Верховный Суд РФ направил на новое рассмотрение спор о некачественном жилье, которое администрация сначала купила в “новостройке”, а теперь пытается сделать пригодным для проживания 😐

Администрация города Южно-Сахалинска обратилась с иском к АО «Сахалин-Инжиниринг», просила устранить недостатки построенного в 2016 году дома — от проблем с вентиляцией, шумоизоляцией и утеплением перекрытий до ограждений пандусов и регулировки окон. Свои требования она обосновывала строительно-технической экспертизой, которая установила несоответствие того, что было построено, тому, что было задумано по проекту.

Интерес администрации к качеству жилья был вызван муниципальными контрактами на приобретение квартир для сирот, а подогревался уголовным делом о превышении должностных полномочий.

⚖ Суд по просьбе администрации назначил свою экспертизу, которая подтвердила наличие недостатков и угрозу здоровью проживающих.

Ответчику такое заключение не понравилось, и он просил суд о повторной экспертизе. Ходатайство было удовлетворено, и новые эксперты пришли к другим выводам: оказывается, дело не в строительстве, а в неправильной эксплуатации. Видимо, именно неправильная эксплуатация привела к тому, что непроектный утеплитель из минеральной ваты не превратился в проектный пенополиуретановый, а необходимые ограждения у пандусов не материализовались из ничего. И такое чудесное заключение эксперты сумели выдать без изучения проектно-сметной документации на дом.

Итак, в материалах дела оказались:
— заключение внесудебной экспертизы в пользу муниципалитета,
— заключение судебной экспертизы в его же пользу,
— заключение повторной экспертизы в пользу ответчика;
— позже в суд принесли заключение строительно-технической экспертизы от Следственного комитета РФ, проведенной в рамках уголовного дела, — тоже в пользу органа местного самоуправления.
❓ Какую же выбрать? Конечно, повторную в пользу застройщика, проведенную без изучения проектной документации. В иске было отказано.

Апелляционная и кассационная инстанция рассмотрели доводы жалоб о недостатках повторной экспертизы, похвалили экспертов за компетентность, полноту и ясность их заключения и оставили жалобы без удовлетворения.

Только в Верховном Суде РФ удалось отменить все это безобразие.
Он указал на то, на что настойчиво пытались обратить внимание нижестоящих судов и муниципалитет, и привлеченная в дело прокуратура:
— при наличии двух экспертиз, подтвердивших строительные недостатки, при том что в распоряжение эксперта, проводившего экспертизу по уголовному делу, была представлена проектно-сметная, рабочая и исполнительная документация, судами принято как надлежащее доказательство только заключение повторной экспертизы, предметом исследования которой указанная документация не являлась;
— учитывая характер недостатков, создающих угрозу здоровью проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена и наличием плесени, проектно-сметная и исполнительная документация была необходима для установления причин их возникновения;
— несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках гражданского дела, суд не принял мер для устранения этих противоречий — путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Дело направлено на новое рассмотрение.

🍿 К слову, застройщик занял интересную позицию, что он на самом деле не застройщик. Верховный Суд РФ раскритиковал и этот довод: разрешение на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано именно ответчику как застройщику. Кроме того, администрация заявила требования о качестве товара в рамках гарантийных обязательств продавца, которым ответчик также является (определение Верховного Суда РФ № 303-ЭС24-16745 от 05.02.2025).

Примечательно, что иск был подан 4 февраля 2019 года, то есть рассмотрение дела уже заняло 6 лет, и конца ему пока не видно.

А59-561/2019 😋 @gkhvsem

Можно ли поменять управляющую компанию досрочно

С 15 августа 2023 года часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ действует в новой редакции. Согласно ей, сменить управляющую организацию можно либо через год ее работы и позже, либо раньше – но с обоснованием ее плохой работы.

В прошлом году я обобщала судебную практику по этому вопросу, а сейчас обновила обобщение: добавила информацию по обжалованию, отменам судебных актов, дописала новые случаи.

