🏠 «Аквилон Beside 2.0» — чем хорош?

В своей подборке лучших стартов продаж не стал подробно разбирать каждый проект. Но сегодня вы узнаете, почему именно новый жилой комплекс от Группы Аквилон занял первую строчку в моем рейтинге.

Привлекательный прайс: в Beside 2.0 можно вложиться с господдержкой, цена на старте умещается в лимит 6 млн руб. с ПВ 30%. Для инвеста — берем ипотеку, платежи будут перекрываться арендным доходом, и все хорошо.

Нижегородский район — неплохой вариант для инвестиций. Территорию активно «чистят» от промзон, благоустраивают местность. Несмотря на уже существующую инфраструктуру потенциал развития тоже высокий.

Сам проект. Целый квартал, в котором появится торговая галерея из коммерческих помещений на первом этаже и пешеходный бульвар вдоль Рязанского проспекта.

Территория приватная, внутри камерный двор с озеленением и ландшафтным дизайном, площадь с амфитеатром, коворкинг на открытом воздухе, зоны для тихого и активного отдыха. Установят теневые навесы, оборудуют спортивные пространства, шаговые тропы и площадки для детей разных возрастов с эко-инвентарем.

Жилой комплекс рассчитан на семьи: на первом этаже здания расположится Akvilon Kids — детское пространство для игр и творчества, проведения семейных праздников с участием аниматоров.

Без гранд-лобби никуда: в пространстве от UNK Project можно будет проводить встречи или отдыхать. Для хорошего настроения — панорамные окна, отделка под дерево и камень, «зеленый» декор.

Всего в «Аквилон BESIDE 2.0» запланировано 1 106 квартир от 22 до 87 м². Разнообразные планировки — от классики до евро: и студии, и семейные с несколькими спальнями, лоты с видовыми террасами. Напомню, ценник — от 8,5 млн руб.

🏠 Инвестиции в недвижимость: в какой город вкладывать деньги?

Разберу рейтинг среднегодовой доходности инвестиций в недвижимость за три года* от РИА Новости.

Доход реальный — с поправкой на инфляцию и налоги, а также с учетом роста цен и сдачи квартиры в аренду.

❓ Что получилось выяснить:

Норильск — лидер. Средний размер реального дохода за год составил 28,9%. Далее — Горно-Алтайск (+23,9%), Таганрог (+23,8%), Челябинск (+22,2%) и Владикавказ (+21,6%).

Нижнюю строчку занял Южно-Сахалинск — здесь реальная доходность оказалась отрицательной (-2,2%). В Москве недвижимость заработала 1,2% годовых с учетом сдачи. То есть по факту позволила только сохранить деньги.

Санкт-Петербург и Сочи также не впечатлили доходностью аналитиков. Оно понятно: в разрезе трех лет смотреть совсем не объективно. В 2021 году уже вовсю работала льготка, разгоняя перед этим цены. Вы же помните бурный рост в 2020?

Аренда приносила по 4% годовых (за вычетом расходов и инфляции) в среднем по 100 крупнейшим городам. При этом в семи городах доходность от сдачи в аренду была в последние годы больше 5%. В Норильске — 8,3%: аренда росла за ценой.

⚡️ С чем же связаны такие аномалии? В каждом городе — свои причины. Например, Норильск привлекает кадры на предприятия. Другие города живут за счет туристов и курортов или исторических мест. Везде свои точки притяжения.

Так что идея вложиться в недвижку на севере не кажется уже такой безумной. У меня есть знакомые, которые инвестировали в такие города, теперь могут не работать. Совет — смотрите на регионы с дальневосточной и арктической ипотекой.

Как считали: рост цен на однушку в 35 кв. м за 2021-2023 + сдача ее в аренду с учетом налогов, ЖКУ и капремонта. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учетом потребительской инфляции.

💚 Разумных инвестиций в недвижимость, @IF_Estate

🏠 Что приносит аренда: итоги первого квартала

В очередной раз разбираю обзор рынка аренды жилья в России от ДОМ.РФ. Главное:

🎚️ Предложение арендных квартир выросло на 26% до 55 тыс. активных объявлений (после +7% в четвертом кв. 2023 г.).

🎚️ Средняя стоимость аренды квартиры в Москве снизилась до 86 тыс. руб. в месяц (-6% за 1 кв.), в Петербурге — 41 тыс. руб. (-7%), в нестоличных городах — выросла на 3% до 36 тыс. руб.

🎚️ Спрос остается высоким, а средний срок экспозиции сокращается: в Москве — до 18 дней, в Петербурге — до 21, в городах — до 36 дней.

🎚️ В структуре «инвест-квартир» больше всего студий и однушек — их число выросло по РФ за квартал до 6 тыс. (11% от всех объявлений) и 21,8 тыс. (40%), соответственно.

🎚️ При этом стоимость аренды «однушек» и «трешек» незначительно увеличилась (+2-3%), «двушек» — не изменилась, а студий и многокомнатных квартир упала на 3-5%.

🎚️ Но стоимость аренды жилья значительно превышала уровень прошлого года по всем категориям комнатности как в России в целом (на 17-25%), так и в Москве (на 17-43%).

🎚️ Что дальше: аналитики говорят, что в условиях высоких процентных ставок выход на рынок новых инвестиционных квартир ограничен. В первом квартале опубликовано 47 тыс. новых объявлений — меньше на 37% к 1 кв. 2023 года.

Я не аналитик, но могу сказать, что далее аренда будет дорожать, причем мелко- и среднеформатных квартир. Завершение льготной программы в совокупности с дорогой рыночной ипотекой заставит большой пласт людей отложить покупку и продолжить съем жилья. Даже несмотря на рост предложения.

«Семейные» форматы при этом будут экспонироваться дольше, тк ипотека под 6% продлена, спрос на такое жилье подостынет.

В конкурентной борьбе за арендатора можно победить благодаря хоумстейджингу и осознанному выбору актива. Читайте, изучайте и зарабатывайте.

🔥 Всем по доходной квартире, @IF_Estate

🔥 Что такое элитный класс недвижимости

Наконец-то стало понятно, как отличаются классы недвижимости! Посетил презентацию индекса стоимости элитной недвижимости от Финам и девелопера Sminex.

Оказывается, основное отличие — в цене. Sminex считает элитным классом все, что выше 1,2 млн руб. за квадратный метр (средняя величина по проекту). Также учитываются такие характеристики, как локация, концепция, продуктовое наполнение и архитектура.

Так что, если вы планируете покупку жилья от застройщика, который заявляет вам про элитность ЖК, сравните стоимость квадратного метра. Все, что ниже 1,2 млн — не элит. Логика 🤝

Сейчас в Москве в продаже 57 проектов на 955 лотов, средняя цена 2,3 млн руб. за квадрат. Напомню, что мы сформировали собственную классификацию. Но конкуренция развивает технологии, и классовость размываются: эконом переходит в комфорт, бизнес — в элит.

И застройщики, по всей видимости, соревнуются за титул класса: кто выкатит самый высокий ценник.

💚 Богатые смотрят на цифры, @IF_Estate