🤦‍♂️ Новостройки не останавливают рост

В крупных городах России (от 500 тыс. человек) первичка в феврале подорожала в среднем на 2% за месяц — цена за квадрат достигла 170 тыс. руб.

Только в Краснодаре из списка сервиса «Яндекс.Недвижимость» новостройки подешевели на 2%.

Лидер по росту — Владивосток. Местные новостройки прибавили 4% к цене — это результаты работы дальневосточной ипотеки. В целом, все льготные программы разгоняют рынок.

Но сейчас уже динамика цен сильно зависит от региона: там, где доступны адресные ипотечные программы, рост более активный. А там, где льготку отменят...

Хотя Минстрой обсуждает возможное продление льготной ипотеки под 8%. Может быть, с дифференцированными ставками, или адресной по дефицитным регионам. Так что ждем.

@IF_Estate

🏠 Купить квартиру с нулевой ставкой по ипотеке

Не получится, но есть у застройщиков акции, при которых ставки начинаются от 0,01% по субсидированной ипотеке. Держите топ предложений.

1️⃣ 0,01% на первый год от ЛСР. Первоначальный взнос — от 20,1% по семейной ипотеке и от 30,1% по господдержке. Лимиты 12 млн руб. и 6 млн руб. соответственно. Срок — до 30 лет. Через год — ставки 6% и 8% соответственно. Банк — ВТБ.

В каких ЖК действует акция: ЗИЛАРТ, Дмитровское небо, WAVE, Обручева 30, Parkside.

2️⃣ 0,01% от Абсолют Недвижимость. ВТБ дает семьям на два года такую ставку, после — 6%.

ЖК: Город-парк Первый Московский, Резиденции Сколково, Переделкино Ближнее Город-парк.

3️⃣ 0,01% от ФСК. Семейная ипотека в ВТБ: на 12/24 месяца с даты заключения договора ставка 0,01%, дальше — 6%.

Варианты ЖК: Парк Апрель, Жаворонки Клаб.

4️⃣ 0,1% на 1 год от ГК Основа. Ипотека с господдержкой, то есть ставка в Альфабанке через год будет 8%.

Действует в ЖК «Малиново» (Мособласть, Звенигород).

5️⃣ 0,99% на весь срок от Брусники. Совкомбанк выдает до 6 млн руб. с господдержкой, ставка до сдачи дома — 0,99%, после — 8%. Первый взнос — 30%.

ЖК: Первый квартал, Метроном.

6️⃣ 0,99% от Level. Тут только для айтишников: дают до 18 млн руб. с первым взносом 20,01% в том же Совкомбанке.

Можно взять Level: Бауманская, Южнопортовая, Мичуринский, Селигерская, Академическая, Нижегородская.

Напомню, что у этой схемы есть риски, и идет удорожание стоимости лота. Нужно звонить и узнавать по конкретному объекту подробности.

Но для многих людей такие акции удобны — покупаешь жилье с низкой ставкой по кредиту и платишь незначительные суммы каждый месяц. Ставьте 🔥 и напишу еще интересные варианты и разберу другие акции.

@IF_Estate

🏠 Рынок ипотек в феврале: спрос на «первичку» падает, «вторичка» и ИЖС — растут

Доля новостроек в выдаче ипотек достигла исторического минимума в 15% — 7,4 тыс. выдач, сообщает «ДомКлик». Условия ужесточаются, а цены растут, что давит на спрос,

Спрос перетекает на вторичный рынок, доля которого составила 63% в феврале — 31,6 тыс. выданных ипотек за месяц. Доля растет, но это меньше показателей 2023 года в абсолютных выдачах. Значит остываем.

ИЖС растет долгосрочно, как новый сегмент ипотеки. Перед летним сезоном его доля достигла рекордных 19% или же почти 10 тыс. выдачей по России.

@if_market_news

🏠 Жилищные вклады со страховкой до 10 млн руб. Уже скоро.

Центробанк поддержал идею запуска жилищных депозитов для накопления первого взноса по ипотеке.