Делюсь ссылкой на обновленный материал: https://gkhnews.ru/1496856-smenit-uk-dosrochno/

🔖 Возможно, удобнее будет найти нужный ответ по оглавлению:
➝ Собственники досрочно сменили УО, но не указали причину расторжения договора
➝ Попытки сохранить дом, принеся протокол с более поздней датой, чем УО-конкурент
➝ Две УО одновременно забирают чужой дом
➝ Старую УО выбирают еще раз до протокола по выбору УО-конкурента
➝ В чем заключается нарушение условий договора управления
➝ Досрочная смена УО, отобранной по конкурсу
➝ Управление МКД составило меньше года, но было начато не в связи с заключением договора управления
➝ Распространяются ли изменения на расторжение договоров, заключенных до поправок
➝ Есть ли вообще такое основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий как немотивированная досрочная смена УО

Как обосновать ненадлежащую работу УО, было в отдельном материале.

В Оренбурге УО оштрафовали на 200 тысяч за непредоставление инициатору полного реестра собственников

Штраф был назначен из-за неисполнения предписания ГЖИ Оренбургской области (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), выданного по жалобе инициатора собрания. Тому не хватало данных по ряду помещений.

В этой истории есть два занимательных момента.

1⃣ В отношении УО было введено внешнее управление (один из этапов процедуры банкротства). Предписание было не исполнено из-за бездействия внешнего управляющего. Другими словами, человек, который должен был восстанавливать финансовое положение и платежеспособность УО, подвел ее на 200 тысяч расходов.

В суде внешний управляющий стал оправдываться тем, что документы ему не передал руководитель УО. На это суд возразил, что реестр можно было составить самостоятельно. Тогда управляющий заявил, что в ЕГРН нет данных о собственниках. И тут самое интересное:

2⃣ В материалах дела имелись выписки из ЕГРН, полученные в период между обращением инициатора и проверкой, в которых данные о нужных собственниках не были скрыты. Этими выписками суд и уличил внешнего управляющего в дезинформации.

Получение сведений по собственникам, которые предпочли не скрывать свои данные в ЕГРН, — не единственный способ “добычи” ФИО владельцев помещений. До этого надо отслеживать наличие изменений по собственникам, что можно делать с помощью автоматизированных сервисов типа ДомОнлайн или перепроверять наличие изменений вручную с помощью Справочной Росреестра. Это поможет не попадать на крупные штрафы там, где их действительно можно избежать.

№ 12-444/2024 😋 @gkhvsem

😎 Приглашаю поучаствовать в интервью!

Напомню, что на ЖКХ Ньюс (где я за редактора) запущена серия интервью "ЖКХ изнутри. Взгляд на профессию".

❤️ Уже вышли:
— должностное лицо органа жилищного надзора,
— руководитель СРО УК,
— генеральный директор УО,
— дворник,
— техник-смотритель,
— учредитель УО,
— управляющий ЖК,
— специалист УО,
— председатель правления ТСЖ,
— член правления ЖСК,
— начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами,
— управляющий ТСН,
— начальник отдела раскрытия информации в ГИС ЖКХ.

Если вашей профессии еще нет в списке, а вы хотите:
— поделиться наболевшим,
— донести какую-то информацию до общественности,
— обратить внимание на какую-то проблему отрасли или
— просто похвастаться своей компанией,
то скорее пишите мне в личку (@gkhwsem).

Это займет немного времени, ведь можно отвечать на вопросы в любом формате — даже голосовыми сообщениями, а если какой-то вопрос не понравится, то его можно пропустить.

👍 Как подписчики канала создают ТСЖ

Подошла к завершению серия интервью с подписчиками, которые рассказали о своем положительном опыте создания ТСЖ (ТСН). Выражаю огромную благодарность участникам этого небольшого проекта! ❤️ Ваш опыт поможет другим собственникам решиться, вдохновиться и создать ТСЖ в своём доме!

Все публикации в одном посте:

✒ Как создавалось ТСН «Пролетарская 7» (Нижний Новгород)
Опыт интересен "тестовым собранием" и успешной борьбой с УК, которая совершенно не намерена отпускать дом.

✒ Как создавалось ТСЖ «Иволга» (г. Иваново)
Наглядный и вдохновляющий пример изменений до и после перехода дома в ТСЖ.

✒ Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)
Небольшое, но тоже вдохновляющее интервью, ведь собственники уходили от УК «ПИК Комфорт»

✒ Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург)
Хороший опыт по созданию товарищества в огромной новостройке.

