This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
А у вас тоже складывается ощущение, что ситуация с панорамными и просто "большими" окнами в нашем новострое... "сырая" во всех смыслах? 🤔
Есть в памяти пример, хоть одного проекта, где такие окна не текут, не плачут, не промерзают и тэдэ? Киньте в комментах @iliilitop
Есть в памяти пример, хоть одного проекта, где такие окна не текут, не плачут, не промерзают и тэдэ? Киньте в комментах @iliilitop
Эмм... А вот такие зазоры между утеплителем и облицовкой фентфасадов делают в AFI Towers 🤔
На вскидку - до метра что-то. Мне тут шепнули, что такие вот "трубы" вдоль всего небоскрёба - могут обернуться нехилым шумом от воздушного потока, с риском выдувания утеплишки...
Есть тут у нас спецы по вентфасадам? Такое вообще норм? 🤔 @iliilitop
На вскидку - до метра что-то. Мне тут шепнули, что такие вот "трубы" вдоль всего небоскрёба - могут обернуться нехилым шумом от воздушного потока, с риском выдувания утеплишки...
Есть тут у нас спецы по вентфасадам? Такое вообще норм? 🤔 @iliilitop
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Щас разговаривал с одной дизайн студией, которая хотела участвовать в нашей с вами рубрике разбора #планировки... В процессе общения, почему-то, вспомнился такой видос 😁 Просто улыбнуться @iliilitop
Наш.ДОМрф таки выкатил свой маркетплейс хат в новострое. О планах на такое ребята заявляли полгода назад. Пока, ессесьно, всё оч скудненько. Каких-то отличий от уже действующих маркетплейсов недвиги не планируется. Зачем козе гармошка - непонятно. Но, ок, приняли к сведению @iliilitop
Итого, ПСБ продержался 2 недельки. И теперь, либо госипотека вдруг стала таки прибыльной (в отличие от расчётов Сбера и ВТБ), либо покумекали, что лимиты ещё позволяют попылесосить клиентосов... и лохматить ЦБ, посуливший проверку отчётности участникам Ига - стратегически не стоит
Любопытно, кто ещё и когда открестится от оброка
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
А вот так поделились места застроев по продажам в 2023, если оценивать по классам недвиги – посчитали doASAP
Можно посравнивать с моими данными за 2022. Итого, в этот раз ПИК забрал 59% спроса в масс-новострое. Что, конечно, гуманнее прошлых 71% … Но, тем не менее, маркетмейкер, влияющий на цены и продукт сегмента – прежний
Кто и как видит классы недвижки – мне писать не стоит. Вообще, считаю, щас границы сегментации всё больше размываются и переплетаются @iliilitop
Можно посравнивать с моими данными за 2022. Итого, в этот раз ПИК забрал 59% спроса в масс-новострое. Что, конечно, гуманнее прошлых 71% … Но, тем не менее, маркетмейкер, влияющий на цены и продукт сегмента – прежний
Кто и как видит классы недвижки – мне писать не стоит. Вообще, считаю, щас границы сегментации всё больше размываются и переплетаются @iliilitop
Стата продаж машино-мест и кладовок в новострое Мск
Машино-места
▪️В 2023 зарегили 14,3 тыс. ДДУ. Это на +8,5% больше просевших итогов 2022 (13,2 тыс.). Но всё ж на 24% меньше объёма 2021 (18,7 тыс.)