Что это такое? Это вклады, аналогичные банковским. Только целевые — для накопления денег на ипотеку. Страховать будут до 10 млн руб., а открыть депозит можно будет сроком от года.

Банки заинтересованы в запуске такого продукта. В законопроекте это не уточняется, но клиентам вполне могут предложить:

1️⃣ Повышенную в сравении с классическим депозитом с пополнением ставку.

2️⃣ Скидку к ипотечной ставке.

3️⃣ Специальный первый взнос по ипотеке.

В Почта Банке уже готовы запустить продукт, а в Абсолют Банке работают над таким вкладом, когда застройщик будет держать бронь на квартиру, которую в будущем клиент планирует взять в ипотеку.

Ранее идею одобрило правительство, теперь регулятор. Так что ждем в ближайшее время новый продукт. Инициативу я разбирал ранее здесь.

@IF_Estate

🏠 Как взять квартиру без ипотеки?

Ужесточение льготной ипотеки закономерно снизило количество выдач, спрос на новостройки от этого начал снижаться.

Но банки и застройщики выкручиваются, как могут и предлагают альтернативные ипотеке варианты.

1️⃣ Уже знакомая нам рассрочка. Почти в 50% проектов на рынке действует эта программа, зачастую срок рассрочки варьируется от года и до ввода дома в эксплуатацию.

Она бесплатна и удобная, а платежи равные и без %. Но помним об особенностях и подводных камнях.

2️⃣ Трейд-ин с проживанием. Некоторые застройщики выкупают старую квартиру клиента, но разрешают ему жить в ней до сдачи дома.

Подходит тем, кто хочет поменять жилье: текущую квартиру можно использовать в качестве значительного первого взноса, тогда и сумма по ипотеке будет небольшой.

3️⃣ Старая-добрая траншевая ипотека. Это альтернатива, о которой тоже уже говорили: сумма ипотеки делится на две (и более части), первый транш 15-30% сразу, остальное — после сдачи дома.

Кому подходит: кто снимает жилье и не готов брать на себя двойную финансовую нагрузку, пока дом еще строится. Основной долг выплачиваетсся после переезда.

Какой вариант интересен, что разбираем подробнее? 🔥 — 1, ❤️ — 2, 👍 — 3

@IF_Estate

🏠 Работу управляющих компаний зарегулируют

В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» депутаты Госдумы занялись модернизацией жилищной сферы.

1️⃣ УК будут отчитываться перед жильцами о расходах на текущий ремонт. Сейчас отчеты не обязательные — в квитанциях есть строчка с платой за содержание общего имущества.

А вот законопроект, который уже внесли в ГД, вводит отдельную позицию «Текущий ремонт» и делает отчеты за расходы на него обязательными. Если примут, то начнем жить по-новому уже с 1 января 2025 года.

2️⃣ С другой стороны — управляющим компаниям помогут. Сегодня УК сами платят долги банкротов перед ресурсоснабжающими организациями.

Депутаты хотят внести в Жилищный кодекс поправки: устранить долговую нагрузку на УК, чтобы они могли не возмещать долги собственников за ЖКУ. Банкроты, по сути, могут списать свои долги по ЖКХ, но часто УК остается должной поставщикам, так как между ней и жильцом заключен договор.

Первый закон, безусловно, сделает работу УК более прозрачной, что может снизить суммы платежей. А мы напомним, что вы уже сейчас можете экономить на платежах за ЖКХ от 24 тыс. рублей в год. Читайте гайд!

@IF_Estate

🏠 Трейд-ин с проживанием: как выгодно обменять старую квартиру на новую

Процесс обмена жилья появился в России в 2009 году, но особенно активно его начали внедрять в последние пару лет.

Суть: вы продаете (отдаете на продажу) застройщику ваше собственное жилье, оплачиваете этой суммой лот в его новостройке. Остальное — кэшем или в ипотеку. Выбранная квартира в новостройке и цена на нее фиксируется за вами.

Но не любую квартиру застройщик примет по этой программе. Ему будет важны чистые документы, ликвидное расположение, хороший ремонт, а также:

💩 Дом не старше 1960 года, не деревянный и более 5 этажей.

