Что скажете по поводу планов Минфина по увеличению лимита на выдачу льготной ипотеки?
(комментарий для RTVI)
Ситуация вполне понятная: вслед за повышением ключевой ставки ЦБ обычная человеческая ипотека стала слишком дорогой. Граждане бросились всеми правдами и неправдами получать ипотеку льготную (семейную под 6% или новостроечную под 8%).
Как действует льготная ипотека? Поначалу можно подумать, что МинФин (именно это ведомство выделяет деньги на льготное финансирование) поддерживает нас с вами, но на деле это не совсем так. Разницу между льготной и рыночной ставкой получают банки - ведь выдавая ипотеку под 6% вместо 15% они недополучат прибыль. И эту недостачу государство готово им компенсировать. Зачем?
Дело в том, что стройка - очень полезное для страны мероприятие. Там большой мультипликатор: каждый рубль, потраченный на строительство домов, тянет за собой кучу других вложений в экономику. Это стройка коммуникаций, дорог, магазинов на первых этажах. Ремонт новых квартир - тоже огромный рынок. Тут везде требуются и услуги, и материалы - масса полезных вещей. Много новой работы, много денег, увеличение зарплат. Экономика разогревается. И гражданам хорошо: улучшается жилплощадь, города становятся краше; и строителям хорошо: бизнес крутится, можно закладывать новые проекты и спокойно достраивать старые. И банкам тоже хорошо: под конский процент (без льгот) кредитов бы брали в 10 раз меньше.
Есть ли у программы какие-то недостатки? Конечно. Во-первых, сильно растут цены на жильё, особенно на новостройки. Во-вторых, растёт инфляция - просто из-за увеличения количества денег в системе (вообще-то речь о триллионах рублей). Но, с учётом того, что в 2023 году лимиты поддержки увеличивались уже дважды - и они почти у всех банков за исключением ВТБ исчерпаны - разговоры о новом увеличении ведутся явно не на пустом месте. Но Центробанк выступает против: по его мнению, экономика и так сильно разогрета и дальнейшие вливания денег в важную отрасль промышленности могут привести к нежелательным последствиям. Зарплаты растут, а работать, говорят, уже некому. Хотите ли вы такую льготную ипотеку, которая привлечёт новую серьёзную волну строителей-мигрантов из стран, где зарплаты гораздо ниже? А жильё станет таким дорогим, что купить его смогут только айтишники?
#ипотека #макро
(комментарий для RTVI)
Ситуация вполне понятная: вслед за повышением ключевой ставки ЦБ обычная человеческая ипотека стала слишком дорогой. Граждане бросились всеми правдами и неправдами получать ипотеку льготную (семейную под 6% или новостроечную под 8%).
Как действует льготная ипотека? Поначалу можно подумать, что МинФин (именно это ведомство выделяет деньги на льготное финансирование) поддерживает нас с вами, но на деле это не совсем так. Разницу между льготной и рыночной ставкой получают банки - ведь выдавая ипотеку под 6% вместо 15% они недополучат прибыль. И эту недостачу государство готово им компенсировать. Зачем?
Дело в том, что стройка - очень полезное для страны мероприятие. Там большой мультипликатор: каждый рубль, потраченный на строительство домов, тянет за собой кучу других вложений в экономику. Это стройка коммуникаций, дорог, магазинов на первых этажах. Ремонт новых квартир - тоже огромный рынок. Тут везде требуются и услуги, и материалы - масса полезных вещей. Много новой работы, много денег, увеличение зарплат. Экономика разогревается. И гражданам хорошо: улучшается жилплощадь, города становятся краше; и строителям хорошо: бизнес крутится, можно закладывать новые проекты и спокойно достраивать старые. И банкам тоже хорошо: под конский процент (без льгот) кредитов бы брали в 10 раз меньше.
