✔️ Как найти договор управления в ГИС ЖКХ — https://dom.gosuslugi.ru/
✅ 5 действий. Становятся интуитивно понятными после того, как найдёте 3-5 договоров управления по разным домам.
1. На главной странице нажать Реестры и выбрать Реестр объектов жилищного фонда.
2. Заполнить форму для поиска нужного дома. Заполнять сверху вниз теми данными, что известны. Предлагает автозаполнение, если Вы на верном пути. Нажать Найти.
3. Внизу появится дом. Нас интересуют Сведения об объекте жилфонда.
4. На открывшейся странице находим справа внизу Сведения об управлении МКД.
5. Готово: открывшаяся страница должна содержать нужный нам файл.
✨ В качестве бонуса, пока не потеряли нужное место, можно глянуть отчёты по управлению - для этого нажать кнопку с 4 синими полосками сверху справа в углу. Там можно выбрать отчёт по управлению, указать период, посмотреть, есть ли что или нет.
✅ 5 действий. Становятся интуитивно понятными после того, как найдёте 3-5 договоров управления по разным домам.
1. На главной странице нажать Реестры и выбрать Реестр объектов жилищного фонда.
2. Заполнить форму для поиска нужного дома. Заполнять сверху вниз теми данными, что известны. Предлагает автозаполнение, если Вы на верном пути. Нажать Найти.
3. Внизу появится дом. Нас интересуют Сведения об объекте жилфонда.
4. На открывшейся странице находим справа внизу Сведения об управлении МКД.
5. Готово: открывшаяся страница должна содержать нужный нам файл.
✨ В качестве бонуса, пока не потеряли нужное место, можно глянуть отчёты по управлению - для этого нажать кнопку с 4 синими полосками сверху справа в углу. Там можно выбрать отчёт по управлению, указать период, посмотреть, есть ли что или нет.
Положение_об_использовании_ОИ_2019.docx
40.4 KB
📎 Выкладываю обещанное положение об использовании общего имущества.
✏️ Это шаблон, его можно править по своему усмотрению, а не спрашивать меня, почему там продублирована такая-то норма и не написано про то-то.
Постаралась
✔️ уместить в документе требования к использованию общего имущества, которые уже есть в нормативке (для общего развития жителей),
✔️ отразить неурегулированное (насколько это достаточно и необходимо по моему субъективному мнению),
✔️ найти компромиссы по спорным моментам с учётом противоречивой судебной практики (типа условно бесплатного размещения вывесок).
❗️ Красные сноски прочесть и удалить, зелёные примеры адаптировать под свой дом.
✏️ Это шаблон, его можно править по своему усмотрению, а не спрашивать меня, почему там продублирована такая-то норма и не написано про то-то.
Постаралась
✔️ уместить в документе требования к использованию общего имущества, которые уже есть в нормативке (для общего развития жителей),
✔️ отразить неурегулированное (насколько это достаточно и необходимо по моему субъективному мнению),
✔️ найти компромиссы по спорным моментам с учётом противоречивой судебной практики (типа условно бесплатного размещения вывесок).
❗️ Красные сноски прочесть и удалить, зелёные примеры адаптировать под свой дом.
❓ Спрашивают, что делать, если УК не дает реестр для проведения собрания.
❗️ Выдача управляющими компаниями реестров собственников
- предусмотрена в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
✔️ Выдавать их должны инициаторам собраний в течение 5 дней после получения письменных заявлений.
✏️ Что содержит:
ФИО или наименование и ОГРН собственника,
номер помещения,
сведения о размере доли в праве собственности на общее имущество.
Всё. Больше ничего от содержания такого реестра не требуется.
😔 А вот от лица, проводящего собрание, – требуется. В реестре, прикладываемом к протоколу, должны быть указаны реквизиты документов о праве собственности на помещение.
Если компания выдаст реестр с этими сведениями - то она просто душка.
Если выдаст без реквизитов – то предъявлять ей нечего.
Придется добывать сведения самим.
🤔 Поэтому думается, что нервосберегательнее самим собрать реестр из выписок по 4 руб за штуку или обратиться к посредникам за готовым реестром-экселькой (средняя цена – до 20 руб. за выписку).
