Думский зампред по строительству и ЖКХ Сергей Колунов, сегодня напряг ИТ-шников, ждущих добавки лимитов и разморозки своей госипотеки, аки манны...

По его комменту, варик выделения ранее обсуждаемой добавки +300 ярдов (до общего лимита 1 трлн), щас уже неактуален 🤷‍♂️
Колунов говорит, что обсуждается только 2-а варианта:
▪️Вкинуть чуток бабла на обслуживание того, что уже навыдавали... И досрочно свернуть программу.
▪️Добавить и сохранить прогу, НО перекроить условия. Например, как светил в июне - лишить ИТ-шки Москву и СПб. Ну и макс. сумму кредита почикать. Возможно и в половину...

Что о ситуации думает Минцифры, которое с прошлого года лелеяло идею продления программы до 2030... хз. Однако очевидно, что с ключом 18%, тональность обсуждения и кол-во приемлемых вариков, сильно просело. Да, Колунов прав, упоминая о высокой нагрузке на бюджет из-за разности ставок госипотеки и рыночной. Но молчит, что это история в моменте. Т.к. бюджетом компенсируется эта дельта от % ключа из ежемесячного расчёта. То есть компенсации же размазаны на весь срок кредита. И поэтому или товарищ замылил этот момент... или модель компенсационной нагрузки изначально в долгосрок ваще не летит при двузначном ключе... или также ожидания в кабинетах по динамике ключа - не шибко оптимистичные на ближайшие годы

В любом случае, вброс не радужный. ИТ-шникам нет повода не выпить сегодня... пару рюмок кокосового рафа @iliilitop

А между тем, добавились лимиты на продлённую Семейку... плюсанули +1,06 - до 5,9 трлн

Понятно, что при текущем исчерпании это смешной кусочек. Чтоб начать выдавать. Хватит ли его до конца года, даже с учётом порезанной категории получателей 🤔

Добавками и исчерпанием по конкретным банкам поделюсь следом 🔥 @iliilitop

⚡️Исчерпание Семейки по банкам. После распределения добавки лимитов

Пометил тех, кого ещё нет среди разморозивших выдачи, в табличке моих друзей. Ну и надо индивидуально ванговать, кому из банкстеров и на сколько хватит лимитов, с учётом сокращённой аудитории заёмщиков. На вскидку, Сбер без капризов может дотянуть до новогодних 🤔 @iliilitop

Не злорадства пост, но читая в чатах комменты о ситуации с ИТ-шкой... мне радостно за тех своих клиентов, которые правильно ловят и воспринимают инфу на канале

Пожалуй, все из них успели взять те лучшие варики, которые мы подобрали. Кто-то мне пишет потом, мол, это чуйка привела к быстрому решению. Ну, окай, пусть "чуйка". Но всё-таки, полагаю, дело скорее в том, что услышали мои комменты о важности Решения их личных задач... А не чтения кликбейтов, что завтра всё рухнет и квартиры будут раздавать по цене кокосового рафа ))

Не, я прекрасно понимаю и вижу ситуации, когда покупка была невозможна до всех этих очередных заморозок. Кто-то копил ПВ, искренне рассчитывая, что прогу дотянут до официального кончика. Это нормально. Как нормально и то, чтобы идти к решению своей задачи даже в текущих условиях. У меня сейчас два клиента с подобранными кайфовыми вариками под ИТ-шку. Да - ждут разморозки. Но ждут уже готовые. С конкретными выбранными проектами / квартирами

Это обеспечит им оперативность. Плюс чёткость и системность в головах. У коллег вижу даже кейсы, когда люди целились в ИТ-шку, а в итоге взяли семейку. Красивый, правильный подход, считаю. Не циклиться на сложностях, а искать пути решения своего личного вопроса

Короче, к дате Х точно лучше быть готовым. Чем потом судорожно метаться, добавляя себе седины в подмышках вопросами А успею в новые лимиты? А вдруг условия поменяют? А если все ожидальцы ломанутся, не вздёрнут ли опять застрои прайс?

Мнение моё, и не обязательно правильное... Допускаю, что кому-то кайфовее дрейфовать по течению, впрыгивать в вагоны, негодовать от несовершенства мира и системы. Поэтому чуйка и удача - это не чудо. Это значит быть готовым к моменту 👍 @iliilitop

Щас будет непопулярный пост... Понимаю, что большинству легче заходят простые материалы, типа Аааа, вот тут выросло... Оооо, вот тут упало... Застрои зажрались... Эльвиры на вас нет 🙊

Понимаете в чём штука... Когда мы смотрим с обывательской точки зрения видя только рост цен недвиги - да, нам кажется что застрои жрут как не в себя )
НО, бизнес, в т.ч. девелоперский, куда более сложная история...