💩 Износ здания не превышает 40%.

💩 Узаконенная перепланировка, квартира в собственности (не долевой) и др.

Сейчас стал популярен трейд-ин с проживанием. Застройщик покупает вашу квартиру и продает вам новую. Пока дом строится, разрешает вам жить в старой квартире. Эта схема имеет свои плюсы:

1️⃣ Фиксируется цена. Допустим, вы хотите повысить уровень жизни, купить жилье просторнее. Нашли новостройку, но сейчас вашу вторичку никто не берет.

Пока ждете, выбранный лот может либо подорожать, либо его вообще купят. А тут сразу договор с застройщиком: цена фиксируется, вы как бы продаете старое жилье и покупаете новое, но живете, как раньше.

1️⃣ Трейд-ин со скидкой. Бывает такое, что потенциальным покупателям по трейд-ин предоставляются льготы — скидки, рассрочки и тд. Нужно узнавать у застройщика.

В общем, это выгодно — фиксируете цену на этапе стройки и не тратите на съемное, пока дом не сдан.

Минусы и риски такой схемы. Вы же понимаете, что застройщику нужно заработать? Трейд-ин — это коммерческое предприятие, у вас купят квартиру дешевле её рыночной стоимости, чтобы продать ее дороже. То есть:

➖ Квартиру продадите по цене на 5-20% дешевле рынка, если ее выкупает застройщик. А если он продает сам, то чтобы быстрее реализовать ваш объект, будет формировать цену «падающей лесенкой», пока не продаст.

➖ Ограниченное количество вариантов. Застройщики выводят такие акции на небольшое число объектов. И если вы связались обязательствами с одним девелопером, то можно упустить более выгодный вариант у другого.

🔥 Взял бы в трейд-ин
❤️ Меня все устраивает
👍 Продам сам, куплю сам

@IF_Estate

🏠 С 1 апреля изменятся правила перепланировки

Если вы купили квартиру и решили сделать ремонт, то изучите новые поправки, уточняющие порядок проведения перепланировки.

Согласно новой редакции Жилищного кодекса, с 1 апреля 2024 года:

1️⃣ Любое изменение площади — это перпланировка.

Допустим, вы решили из одной комнаты сделать две, изменить площади помещений. Это будет считаться именно перепланировкой, а не реконструкцией (как сейчас).

2️⃣ Да, нужно согласовать перепланировку, если вы:

🟢 Меняете площадь квартиры, границы помещения или создаете новое пространство.

3️⃣ После ремонта в квартире также нужно будет оформить перпланировку:

🟢 Получить акт приемки.

🟢 Заказать новый техплан у кадастрового инженера.

🟢 Передать его в Росреестр, чтобы ведомство внесло изменения в ЕГРН. 

4️⃣ Даже перенос дверей и демонтаж встроенных шкафов придется согласовать.

Казалось бы, незначительные изменения. Но такие переделки потребуют согласования.

После всех действий перепланировка будет официально считаться завершенной. Однако пока общего списка разрешенных при перепланировке работ все еще нет.

Ранее мы рассказывали, как законно сделать перепланировку и не влететь на штраф. Дополняем.

Узаконить перепланировку важно! Не только ради безопасности себя и окружающих, но и, чтобы можно было без проблем продать квартиру в случае необходимости.

@IF_Estate

☀️ Отгадай ЖК по фото

Рубрика #выходнойнедвиж шагнула к апартаментам премиум-класса. Знакомый вам, Даниловский район: 4 минуты пешком до метро «Тульская».

Сдается уже в этом году, это видно по состоянию фасадов. В этом проекте один корпус на 16 этажей. Дом монолитный, потолки по 3,1 метра.

Обещают фитнес-студию, кафе и ресторан, минимаркет. А в апартах будет: приточно-вытяжная вентиляция, фильтрация воды, энергоэффективные двухкамерные окна, шумоизоляция пола и потолка. В проекте нет студий, нарезка крупная.

Но есть минусы — застройщик, репутация которого не вызывает доверие в плане дальнейшего управления своими объектами. Угадаете название — распишу, в чем дело.