▪️А вот ипотечных сделок стало больше. В 2023 их доля 11,5%. Прошлые годы было 8,4 и 6,8%
▪️Однако год от года снижается показатель отгрузки – отношения ДДУ на паркинги к проданным квартирам / апартам. Если в 2021 это было в ср. 0,3… то щас 0,2. Связано может быть с тем, что коэф-т обеспеченности в новострой всё чаще закладывают по нижней границе. Плюс помним, что основную долю паркинга раскупают ближе или посте ввода дома
▪️Ср. цена проданных мест по прайс-листам на момент ДДУ:
▫️масс-новострой = 1,9 млн (+16% к 2022). Округляя, прошлые годы было 1,7 и 1,5 мульта
▫️бизнес-класс = 3,2 млн (+7,7%). Было 3 и 2,5 млн
▫️премиум / элитка = 4,1 млн (+18,7%). Было 3,5 и 3 млн
Кладовки
▪️За 2023 набрали 9,7 тыс. ДДУ. Тут уже +24-25% к выхлопам прошлых двух лет
▪️Доля кладовок в ипотеку прыгнула с 1–1,7 до 4,6%
▪️Отгрузка три года стабильна = в ср. 0,13 кладовки на 1 ДДУ квартиры / апарта
▪️Ср. цена м² проданных кладовок по прайс-листам на момент ДДУ:
▫️масс-новострой = 147 тыр (+8% к 2022). Округляя, прошлые два года было по 133 тыр
▫️бизнес-класс = 190 тыр (+10,5%). Было 172 и 150 тыр
▫️премиум / элитка = 214 тыр. (+9%). Два года держалось по 200 тыр
▪️В ср. кладовка, по классам недвиги, обходится в 0,6… 0,9 и 1,1 мульта
@iliilitop
Машино-места
▪️В 2023 зарегили 14,3 тыс. ДДУ. Это на +8,5% больше просевших итогов 2022 (13,2 тыс.). Но всё ж на 24% меньше объёма 2021 (18,7 тыс.)
▪️А вот ипотечных сделок стало больше. В 2023 их доля 11,5%. Прошлые годы было 8,4 и 6,8%
▪️Однако год от года снижается показатель отгрузки – отношения ДДУ на паркинги к проданным квартирам / апартам. Если в 2021 это было в ср. 0,3… то щас 0,2. Связано может быть с тем, что коэф-т обеспеченности в новострой всё чаще закладывают по нижней границе. Плюс помним, что основную долю паркинга раскупают ближе или посте ввода дома
▪️Ср. цена проданных мест по прайс-листам на момент ДДУ:
▫️масс-новострой = 1,9 млн (+16% к 2022). Округляя, прошлые годы было 1,7 и 1,5 мульта
▫️бизнес-класс = 3,2 млн (+7,7%). Было 3 и 2,5 млн
▫️премиум / элитка = 4,1 млн (+18,7%). Было 3,5 и 3 млн
Кладовки
▪️За 2023 набрали 9,7 тыс. ДДУ. Тут уже +24-25% к выхлопам прошлых двух лет
▪️Доля кладовок в ипотеку прыгнула с 1–1,7 до 4,6%
▪️Отгрузка три года стабильна = в ср. 0,13 кладовки на 1 ДДУ квартиры / апарта
▪️Ср. цена м² проданных кладовок по прайс-листам на момент ДДУ:
▫️масс-новострой = 147 тыр (+8% к 2022). Округляя, прошлые два года было по 133 тыр
▫️бизнес-класс = 190 тыр (+10,5%). Было 172 и 150 тыр
▫️премиум / элитка = 214 тыр. (+9%). Два года держалось по 200 тыр
▪️В ср. кладовка, по классам недвиги, обходится в 0,6… 0,9 и 1,1 мульта
@iliilitop
– Прежде всего, доходы населения должны расти быстрее цен на жилье. И должна повышаться эффективность строительства, должны снижаться издержки (читай, себес - прим. Или Или)
– Льготная ипотека, если приводит к росту цен на жилье, не повышает его доступность. Даже если ежемесячный платеж не вырос, общая долговая нагрузка заемщика все равно растет. Потому что мы видим, что средние сроки ипотечного кредита выросли с 18 лет в 2020 году до 25 лет
В целом, да, всё как я писал. Только момент - срок ипотеки на новострой растёт не только за счёт стоимости кредита. Тут сидит ещё то, что взять деньги под льготные %, существенно ниже реальной инфляшки, в долгосрок – вполне себе разумный варик. Лично у меня давно висит кусочек незагашенной ипотеки под 5,3%. Я могу закрыть её завтра. Но не делаю этого, т.к. это бабло щас мне приносит х3 в % доходности @iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
С 1 февраля меняются условия для продаж по госипотеке
Правда, в отличие от ПСБ, который просто отменил оброк и вышел из Ига... Сбер, после всех своих заявлений не может потерять мордочку. Поэтому начал откатывать в зад постепенно. Всё же стараясь куснуть кусочек от застроев / покупашек
▪️По заявкам с 01.02 (с пометкой, что возможно и для заявок ранее)... В лоб снижаются % оброка (комиссии от застроя Сберу за выдачу госипотеки). Так, вместо 7,5-11,5% оброка, если ипотечник соответствует любому из трёх условий (см. скрин) - то КВ будет сразу 5,8-8,9% суммы кредита
▪️Если же застрой участвует в программе Комплексный Продукт* от Сбера, и покупателю норм ставка 6% по ипотеке - то комиссии допом вообще не будет
*Комплексный Продукт - это когда застрой готов трансформировать льготные ставки своего проектного финансирования в льготные ставки для покупателей. Т.е. застрой перераспределяет часть своего скидона по кредиту, в пользу покупашки. Да, всё равно придётся делиться, но зато не нужно будет ломать башню из каких статей модели дёргать бабло на оброк
Вжух... шаг сделан. И какой шаг. Видимо, конкретно в кабинетах полыхают дебаты. Чем и как скоро ответит ВТБ?