Есть ли у программы какие-то недостатки? Конечно. Во-первых, сильно растут цены на жильё, особенно на новостройки. Во-вторых, растёт инфляция - просто из-за увеличения количества денег в системе (вообще-то речь о триллионах рублей). Но, с учётом того, что в 2023 году лимиты поддержки увеличивались уже дважды - и они почти у всех банков за исключением ВТБ исчерпаны - разговоры о новом увеличении ведутся явно не на пустом месте. Но Центробанк выступает против: по его мнению, экономика и так сильно разогрета и дальнейшие вливания денег в важную отрасль промышленности могут привести к нежелательным последствиям. Зарплаты растут, а работать, говорят, уже некому. Хотите ли вы такую льготную ипотеку, которая привлечёт новую серьёзную волну строителей-мигрантов из стран, где зарплаты гораздо ниже? А жильё станет таким дорогим, что купить его смогут только айтишники?
#ипотека #макро
Netflix ловит пиратов, провал генетических тестов и новый раздел Диснейленда
(видео тут)
📈 У меня для вас опять хорошие новости: на Мосбирже четвёртая неделя роста подряд! Да, всё уже не так однозначно - всего полпроцента плюса, и самый большой портфель (Хулежебока) в минимальном минусе из-за падения золота и серебра. Но Яндекс тащит (+7%), а Циан (+14%) и Озон (+10%) порвали чарты. Пенсия выросла на 1% - несмотря не неудачную докупку серебра на хаях в прошлый понедельник. Лучший результат у Хулинформатики (+3.5%), там практически всё в дамках - кроме лидеров выросли ещё и Позитив, и Диасофт. Добрые 40 тысяч рублей и новый хай.
🇺🇸 Амеры неплохо так упали - на 3% с лишним, и это локальный лоу! Спайдел уже предсказывает крах! А вот у Теслы годовой лоу после даунгрейда от Дойче Банка. В ответ на скачок инфляции Фед пригрозил новым повышением ставок - или по крайней мере отложил понижение - как, впрочем, и у нас. Шансы на бан Тиктока в США растут - интересно, что в Конгрессе бан увязан с помощью Украине, Тайваню и Израилю.
🇮🇱 Google увольняет 28 человек, которые протестовали против предоставления облачных сервисов армии Израиля. Ну, допротестовались. Против корпорации добра не попрёшь!
🎤 Новый альбом Тейлор Свифт вышел пару дней назад, и вот моё (очень банальное) предсказание: он принесёт ей херову тучу денег! Девять предыдущих стали мультиплатиновыми (каждый продался 2млн+ копий). При этом на фальшивых билетах фанаты потеряли уже рекордную сумму - их нагрели как минимум на миллион долларов, потому что билетов на всех не хватает, а вот аферистов - наоборот, хватает.
🍼 Pepsi анонсировала два новых вкуса: лаймовый и персиковый. Это как раз те вкусы, которые после майских так и останутся в холодильниках любителей шашлыков. Ведь зачем пить Пепси, когда есть игристое?
🎥 Акции Netflix припали несмотря на отличные результаты. За первый квартал 2024-го у компании добавилось более 9 млн подписчиков (всего их уже 270 млн), а доход превысил $2.5 млрд. Но инвесторам не понравилось, что с 2025 года компания перестанет раскрывать количество подписчиков. Ну, типа, она ограничится финансовыми отчётами. Проблема в том, что там идёт мощная борьба с раздачей паролей друзьям и родственникам - отсюда и рост базы. Но борьбу эту корпорация хочет запихать под ковёр, потому что она никому особо не нравится. Ну, кроме акционеров.
🐭 Диснейленд договорился с городом Анахайм (в Калифорнии), что увеличит площадь под постройку нового раздела парка - Аватарлэнда. Disney заявила об инвестициях почти в 2 млрд долларов. При этом сотрудники (те, что сидят в ростовых куклах) уже собираются в профсоюзы! Ленин волнуется в гробу.
🧬 Директор и совладелец 23andMe Анна Войчицки может забрать компанию с биржи. Когда-то эта контора нашумела с недорогими генетическими тестами, которые должны были что-то перевернуть, но так и не перевернули. Ну, кроме некоторых семейств, отцы которых узнали, что их гены по какой-то странной причине не передались детишкам… После IPO в 2021 году 23andMe оценивалась в 3.5 млрд долларов, но в прошлом году акции потеряли более 90% стоимости. Они там пытаются вываливать какие-то подписки, но смысл хорошего теста как раз в том, что он определяет геном раз и навсегда.
