насосы для воды и все бытовые приборы.

Уход за участком. Есть две базовые задачи: летом косить траву, а зимой убирать снег. Если траву не косить, она вырастет выше человеческого роста и по участку будет не пройти. Помимо этого, в ней живут клещи, змеи, мошки и комары. Если не убирать снег, в феврале сугробы наметет по пояс и без охотничьих лыж будет не пройти.

Дополнительные платежи. Это сборы за вывоз мусора, чистку дорог, охрану поселка и освещение. В СНТ обычно сумма выше, поскольку нужно оплачивать работу правления.

Выводы из любых сетевых обсуждений на тему обслуживания дома и платежей за ЖКХ:

- Чем проще и скромнее дом, тем дешевле его содержать;
- Печное отопление экономичнее, чем электрическое. Можно заготовить дрова самостоятельно и вообще не платить;
- Нельзя растопить печку дистанционно. Зато с электрическим отоплением конвектор включится сам, не нужно тратить на это время;
- Жить в поселке ИЖС дешевле, чем в СНТ: нет обязательных платежей в правление;
- В своем доме можно решать, что делать самостоятельно, а за что платить: за вывоз мусора, уход за участком или заготовку дров.

«Очевидно, что меры стимулирования рынка, подобно анонсированной «неизбежной отмене льготной ипотеки», во многом и вызвавшей рост продаж в декабре, являются разовыми, отмечает Незыгарь. В прошлом году застройщики массово предлагали «нулевую» ипотеку или фактическое отсутствие первоначального взноса. С «нулевой» ставкой активно стал бороться ЦБ, и она уходит в пошлое, но появляются аналогичные способы стимулирования.

Крупная строительная компания запустила программу «Кэшбек 15%» с возвратом первоначального взноса по ипотеке: согласно комментарию компании, кэшбек выплачивается за счет собственных средств, однако сравнительный анализ показывает, что стоимость квартиры «с кэшбэком» оказывается на 10-15% выше. Причем, по оценке игроков на рынке, данная мера стимулирования может оказаться еще более действенной, чем «ипотека под 0%» т.к. некоторые граждане осуществляют первоначальный взнос за счет дорогостоящего потребительского кредита.

Меры стимулирования продаж, применяемые застройщиками говорят о невысоком платежеспособном спросе, что неудивительно, т.к. стоимость обслуживания ИЖК (ипотечного жилищного кредита) достигла предела и, по мнению некоторых экономистов, уже оказывает негативное влияние на экономику, уводя средства из других секторов потребительского рынка.

В среднем по России на погашение ИЖК тратится 50% и более от заработка заемщиков, в то время как в мировой практике считается критической суммой в 40% от дохода. Текущий спрос держится в первую очередь за счет льготных программ – их объем вырос на 1,25 трлн руб. и составил 7,6 трлн. руб. Дальнейшее прогнозируемое снижение уровня жизни граждан может серьезно скорректировать оптимистические прогнозы роста выдачи ИЖК».

Все верно, но у данной ситуации есть и плюсы. Ведь любые усложнения в массовой застройке приводят к большему количеству людей, которые находят решение своей жилищной проблемы в ИЖС. Что оказывает положительное влияние на рост этого рынка в регионах-лидерах, в числе которых традиционно Петербург и Ленинградская область. #ГолосРынка

«Принуждение к миру» соседей при постоянном проживании за городом бывает жизненно необходимым. Ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей (или соседские права, как они названы в законе) закрепляют и развивают существующие градостроительные, земельные и иные нормы, содержащиеся в разных СНиПах, СанПиНах и прочих подзаконных актах.

Один из главных постулатов – собственник участка должен осуществлять свои права «с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников соседних земельных участков».

Так, владелец участка не должен возводить постройки, как жилые, так и нежилые (в том числе хозблоки), которые могут оказать недопустимое воздействие на соседний участок. Например – семиэтажная башня, тень от которой не дает соседским посадкам нормально расти. Коль скоро такое строение все-таки возведено – оно подлежит сносу. Кроме того, собственник обязан контролировать и не допускать обрушения здания, сооружений или их частей на соседний участок.

В некоторых случаях собственнику, независимо от его «хотелок», придется допустить соседа на свою территорию. Как вариант – если тот решил отремонтировать свой дом или сарай, а земляные или иные работы иначе провести невозможно.

Владельцу земли также надлежит свободно пропускать воду, которая естественным образом поступает к нему с соседнего участка. При этом запрещено подсыпать землю на своем участке, если это нарушает сток воды с ближайшего участка. #Соседи

#ГолосРынка Максим Хансон, АН Insiders: «Летом больше ездят и смотрят; осень-зима — период принятия решений. Идут сделки, мы принимаем залоги. Снизилось влияние «срочных продаж», связанных с отъездом части владельцев. На какой-то период встретились два потока: одним надо было быстро реализовать свою загородную недвижимость, другим — пристроить свободные средства, и все это на фоне искусственно заниженного курса и ограничений на обращение валюты. Сейчас рынок более-менее стабилизировался.

В дальнейшем уровень средних цен будет зависеть от инфляции, от цен на нефть и прочих мароэкономических факторов, а они, в свою очередь, — от геополитики. Полагаю, заметного движения цен в ближайшее время не будет. Плавное снижение (в связи с общим снижением доходов) более вероятно, чем рост».

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области:

«В границах агломерации — 57 муниципальных образований. В основном, там находятся жилые массивы — либо второе жилье тех, кто живет в Петербурге, либо многоэтажные кварталы, откуда люди ездят в город на работу. Пока мы не разобьем эту цепочку, будут проблемы с транспортом и с инженерной инфраструктурой».