UPD. Офиц коммент Сбера
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Но пока мне прислали такое:
Обнародованная информация являлась частью тестовой пре-сейл рассылки. Условия субсидирования введенные с 11 Января остаются неизменными
Почему случилась такая утечка, и кто виноват - пусть разбираются сами. Сейчас реально из условий для партнёров убрали все таблички и расчёты "с 1 февраля". См. на скринах было / стало
Ппц интрига. Жду 1 фев., как своего Дня рождения 🍿 @iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Коммент ЦБ, после проверок расчётов / отчётов участников Ипотечного Ига
Некий, говорят, элемент лукавства🤔 @iliilitop
Некий, говорят, элемент лукавства
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Жалобы на Ипотечное Иго, приняты в работу ФАС
В связи с информацией в СМИ и поступившими в ведомство жалобами граждан и застройщиков на действия банков ФАС России направила запросы в кредитные организации с целью анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии
Когда утро начинается не с кофе @iliilitop
UPD ... ПСБ красавчики - ответят "А мы что? Мы ничего... Это старшие мальчишки курили. Мы просто рядом постояли"😳
В связи с информацией в СМИ и поступившими в ведомство жалобами граждан и застройщиков на действия банков ФАС России направила запросы в кредитные организации с целью анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии
Когда утро начинается не с кофе @iliilitop
UPD ... ПСБ красавчики - ответят "А мы что? Мы ничего... Это старшие мальчишки курили. Мы просто рядом постояли"
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Брусника тащит на московский рынок своих «земель». Это некий застрой Baza. Ему ягодники толкнули часть выкупленного прошлым летом у Левела куска экс-завода Станкоагрегат (ЮВАО, Нижегородский). Про это писал подробнее тут
Baza зайдёт на 0,5 га, с замахом на 35 тыс. м² жилья. Что выглядит как-то оч плотно. Тем не менее, застройка Базы должна быть по северной границе брусничного проекта. Что даст последним частичный буфер от ж/д МЦД-3 и локомотиворемонтного завода
Карту застройки локации обновил👆 Ну и картинку про КРТ с ФОК, ТЦ и гостишкой добавил @iliilitop
Baza зайдёт на 0,5 га, с замахом на 35 тыс. м² жилья. Что выглядит как-то оч плотно. Тем не менее, застройка Базы должна быть по северной границе брусничного проекта. Что даст последним частичный буфер от ж/д МЦД-3 и локомотиворемонтного завода
Карту застройки локации обновил
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Сможет ли ЦБ повлиять на динамику закредитованности в 2024, с учётом своего ужесточением ипотечных надбавок с марта ?🤔 @iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Всем кто меня спрашивал - можно ли вернуть маткапитал зарытый в бетон... Ну, чтоб не выделять законные доли детям, например
Есть вот такой ответ - Да, но только если сделка признана судом недействительной. То есть заключена...
▪️С нарушением требований закона
▪️С представителем, у которого не было полномочий
▪️Под угрозой или обманом
▪️На крайне невыгодных условиях, когда одна из сторон оказалась в тяжёлых обстоятельствах, а другая этим воспользовалась
▪️Признана фиктивной
После судов и всяческих выплат, маткап тогда вернётся в СФР. Чтобы использовать его повторно, придётся доказать, что ваше право на использование маткапитала не реализовано. И это тоже через суд @iliilitop
Есть вот такой ответ - Да, но только если сделка признана судом недействительной. То есть заключена...