🇮🇩 Индонезийская рупия стоит 0,58 копейки. А год назад она стоила 0,55 копейки! Кто на волшебном Бали, сигнализируйте, как там обстановка? Море тёплое? Фарангов гонят и презирают? Сколько платит за виллу Спартак Бендеров? С начала год хулиндекс рубля упал к мировым валютам на 21.2%, а за два года - падал на на 2.1% в год.
Это были #хулиновости №17/2024 (150, юбилей!). Полный текст на Smartlab (поставьте, пожалуйста, лайк). Понравилось? Купите книгу. Рублёвые новости тут, мемы тут, личное тут.
#ТейлорСвифт #23andMe #Индонезия #Netflix #Disney #Pepsi #ипотека
(видео тут)
📈 У меня для вас опять хорошие новости: на Мосбирже четвёртая неделя роста подряд! Да, всё уже не так однозначно - всего полпроцента плюса, и самый большой портфель (Хулежебока) в минимальном минусе из-за падения золота и серебра. Но Яндекс тащит (+7%), а Циан (+14%) и Озон (+10%) порвали чарты. Пенсия выросла на 1% - несмотря не неудачную докупку серебра на хаях в прошлый понедельник. Лучший результат у Хулинформатики (+3.5%), там практически всё в дамках - кроме лидеров выросли ещё и Позитив, и Диасофт. Добрые 40 тысяч рублей и новый хай.
🇺🇸 Амеры неплохо так упали - на 3% с лишним, и это локальный лоу! Спайдел уже предсказывает крах! А вот у Теслы годовой лоу после даунгрейда от Дойче Банка. В ответ на скачок инфляции Фед пригрозил новым повышением ставок - или по крайней мере отложил понижение - как, впрочем, и у нас. Шансы на бан Тиктока в США растут - интересно, что в Конгрессе бан увязан с помощью Украине, Тайваню и Израилю.
🇮🇱 Google увольняет 28 человек, которые протестовали против предоставления облачных сервисов армии Израиля. Ну, допротестовались. Против корпорации добра не попрёшь!
🎤 Новый альбом Тейлор Свифт вышел пару дней назад, и вот моё (очень банальное) предсказание: он принесёт ей херову тучу денег! Девять предыдущих стали мультиплатиновыми (каждый продался 2млн+ копий). При этом на фальшивых билетах фанаты потеряли уже рекордную сумму - их нагрели как минимум на миллион долларов, потому что билетов на всех не хватает, а вот аферистов - наоборот, хватает.
🍼 Pepsi анонсировала два новых вкуса: лаймовый и персиковый. Это как раз те вкусы, которые после майских так и останутся в холодильниках любителей шашлыков. Ведь зачем пить Пепси, когда есть игристое?
🎥 Акции Netflix припали несмотря на отличные результаты. За первый квартал 2024-го у компании добавилось более 9 млн подписчиков (всего их уже 270 млн), а доход превысил $2.5 млрд. Но инвесторам не понравилось, что с 2025 года компания перестанет раскрывать количество подписчиков. Ну, типа, она ограничится финансовыми отчётами. Проблема в том, что там идёт мощная борьба с раздачей паролей друзьям и родственникам - отсюда и рост базы. Но борьбу эту корпорация хочет запихать под ковёр, потому что она никому особо не нравится. Ну, кроме акционеров.
🐭 Диснейленд договорился с городом Анахайм (в Калифорнии), что увеличит площадь под постройку нового раздела парка - Аватарлэнда. Disney заявила об инвестициях почти в 2 млрд долларов. При этом сотрудники (те, что сидят в ростовых куклах) уже собираются в профсоюзы! Ленин волнуется в гробу.
🧬 Директор и совладелец 23andMe Анна Войчицки может забрать компанию с биржи. Когда-то эта контора нашумела с недорогими генетическими тестами, которые должны были что-то перевернуть, но так и не перевернули. Ну, кроме некоторых семейств, отцы которых узнали, что их гены по какой-то странной причине не передались детишкам… После IPO в 2021 году 23andMe оценивалась в 3.5 млрд долларов, но в прошлом году акции потеряли более 90% стоимости. Они там пытаются вываливать какие-то подписки, но смысл хорошего теста как раз в том, что он определяет геном раз и навсегда.