Если очень хочется мучить УК, то расскажу об опыте других собственников.
📍 1. Одни жалуются в жилищную инспекцию. Та выдает предписания. Компании либо исполняют их, либо идут в арбитраж.
✔️ Западно-Сибирский округ, дело А70-12800/2018
Две первые судебные инстанции посчитали, что реестр нужен только для созыва собрания, а в доме принят порядок уведомления о собрании в местах общего пользования. Значит, реестр для уведомления не нужен и УК никому ничего не должна.
Суд округа такие решения отменил, признал предписание ГЖИ законным:
- в заявлении о предоставлении реестра должна быть указана цель - для созыва и проведения собрания,
- нет необходимости предоставлять другие документы, подтверждающие намерение собственника быть инициатором,
- реестр нужен не только для созыва собрания, но и для оформления протокола.
- без сведений из реестра нельзя посчитать голоса для определения кворума.
✔️ Часто компании требуют от инициатора доказать, что он инициатор. Суды в своем большинстве пишут, что достаточно указания об этом в заявлении, а дополнительные подтверждения не требуются (Нижний Новгород, дело А43-2893/2019, Волгоград, А12-3274/2019).
👍 В последнем деле УК в суде вообще заявила, что реестр не дала потому, что в заявлении было указано на проведение собрания жильцов МКД, а не собственников. Это типа освобождает от обязанности предоставить реестр.
Суд покрутил у виска и отказал компании в удовлетворении ее жалобы.
📍 2. Вторые сразу идут сами в суд с иском об обязании компании предоставить реестр.
✔️ Мосгорсуд, N 33-3012/2019 – удовлетворил требования – УК предоставила реестр в ходе рассмотрения дела, но не по всем помещениям.
❗️ Бывает, что отказывают, если реестр передали в ходе суда – Омский облсуд, N 33-3641/2019.
✔️ Некоторые умудряются обосновать и даже взыскать моральный вред: тоже Омск, облсуд N 33-5731/2018: инициатор 4 раза писал в УК, но та отказывала и от него требовала сообщение о проведении собрания (кстати, оно было по вопросу смены УК).
Суд встал на сторону собственника, взыскал моральный вред 3000 руб. и потребительский штраф 1500. К слову, запросы у инициатора были не такими скромными – он просил 800 тыс.
📍 3. Примеров привлечения к административной ответственности не попадалось, но Президиум Верховного Суда РФ писал 05.06.2019, что нарушение требований ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ может квалифицироваться по ч. 2 ст. 14.1.3 КОАП РФ – как нарушение лицензионных требований.
Моё скромное мнение как итог. Я не очень понимаю, зачем бодаться с УК, если она не в состоянии выдать реестр с первой человеческой просьбы и выдумывает какие-то безумные причины для отказа. Надо менять ее на адекватную и не тратить свои ресурсы на борьбу за бесполезный реестр.
Он не будет содержать сведений по правоустанавливающим документам, площади помещений, а в случае, если желанная бумажка добыта такой кровью, как в примерах выше, кто даст гарантию, что УК случайно не сделает в реестре ошибок, чтоб потом было проще оспорить решения собрания?
❗️ Выдача управляющими компаниями реестров собственников
- предусмотрена в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
✔️ Выдавать их должны инициаторам собраний в течение 5 дней после получения письменных заявлений.
✏️ Что содержит:
ФИО или наименование и ОГРН собственника,
номер помещения,
сведения о размере доли в праве собственности на общее имущество.
Всё. Больше ничего от содержания такого реестра не требуется.
😔 А вот от лица, проводящего собрание, – требуется. В реестре, прикладываемом к протоколу, должны быть указаны реквизиты документов о праве собственности на помещение.
Если компания выдаст реестр с этими сведениями - то она просто душка.
Если выдаст без реквизитов – то предъявлять ей нечего.
Придется добывать сведения самим.
🤔 Поэтому думается, что нервосберегательнее самим собрать реестр из выписок по 4 руб за штуку или обратиться к посредникам за готовым реестром-экселькой (средняя цена – до 20 руб. за выписку).