✒ Как создавалось ТСЖ «Московская 8» (Рязань)
Материал, больше остальных насыщенный конкретными практическими советами.

✒ Как создавалось ТСН «Благополучие» (г. Самара)
Собственники не смогли поменять УК, поэтому создали товарищество.

✒ Как создавалось ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург)
Опыт интересен тем, что для создания товарищества использовалась ГИС ЖКХ.

✒ Как создавалось ТСН «Курортный проспект, 94/60» (г. Сочи)
Еще один пример создания товарищества в новостройке, что понадобилось для устранения недостатков строительства.

✒ Как создавалось ТСН “Гастелло, 12” (Удмуртия)
Председатель советует не следовать слепо опыту других товариществ и серьезнее отнестись к подготовке сметы.

✒ Как создавалось ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” (г. Вологда)
Наверное, самое жизнеутверждающее интервью серии. Инициаторам пришлось столько всего пережить, но они с этим справились!

✒ Как создавалось ТСЖ «На Горячева» (г. Омск)
Тоже оптимистичный и вдохновляющий материал. Реальные улучшения в доме помогли ТСЖ через год управления спокойно провести через собрание повышение размера платы на реализацию новых планов.

✔️ Запускаем следующую рубрику

Предлагаю подписчикам поделиться положительным опытом по смене УО или защите дома от захвата другой УО.
К участию приглашаются не только собственники, но и управляющие организации.

Чем можно поделиться? Любыми практическими советами, хитростями, способами противодействия каким-либо нехорошим манипуляциям, образцами документов и т.п., в общем, всем тем, что поможет другим повторить ваш опыт.

Для участия пишите в личку @gkhwsem.

Как защищать дом от захвата, не приводя всех жителей в суд (подача заявления через ГАС Правосудие)

Подписчик Ильенко Андрей Александрович рассказал, как их дом защищается от захвата другой компанией, проводимого через подделку бюллетеней на общем собрании собственников. Он привел пошаговую инструкцию для совместного обращения в суд через ГАС Правосудие и поделился образцом заявления о присоединении к иску.

❗️Дело усложнялось тем, что инициатор собрания прописался в Рубцовске – это за 500 км от многоквартирного дома, где проходило собрание (Новосибирск). Так как инициатор – ответчик по таким делам, а иск подается по месту регистрации ответчика, то пришлось обращаться в Рубцовский городской суд. Разумеется, мало кто из собственников, не участвовавших в собрании, согласился бы присутствовать в настолько отдаленном судебном разбирательстве в качестве свидетеля.

➡ https://gkhnews.ru/1501511-zashhita-doma-sovmestnye-istczy/

📰 Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю

Статьи
📍Горячая вода из крана холодной и наоборот, или подмес воды в квартирах (причины, устранение)
📍 Требования, предъявляемые при замене ванны на душевую кабину или «джакузи»
📍 Причины повреждения канализационных выпусков
📍 ЖКХ изнутри. Начальник отдела раскрытия информации о своей работе

Судебная практика
📍 Управляющая организация смогла взыскать с Водоканала расходы на прочистку канализации от засора
📍 Моральный вред за высказывания слесарей УК о подмесе в биде
📍 Невозможность получения сведений о ФИО собственников из ЕГРН — не причина для отказа в предоставлении реестра инициатору собрания
📍 Досудебное обжалование предписания через ГИС ЖКХ
📍 УО не смогла оспорить предписание ГЖИ о принятии мер к выделению парковочных мест для инвалидов
📍 Суды разбирались, нарушила ли УО права бывшей собственницы квартиры, с которой пыталась взыскать задолженность по оплате ЖКУ
👮‍♂ Суд отказал в удовлетворении требований ГЖИ Челябинской области об исполнении предписания
👮‍♂ Суд отменил штраф Управления Госстройжилнадзора Республики Саха (Якутия) по поводу отключения электроэнергии
👮‍♂ Суд признал незаконным штраф надзорного органа Свердловской области за ненадлежащее содержание общего имущества МКД

Друзья, несколько слов про рубрику «Дело подписчика».

✅ Что принимается:
— дела, где вы участвовали;
— не имеет значения, в чью пользу был разрешен спор;
— спор должен касаться вопросов ЖКХ.