Элементарно есть себес, как строительный, так и полный инвестиционный со всеми % банкам, коммерческими, АХРами и проч. И, о чудо, он тоже растёт. Про проценты бриджей, плотно связанных с ключом, для старта новых проектов, опущу. Но даже по текущим проектам есть неотъемлемое влияние конъюнктуры. За 2023 цены только на арматуру дали + 35% (ДОМрф). А если учитывать горизонт 4 года, то основные категории стройматериалов прибавили в ср. +70% (говорит А101). Короче, при желании можете сами выбрать нужный период и гуглить что как дорожало. Но, с*ко, дорожало. Иногда быстрее метра. Прикладывайте сюда рост зарплат, комиссий агентам-продавцам (да-да, процентик туда, процентик сюда)... Как это всё влияет на маржу? 🤫


Кроме того, застрою нужно контролировать не только метрики и ковенанты перед банком по конкретному проекту... Но и по всей группе в целом. В которой сидят не только СЗ (спец. застройщики одного проекта). Но всякие прочие компании группы. Там свои расходы / доходы

Далее... А что считаем? Рентабельность, как вы знаете, тоже бывает разная. Я щас не про то, что фин. выручкой в отчётности девелопера признать можно только поступления бабла за сданное. И пока не сдал - оно лишь числится, как поступление денежных средств на эскроу. А про то, что рентабельность может быть по валовой, по EBITDA, по чистой прибыли... На какую будем ориентироваться? 🙂

Например, по консолидированной отчётности Самолёта за 2023: Рент. по валовой 34,7%, а вот по чистой прибыли, с учётом всех расходов и налогов, уже 10,2% 😉 По Ебитде и чистой других лет можно посмотреть тут... Похожая картинка у Эталона, и, полагаю, +/- у прочих. Вон, Эталон, по валовой рентаб. группы за 2023 вытянул 33,8%, по Ебитде 20,4%, а по чистой прибыли - в убытке на 3,4 ярда (вкладывается в портфель / развитие)...


Окай, пусть не по группе. Можно смотреть и по отдельным конкретным проектам. Они вообще все разные. Кто-то стартует с минусовой маржи, надеясь раскачать финмодель в горизонте реализации... Кто-то сразу с плюсовой марж-ти (показывал тут). НО - отбросим минимальные требования банков по устойчивости в 20% для получения ПФ. И предположим, что проект по итогу выдаст 40-60-80% рентабельности. Вот только девелоперский цикл-то одного проекта минимум 4-5 лет. Делите супер доходность на годы, плюсуйте риски и качели конъюнктуры... Мечта? Берётесь? 🙂


Поэтому, можно прыгать в контенте и по верхам, хайпуя на "тучных годах", и как зажрался бизнес. Такой подход хорошо растит аудиторию. Вот только, наша-то целевая - человек думающий. Готовый всесторонне смотреть на ситуацию

Сорян, за душную среду. Я кончил 🔥 @iliilitop

Вот вам компромиссное решение из высоких кабинетов - сделать госипотеки с плавающей ставкой @iliilitop

В программах ипотеки вместо субсидирования всей разницы с ключевой ставкой стоит фиксировать размер самой субсидии, считает председатель СФ Валентина Матвиенко.

✔️Глава ЦБ Эльвира Набиуллина эту идею поддержала.

«По изменению механизма субсидирования кредитов, я думаю, что правильно поменять этот механизм, потому что он сейчас очень неэффективный, когда устанавливается фиксированная ставка по кредиту, и неважно, как у нас растет ключевая ставка, это просто означает, что мы увеличиваем или уменьшаем размер субсидии. То, что вы предложили – фиксированные субсидии, я думаю, министерство финансов тоже не будет против. Мы со своей стороны готовы это поддержать, нам кажется это очень разумным», – заявила она.

✔️Минфин идею фиксированных субсидий также поддерживает.

«Мы согласны с вашим концептуальным подходом, что льготная ипотека должна быть социально направленной, должна быть регионально направленной, точечной, и много было дискуссий по поводу установления субсидирования. Сейчас программа, с одной стороны, понятна для граждан – ставка 6% (по семейной ипотеке - прим.), но тогда бюджет несет неограниченную нагрузку, а банки снимают с себя полностью любой риск процентной ставки, что для них нетипично, потому что банки управляют процентным риском, это то, за что они получают деньги.

Поэтому тот подход, который вы озвучили – определить фиксированную ставку субсидий, мне кажется, будет более понятна для гражданина и будет более справедлива по отношению к бюджету. Тут надо будет проработать, как правильно это внедрить, и также как правильно объяснить это гражданам, потому что это будет существенное изменение парадигмы, как мы сейчас эти программы объясняем для наших граждан», – сказал замминистра финансов Иван Чебесков

«Это шедевр» (с) А давайте уже чуток отвлечёмся от баталий и просто заценим душевную работу - Ребята из команды главного форума недвижки «Движение» сделали бомбовый видос о том, как оно было…

Вот так надо подавать деловые мероприятия, родные. Не унылые пиар-потуги… А красиво, масштабно, с элементами ламповой атмосферы и киношного драйва 🔥

Глянул – как снова побывал. Был кайфовый микс деловой, развлекательной и неформальной частей. Густо смазанный заботой о комфорте 6000+ участников. Не преувеличиваю – вы ж знаете, как я трепетен к Заботе )

Короче, команде Движения от меня честные ладошки 👏 @iliilitop