▪️С нарушением требований закона
▪️С представителем, у которого не было полномочий
▪️Под угрозой или обманом
▪️На крайне невыгодных условиях, когда одна из сторон оказалась в тяжёлых обстоятельствах, а другая этим воспользовалась
▪️Признана фиктивной
После судов и всяческих выплат, маткап тогда вернётся в СФР. Чтобы использовать его повторно, придётся доказать, что ваше право на использование маткапитала не реализовано. И это тоже через суд @iliilitop
На консультацию приходил клиент, которому некий риелтор крайне настоятельно советовал брать Hide от MR
Причём, считаю, что под его сценарий этот проект ваще не подходит. На что сразу честно указал. Обсудили и переносы сроков ввода с ключами. Напомню, ввод ребята двигали несколько раз - с начальных 1Q 23 до нынешних 2Q 24. Но ввод - это ввод. Повторяю, его застрой может двигать фактически безболезненно для себя. Важнее срок по ключам. А его дольщикам сдвинули на полгода: с дек. 23 на июнь 24. Пока...
Потом я глянул нераспроданные остатки в Хайд... порядка 230 лотов, которые МР нужно раскидать за полгода в идеале. То есть вытащить темп ближе к 35-40 лотам в мес. При том, что за весь 2023 средний темп болтался в сред. районе 10 ДДУ / мес.
Думаете будут снижать прайс? Неа ) Ну не в открытую то есть... Смотрите, покрытие поступлений на эскроу вычерпанного кредита на стройку = под 100%. Т.е. ставка ПФ льготная по проекту, порядка 3-4%. А срок закрытия ПФ - авг. 2025. Значит в запасе время есть, расталкивать и готовое с ключами
Оценочно, в модели может норм проходить остаток после ключей 10% проекта. Итого, раскидать за полгода важно ок 150 лотов. Или по 25 ДДУ / мес. И что делают ребята? Ага... качают агентские каналы...
Зацените текущие условия комсы для убедительных риелторов и предварительный результат продаж за январь (см. скрины). Надо пояснять, почему моему клиенту настоятельно рекомендовали Hide?🙂
Я понимаю, заработать всем хочется. Но когда ты видишь, что клиенту точно не подходит объект... Ну выключи жадность на минутку. Запомните, все работают в интересах того, кто платит. Таков мир, без розовых единорогов, родные @iliilitop
Причём, считаю, что под его сценарий этот проект ваще не подходит. На что сразу честно указал. Обсудили и переносы сроков ввода с ключами. Напомню, ввод ребята двигали несколько раз - с начальных 1Q 23 до нынешних 2Q 24. Но ввод - это ввод. Повторяю, его застрой может двигать фактически безболезненно для себя. Важнее срок по ключам. А его дольщикам сдвинули на полгода: с дек. 23 на июнь 24. Пока...
Потом я глянул нераспроданные остатки в Хайд... порядка 230 лотов, которые МР нужно раскидать за полгода в идеале. То есть вытащить темп ближе к 35-40 лотам в мес. При том, что за весь 2023 средний темп болтался в сред. районе 10 ДДУ / мес.
Думаете будут снижать прайс? Неа ) Ну не в открытую то есть... Смотрите, покрытие поступлений на эскроу вычерпанного кредита на стройку = под 100%. Т.е. ставка ПФ льготная по проекту, порядка 3-4%. А срок закрытия ПФ - авг. 2025. Значит в запасе время есть, расталкивать и готовое с ключами
Оценочно, в модели может норм проходить остаток после ключей 10% проекта. Итого, раскидать за полгода важно ок 150 лотов. Или по 25 ДДУ / мес. И что делают ребята? Ага... качают агентские каналы...
Зацените текущие условия комсы для убедительных риелторов и предварительный результат продаж за январь (см. скрины). Надо пояснять, почему моему клиенту настоятельно рекомендовали Hide?
Я понимаю, заработать всем хочется. Но когда ты видишь, что клиенту точно не подходит объект... Ну выключи жадность на минутку. Запомните, все работают в интересах того, кто платит. Таков мир, без розовых единорогов, родные @iliilitop
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM