Работаю в консалтинговой компании в сфере финансов и инвестиций, относительно недавно. Много общаюсь по «холодной базе», цель работы - привлечь клиентов в компанию. Многие люди боятся слов «финансы, инвестирование» - в этих словах видят шарлатанство. Но ведь инвестировать в активы, это серьёзно интересно, тем более у нас над разработкой инвест.идей трудится целый «аквариум» аналитиков. Как привлекать больше клиентов в инвестирование, как объяснить им, что это круто?
Ну как, своим примером, конечно. Не пытаться впарить им какое-нибудь говно типа накопительного страхования жизни, а предлагать реально нужные вещи, подходящие к ситуации, в которой человек находится. Кто-то из продажников хоть раз предложил человеку приобрести для начала несколько полезных книг? Вряд ли. А накапливать деньги на депозите? Конечно, нет - тут комиссию не заработать. У нас мало кто действительно может позволить себе asset allocation, да и по большому счёту, никаких консультантов для этого и не нужно - открываешь брокерский счёт и покупаешь чего душа просит.
Короче говоря, начните для начала задавать вопросы, чтобы понять, что человеку нужно. А если вы ему не нужны - тогда и тревожить его не надо, а то достали уже своими холодными звонками.
Я всё ещё беру звонки с незнакомых номеров, но с каждым днём мне это всё более неприятно. Пишите в телегу, на емейл, да хотя бы на сраный вацап! Не надо мне звонить!
#карьера #консультирование #инвестиции #продажи #хулифак
Ну как, своим примером, конечно. Не пытаться впарить им какое-нибудь говно типа накопительного страхования жизни, а предлагать реально нужные вещи, подходящие к ситуации, в которой человек находится. Кто-то из продажников хоть раз предложил человеку приобрести для начала несколько полезных книг? Вряд ли. А накапливать деньги на депозите? Конечно, нет - тут комиссию не заработать. У нас мало кто действительно может позволить себе asset allocation, да и по большому счёту, никаких консультантов для этого и не нужно - открываешь брокерский счёт и покупаешь чего душа просит.
Короче говоря, начните для начала задавать вопросы, чтобы понять, что человеку нужно. А если вы ему не нужны - тогда и тревожить его не надо, а то достали уже своими холодными звонками.
Я всё ещё беру звонки с незнакомых номеров, но с каждым днём мне это всё более неприятно. Пишите в телегу, на емейл, да хотя бы на сраный вацап! Не надо мне звонить!
#карьера #консультирование #инвестиции #продажи #хулифак
Привет! Куда лучше всего инвестировать $100К сейчас?
В очередной раз нужно объяснить, что ответа на этот вопрос хороший, годный консультант давать не будет. Что для кого-то “лучше”, для другого - абсолютная тупость. Кому-то лучше поехать в кругосветный круиз и как следует повеселиться. Кому-то - держать в сейфе в виде казахских тенге. Кому-то - купить картину. Кому-то - купить киоск с шаурмой. Для кого-то это равносильно новой квартире. Для кого-то - новому шкафу.
Кому-то надо купить ОФЗ на все деньги. Кому-то - акции Сбербанка. Кому-то оба надо взять пополам, а кому-то - по 5% от портфеля.
Более того, даже одинаковые результаты одинаковых портфелей для разных людей будут означать разные вещи. Кого-то устроит 12% годовых в рублях, а кому-то окажется мало 20% в валюте. Даже люди с одинаковой финансовой ситуацией будут реагировать на изменения того же самого портфеля по-разному! Кто-то, пережив дродаун в 30%, потратится на врача, а кто-то не обратит на просадку особого внимания. Кто-то психанёт и продаст на дне, кто-то хладнокровно докупится. Кто-то поменяет консультанта.
Надеюсь, вы поняли, к чему я клоню. Если кто-то ответит на ваш вопрос более конкретно - можете рассмеяться ему в лицо. Человек либо всем советует одно и то же (обычно то же самое, что и у него самого в портфеле), либо злонамерен и собирается на вас нажиться, либо вообще не понимает, что к чему.
