🧐Рыночная ипотека берёт своё

Рынок жилья серьезно трансформируется после изменений в льготных программах. Доля стандартных кредитов (без льгот) достигла максимума за последние два года. Люди вынуждены брать займы под высокие проценты, так как льготы стали менее доступны.

Выдачи по «Семейной ипотеке» составили 116 млрд рублей (это почти половина всех выданных кредитов). В лидерах по популярности этой программы — Астраханская область, Хакасия и Ростовская область.

Средние ставки по рыночным программам остаются высокими и не меняются уже третью неделю: около 18,7% на новостройки и 18,6% на «вторичку». Банки стали крайне осторожны. Заявки отклоняют чаще обычного — в 50–60% случаев.

Проблемы ипотечного рынка неизбежно отражаются на тех, кто строит дома. По данным «Коммерсанта», задолженность строительных компаний перед сотрудниками выросла вдвое по сравнению с прошлым годом и достигла 1,46 млрд рублей. Реальная цифра, скорее всего, еще выше из-за «серой» занятости.

Снижается активность девелоперов, сокращаются объемы госзаказов, а промышленный сектор сбавляет темпы. Застройщики увеличивают сроки возведения жилья в среднем на 20%. Это вынужденная мера: компании растягивают стройку во времени, чтобы привязать её к темпам продаж и соответствовать требованиям по эскроу-счетам.

Проще говоря, строят ровно настолько быстро, насколько активно покупают квартиры.

Дело семейное. Ипотека

🪖 «Владимир Путин — главный строитель России», — Марат Хуснуллин

⭐️ Марат Хуснуллин, вице-премьер на праздновании «Дня строителя» в Лужниках:

К нашей отрасли все время приковано внимание нашего Президента Владимира Владимировича Путина. Я постоянно ему докладываю, он постоянно в курсе всех наших дел.

Он знает, что мы делаем и к чему мы идем. Давайте мы еще раз поздравим нашего президента с Днем строителя. Он главный строитель-созидатель. Благодаря ему у нас получается достигать все поставленные цели.

🏡Россияне не верят банкам, но верят друзьям

Похоже, в России возвращается советская традиция: брать жильё коллективно. Исследование ГК «Гранель» показало: 33% россиян готовы объединяться с друзьями или родственниками, чтобы купить квартиру. 21% рассматривают такой вариант как инвестицию, 8% доверяют только родне, а 4% согласны даже на друзей, но только с юристом.

Причина банальна: ипотека под 20%. Когда банк просит за 27 квадратов почти 230 тысяч в месяц, а ипотечные ставки держатся на уровне 18–22%, у людей просто не остаётся выбора. Банки отказывают 80% заявителей, а рыночная ипотека всё ещё под 19%.

«Покупка вскладчину позволяет разделить первоначальные расходы и последующий доход», — объясняет вице-президент ГК «Гранель» Элина Ханнанова. Звучит логично. Только вот 33% опрошенных боятся, что общая собственность приведёт к ссорам и конфликтам. Ещё 33% уверены: жильё должно принадлежать одному человеку.

Главное, чтобы в договоре было прописано, кто моет полы и выносит мусор.

Дело семейное. Ипотека

♟«Ход конём» по шахматному полю льгот

Марат Хуснуллин впервые честно признал, почему правительство перенесло изменения по семейной ипотеке: «Риски большие. Не можем до конца просчитать последствия, к чему приведет перерасчет». При этом изначально реформу обещали с 1 июля, потом — с 1 августа, теперь — с октября. Каждый раз — новая дата, каждый раз — новые оправдания.

На самом деле Хуснуллин сказал правду, но не всю. Он упомянул, что администрация президента проводила опрос, и люди не готовы платить больше 6%. Что «нагрузка на бюджет из-за ставки ЦБ огромная». Что рынок уже отреагировал на разговоры об изменениях: люди стали брать меньше кредитов, и это, по его словам, «серьезный сигнал». Всё верно.