🇮🇩 Индонезийская рупия стоит 0,58 копейки. А год назад она стоила 0,55 копейки! Кто на волшебном Бали, сигнализируйте, как там обстановка? Море тёплое? Фарангов гонят и презирают? Сколько платит за виллу Спартак Бендеров? С начала год хулиндекс рубля упал к мировым валютам на 21.2%, а за два года - падал на на 2.1% в год.
Это были #хулиновости №17/2024 (150, юбилей!). Полный текст на Smartlab (поставьте, пожалуйста, лайк). Понравилось? Купите книгу. Рублёвые новости тут, мемы тут, личное тут.
#ТейлорСвифт #23andMe #Индонезия #Netflix #Disney #Pepsi #ипотека
Армянский кёрлинг или невероятные приключения квартир в Подмосковье
Первую квартиру я купил ровно 10 лет назад. Это был строящийся малоэтажный комплекс в Истринском районе Подмосковья, однушка 38 кв.м за 1 млн 700 тыс рублей, из которых у меня было 700 тыщ и на миллион я взял потребительский кредит в Юникредит банке под 17% на 5 лет, гасил его всеми силами. Будущая жена купила квартиру рядом, чтобы можно было их объединить, тоже часть в кредит.
На этом месте вы подумали, что это нативная реклама, но я не делаю нативную рекламу.
Через полтора года мы с застройщиком договорились, что жена отдаёт свою однушку как первый взнос за трёшку ценой в 5 млн 700 тыщ рублей и мы берём ипотеку под 11% как созаёмщики. Строительство шло, но вяло, и однушка вошла по той же цене, что и покупалась. Через полгода жена родила, получила декретные-отпускные и мы догасили мой потребкредит.
Ещё через год квартиры не были сданы в срок (и не подорожали) и я через суд вернул свою квартиру застройщику, ещё и получил пеней и штрафов тысяч на 600 (хотя по договору должен был получить чуть ли не 1.2 миллиона сверху). На полученные деньги мы (+ с новым потребкредитом) тут же погасили ипотеку жены, чтобы вернуть застройщику трёшку. Тут штрафов взыскать не удалось - отчасти потому, что жена была глубоко беременна двойней и на суде не смогла сказать вообще ничего вразумительного. Но мы хотя бы получили свои ~5.5 млн обратно. Но квартир у нас уже не было :)
Ещё через год мы получили 450 тыщ материнского капитала, а чтобы его освоить, взяли ещё одну ипотеку в Сбере - уже на меня, 3 млн рублей под 10%. Купили 52-метровую двушку в Москве за 7.5 млн. Эта покупка по нынешним меркам оказалась довольно выгодной (ну, вообще-то первым удачным вложением в недвижимость). У меня в тот момент была ещё одна ипотека (но не от банка, а от продавца) - на дом, который мы как раз достраивали, за два года мы обе погасили.
Неделю назад Сбер дал мне в семейную ипотеку 12 млн под 6%. Не то чтоб мне нравились вложения в недвижимость, но вот деньги под 6% на 25 лет мне сейчас очень нравятся.
Через день я купил квартиру в Красногорске, причём я не видел ни застройщика, ни банк, ни квартиру. Одна поездка была у жены - к нотариусу, чтобы сделать согласие, и оно тоже электронное - его видит и банк, и застройщик безо всяких сканов. Подписывал через Госключ (для этого нужен 10-летний загранпаспорт). Интересно, что подписание не мгновенное, а занимает типа минут 15.
Россия - страна возможностей! Всего пара кликов - и ты в рабстве на 25 лет!
#недвижимость #жизнь #семья #ипотека
Первую квартиру я купил ровно 10 лет назад. Это был строящийся малоэтажный комплекс в Истринском районе Подмосковья, однушка 38 кв.м за 1 млн 700 тыс рублей, из которых у меня было 700 тыщ и на миллион я взял потребительский кредит в Юникредит банке под 17% на 5 лет, гасил его всеми силами. Будущая жена купила квартиру рядом, чтобы можно было их объединить, тоже часть в кредит.
Через полтора года мы с застройщиком договорились, что жена отдаёт свою однушку как первый взнос за трёшку ценой в 5 млн 700 тыщ рублей и мы берём ипотеку под 11% как созаёмщики. Строительство шло, но вяло, и однушка вошла по той же цене, что и покупалась. Через полгода жена родила, получила декретные-отпускные и мы догасили мой потребкредит.
