Вот такую структуру полного инвест себеса светили на мартовской конфе "Рос. Строй. Неделя". Для жилого проекта комфорт-класса в Москве

Если смотреть на рубли, то насчитали 366 тыр за метр общей площади. Но в среднем у нас отношение жилой площ. к общей порядка 0,65. Опустим поправки на продажу нежилья, машино-мест, кладовок (тут свои нюансы по горизонту продажи и цене метра). Получается, чтобы вытянуть маржу 0%... ср. продажная цена квадрата жилья должна быть 563 тыр. А для целевой маржинальности хотяб 20-25% - ср. за период реализации уже должна выйти на 700-750 тыр. Или перед ключами около 800+ тыр. Что для "комфорта" пока всё же под вопросом ))

Поэтому я б в этом примере на рублёвых цифрах слепо не циклился. А вот в относительных (%) - вполне себе близко к моим данным. Не во всём, но близко. Ибо каждый проект индивидуален. Где-то нюанс в соц. нагрузке... где-то в условиях по земле (выкуп / аренда / ВРИ)

В любом случае, инфа полезная. Можно учитывать тем, кто при расчётах инвеста погружается в оценку проектов глубже, чем просто глянуть цены соседей и вторички 👍 @iliilitop

Владимир, мы думали с прошлого года... и вот решились. Нужна однуха в ПИК с чистовой, внутри МКАД, этаж любой с 3-го, но не последний, чтоб ключи в течение года и в Семейку. Есть из чего выбрать?

Доброе утро ) Ага. Витрина - хоть обвыбирайся 🙂 Даже оставив за скобками бюджет, нормальность локаций, видов из окон и проч... Вариков - котик (дружно хором) нарыдал... Это на всё текущее предложение пиков. Считай, под оч распространённые условия покупанта 👆

По своим свежим подборам конца прошлой недели: у кого из клиентов присутствовали ликвидные варики ПИК - всё вычерпали с витрины. Распроданность с близкими ключами максимальная. В Русте экспонируют две однухи на 2-ом и последнем... Баста. Через неделю, после обновления данных продаж, гляну для себя мож где под витриной ПИКи придерживают норм лоты 🤔 @iliilitop

⚡️ Продажи новостроя в Москве (старой). Общая стата спроса. ДДУ с физиками

▪️Всего за март. 2025 зарегили = 4.762 ДДУ. Это минус 18% к февралю. Получился самый "холодный" март за 5 лет (см. скрин) 👆

Топ-5 по жк - предварительные цифры. На днях закончим обрабатывать данные Росреестра... и традиционно поделюсь продажами по каждому проекту отдельно🔥 @iliilitop

🔥 Продажи Марта 2025 по всем новостройкам Москвы (старой)

Сравнили с февралём, вместе с Пульсом Продаж Новостроек


▪️ #топжк Март 2025
▫️ Москворечье и Бусиновский Парк (ПИК) – поменялись местами, но снова забрали золото и серебро. За месяц 216 и 139 зарегистрированных ДДУ

▫️ Pave (Forma) – влетает в топ-3 на старте продаж, со 117-ю сделками. Тут подробнее остановлюсь. Итого, за фактические 1,5 мес реализации, отгрузили 129 ДДУ физикам. При этом вывели на старте только корпуса 2 и 3. В них суммарно 266 квартир. Получается слили сразу 50% стартовой витрины. Или 23% всего первого продажного блока (корпуса 2-6, с доками, на 568 лотов). Причём, 70% всех ДДУ - однухи. Получается, ребята просто бахнули с плеча 30% всех однушек пяти корпусов. Вот такое решение при горизонте проекта 4 года...

Полагаю, сделано сие было для срочного покрытия исчерпания ПФ баблом на эскроу, для выхода на комфортную ставку кредита. Ибо вычерпано почти 2 млрд, и 2,5 ярда декларируется на эскроу. Учитывая часть рассрочников, фактически сумма покрытия как раз примерно 1,8-2,1 млрд. НО, оправдан ли такой слив? Хз... Ведь скинули-то в основном однухи. А это: самое ходовое в первую половину горизонта + самое маржинальное (по метру). И слив такого объёма по стартовой цене, считаю, может быть просёром коммерсов

Любопытно, что дальше Пейву нужно теперь резко тормозить отгрузку. Для равномерной распродажи почти 4 года держать ср. темп до 15 ДДУ/мес. Плюс отыгрывать маржу. И делать это Форме придётся чем? Ага, прайсом...


▪️ Что с лидерами прошлого месяца
▫️ Матвеевский Парк (ПИК) – странно скатились с 4-го сразу на 45-е место. В регах минус 88%. Всего 18 ДДУ после февральских 147 сделок. Объяснить пока затрудняюсь. Каких-то резких изменений в условиях не замечал. Может чисто вопрос регистрационного документооборота. Последим...


Топ застроев марта, и динамику их долей, покажу позже 🔥 @iliilitop

Б. Академическая 85 (ПИК) - смотрю, снова в 10-ке продаж. Распробовали ) Но вот ликвида уже почти не осталось )

Эх, было времечко... В конце 2024 брали с клиентами там под инвест 2Евро (квартиры) по 11-12 млн. Щас такие остались либо 2-й / последний этаж, либо несколько вариков с видами послабее по 14,5-17 млн

А ведь я писал тогда, что проект недооценён рынком. Сколько на подборах клиентам показывал почему так. Сколько объяснял, перспективы раскрытия локации. Что в живую там не так страшно, как на карте )) Что бустанёт в последний год перед ключами. Ибо "несправедливо", когда 2Евро с чистовой, почти "точечной" застройки, в 10 мин пеш от пучка МЦК / МЦД / салатового метро... стоит 11-12М. Когда на пару станций дальше, в плотном окружении новостроя, возле только одной ветки подземки, без отделки (или с WB)... похожие стоят по 16-17-18-19М 🙂

Кто прислушался, понял, и смог во главу инвест-решения поставить цифры / логику, а не Ну это же ПИК-класс... Те щас довольные молодцы 🤝 @iliilitop

ПыСы: Сорян, я стараюсь не шибко публичить недооценёнку в открытый канал. Пока там прилично с ликвидом, и ещё не осушен потенциал. Оставляю такое для клиентских подборов. Just business and nothing personal

А вот, собсно, и топ-5 застроев старой Мск по продажам за Март 2025

▪️Доля группы (ПИК + Forma + Среда) = поднялась до 37% первичных сделок. Чисто за ПИКами, без суб-брендов, 31,6% рынка

▪️ЛСР пока держат своё серебро = 7,3% спроса

▪️MR Group сместили Донстрой с 3-ей строчки, собрав 5,8% сделок


В деньгах, картинка, конеш, иная. Общая сумма зарегиных ДДУ за март = 127,3 млрд. Помним, что это по прайс-листам лотов, на дату ДДУ. Т.е. были ли там доп. скидки - нам не ведомо... Тем не менее, по выручке топ-5 застроев такой:
▫️ПИКовская группа 26,4 млрд (20,7% объёма рынка)
▫️Донстрой 11 ярдов (8,7%)
▫️MR 9,6 млрд (7,6%)
▫️ЛСР 5,8 млрд (4,6%)
▫️SMINEX 5,4 (4,3%)

А надо вообще в будущем делиться суммами и долями в деньгах? Если да - маякните 🔥 @iliilitop