#консультации #инвестиции #психология #хулифак
В очередной раз нужно объяснить, что ответа на этот вопрос хороший, годный консультант давать не будет. Что для кого-то “лучше”, для другого - абсолютная тупость. Кому-то лучше поехать в кругосветный круиз и как следует повеселиться. Кому-то - держать в сейфе в виде казахских тенге. Кому-то - купить картину. Кому-то - купить киоск с шаурмой. Для кого-то это равносильно новой квартире. Для кого-то - новому шкафу.
Кому-то надо купить ОФЗ на все деньги. Кому-то - акции Сбербанка. Кому-то оба надо взять пополам, а кому-то - по 5% от портфеля.
Более того, даже одинаковые результаты одинаковых портфелей для разных людей будут означать разные вещи. Кого-то устроит 12% годовых в рублях, а кому-то окажется мало 20% в валюте. Даже люди с одинаковой финансовой ситуацией будут реагировать на изменения того же самого портфеля по-разному! Кто-то, пережив дродаун в 30%, потратится на врача, а кто-то не обратит на просадку особого внимания. Кто-то психанёт и продаст на дне, кто-то хладнокровно докупится. Кто-то поменяет консультанта.
Надеюсь, вы поняли, к чему я клоню. Если кто-то ответит на ваш вопрос более конкретно - можете рассмеяться ему в лицо. Человек либо всем советует одно и то же (обычно то же самое, что и у него самого в портфеле), либо злонамерен и собирается на вас нажиться, либо вообще не понимает, что к чему.
#консультации #инвестиции #психология #хулифак
Портфели ноябрь 2023
(на начало декабря 21.6 млн, доходность +18% годовых)
Видео-обзор: YouTube | ВК
- Вынуто 2.5 млн из Джетленда
- Самое главное: появились вложения в такси
- Пополнены большие портфели до 3 млн, малые до 500 тыс.
😴 Хулежебока
Вложено 3 млн, на начало декабря 3.48 млн, доходность +24% годовых
- продавал Яндекс и Сбер, ТКС, ОФЗ
- довложил 300 тыс рублей и докупил всего понемногу (оставил немного кэша)
📈 Хулиакции
Вложено 3 млн, на начало декабря 3.26 млн, доходность +13% годовых
- продавал Яндекс, Татнефть, ТКС
- довложил 300 тыс рублей и докупил всего понемногу (оставил немного кэша)
🍼 БУХЛО
Вложено 500 тыс, на начало декабря 732 тыс, доходность +46% годовых
- продавал ещё Росагро, немного Магнита и Абрау-Дюрсо
- довнёс 80 тыс рублей и докупал всего
😠 ЗЛО
Вложено 500 тыс, на начало декабря 603 тыс, доходность +28% годовых
- продавал Лукойл, потом немного ОФЗ
- довнёс 80 тыс рублей и докупал всего
🧐 Пенсия без дураков
Вложено 110к, на начало декабря 108к, доходность -5%
- куплены Татнефть, Мосбиржа, Башнефть
🏦 Рантье
Текущая 12.5 млн, доходность +16% годовых. За ноябрь получено 147к руб (12% годовых)
- В октябре были новые вложения: машины в такси VW Polo (800 тыс) и Lada Largus (1.150 млн) + расходы и осаго за них 75508+176230 руб
- В ноябре пришли первые платежи по авто: 2933р за Поло и 21388р за Ларгус
- пришли платежи по Активо-16 (1104 руб) и Активо-1 (1316 руб)
- не все выплаты процентов по займам Frontiers по графику; ЛесПромТорг на неделю задержал платёж; остальные вовремя
- от Jetlend пришло 38823 руб; выведено 2.5 млн руб
- 700 рублей от Потока
Нелепые инвестиции
Вложено 1.14 млн, доходность как бы +21%
🍾 Виски вложено 226к
- куплено Yellow Rose Rye 45° за 4341 руб
🪙 Монеты вложено 543к
- куплен 1 Рубль 1913 ВС 300-летие Дома Романовых MS62 за 38000 руб
- продан Полтинник 1922 ПЛ MS64 за 11000 руб
🎴 MTG вложено 238к
- куплено 2 дисплея драфт-бустеров Приключения в Забытых Королевствах по 6425 руб
📦 LEGO вложено 121к
- куплено 2 HARRY POTTER 30435
#портфели #инвестиции
(на начало декабря 21.6 млн, доходность +18% годовых)
Видео-обзор: YouTube | ВК
- Вынуто 2.5 млн из Джетленда
- Самое главное: появились вложения в такси
- Пополнены большие портфели до 3 млн, малые до 500 тыс.
😴 Хулежебока
Вложено 3 млн, на начало декабря 3.48 млн, доходность +24% годовых
- продавал Яндекс и Сбер, ТКС, ОФЗ
- довложил 300 тыс рублей и докупил всего понемногу (оставил немного кэша)
📈 Хулиакции
Вложено 3 млн, на начало декабря 3.26 млн, доходность +13% годовых
- продавал Яндекс, Татнефть, ТКС
- довложил 300 тыс рублей и докупил всего понемногу (оставил немного кэша)
🍼 БУХЛО
Вложено 500 тыс, на начало декабря 732 тыс, доходность +46% годовых
- продавал ещё Росагро, немного Магнита и Абрау-Дюрсо
- довнёс 80 тыс рублей и докупал всего
😠 ЗЛО
Вложено 500 тыс, на начало декабря 603 тыс, доходность +28% годовых
- продавал Лукойл, потом немного ОФЗ
- довнёс 80 тыс рублей и докупал всего
🧐 Пенсия без дураков
Вложено 110к, на начало декабря 108к, доходность -5%
- куплены Татнефть, Мосбиржа, Башнефть
🏦 Рантье
Текущая 12.5 млн, доходность +16% годовых. За ноябрь получено 147к руб (12% годовых)
- В октябре были новые вложения: машины в такси VW Polo (800 тыс) и Lada Largus (1.150 млн) + расходы и осаго за них 75508+176230 руб
- В ноябре пришли первые платежи по авто: 2933р за Поло и 21388р за Ларгус
- пришли платежи по Активо-16 (1104 руб) и Активо-1 (1316 руб)
- не все выплаты процентов по займам Frontiers по графику; ЛесПромТорг на неделю задержал платёж; остальные вовремя
- от Jetlend пришло 38823 руб; выведено 2.5 млн руб
- 700 рублей от Потока
Нелепые инвестиции
Вложено 1.14 млн, доходность как бы +21%
🍾 Виски вложено 226к
- куплено Yellow Rose Rye 45° за 4341 руб
🪙 Монеты вложено 543к
- куплен 1 Рубль 1913 ВС 300-летие Дома Романовых MS62 за 38000 руб
- продан Полтинник 1922 ПЛ MS64 за 11000 руб
🎴 MTG вложено 238к
- куплено 2 дисплея драфт-бустеров Приключения в Забытых Королевствах по 6425 руб
📦 LEGO вложено 121к
- куплено 2 HARRY POTTER 30435
#портфели #инвестиции
Куда в 2024 году вложить 100 тыс. рублей, чтобы деньги "работали". Несколько вариантов, какие плюсы/минусы у них есть?
(комментарий для RTVI)
Самый очевидный, понятный и надёжный вариант - банковский вклад. Сейчас многие банки дают возможность положить деньги на полгода-год под 14% и даже 15% годовых (плюс капитализация процентов), а некоторые даже и под 15.5%. Вот вам и домашнее задание: собрать лучшие предложения от российских банков. Да, исследования показывают, что банковский вклад проигрывает инфляции. На долгом сроке так оно и есть, но именно сейчас отличный момент поймать хорошую доходность, которая может оказаться выше инфляции в этом году.