❌ Не надо присылать:
— дела, о которых вы знаете/слышали, но сами не участвовали;
— совсем старые акты (вынесенные до 2020 года);
— споры о взыскании задолженности, если там не было ничего необычного;
— дела в надежде на бесплатную рекламу своих юридических услуг;
— дела с запросом дальнейшей консультации (в том числе под видом "моего мнения"), составления жалоб или других бесплатных юридических услуг.

✉️ Как и куда прислать:
— Если спор рассматривал арбитражный суд, то прислать можно только номер дела.
— Если спор рассматривал суд общей юрисдикции, то номер дела и название суда, либо ссылку на судебный акт, либо само решение.

❗️Все это должно сопровождаться комментарием типа «Добрый день. Это в рубрику «Дело подписчика». В этом споре я был истцом/ответчиком/...»

Присылать в личку @gkhwsem

Рубрика выходит по понедельникам. Пост пишу сама, текст перед публикацией не согласовываю. Другими словами, ваша и моя оценка позиции суда может разойтись. Если это некритично, то приглашаю поучаствовать в рубрике.

Длинный список тяжб владельцев спецсчетов и банков по поводу оплаты капремонта пополнился еще одним необычным случаем.

ТСЖ «Верещагинка 48» из Череповца просило суд признать незаконным отказ банка в исполнении постановления пристава об обращении взыскания на деньги спецсчета. Также товарищество просило признать незаконным бездействие и самого пристава-исполнителя, который не уследил за банком.
Суд удовлетворил эти требования, а апелляционная инстанция оставила жалобу Сбербанка без удовлетворения.

🔎 А теперь детали:
— ТСЖ и подрядчик заключили договор на капремонт — замену нижнего розлива холодного водоснабжения и горячего водоснабжения в подвале дома, что стоило 554 тыс. р.;
— после подписания акта приемки ТСЖ выявило несоответствие объемов фактически выполненного ремонта локальному сметному расчету, поэтому отказалось оплатить работы;
— подрядчик взыскал деньги через суд (дело № А13-17660/2022, прошло три инстанции);
— был выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство, пристав направил в банк постановления о взыскании денег товарищества, находящихся на двух счетах — текущем счете и спецсчете на капремонт;
— на текущем счете денег оказалось мало, поэтому с него списали только часть суммы, а со спецсчета банк и вовсе отказался что-либо списывать “в связи с отсутствием информации о том, что взыскиваемая задолженность относится к обязательствам, вытекающим из договора на оказание услуг или выполнение работ по капитальному ремонту”;
— ТСЖ обратилось в банк, приложив решение суда по спору с подрядчиком и договор, однако банк продолжил считать свои действия законными;
— товариществу пришлось самому обращаться в суд.

Банк занял прежнюю позицию: о том, что деньги взыскиваются в счет капремонта, ему из постановления пристава не видно, а сам он не обязан читать судебный акт, во исполнение которого возбуждено исполнительное производство.

Примечательно, что ТСЖ предчувствовало такой поворот событий и еще в споре с самим подрядчиком указывало в своих жалобах на этот момент: “суды не учли необходимость указания в резолютивной части решения на исполнение судебного акта за счет средств специального счета для формирования собственниками помещений фонда капитального ремонта”. Но тогда этот довод остался без внимания, а после — привел к проблемам с банком: и с текущего счета часть денег списали, и по остаткам долга пришлось отдельно судиться.

⚖ Что суды указали по сути спора
Закон запрещает списывать со спецсчета деньги в оплату обязательств, не связанных с капремонтом. По общему правилу (ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ), на деньги спецсчета не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. Исключение — обязательства, вытекающие из договоров, связанных с капремонтом. Следовательно, бездействие банка является незаконным.

Как суды отклонили оправдания Сбербанка:
Так как банк обязан исполнять постановление пристава (за исключением случаев, перечисленных в законе), то мог и должен был принять меры по получению информации о статусе взыскиваемой задолженности, чтобы установить возможность ее списания со спецсчета. Однако ничего такого он сделал, к приставу за разъяснением не обращался. Более того, получив необходимую информацию от самого ТСЖ, “банк не только продолжил бездействовать, но и ответил отказом товариществу в исполнении постановления судебного пристава-исполнителя в части списания денежных средств со специального счета ТСЖ”.

А13-4058/2024 😋 @gkhvsem