Но главное Хуснуллин не сказал: у правительства просто нет денег на субсидирование льготной ипотеки в новом формате. Менять условия сейчас — значит либо резко увеличивать бюджетные расходы, либо закручивать гайки заёмщикам. И то, и другое — удар по рынку и по рейтингам перед выборами. А выборы в Госдуму — в сентябре. Поэтому и тянут до октября: чтобы очередной стресс случился уже после голосования. Не потому что «не можем просчитать», а потому что просчитали — и поняли, что итог будет катастрофическим.

А граждане, мечтающие о жилье — пешки в электоральной игре.

Дело семейное. Ипотека

🗿Рынок недвижимости превратится в кладбище капитала

Данные BnMap.pro и Циан рисуют картину по российскому рынку недвижимости, которую вряд ли получится исправить косметическими мерами или очередным продлением льготной ипотеки: затоваривание стало системным, а финансовое здоровье застройщиков вызывает серьезные вопросы.

В 14 из 17 крупнейших городов России на продажу остатков жилья при текущем спросе уйдет от 2 до 3,8 лет. Для отрасли, привыкшей работать по модели проектного финансирования, это фатально. Самара с её 45 месяцами ожидания покупателя — это уже не рынок, это памятник невостребованным квадратным метрам.

Продажи просели с 33% до 27%, а в Москве и Подмосковье объем сделок упал на четверть. Предложение сокращается (минус 6,4% за полугодие), но спрос падает еще быстрее . При этом рост задолженности по зарплате в строительстве (более 1,46 млрд рублей) — это «канарейка в шахте». Когда у компании нет денег на выплату зарплат 13 миллионам занятых в отрасли сотрудников, это означает, что ликвидность высохла до дна.

Ситуация, когда для обслуживания ипотечного кредита в Москве требуется 413,7% от среднестатистической зарплаты, — это уже не рынок. Жильё превратилось из товара первой необходимости в объект коллекционирования для тех, кто ищет способы «припарковать» обесценивающиеся рубли.

Надежды на то, что рынок очистится через снижение цен, нет. Российская бизнес-модель в девелопменте завязана на слишком высокой себестоимости, проектном финансировании с жесткими условиями банков и аппетитах аффилированных структур.

Вместо этого мы увидим массовые банкротства компаний, не имеющих «подушки безопасности» или мощного административного ресурса. «Недострои» станут новой городской достопримечательностью, бремя которых ляжет на госбюджет.

Финал истории предсказуем: рост числа замороженных объектов и громкие кадровые перестановки в кабинетах, где решали, что «рынок всё стерпит».

Дело семейное. Ипотека

❓«Зеленый» фасад «Сбера начинает трещать

«Сбер» выложил отчет по МСФО за первое полугодие, и за красивыми цифрами прибыли скрывается история, которая заставляет напрячься.

Мы решили посмотреть глубже, совместив данные крупнейшего банка с «холодным душем» от статистики по кредитам и прогнозами по рынку жилья.

В отчетности банка — явный дисбаланс. Заемщики по ипотеке массово проседают. Просрочка за полгода выросла почти на 50% (до 382,5 млрд рублей), а «короткая» просрочка (до 90 дней) подскочила на 64%.

По другую сторону — дефолтные активы застройщиков, выросшие на 28%. Чтобы цифры выглядели прилично, финучреждение дважды за полгода пересмотрел модели оценки рисков, что позволило «на бумаге» снизить ожидаемые убытки на 44 млрд рублей.

Параллельно мы видим, что происходит с потребительским кредитованием — лакмусовой бумажкой платежеспособности населения. В июле 2026 года доля отказов по займам в регионах достигла 74%. У людей нет «подушки безопасности» даже для мелких трат, не говоря уже об обслуживании ипотеки, купленной на пике льготных программ.

Все вышеперечисленное замыкается на застройщиках. Исследование «Эксперт РА» подтверждает: к концу 2025 года запас прочности девелоперов оказался практически исчерпан. Снижение продаж и отмена льгот привели к тому, что долговая нагрузка (отношение чистого долга к EBITDA) стремится к опасным 4,0х. Покрытие процентов операционной прибылью у большинства компаний упало ниже критических 1,5х.