@IF_Estate

🏠 Досрочное погашение. Часть 1: есть ли смысл?

Вы просили разобраться с досрочкой: что сокращать срок или платеж? Сначала определим, а стоит ли вообще вносить деньги досрочно.

Досрочное погашение — это внесение дополнительных средств по обязательствам, когда вы платите по кредиту сверх установленного ежемесячного платежа.

Оно касается не только ипотеки, но и других кредитов. Для понимания посмотрите ролик InvestFuture.

Перед погашением нужно определить, стоит ли это делать. Хорошо бы понять и провести все расчеты еще до заявки на ипотеку, но будем смотреть на то, что есть.

❌ Нет смысла гасить ипотеку досрочно, если вы купили недвижимость под инвест. Арендатор исправно платит сумму, которая перекрывает ежемесячный платеж — красота, незачем нагружать себя. Для перепродажи — также нет места досрочке, ведь так снижается ваша потенциальная доходность.

✔️ Досрочно погашать ипотеку выгоднее в первые годы. В начале кредита 70-90% каждого ежемесячного платежа (ЕП) уходит на проценты, поэтому тело долга уменьшается медленно.

Если к ЕП вносить доп. суммы, то основной долг будет сокращаться быстрее. Так и сумма % будет становиться меньше, потому что база, от которой они считаются, снижается.

Поэтому не стоит торопиться закрывать ипотеку в конце срока: тело и сумма процентов уже минимальные. Посчитайте сами.

Лайфхак: вносите досрочный платеж в день ЕП, так вся дополнительная сумма пойдет в снижение тела кредита. И если вы каждый месяц будете платить по ипотеке в 2 раза больше, то срок кредита сократится в 4 раза.

Например, вы платите ЕП 50 тыс. руб. и дополнительно еще 50 тыс. Так срок с 30 лет сократится до 8. Магия сложных процентов. А чтобы уменьшить срок в 2 раза, можно платить всего на 25% больше.

Сказка: когда вы сделали верные расчеты до заявки, подобрали ипотеку на максимальный срок с минимальным платежом. Результат: психологическое спокойствие и свобода в действиях — можно гасить досрочно, а можно сдавать в аренду.

150 🔥 и смотрим, что снижать при досрочном погашении: срок или платеж

@IF_Estate

🏠 Досрочное погашение. Часть 2: срок или платеж?

Мы определились: если у нас сейчас льготная ипотека, то выгоднее положить деньги на депозит. Банк выдал нам средства под низкий процент — допустим, 6% по семейке, а платит 16% годовых по вкладу.

Но уже скоро придется эти деньги снимать, и пойдет разговор о том, что снизить: срок или платеж? Разберем два варианта с точки зрения психологии и математики.

⌛️ Снижать срок лучше для психологического здоровья. Нам стоит быстрее расплатиться с банком, чтобы избавиться от давления, если ипотека для нас некомфортна.

Также регулярные досрочные платежи для снижении срока кредита помогут нам минимизировать конечную переплату. Банк заработает на нас меньше, чем ожидал, мы всех переиграли.

💰 Уменьшать платеж могут математики и люди, которые не мыслят эмоциями. Холодный расчет показывает, что при инфляции в 10% наши рубли за 20 лет обесцениваются на 200%. А если это инфляция рынка недвижимости, то цифры еще больше.

Получается, мы снижаем платеж каждый месяц — это гарантирует нам, что в будущем будем способны платить, даже если доходы упадут.

Однако через 5 лет, например, 71 000 рублей из примера реально будут стоить меньше, чем сейчас. То есть на эту сумму мы сможем купить меньше товаров и услуг, чем сейчас. Уменьшение платежа — это двойной удар по постоянно падающему деревянному.

За счет регулярных доп. погашений в математическом варианте мы переплатим на 500 тыс. руб. больше по % и в абсолюте. Сумма досрочных погашений больше на 2,2 млн руб. из-за срока. Но и здесь он сократился значительно — на 10 лет и 3 месяца.