Если очень хочется мучить УК, то расскажу об опыте других собственников.
📍 1. Одни жалуются в жилищную инспекцию. Та выдает предписания. Компании либо исполняют их, либо идут в арбитраж.
✔️ Западно-Сибирский округ, дело А70-12800/2018
Две первые судебные инстанции посчитали, что реестр нужен только для созыва собрания, а в доме принят порядок уведомления о собрании в местах общего пользования. Значит, реестр для уведомления не нужен и УК никому ничего не должна.
Суд округа такие решения отменил, признал предписание ГЖИ законным:
- в заявлении о предоставлении реестра должна быть указана цель - для созыва и проведения собрания,
- нет необходимости предоставлять другие документы, подтверждающие намерение собственника быть инициатором,
- реестр нужен не только для созыва собрания, но и для оформления протокола.
- без сведений из реестра нельзя посчитать голоса для определения кворума.
✔️ Часто компании требуют от инициатора доказать, что он инициатор. Суды в своем большинстве пишут, что достаточно указания об этом в заявлении, а дополнительные подтверждения не требуются (Нижний Новгород, дело А43-2893/2019, Волгоград, А12-3274/2019).
👍 В последнем деле УК в суде вообще заявила, что реестр не дала потому, что в заявлении было указано на проведение собрания жильцов МКД, а не собственников. Это типа освобождает от обязанности предоставить реестр.
Суд покрутил у виска и отказал компании в удовлетворении ее жалобы.
📍 2. Вторые сразу идут сами в суд с иском об обязании компании предоставить реестр.
✔️ Мосгорсуд, N 33-3012/2019 – удовлетворил требования – УК предоставила реестр в ходе рассмотрения дела, но не по всем помещениям.
❗️ Бывает, что отказывают, если реестр передали в ходе суда – Омский облсуд, N 33-3641/2019.
✔️ Некоторые умудряются обосновать и даже взыскать моральный вред: тоже Омск, облсуд N 33-5731/2018: инициатор 4 раза писал в УК, но та отказывала и от него требовала сообщение о проведении собрания (кстати, оно было по вопросу смены УК).
Суд встал на сторону собственника, взыскал моральный вред 3000 руб. и потребительский штраф 1500. К слову, запросы у инициатора были не такими скромными – он просил 800 тыс.
📍 3. Примеров привлечения к административной ответственности не попадалось, но Президиум Верховного Суда РФ писал 05.06.2019, что нарушение требований ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ может квалифицироваться по ч. 2 ст. 14.1.3 КОАП РФ – как нарушение лицензионных требований.
Моё скромное мнение как итог. Я не очень понимаю, зачем бодаться с УК, если она не в состоянии выдать реестр с первой человеческой просьбы и выдумывает какие-то безумные причины для отказа. Надо менять ее на адекватную и не тратить свои ресурсы на борьбу за бесполезный реестр.
Он не будет содержать сведений по правоустанавливающим документам, площади помещений, а в случае, если желанная бумажка добыта такой кровью, как в примерах выше, кто даст гарантию, что УК случайно не сделает в реестре ошибок, чтоб потом было проще оспорить решения собрания?
📌 Подписчик попросил проверить протокол собрания - нужно было для оспаривания в суде. В итоге оказалось, что затея малоперспективная, так как срок давности истек.
Потому составила чек-лист для того, чтобы сэкономить деньги других подписчиков, желающих пойти в суд, на подобные консультации, составление исков, госпошлину, расходы на представителя и в конечном итоге - оплату издержек выигравшей стороне.
Подробности по каждому пункту - в альбоме ниже.
✔️ 1. Не истёк ли срок исковой давности?
✔️ 2. Вы надлежащий истец?
✔️ 3. Вы в курсе, что надо уведомить весь дом о своём желании пойти в суд, и вас это не пугает?
✔️ 4. Вы понимаете разницу между оспоримыми и ничтожными решениями общего собрания?
✔️ 5. И вы понимаете, что наиболее перспективно признавать недействительным то решение, которое содержит признаки ничтожности, а не оспоримое?