«Сбер» держится уверенно, но за фасадом отчетливо проступает тревога. Следующий этап — не просто рост просрочки, а давление на застройщиков, которые окажутся с горами бетона и без покупателей. Второе полугодие обещает стать моментом истины для всего рынка.

Дело семейное. Ипотека

😣Математика боли квартирного ремонта

Рынок ремонта в 2026 году уверенно идет по пути превращения в услугу «люкс», даже если делать самый обычный «комфорт». Итоги первого полугодия 2026 года подкинули цифры, которые заставляют крепче сжать кошелек. В двух столицах ценники на ремонт поползли вверх, и тенденция явно не собирается останавливаться.

В Москве стоимость базового ремонта выросла в среднем на 6%, достигнув 10,5 тысяч рублей за квадратный метр. Северная столица в этом году оказалась даже более «горячей». Рост в Петербурге составил 7,2%, и средний чек теперь — 11,5 тысяч рублей за «квадрат».

Это статистика по средним замерам, а если посмотреть на суровую действительность — черновую отделку (с материалами и работой), то к августу в Москве ценник улетел в район 43–47 тыс. рублей за «квадрат». Рост за год — 8–12%. На отделку стандартной однушки в комфорт-классе (без учета мебели и техники) потребуется от 2,2 до 2,5 млн рублей.

За год бюджет на эту «хотелку» раздулся на 10–12%. Главный драйвер инфляции — руки. Стоимость строительных работ растет быстрее, чем цены на материалы. Дефицит кадров на стройке делает свое дело: хорошие мастера нынче на вес золота, и они прекрасно знают себе цену.

Владельцам недвижимости стоит принять новую реальность: бюджет, заложенный на ремонт год назад, сегодня нужно умножать как минимум на 1,15. Этот люфт надо закладывать не «на всякий случай», а как обязательную часть сметы.

Дело семейное. Ипотека

😔Хотели «как в Америке»? Получили по-русски

Мировой тренд на экологичность, минимализм и, главное, доступность жилья из морских контейнеров докатился до России. По данным экспертов, спрос на подобные объекты за год вырос на 15%.

Казалось бы, отличная новость для тех, кто мечтает о собственном угле без ипотечного рабства на тридцать лет. Однако российский рынок недвижимости обладает уникальной способностью превращать любую концепцию «бюджетного жилья» в аттракцион неслыханной роскоши.

В США контейнерный дом — это манифест экономии и рационального потребления. В России же этот формат прошел через фильтр «лакшери-лофта», в результате чего философия доступности была благополучно похоронена под слоем дизайнерской отделки и рыночных наценок.

В Ставропольском крае продается дом из контейнеров за 6,5 млн рублей (72 кв. м). фактически по стоимости квадратного метра на добротное капитальное жилье в пригородах крупных мегаполисов. В Ленинградской области (Волосовский район) предлагают 93 кв. м за 5,78 млн рублей. С ремонтом и коммуникациями — уже ближе к полноценному загородному дому. В Кипенском поселении за 3,9 млн рублей можно приобрести 64 кв. м на сваях с чугунной печью.

Самый дешевый вариант в Калининградской области стоит всего 320 тысяч рублей (14,4 кв. м). Но есть нюанс — это цена исключительно за «коробку» без земельного участка. Как только вы добавите стоимость земли, подключения коммуникаций и фундамента, итоговая смета стремительно приблизится к стоимости полноценного каркасника.

Российский рынок успешно адаптировал идею контейнерного строительства, но лишил её главного преимущества — дешевизны.

Дело семейное. Ипотека

🤧Планы Минстроя разобьются о реальность

Министерство строительства РФ ставит амбициозную цель: сократить сроки возведения многоквартирных домов с 1200 до 1000 дней. Инициатива выглядит как попытка ускорить автомобиль, у которого пробиты все четыре колеса, а двигатель работает на износ.

Сегодня почти 60% жилья в России вводится с нарушением графиков, а у ряда топовых девелоперов этот показатель переваливает за 70%. Иллюзорный рост ввода жилья в первом полугодии (+8%) — это не триумф эффективности, а «эхо» прошлого: компании достраивали объекты, которые должны были сдать еще год назад.

На деле же мы наблюдаем торможение, которое называют самым затяжным кризисом за десятилетие. Объемы работ падают, новые проекты замораживаются, а девелоперы превращаются в «финансовых жонглеров», направляя прибыль не на развитие, а на обслуживание колоссальных долгов.

Количество банкротств застройщиков в первом полугодии подскочило на 37% (до 1,1 тысячи случаев). Основные убийцы компаний — триада «высокая ставка — дорогой материал — дефицит рук» — не просто давят на рентабельность, они делают строительство как бизнес бессмысленным для мелких и средних игроков.

В июле количество сделок по продажам жилья на первичном рынке просело на 7,6%, а в мегаполисах — почти на 10%. Москва и Краснодар, традиционные флагманы рынка, демонстрируют обвал продаж на 38%. Причина очевидна: цены на недвижимость оторвались от реальности. В столице квадратный метр уже стоит почти полмиллиона рублей — рост на 17% за год.

Результат — «кладбище нераспроданных метров». В 14 из 17 крупнейших городов России при текущих темпах продаж накопленный объем жилья будет распродаваться от 2 до почти 4 лет. Коммерческая недвижимость повторяет судьбу жилой: высокая стоимость заемного капитала делает сроки окупаемости проектов бесконечно длинными.

Даже госзаказ, который всегда считался «тихой гаванью», не спасает от системных проблем. Триллионы рублей, проходящие через госзакупки, упираются в те же грабли: перенос сроков, рост смет и хроническое низкое качество.

Пока экономические стимулы для роста отрасли отсутствуют, заявленное «ускорение» строительства в текущих условиях выглядит как попытка добежать до горизонта, который постоянно отдаляется.

Дело семейное. Ипотека

💊Миссия правительства: реанимировать «клинического пациента»

Минстрой внезапно заметил главную проблему рынка недвижимости: покупатель исчез. Ведомство подготовило законопроект, который разрешит брать квартиру в рассрочку даже после того, как дом сдан и ключи выданы. Раньше это было практически невозможно — обычно всё должно быть оплачено к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Теперь же жилье будет висеть в залоге у застройщика, пока владелец не выплатите последний рубль.

Рынок новостроек сейчас напоминает замерший аттракцион. К концу года должны сдать массу объектов, но 45% из них всё еще без хозяев. Это огромный объем площадей, которые превращаются в «мертвый груз» для девелоперов.

Хуже всего дела обстоят в Краснодаре, Челябинске, Воронеже и Омске — там квартиры стоят, пылятся, и продать их классическими методами (ипотекой под конские проценты) почти нереально.

Но самая «мякотка» — это разрыв между желаемой стоимостью продаваемой квартиры и действительной. Если посмотреть на цены в объявлениях, увидим одну картину, а если заглянуть в реальные сделки — совершенно иную. В Москве эта разница достигла исторических максимумов: 35,7% в новостройках и 24% во вторичке.

Законопроект о рассрочке — признание того, что ипотека сдохла. С текущими ставками кредит на 20 лет — это финансовое самоубийство. Поэтому государство дает зеленый свет «длинным деньгам» напрямую от застройщика.

Дело семейное. Ипотека

🤷Почему вам больше не рады в банке❓

Пока все обсуждают высокую ключевую ставку ЦБ, банки действуют тише. Они не просто держат ставки высокими, но и отменяют скидки (как МКБ), режут бонусы за большой первоначальный взнос (как ВТБ) или вводят штрафные надбавки для тех, у кого мало накоплений (как Дом.Рф).

В итоге реальный платеж для заемщика становится дороже, даже если номинальная ставка формально «не изменилась».

Крупные игроки рынка понимают, что при ставках в 18-20% и выше риск невозврата кредита растет. Им невыгодно выдавать деньги даже надежным клиентам, если доходность таких операций съедается инфляцией и стоимостью привлечения средств.

Это сигнал: банкам сейчас выгоднее держать деньги на депозитах, чем «замораживать» их в кирпичах на 20-30 лет. А если у клиента нет 50% стоимости квартиры в кармане (а то и больше), банк либо выставит заградительный процент, либо просто откажет.