Ещё через год квартиры не были сданы в срок (и не подорожали) и я через суд вернул свою квартиру застройщику, ещё и получил пеней и штрафов тысяч на 600 (хотя по договору должен был получить чуть ли не 1.2 миллиона сверху). На полученные деньги мы (+ с новым потребкредитом) тут же погасили ипотеку жены, чтобы вернуть застройщику трёшку. Тут штрафов взыскать не удалось - отчасти потому, что жена была глубоко беременна двойней и на суде не смогла сказать вообще ничего вразумительного. Но мы хотя бы получили свои ~5.5 млн обратно. Но квартир у нас уже не было :)
Ещё через год мы получили 450 тыщ материнского капитала, а чтобы его освоить, взяли ещё одну ипотеку в Сбере - уже на меня, 3 млн рублей под 10%. Купили 52-метровую двушку в Москве за 7.5 млн. Эта покупка по нынешним меркам оказалась довольно выгодной (ну, вообще-то первым удачным вложением в недвижимость). У меня в тот момент была ещё одна ипотека (но не от банка, а от продавца) - на дом, который мы как раз достраивали, за два года мы обе погасили.
Неделю назад Сбер дал мне в семейную ипотеку 12 млн под 6%. Не то чтоб мне нравились вложения в недвижимость, но вот деньги под 6% на 25 лет мне сейчас очень нравятся.
Через день я купил квартиру в Красногорске, причём я не видел ни застройщика, ни банк, ни квартиру. Одна поездка была у жены - к нотариусу, чтобы сделать согласие, и оно тоже электронное - его видит и банк, и застройщик безо всяких сканов. Подписывал через Госключ (для этого нужен 10-летний загранпаспорт). Интересно, что подписание не мгновенное, а занимает типа минут 15.
Россия - страна возможностей! Всего пара кликов - и ты в рабстве на 25 лет!
#недвижимость #жизнь #семья #ипотека
Как гасить ипотеку правильно? На какой срок брать, как гасить, есть ли какие-то лайфхаки?
(комментарий для RTVI)
Вот самое главное откровение, которым я должен с вами поделиться - и оно вам не понравится: с точки зрения “переплаты” мыслить глупо. Переплата в абсолютных цифрах не имеет никакого значения, потому что она сильно разбросана по времени, а деньги в будущем имеют куда меньшую ценность, чем деньги сегодня (если вам и это непонятно, я готов взять у вас миллион, верну через 30 лет, ок?). Поэтому абсолютная сумма переплаты только помешает вам при расчётах - просто не нужно принимать её во внимание. Скорее всего, человек, который осознанно упоминает “переплату”, либо хочет вас каким-то образом обмануть, либо искренне не понимает в финансах.
А что действительно имеет значение? Сумма ежемесячного платежа, ставка по кредиту и его срок. Со сроком всё понятно: чем он больше, тем дольше вам платить. При этом начиная с какого-то момента увеличение срока ипотеки почти не уменьшит ежемесячный платёж: условно говоря, платежи по кредиту на 25 и на 30 лет будут отличаться незначительно.
Сумма платежа - гораздо более важный фактор. Именно её придётся вынуть и положить - каждый месяц. И так 300 раз (если кредит на 25 лет). И вот главный лайфхак: нет смысла уменьшать срок платежа. Инфляция у нас настолько велика, что уменьшать срок просто глупо. Чем дальше платежи отодвинуты в будущее - тем лучше для вас. При этом надо понимать, что с финансовой точки зрения выгода одинакова (иначе банк не предлагал бы вам такой выбор). В чём разница? В том, что управлять потоком личных финансов гораздо проще, когда платёж по ипотеке составляет меньшую часть вашего дохода. При возникновении любых трудностей (потеря работы, болезнь, переезд, жена избила) вы тут же проклянёте момент, когда уменьшили срок, а не сумму. А вот обратной ситуации не бывает.