✔️ 6. Если хотите признавать недействительным оспоримое решение, то… Вы точно понимаете всю сложность такого варианта?
✔️ 7. Вы готовы к материальным издержкам, если что-то пойдёт не так?
Р. S. Хотела сделать подробное видео на эту тему, перелопатила кучу решений судов регионального уровня за этот год, но это настолько времязатратно и трудоемко, что больше не потяну. Поэтому картинки.
Потому составила чек-лист для того, чтобы сэкономить деньги других подписчиков, желающих пойти в суд, на подобные консультации, составление исков, госпошлину, расходы на представителя и в конечном итоге - оплату издержек выигравшей стороне.
Подробности по каждому пункту - в альбоме ниже.
✔️ 1. Не истёк ли срок исковой давности?
✔️ 2. Вы надлежащий истец?
✔️ 3. Вы в курсе, что надо уведомить весь дом о своём желании пойти в суд, и вас это не пугает?
✔️ 4. Вы понимаете разницу между оспоримыми и ничтожными решениями общего собрания?
✔️ 5. И вы понимаете, что наиболее перспективно признавать недействительным то решение, которое содержит признаки ничтожности, а не оспоримое?
✔️ 6. Если хотите признавать недействительным оспоримое решение, то… Вы точно понимаете всю сложность такого варианта?
✔️ 7. Вы готовы к материальным издержкам, если что-то пойдёт не так?
Р. S. Хотела сделать подробное видео на эту тему, перелопатила кучу решений судов регионального уровня за этот год, но это настолько времязатратно и трудоемко, что больше не потяну. Поэтому картинки.
📌 Для жителей.
Вознаграждение совету дома.
Возможность выплаты вознаграждения совету дома предусмотрена законом:
общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД. Решение должно содержать условия и порядок выплаты, определения его размера.
(ч. 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ)
Обычно жителей интересует 1 вопрос – платить надо с квартиры или с кв.м помещения. В реальной жизни встречаются оба варианта, но это не единственная проблема. Я даже не говорю о головной боли управляющих компаний, связанной с налогами и взносами во всякие фонды.
❌ Наниматели жилья не платят эти вознаграждения.
«вознаграждение председателю не включено в состав платежей, установленных для нанимателей жилых помещений по договору соцнайма… решение об установлении вознаграждения принято решениями общих собраний, однако они являются обязательными лишь для собственников»
(Алтайский краевой суд, дело 33-4797/2019, АС Поволжского округа, дело № А72-10787/2018)
❌ Кроме нанимателей не платят должники за ЖКУ, управляющим компаниям приходится взыскивать деньги через суд.
Например, дело №А32-4486/2019 в Краснодаре.
Напишу формулировку решения из протокола, может, пригодится:
«договором управления не установлены обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников, начислять и выставлять к уплате в платежных документах взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета в размере, установленном общим собранием... Отдельных договоров на оплату услуг председателя между собственниками МКД и исполнителем по договору не заключалось. Отдельный документ на оплату также не выставлялся.
… дополнительные платные услуги, не связанные с содержанием и ремонтом, должны быть основаны на отдельном договоре между собственником и исполнителем, и оплачиваться отдельным документом».
(Владивосток, дело №А51-10495/2016)
❌ Еще председателям иногда приходится взыскивать через суд свое вознаграждение, потому что компании отказываются его выплачивать.
Плюс добавьте негатив жителей, которые не понимают, что делает совет и за что они должны ему платить.
❓ Что делать?
✔️ Чтобы минимизировать сложности, можно обойти конём вариант с платежками: определить, что на выплату вознаграждения идет часть дохода от использования общедомового имущества. Это не повлияет напрямую на расходы собственников. Если председатель наделен еще и полномочиями на сдачу в аренду общего имущества, то можно обойтись без помощи управляющей компании. Как получать этот доход рассказывала здесь.
✔️ Решение о выплате вознаграждения можно пересмотреть, если работа совета дома разочарует.