😁 Хочу заметить, что после первой ипотеки, например на квартиру, может появиться желание параллельно взять еще одну, уже на дом. А если мы все это время снижали ежемесячный платеж, то взять вторую ипотеку станет для нас финансово проще.

Нагрузка уже будет не такой большой. Главное — регулярность, рост доходов и правильные расчеты. И каждому подходит свой вариант. Можно комбинировать снижение платежа и срока — это более гибкий подход.

@IF_Estate

🏠 Банк отказывает в ипотеке! Почему и что делать?

Число отказов среди ипотечных заявок растет, например, в 2023 году каждому второму претенденту на ипотеку в новостройке не одобрили кредит.

Дело в том, что банки ужесточили требования к заемщикам, стали учитывать не только текущую кредитную нагрузку, но и потенциально возможную. И это первая причина:

1️⃣ Высокий показатель долговой нагрузки. «Чистыми» — после оплаты по всем обязательствам — у заемщика должно оставаться на руках не менее 30% дохода.

2️⃣ Также смотрят на кредитную историю. Просрочили всего 1-2 платежа — КИ испорчена. Проверьте свою историю в бюро: НБКИ, Скоринг, ОКБ или Русский стандарт.

3️⃣ Незакрытые долги — если штрафы, неоплаченные платежи по ЖКУ или налоги уже в работе у судебных приставов, то причина отказа, думаю, понятна.

4️⃣ Банкротство. Если вы проходили такой процесс, то банк отказывает не зря. Однако это не приговор, спустя время вам снова могут дать ипотеку, возможно.

5️⃣ Сомнительная компания. Вашего работодателя тоже проверяют: если руководитель не платит налоги или замечен в судебных делах, то в ипотеке могут отказать.

🔥 Неправильно оформленная заявка. То, о чем кричат все брокеры. Неочевидно, но в заявке на ипотеку можно допустить ошибки, из-за которых банк не выдаст кредит.

Вообще, я сторонник отдать задачу одобрения ипотеки профессионалу. Именно тому, который не будет подбирать такую программу и банк, в котором он получит максимальную комиссию.

Профессионал — тот брокер, который проведет «за руку» и не будет стремиться заработать на вас. Как его распознать:

💩 Брокер выбирает выгодные условия именно под ваш запрос и рассказывает, в каких случаях можно отказаться от дорогой страховки.

💩 Собирает документы, проверяет их и отправляет в банк. При отказе изучает причину и корректирует заявку, отправляет заново.

💩 Зачастую ведет соцсети и показывает себя публично, объясняет примеры и реальные кейсы на своей странице.

@IF_Estate

🔝 Вакансия в телеграм-медиа InvestFuture

🏠 Деньги из бетона растут и требуют новые кадры!

Мы ищем в команду журналиста в канал про недвижимость.

🏠 Что нужно делать:

1. Писать с нуля обзорные посты: разбирать ЖК, районы, города, застройщиков и компании.

2. Создавать длинные полезные материалы, которые помогут не ошибиться в выборе квартиры.

3. Следить за актуальными инфоповодами, предлагать темы, которые касаются рынка ипотеки и недвижимости.

4. Общаться с экспертами, посещать тематические мероприятия. Создавать аналитические материалы.

5. Давать письменные или устные комментарии в качестве эксперта для других СМИ.

У нас ты сможешь реализовать свои идеи, вырасти и обучиться новому. Если ты горишь темой недвижимости, знаешь про льготные ипотечные программы и можешь отличить новостройку ПИК от Донстрой, скорее откликайся 🔥

🏠 Что ждем от кандидата:

1. Умение готовить контент под ключ (обрабатывать и систематизировать информацию).

2. Наличие безупречной грамотности и креативного подхода к созданию материалов. Знание способов инвестиций в различные классы жилья.

3. Знание способов инвестиций в различные классы жилья, базовое понимание доходности и экономики.

4. Реальный опыт и непосредственное участие в рынке, умение подбирать жилье под критерии будет плюсом.

5. Умение записывать и монтировать короткие видео для выездов в ЖК и районы приветствуется.

Присылайте свои резюме и примеры работ прекрасному продюсеру проекта @lirikman