❌ В этой локации Петербурга невозможно жить!

Element Development выкупил на намыве Васильевского острова 9,8 га за 18 млрд руб. Он планирует построить 340 тыс. м² недвижимости, из них 160 тыс. м² — бизнес-класса, школу и детсад.

Вместе с нашим партнером Даниилом Суриковым разобрали нюансы жизни на намывной территории Васьки и какие перспективы есть у нового проекта.

➖ Минусы:

✖️ Песчаная территория вблизи воды. Она обдувается ветрами круглогодично: в жару может стать плюсом, но большую часть года — испытание. Песок попадает в рот, обувь, одежду и пр.

✖️ Плохая транспортная доступность. На эту территорию ведут два узких моста с частыми пробками. До ближайшей станции м. Приморская — пешком 50 мин., на автобусе — 40 мин.

✖️ Отсутствие социальной инфраструктуры. На намыве всего одна школа и два детсада, хотя в округе около 8 ЖК. Есть небольшие кафе и магазины, но ни одного торгового комплекса. За «благами жизни» придется ехать на основную часть острова.

✖️ Обманутые ожидания. Люди хотят жить на Васильевском острове (и застрои продают квартиры на намыве именно с таким лозунгом), а получают «комфорт» Ленобласти.

💸 Даже жизнь в Мурино (вблизи к метро) сильно комфортнее, чем на намывной территории Васьки, по мнению Даниила Сурикова. Главный образом из-за неоправданно высокой цены, учитывая все минусы локации.

Студии ~6-7 млн руб.
Однушки ~9-10 млн руб.
Двушки ~14-15 млн руб.

➕ Плюсы:

✔️ Ночью без пробок можно добраться за пару минут до центра Васильевского острова.

✔️ По цене «хорошей области» вы покупаете де-юре Васильевский остров (но помним, как будет де-факто).

✔️ Новый дом среднего качества (с гарантией 3 лет) лучше, чем вторичка 70-х годовых. 

✔️ Из-за не очень активных продаж застройщики предлагают выгодные программы рассрочек и субсидированную ипотеку.

🏗 Вероятно, Element использует под проекты лишь 1-2 га, а остальное — в банк земли, на перепродажу или под проектное финансирование. 

Сейчас у молодого застройщика строится 3 проекта, а сдан лишь один ЖК — «Bereg.Курортный» в Сестрорецке. 

Справочно: это рекордная сделка с землей. По данным коллег Rusprofile, выручка ООО СЗ «Элемент» выросла за прошлый год на 59%, но всего лишь до 113 млн руб., а чистая прибыль — до 50 млн руб. (+86%). Какое юрлицо берет такие участки — не разберешь.

#разборЖК

🏠 Лишь бы не сдуло, @IF_Estate

🥶 Ищем золотую жилу под арктическую ипотеку

Наш подписчик Иван поделился своей историей инвестиций на севере.

Разобрались, выгодно ли использовать арктическую ипотеку для покупки недвижки в инвестиционных целях. #отчитателей

🏡 Какой объект купил?

🔘 Двушка (52 м²) в Кировске, Мурманской области.

🔘 Стоимость — 6,5 млн руб.

🔘 В ипотеку взял 5,9 млн руб. под 2% на 20 лет — «Арктическая ипотека». Ежемесячный платеж — 23,7 тыс. руб. (284,4 тыс. руб. в год)

🔘 Еще 650 тыс. руб. заплатил — под расписку. ПВ — 1,2 млн руб.

🔘 На ремонт ушло ~150 тыс. руб. 

Итого вложений: 1,2 млн + 650 тыс. + 150 тыс. = 2 млн руб.

🙋🏻‍♀️ Спрос на аренду есть?

Кировск — туристическое место. С 2020 года турпоток вырос в три раза и достиг 279 тыс. человек. При этом в городе живет лишь 24 тыс. человек.

🎚️ Горы Хибины — 25 мин. пешком до подножья (места восхождения).

🎚️ Горнолыжный комплекс — 7 мин. пешком от квартиры. 

🎚️ Самый длинный горнолыжный сезон в стране— с ноября по май (7 месяцев). 

💸 За сколько можно сдать? (По данным Циан)

🟣Летом — подобные двушки сдаются за 3-4 тыс. руб./сутки
🟣В горнолыжный сезон — 5-7 тыс. руб.
🟣Праздничные дни — 8-10 тыс.

🤑 Доход: посчитаем самый негативный сценарий 10 сут./мес.

В несезон: 3 тыс. руб. * 10 сут. * 5 мес. = 150 тыс. руб.

В сезон: 5 тыс. руб. * 10 сут. * 6 мес. = 300 тыс. руб.

В праздники: 8 тыс. руб. * 10 сут. * 1 мес. = 80 тыс. руб.

🫰 Расходы на обслуживание квартиры:

✖️ЖКХ — 4 тыс. руб. /мес. (48 тыс. руб. в год)

✖️Управление жильем (передача ключей и клининг) — около 25% от дохода

✖️Ипотека 284,4 тыс. руб. в год.

Итого: ((530 – 48) – 25%) – 284,4 = 77,1 тыс. руб. в год чистыми. 

Если считать ипотечные платежи в прибыль, то годовой доход по негативному сценарию составит 18,05%. Если учитывать только чистый заработок — 3,8%.

Нюансов по получению арктической ипотеки немало: есть требования к заемщику, жилью и ограничение по городам. Но в туристических городах инвестиции выглядят перспективными.

Присылайте свои истории и инвестиционные кейсы в @IF_estatebot, разберем их в рубрике #отчитателей.

🏠 Не инвестиционная рекомендация, @IF_Estate