И главная - тоже неприятная, как и про переплату - правда про досрочное погашение: не существует правильного или неправильного момента, когда погашать досрочно выгодно (или не выгодно). Выгода в процентах всегда одинакова, - что в первый месяц, что в последний. После частичного погашения весь кредит пересчитывается, как будто вы его только что взяли, иначе брать новый кредит на тех же условиях было бы выгоднее, чем гасить. “Основные проценты вы уже заплатили” - полная чушь. Вы заплатили только те проценты, которые должны были заплатить. И вам остаётся заплатить проценты на остаток. Когда вы погашаете часть кредита раньше срока, именно на эту часть кредита процентов вы больше не заплатите. Если сотрудник банка или кредитный менеджер говорит вам, что “досрочно погашать уже невыгодно, ведь основные проценты уже заплачены” - вас обманывают. Это выгодно ровно так же, как и в любой другой момент: на всё, что вы погасите досрочно, процентов вам уже не начислят.
Так что, если ставка высокая - погашайте в любой момент. Уменьшайте платёж, а не срок. А если ипотека у вас льготная (ниже ставки ЦБ), тогда минимальный платёж - ваш друг. Через 10 лет он сравняется с оплатой коммуналки, так что не спешите.
#ипотека #кредиты
(комментарий для RTVI)
Вот самое главное откровение, которым я должен с вами поделиться - и оно вам не понравится: с точки зрения “переплаты” мыслить глупо. Переплата в абсолютных цифрах не имеет никакого значения, потому что она сильно разбросана по времени, а деньги в будущем имеют куда меньшую ценность, чем деньги сегодня (если вам и это непонятно, я готов взять у вас миллион, верну через 30 лет, ок?). Поэтому абсолютная сумма переплаты только помешает вам при расчётах - просто не нужно принимать её во внимание. Скорее всего, человек, который осознанно упоминает “переплату”, либо хочет вас каким-то образом обмануть, либо искренне не понимает в финансах.
А что действительно имеет значение? Сумма ежемесячного платежа, ставка по кредиту и его срок. Со сроком всё понятно: чем он больше, тем дольше вам платить. При этом начиная с какого-то момента увеличение срока ипотеки почти не уменьшит ежемесячный платёж: условно говоря, платежи по кредиту на 25 и на 30 лет будут отличаться незначительно.
Сумма платежа - гораздо более важный фактор. Именно её придётся вынуть и положить - каждый месяц. И так 300 раз (если кредит на 25 лет). И вот главный лайфхак: нет смысла уменьшать срок платежа. Инфляция у нас настолько велика, что уменьшать срок просто глупо. Чем дальше платежи отодвинуты в будущее - тем лучше для вас. При этом надо понимать, что с финансовой точки зрения выгода одинакова (иначе банк не предлагал бы вам такой выбор). В чём разница? В том, что управлять потоком личных финансов гораздо проще, когда платёж по ипотеке составляет меньшую часть вашего дохода. При возникновении любых трудностей (потеря работы, болезнь, переезд, жена избила) вы тут же проклянёте момент, когда уменьшили срок, а не сумму. А вот обратной ситуации не бывает.
И главная - тоже неприятная, как и про переплату - правда про досрочное погашение: не существует правильного или неправильного момента, когда погашать досрочно выгодно (или не выгодно). Выгода в процентах всегда одинакова, - что в первый месяц, что в последний. После частичного погашения весь кредит пересчитывается, как будто вы его только что взяли, иначе брать новый кредит на тех же условиях было бы выгоднее, чем гасить. “Основные проценты вы уже заплатили” - полная чушь. Вы заплатили только те проценты, которые должны были заплатить. И вам остаётся заплатить проценты на остаток. Когда вы погашаете часть кредита раньше срока, именно на эту часть кредита процентов вы больше не заплатите. Если сотрудник банка или кредитный менеджер говорит вам, что “досрочно погашать уже невыгодно, ведь основные проценты уже заплачены” - вас обманывают. Это выгодно ровно так же, как и в любой другой момент: на всё, что вы погасите досрочно, процентов вам уже не начислят.
Так что, если ставка высокая - погашайте в любой момент. Уменьшайте платёж, а не срок. А если ипотека у вас льготная (ниже ставки ЦБ), тогда минимальный платёж - ваш друг. Через 10 лет он сравняется с оплатой коммуналки, так что не спешите.
#ипотека #кредиты