Второй вариант - покупка облигаций федерального займа (ОФЗ) с постоянным купоном. Дальние бумаги (с погашением после 2032 года) можно купить с доходностью к погашению порядка 12% годовых. Это меньше вклада, но продать их можно в любой момент - или, например, продать при необходимости половину; со срочным депозитом так не получится. А если ЦБ ещё и понизит ставку, вы заработаете ещё и на росте стоимости этих облигаций - они подорожают. Одна бумага сейчас стоит около 900 рублей (а номинал - 1000; то есть при погашении МинФин пришлёт вам 1000 рублей за каждую). Выплата купона 2 раза в год.
Третий вариант экзотический: покупка юаневых облигаций крупной компании. Сейчас по облигациям, например, Металлоинвеста, можно рассчитывать на 4.5% годовых в юанях. На 100 тысяч рублей вы сможете купить 7 штук. Одна облигация стоит 1000 юаней - это примерно 12650 рублей, но при покупке надо будет заплатить ещё и НКД - накопленный купонный доход - а при продаже новый владелец заплатит его вам. Юани нужно предварительно купить либо у банка (там будет плохой курс), либо на бирже. Такой вариант защитит вас от падения курса рубля. Но не защитит от падения курса юаня!
Самый рискованный вариант - краудлендинг. Не буду рекламировать какой-то конкретный сервис, их уже больше десятка. Сам я пользуюсь Поток, Jetlend, NibbleInvest и Кредит.Клаб (если вы пользуетесь другими и довольны - напишите в комментариях).
Но ставки на сборе сейчас просто заоблачные: можно рассчитывать аж на 24-25% годовых (до НДФЛ). Это и самый доходный, и самый рискованный вариант из предложенных. Надо помнить, что во времена высоких ставок (а сейчас именно такое время) многие предприниматели не смогут расплатиться по кредитам или рефинансировать старый заём - тогда часть вашего кредитного портфеля может уйти в дефолт. Стоит ли игра свеч? Решать вам.
#инвестиции
(комментарий для RTVI)
Самый очевидный, понятный и надёжный вариант - банковский вклад. Сейчас многие банки дают возможность положить деньги на полгода-год под 14% и даже 15% годовых (плюс капитализация процентов), а некоторые даже и под 15.5%. Вот вам и домашнее задание: собрать лучшие предложения от российских банков. Да, исследования показывают, что банковский вклад проигрывает инфляции. На долгом сроке так оно и есть, но именно сейчас отличный момент поймать хорошую доходность, которая может оказаться выше инфляции в этом году.
Второй вариант - покупка облигаций федерального займа (ОФЗ) с постоянным купоном. Дальние бумаги (с погашением после 2032 года) можно купить с доходностью к погашению порядка 12% годовых. Это меньше вклада, но продать их можно в любой момент - или, например, продать при необходимости половину; со срочным депозитом так не получится. А если ЦБ ещё и понизит ставку, вы заработаете ещё и на росте стоимости этих облигаций - они подорожают. Одна бумага сейчас стоит около 900 рублей (а номинал - 1000; то есть при погашении МинФин пришлёт вам 1000 рублей за каждую). Выплата купона 2 раза в год.
Третий вариант экзотический: покупка юаневых облигаций крупной компании. Сейчас по облигациям, например, Металлоинвеста, можно рассчитывать на 4.5% годовых в юанях. На 100 тысяч рублей вы сможете купить 7 штук. Одна облигация стоит 1000 юаней - это примерно 12650 рублей, но при покупке надо будет заплатить ещё и НКД - накопленный купонный доход - а при продаже новый владелец заплатит его вам. Юани нужно предварительно купить либо у банка (там будет плохой курс), либо на бирже. Такой вариант защитит вас от падения курса рубля. Но не защитит от падения курса юаня!
Самый рискованный вариант - краудлендинг. Не буду рекламировать какой-то конкретный сервис, их уже больше десятка. Сам я пользуюсь Поток, Jetlend, NibbleInvest и Кредит.Клаб (если вы пользуетесь другими и довольны - напишите в комментариях).
Но ставки на сборе сейчас просто заоблачные: можно рассчитывать аж на 24-25% годовых (до НДФЛ). Это и самый доходный, и самый рискованный вариант из предложенных. Надо помнить, что во времена высоких ставок (а сейчас именно такое время) многие предприниматели не смогут расплатиться по кредитам или рефинансировать старый заём - тогда часть вашего кредитного портфеля может уйти в дефолт. Стоит ли игра свеч? Решать вам.