«Довод жалобы о том, что законом не предусмотрена такая форма воздействия на председателя как лишение его денежного вознаграждения, основан на неверном толковании права, поскольку в силу положений ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, решение о выплате вознаграждения отнесено к компетенции общего собрания, следовательно, как и лишение такой выплаты»
(Новосибирский облсуд, дело 33-6916/2018)
✔️ Устанавливайте приемлемые для остальных жителей суммы.
Встречала людей, которые хотели себе по 30-50 тыс. руб. в месяц. Но столько получает редкий председатель правления ТСЖ, хотя обязанностей, ответственности и проблем у него несоизмеримо больше.
Вознаграждение совету дома.
Возможность выплаты вознаграждения совету дома предусмотрена законом:
общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД. Решение должно содержать условия и порядок выплаты, определения его размера.
(ч. 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ)
Обычно жителей интересует 1 вопрос – платить надо с квартиры или с кв.м помещения. В реальной жизни встречаются оба варианта, но это не единственная проблема. Я даже не говорю о головной боли управляющих компаний, связанной с налогами и взносами во всякие фонды.
❌ Наниматели жилья не платят эти вознаграждения.
«вознаграждение председателю не включено в состав платежей, установленных для нанимателей жилых помещений по договору соцнайма… решение об установлении вознаграждения принято решениями общих собраний, однако они являются обязательными лишь для собственников»
(Алтайский краевой суд, дело 33-4797/2019, АС Поволжского округа, дело № А72-10787/2018)
❌ Кроме нанимателей не платят должники за ЖКУ, управляющим компаниям приходится взыскивать деньги через суд.
Например, дело №А32-4486/2019 в Краснодаре.
Напишу формулировку решения из протокола, может, пригодится:
о поручении ООО "…" начислять и выставлять к оплате в платежных документах на оплату жилищно- коммунальных услуг, взнос на выплату вознаграждения председателю совета многоквартирного дома в размере 1 рубль 50 копеек за 1 кв.м. помещения в месяц, а также на выплату фактически полученной суммы по данной статье председателю совета дома с периодичностью 1 раз в квартал, за вычетом банковской комиссии с перечисляемых средств. При этом, получающие вознаграждение лица производят уплату НДФЛ в налоговые органы самостоятельно».❌ Контролирующие органы при жалобах иногда цепляются к содержанию квитанций, где вознаграждение идет отдельной строкой.
«договором управления не установлены обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников, начислять и выставлять к уплате в платежных документах взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета в размере, установленном общим собранием... Отдельных договоров на оплату услуг председателя между собственниками МКД и исполнителем по договору не заключалось. Отдельный документ на оплату также не выставлялся.
… дополнительные платные услуги, не связанные с содержанием и ремонтом, должны быть основаны на отдельном договоре между собственником и исполнителем, и оплачиваться отдельным документом».
(Владивосток, дело №А51-10495/2016)
❌ Еще председателям иногда приходится взыскивать через суд свое вознаграждение, потому что компании отказываются его выплачивать.
Плюс добавьте негатив жителей, которые не понимают, что делает совет и за что они должны ему платить.
❓ Что делать?
✔️ Чтобы минимизировать сложности, можно обойти конём вариант с платежками: определить, что на выплату вознаграждения идет часть дохода от использования общедомового имущества. Это не повлияет напрямую на расходы собственников. Если председатель наделен еще и полномочиями на сдачу в аренду общего имущества, то можно обойтись без помощи управляющей компании. Как получать этот доход рассказывала здесь.
✔️ Решение о выплате вознаграждения можно пересмотреть, если работа совета дома разочарует.
«Довод жалобы о том, что законом не предусмотрена такая форма воздействия на председателя как лишение его денежного вознаграждения, основан на неверном толковании права, поскольку в силу положений ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, решение о выплате вознаграждения отнесено к компетенции общего собрания, следовательно, как и лишение такой выплаты»
(Новосибирский облсуд, дело 33-6916/2018)
✔️ Устанавливайте приемлемые для остальных жителей суммы.
Встречала людей, которые хотели себе по 30-50 тыс. руб. в месяц. Но столько получает редкий председатель правления ТСЖ, хотя обязанностей, ответственности и проблем у него несоизмеримо больше.