«Есть правильные примеры: так, развитие порта в Усть-Луге может стать толчком для превращения моноцентричной системы в полицентричную. До недавнего времени был массовый запрос от больших промышленных компаний на размещение производств и строительство жилья».

«Сейчас Кингисеппский район изменяет документы территориального планирования и градостроительного зонирования, следующим шагом станет активное освоение западной части Ленинградской области».

«Не стоит тянуть все к границам города. Нужно создавать многополярную систему развития. И я думаю, что любой девелопер, застройщик согласится и в других районах строить, если ему это будет выгодно. Но сейчас выгодно строить в приграничной зоне Санкт-Петербурга и Ленинградской области».

#ГолосРынка

​Есть перечень табу, который очерчивает пределы допустимого поведения. Собственникам (в дополнение к уже упомянутому мной в теге #Соседи) возбраняется осуществлять посадки на своем участке, если они могут ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем (например, обильной тенью). Запрещены и посадки, способные повлиять на устойчивость расположенных на соседской земле зданий или сооружений (предположим, дерево-крупномер рискует обрушиться на дом соседа).

Табу распространяется и на следующие действия:

- углублять земельный участок, если это лишит опоры грунт с соседнего участка;
- возводить колодцы, создавая препятствие поступлению воды в колодцы на расположенных рядом участках;
- возводить канализационные сооружения, загрязняющие ближайшие участки.

Список ограничений остается открытым, поскольку жизнь порой создает столь причудливые ситуации, что заранее предусмотреть их просто невозможно. В то же время не стоит забывать, что соседи всегда могут договориться между собой и заключить соглашение на приемлемых для каждой из сторон условиях.

​Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта в Лисьем Носу, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации» обозначил тему благоустройства, озеленения:

«Малоэтажка — это соразмерное человеку жилье, ниже деревьев, и значительная часть затрат идет на озеленение, благоустройство и ландшафтный дизайн. Требования у людей к такой застройке более индивидуальные. И у застройщиков начинаются проблемы: если они развивают это за свой счет, могут не попасть в предпочтения покупателей. Мы, например, свои дома сдаем без отделки, с минимальной инженерией, а дальше уже люди как хотят сами делают — и теплый пол, и современные системы. Можно потратить огромные деньги, все заасфальтировать, благоустроить и озеленить, а потом это все не окупится, и компания разорится. Опять же, за чей счет эту всеобщую красоту содержать и эксплуатировать? В этом и сложность, что ты хочешь как лучше, себестоимость постоянно растет, а потребительского спроса не хватает». #ГолосРынка

#Соседи Еще один важный постулат заключается в том, что гражданин «должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие», если оно не превышает установленные нормы или местные обычаи.

В переводе с юридического языка на человеческий – законом вводится принцип разумного терпения. Если вышеперечисленные воздействия оказывают влияние на использование земельного участка или владелец земли полагает, что нарушены допустимые пределы нормативов, он вправе обратиться в суд и требовать устранения препятствий в пользовании земельным участком.

При этом голословности и фото- и видеофиксации будет недостаточно: потребуется провести досудебную или судебную экспертизу, подтверждающую предположения заявителя о превышении нормативов и невозможности использования земельного участка. Знаменательно, что «соседними» участки признаются не только при общей границе, но и в случаях, если «воздействие» (шум, дым и т. п.) распространяется дальше смежных землевладений.

Какой хороший и острый вопрос поднят коллегой - примут ли генплан и когда, если примут? Скажу как вижу: в ближайшее время примут вряд ли, потому как оброс он «поправками» как кораблю ракушками, а большинство поправок это продублированные одни и те же. И много «бизнеса» вокруг поправок в него. Это уже не генплан, а «Гордиев узел», разрубить который чтобы надо быть Александром Македонским. если губернатор замахнется на уровень - примут, но тут много есть но. Весь рынок следит за событием и последствиями. Вопрос стал настоящим сериалом.

Участники первичного рынка загородной недвижимости отмечают существенное падение спроса на коттеджи, земельные участки и таунхаусы в Петербурге. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в прошлом году покупатели приобрели только 7,8 тыс. объектов — на 33% меньше, чем в 2021 году. Самыми низкими оказались показатели IV квартала: в этот период количество реализованной недвижимости опустилось до 1,3 тыс. единиц, как в допандемийные годы.

«Мы можем констатировать, что после рекордно высоких продаж в 2020 и 2021 годах количество сделок на загородном рынке возвращается к стандартным значениям, — отмечает руководитель центра — В 2022 году пиковым по спросу оказался период с января по март, после чего количество сделок начало плавно идти вниз. Это связано как с насыщением спроса, так и с высокими ценами на объекты».

Сократился и уровень предложения: по итогам 2022-го девелоперы вывели на рынок загородного жилья всего 6,9 тыс. объектов — почти в два раза меньше небывалых показателей предыдущего года, когда на фоне высокого спроса покупателям предлагали порядка 13 тыс. лотов. На сегодняшний день, с учётом стабилизации спроса, общий объем предложения на загородном рынке Северной столицы вырос до 16,8 тыс. объектов. При этом основу предложения по-прежнему составляют участки без подряда — их доля составляет 81%.

Снижение спонтанных покупок на рынке загородной недвижимости вновь выводит в топ вопрос качества. Тот, кто сможет предложить близкий к оптимальному по цене и качеству продукт получит серьезный рост. #ГолосРынка