#инвестиции
Audio
Запись прямого эфира с основателем brainbox․VC Альбертом Алиевым.
Полная презентация
Заявка на инвестиции
P.S. Странные проблемы со звуком: во-первых, раньше такого не было, во-вторых, у меня и у моего собеседника и сейчас никаких проблем не было - то есть я слышал всё ровно так, как на этой записи :( А вообще у кого-то кроме нас был нормальный звук или на телеграм можно забить в этом плане?
#питч #стрим #стартапы #инвестиции
Полная презентация
Заявка на инвестиции
P.S. Странные проблемы со звуком: во-первых, раньше такого не было, во-вторых, у меня и у моего собеседника и сейчас никаких проблем не было - то есть я слышал всё ровно так, как на этой записи :( А вообще у кого-то кроме нас был нормальный звук или на телеграм можно забить в этом плане?
#питч #стрим #стартапы #инвестиции
Я сформировал несколько портфелей, которые выросли за два года примерно на 40-60% и неожиданно столкнулся с проблемой дальнейшего пополнения и управления портфелями. Я не могу решиться докупить акции по ранее открытым позициям, так как вижу десятки процентов роста. Поэтому беру новые, отсутствовавшие в портфеле ранее. Уверен, что я не первый, кто сталкивается с такой проблемой. Подскажите, как снять психологический блок в мозге и начать вкладывать деньги дальше по позициям, портфельный рост которых 20-30% и более?
Самое прикольное - вопросу 5 лет. А он всё ещё актуален! Да ещё как!
Итак:
1) Если вам кажется, что всё очень дорого, то логично продавать, а не покупать.
2) Если вам кажется, что всё ещё дёшево, то надо покупать, да побольше!
3) Если вы не знаете, что делать, то ничего и не надо делать – полезнее выйдет. Посидите, подумайте часок-другой. Главное - не дёргайтесь.
Психологический блок в мозге теперь с вами навсегда.
#трейдинг #инвестиции #хулифак
Самое прикольное - вопросу 5 лет. А он всё ещё актуален! Да ещё как!
Итак:
1) Если вам кажется, что всё очень дорого, то логично продавать, а не покупать.
2) Если вам кажется, что всё ещё дёшево, то надо покупать, да побольше!
3) Если вы не знаете, что делать, то ничего и не надо делать – полезнее выйдет. Посидите, подумайте часок-другой. Главное - не дёргайтесь.
Психологический блок в мозге теперь с вами навсегда.
#трейдинг #инвестиции #хулифак
О чём обычно в краудлендинге умалчивают
(комментарий для RTVI)
1) Платформы склонны завышать фактическую доходность всеми доступными им способами. Казалось бы, ну пусть вы заработали не 18% годовых (как показывает ваш личный кабинет), а 15.5% (как вы посчитали денежный поток в своей табличке) - разве плохо? Но с учётом риска, который вы на себя брали, гораздо проще было положить деньги на депозит под те же 15.5%.
2) Реальная дефолтность гораздо выше декларируемой. Дело в том, что при постоянном росте количества выданных денег невозвраты прошлого года сравниваются с общей массой выданных кредитов (которая с тех пор сильно выросла). Если вы каждый месяц будете докладывать всё больше денег, процент дефолтов (к общим вложениям) у вас будет даже снижаться. А при выводе - расти.
3) Во время кризиса (например, масочного режима) бизнесы склонны испытывать проблемы одновременно и диверсификация может не помочь.
4) Если деньги вам нужны срочно, нельзя попросить заёмщика внезапно погасить кредит. В этом случае займы придётся продавать на вторичном рынке с дисконтом в несколько процентов.
5) Истребование просроченных и дефолтных займов - совершенно непрозрачная история, отданная платформам на откуп.
6) Налог (НДФЛ) 13% на заработанные проценты - это не так уж мало. Инвестировать через ИП захочет не каждый, плюс там есть свои подводные камни.