Действия банков — это всегда самый честный
индикатор экономики. Они не верят в быстрый рост рынка и не хотят рисковать, перекладывая издержки на плечи потенциальных заемщиков.

Дело семейное. Ипотека

⏰Кто не успел? Рейтинг главных «опоздунов» стройки в августе

Последний месяц лета не несет глобальных потрясений, но показывает, кто в девелоперской гонке держит темп, а кто начал спотыкаться. Мы посмотрели на свежую статистику и выяснили, кто задерживает стройки, а кто — пример для подражания.

Тройка «призеров» с самыми длинными очередями на сдачу остается неизменной, но внутри рейтинга — перестановки:

🔝«Самолет» уверенно удерживает статус лидера по просрочкам: доля задержек подползла к 43,7%. Хотя портфель проектов немного «похудел», осадочек остался.

🔝«ЛСР» исправляется: показатель упал с 28,2% до 25%.

🔝ГК «Точно» совершила скачок с четвертого на третье место. Доля задержек выросла до 24,6%, а количество проблемных объектов увеличилось с 35 до 43. Не совсем «точно» по графику, выходит?

🔝«ПИК» немного реабилитировался, снизив долю просрочек до 16%, а MR Group держится на уровне 24,1%.

Отличники, сдающие дома без сюрпризов:

☑️Абсолютный чемпион дисциплины — «ССК»: всего 1,3% задержек при внушительном портфеле в 229 объектов. Это почти ювелирная работа.

☑️«Страна» сократила количество задержек с семи до пяти, уронив долю просрочек до 10,9%.

☑️Dogma тоже подтянулась (с 17,4% до 16%), а вот «Эталон» и «Брусника» показали небольшой откат, увеличив долю проблемных объектов (в случае с «Эталоном» — из-за сокращения общего портфеля).

Учитывая текущую рыночную конъюнктуру и операционные циклы застройщиков, можно спрогнозировать, что сложившаяся картина просрочек останется законсервированной до конца года. Существенных изменений в динамике показателей ввода объектов в эксплуатацию в ближайшей перспективе ожидать не стоит.

Дело семейное. Ипотека

🤣«Инновационный мобильный урбанизм»

Российский рынок недвижимости достиг дна, пробил его, постучался снизу и выехал на «Оке». В сети завирусился «микроавтодом» — единственный вариант жилья в столице, доступный обычному человеку.

Концепция проста: если ты не можешь купить квартиру, стань самой квартирой. Идеально для тех, кто хочет жить в центре Москвы, но не готов продавать почку ради первоначального взноса.

Дело семейное. Ипотека

🏗 Рынок жилья оказался в опасной зоне

В июле в городах-миллионниках в среднем было продано лишь 55% квартир в домах, которые планируется сдать до конца 2026 года. Это означает, что около 45% предложения пока остается у застройщиков. Даже при ожидаемом улучшении к концу года показатель может достигнуть лишь 60%.

Особенно сложная ситуация в Краснодаре — 34%, Челябинске — 37% и Омске — 43%. Проблема в том, что предложение продолжает расти независимо от спроса. Объем текущего строительства уже достиг 120,2 млн кв. м, а осенью может превысить 121 млн, установив исторический максимум.

При этом рынок еще переваривает проекты, запущенные в 2024–2025 годах. При этом в начале 2026-го старт новых проектов вырос на 52% год к году. Девелоперы продолжают нести затраты на стройку, финансирование и содержание непроданных квартир, а дорогая рыночная ипотека ограничивает приток новых покупателей.

Но чем дольше квартира остается непроданной после ввода дома, тем выше расходы на обслуживание готового объекта и тем меньше свободных средств для запуска новых проектов. Чтобы ускорить продажи, девелоперам придется активнее использовать скидки, рассрочки и субсидирование ипотеки, что будет давить на их маржу.

При этом массового обвала цен пока может не быть. Эксперты ожидают сохранения высокой стоимости минимум до весны 2027 года.

✅Подпишись