7) Количество заёмщиков за год может перевалить за несколько сотен. А это означает сотню страниц налоговой декларации, на каждой странице по 100 рублей дохода. Вроде бы ничего страшного - пока не начнёшь её заполнять на сайте налоговой.
Но внимание! Называя краудлендинг “скамом”, “пирамидой” или ещё какой-нибудь чепухой, вы лишь расписываетесь в собственном невежестве. Это высокорискованное вложение, и относиться к нему надо соответственно.
#инвестиции #займы
(комментарий для RTVI)
1) Платформы склонны завышать фактическую доходность всеми доступными им способами. Казалось бы, ну пусть вы заработали не 18% годовых (как показывает ваш личный кабинет), а 15.5% (как вы посчитали денежный поток в своей табличке) - разве плохо? Но с учётом риска, который вы на себя брали, гораздо проще было положить деньги на депозит под те же 15.5%.
2) Реальная дефолтность гораздо выше декларируемой. Дело в том, что при постоянном росте количества выданных денег невозвраты прошлого года сравниваются с общей массой выданных кредитов (которая с тех пор сильно выросла). Если вы каждый месяц будете докладывать всё больше денег, процент дефолтов (к общим вложениям) у вас будет даже снижаться. А при выводе - расти.
3) Во время кризиса (например, масочного режима) бизнесы склонны испытывать проблемы одновременно и диверсификация может не помочь.
4) Если деньги вам нужны срочно, нельзя попросить заёмщика внезапно погасить кредит. В этом случае займы придётся продавать на вторичном рынке с дисконтом в несколько процентов.
5) Истребование просроченных и дефолтных займов - совершенно непрозрачная история, отданная платформам на откуп.
6) Налог (НДФЛ) 13% на заработанные проценты - это не так уж мало. Инвестировать через ИП захочет не каждый, плюс там есть свои подводные камни.
7) Количество заёмщиков за год может перевалить за несколько сотен. А это означает сотню страниц налоговой декларации, на каждой странице по 100 рублей дохода. Вроде бы ничего страшного - пока не начнёшь её заполнять на сайте налоговой.
Но внимание! Называя краудлендинг “скамом”, “пирамидой” или ещё какой-нибудь чепухой, вы лишь расписываетесь в собственном невежестве. Это высокорискованное вложение, и относиться к нему надо соответственно.
#инвестиции #займы
Не могли бы вы рассказать о ситуации на рынке недвижимости? В июле заканчивается срок действия льготной ипотеки с господдержкой, снизит ли это хоть как-то спрос на новостройки? И стоит ли ожидать снижения цен?
Сначала два пояснения: несмотря на то, что значительная часть портфеля у меня в недвижимости, я в этом деле не эксперт и не хочу им становиться. Но за ситуацией слежу.
Теперь нужно развеять важное заблуждение: многие считают, что цены на недвижимость могут только расти. Это, разумеется, не так. Я лично через суд возвращал квартиру застройщику - появилась такая возможность после задержки сдачи дома. Я купил квартиру на этапе строительства в 2015 году, а в 2017 году она (достроенная!) стоила меньше, чем я вложил. Потом цены выросли, и что? Факт в том, что они могут и упасть. Нужно ли вспоминать о долларовых ипотечниках в 2008 году? Некоторые из них в какой-то момент задолжали больше, чем стоила их недвижимость!
Ещё один важный факт: доля ипотечников среди покупателей недвижимости растёт много лет и сейчас уже мало кто покупает квартиру за кэш. Это означает, что ставки по ипотеке имеют крайне важное значение для рынка.
Заметьте, я написал “ставки”, а не “ставка”. Дело в том, что ставок у нас несколько: обычная, семейная, айтишная, военная и чёрт знает какая ещё. И сейчас они различаются очень сильно: не на проценты, а в разы. Программы льготной ипотеки постоянно продлевают, потому что без них спрос на новостройки резко падает. При этом льготники у нас разные: есть и такие, кто набирает по 5 ипотек, хотя в помощи явно не нуждается. Ещё один факт: военные - а их немало - внезапно начали зарабатывать гораздо больше, чем раньше. И многие из них захотят улучшить свои жилищные условия, а раньше они об этом не думали.
Сейчас обычная ипотека слишком дорога, а вот льготная - очень выгодна, потому что проценты по ней платят все жители России (а не только те, которые взяли кредит). Тут совет только один: если у вас есть возможность взять льготную ипотеку - не упускайте её.
Ещё один факт: строительство - крайне важная индустрия для нашей страны. И в силу высокого мультипликатора (который мало где есть из доступных нам отраслей промышленности), и в силу дефицита квадратных метров на душу населения; особенно дико на это смотреть с нашей огромной территорией. Заметьте, что вторичка стране большой пользы не несёт, и её поддерживать государству нет никакого смысла: ВВП она не выращивает (не считая косметических ремонтов при переезде), а вот расходы на старое ЖКХ тянутся.
Что всё это означает? Новостройки скорее всего, продолжат дорожать, хотя и не так быстро, как в последний год. А вторичка так оторвалась от первички, что квадрат в соседнем доме может стоить аж в 2 раза дешевле; хотя вообще-то мы живём не только в квартире, но и в районе (простите, на районе), и в городе. Сейчас спред аномальный, и мне кажется, он будет выравниваться, - но не так быстро, как вам этого хотелось бы. То есть:
1) либо первичка будет стоять, а вторичка дорожать;
2) либо первичка подешевеет, а вторичка нет;
3) либо вторичка будет дорожать быстрее первички.
Недвижимость - довольно медленный рынок, тут квартиры не продаются за один день, это вам не акциями торговать. Я вижу перекос, и думаю, что со временем он уменьшится.
При этом у нас есть ещё одна тенденция, не связанная с ценами, и она идёт вразрез с предыдущей. Люди повидали всякое в этих вот ваших интернетах и стали понимать, что бабушкина хрущёвка - не предел мечтаний. Поэтому старые вонючие панельки, которые ещё 15 лет назад считались приемлемым жильём, сейчас мало кого вдохновляют на покупку - если только вынужденно, явно не от улучшения жилищных условий. Рынок активно сегментируется и при общем росте рынка плохое жильё дорожать будет медленнее хорошего или вообще стоять на месте - в силу меньшего спроса.
Теперь отвечаю на ваши вопросы. Снизится ли спрос на новостройки при окончании льготной ипотеки? Конечно, да. Но закончится ли льготная ипотека? Скорее нет. Стоит ли ожидать снижения цен? Может быть. Зависит от места; я слышал, в Белгороде подешевело.
#недвижимость #инвестиции
Сначала два пояснения: несмотря на то, что значительная часть портфеля у меня в недвижимости, я в этом деле не эксперт и не хочу им становиться. Но за ситуацией слежу.
Теперь нужно развеять важное заблуждение: многие считают, что цены на недвижимость могут только расти. Это, разумеется, не так. Я лично через суд возвращал квартиру застройщику - появилась такая возможность после задержки сдачи дома. Я купил квартиру на этапе строительства в 2015 году, а в 2017 году она (достроенная!) стоила меньше, чем я вложил. Потом цены выросли, и что? Факт в том, что они могут и упасть. Нужно ли вспоминать о долларовых ипотечниках в 2008 году? Некоторые из них в какой-то момент задолжали больше, чем стоила их недвижимость!
Ещё один важный факт: доля ипотечников среди покупателей недвижимости растёт много лет и сейчас уже мало кто покупает квартиру за кэш. Это означает, что ставки по ипотеке имеют крайне важное значение для рынка.
Заметьте, я написал “ставки”, а не “ставка”. Дело в том, что ставок у нас несколько: обычная, семейная, айтишная, военная и чёрт знает какая ещё. И сейчас они различаются очень сильно: не на проценты, а в разы. Программы льготной ипотеки постоянно продлевают, потому что без них спрос на новостройки резко падает. При этом льготники у нас разные: есть и такие, кто набирает по 5 ипотек, хотя в помощи явно не нуждается. Ещё один факт: военные - а их немало - внезапно начали зарабатывать гораздо больше, чем раньше. И многие из них захотят улучшить свои жилищные условия, а раньше они об этом не думали.
Сейчас обычная ипотека слишком дорога, а вот льготная - очень выгодна, потому что проценты по ней платят все жители России (а не только те, которые взяли кредит). Тут совет только один: если у вас есть возможность взять льготную ипотеку - не упускайте её.
Ещё один факт: строительство - крайне важная индустрия для нашей страны. И в силу высокого мультипликатора (который мало где есть из доступных нам отраслей промышленности), и в силу дефицита квадратных метров на душу населения; особенно дико на это смотреть с нашей огромной территорией. Заметьте, что вторичка стране большой пользы не несёт, и её поддерживать государству нет никакого смысла: ВВП она не выращивает (не считая косметических ремонтов при переезде), а вот расходы на старое ЖКХ тянутся.
Что всё это означает? Новостройки скорее всего, продолжат дорожать, хотя и не так быстро, как в последний год. А вторичка так оторвалась от первички, что квадрат в соседнем доме может стоить аж в 2 раза дешевле; хотя вообще-то мы живём не только в квартире, но и в районе (простите, на районе), и в городе. Сейчас спред аномальный, и мне кажется, он будет выравниваться, - но не так быстро, как вам этого хотелось бы. То есть:
1) либо первичка будет стоять, а вторичка дорожать;
2) либо первичка подешевеет, а вторичка нет;
3) либо вторичка будет дорожать быстрее первички.
Недвижимость - довольно медленный рынок, тут квартиры не продаются за один день, это вам не акциями торговать. Я вижу перекос, и думаю, что со временем он уменьшится.
При этом у нас есть ещё одна тенденция, не связанная с ценами, и она идёт вразрез с предыдущей. Люди повидали всякое в этих вот ваших интернетах и стали понимать, что бабушкина хрущёвка - не предел мечтаний. Поэтому старые вонючие панельки, которые ещё 15 лет назад считались приемлемым жильём, сейчас мало кого вдохновляют на покупку - если только вынужденно, явно не от улучшения жилищных условий. Рынок активно сегментируется и при общем росте рынка плохое жильё дорожать будет медленнее хорошего или вообще стоять на месте - в силу меньшего спроса.
Теперь отвечаю на ваши вопросы. Снизится ли спрос на новостройки при окончании льготной ипотеки? Конечно, да. Но закончится ли льготная ипотека? Скорее нет. Стоит ли ожидать снижения цен? Может быть. Зависит от места; я слышал, в Белгороде подешевело.
#недвижимость #инвестиции
Третий питч на канале стартует через полтора часа. У нас в гостях будет Павел Кулигин, руководитель продукта "Сбережения" платформы Кредит.Клаб (куда у меня заведено 350 тыс рублей из портфеля Рантье). Готовьте свои вопросы - их можно писать прямо в комментарии к этому посту.
У меня главный вопрос: стоит ли увеличивать вложения и почему (или почему нет). Не лучше ли держать деньги на депозитах? Какие гарантии возврата? Какая дефолтность? Какие есть опции для ИП? Какая максимальная ставка и как её получить? Кто ваши клиенты со стороны заёмщика? Откуда они приходят и почему идут к вам, а не в банк?
Масса вопросов!
#питч #стрим #стартапы #инвестиции
Питч-прожарка №1: Brainbox.vc
Питч-прожарка №2: ТвойСклад
У меня главный вопрос: стоит ли увеличивать вложения и почему (или почему нет). Не лучше ли держать деньги на депозитах? Какие гарантии возврата? Какая дефолтность? Какие есть опции для ИП? Какая максимальная ставка и как её получить? Кто ваши клиенты со стороны заёмщика? Откуда они приходят и почему идут к вам, а не в банк?
Масса вопросов!
#питч #стрим #стартапы #инвестиции
Питч-прожарка №1: Brainbox.vc
Питч-прожарка №2: ТвойСклад