✏️ Изменения в Правилах содержания общего имущества:
Раньше в состав иных документов, связанных с управлением домом, включались списки собственников и нанимателей помещений, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников).
✅Теперь это положение сократили до реестра собственников, предусмотренного ч. 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, а также списка лиц, использующих общее имущество на основании договоров по решению общего собрания.
Раньше лица, обслуживающие общедомовое имущество, были принимать, хранить и передавать только техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
✅Теперь кроме документов надо хранить ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Раньше в состав иных документов, связанных с управлением домом, включались списки собственников и нанимателей помещений, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников).
✅Теперь это положение сократили до реестра собственников, предусмотренного ч. 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, а также списка лиц, использующих общее имущество на основании договоров по решению общего собрания.
Раньше лица, обслуживающие общедомовое имущество, были принимать, хранить и передавать только техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
✅Теперь кроме документов надо хранить ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
September 26, 2018
✏️ Изменения в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами:
✅Стандарты управления домами также дополнились обязанностью хранить ключи, электронные коды доступа к оборудованию, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома. Также управляющая компания должна восстанавливать их в случае отсутствия и передавать их новой компании вместе с технической и иной документацией (при смене УК, прекращении действия лицензии или ее аннулировании).
✅Исключили обязанность собирать, обновлять и хранить информацию о нанимателях помещений.
✅Дополнили, что организация оказания услуг / работ по содержанию дома, осуществление расчетов за них включают в себя также также заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, и осуществление расчетов за них.
✅Стандарты управления домами также дополнились обязанностью хранить ключи, электронные коды доступа к оборудованию, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома. Также управляющая компания должна восстанавливать их в случае отсутствия и передавать их новой компании вместе с технической и иной документацией (при смене УК, прекращении действия лицензии или ее аннулировании).
✅Исключили обязанность собирать, обновлять и хранить информацию о нанимателях помещений.
✅Дополнили, что организация оказания услуг / работ по содержанию дома, осуществление расчетов за них включают в себя также также заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, и осуществление расчетов за них.
September 26, 2018
✏️ Изменения в Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами:
✅Теперь к лицензионным требованиям относится также:
- ведение реестра собственников,
- соблюдение обязанности приступить к исполнению договора управления с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта в связи с заключением договора управления,
- соблюдение ч. 6 ст. 198 Жилищного кодекса РФ (исключение сведений о доме из реестра лицензий является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ).
✅Определено, что относится к грубым нарушениям лицензионных требований:
1⃣ нарушение лицензионного требования – «оказание всех услуг / работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки и ограничения коммунальных услуг, или в случае заключения собственниками прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями - обеспечение готовности инженерных систем», если оно:
- повлекло причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, которое подтверждено вступившим в законную силу решением суда;
- заключалось в непроведении испытаний на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в домах;
- выразилось в незаключении в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов, за исключением случая выполнения таких работ управляющими организациями самостоятельно.
2⃣ нарушение обязанностей по договору управления домом:
- в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- в части наличия у управляющей организации признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, независимо от факта последующей оплаты этой задолженности лицензиатом;
- в части отказа от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, ключей, электронных кодов доступа, иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации дома и управления им, либо уклонение от их передачи, либо нарушение порядка и сроков передачи.
- в части нарушения требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.
3⃣ непрекращение управляющей компанией деятельности по управлению домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ:
1) до возникновения обязательств по управлению домом у новой управляющей организации;
2) до возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСЖ или кооперативом;
3) до возникновения обязательств по договорам оказания коммунальных услуг и выполнения работ по содержанию и текущему ремонту при выборе непосредственного управления в доме;
4) до государственной регистрации ТСЖ или кооператива.
✅Теперь к лицензионным требованиям относится также:
- ведение реестра собственников,
- соблюдение обязанности приступить к исполнению договора управления с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта в связи с заключением договора управления,
- соблюдение ч. 6 ст. 198 Жилищного кодекса РФ (исключение сведений о доме из реестра лицензий является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ).
✅Определено, что относится к грубым нарушениям лицензионных требований:
1⃣ нарушение лицензионного требования – «оказание всех услуг / работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки и ограничения коммунальных услуг, или в случае заключения собственниками прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями - обеспечение готовности инженерных систем», если оно:
- повлекло причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, которое подтверждено вступившим в законную силу решением суда;
- заключалось в непроведении испытаний на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в домах;
- выразилось в незаключении в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов, за исключением случая выполнения таких работ управляющими организациями самостоятельно.
2⃣ нарушение обязанностей по договору управления домом:
- в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- в части наличия у управляющей организации признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, независимо от факта последующей оплаты этой задолженности лицензиатом;
- в части отказа от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, ключей, электронных кодов доступа, иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации дома и управления им, либо уклонение от их передачи, либо нарушение порядка и сроков передачи.
- в части нарушения требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.
3⃣ непрекращение управляющей компанией деятельности по управлению домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ:
1) до возникновения обязательств по управлению домом у новой управляющей организации;
2) до возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСЖ или кооперативом;
3) до возникновения обязательств по договорам оказания коммунальных услуг и выполнения работ по содержанию и текущему ремонту при выборе непосредственного управления в доме;
4) до государственной регистрации ТСЖ или кооператива.
September 26, 2018
✅ Теперь при повторном совершении лицензиатом грубых нарушений лицензионных требований в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований, из реестра лицензий субъекта РФ подлежат исключению сведения:
- обо всех многоквартирных домах, которыми управляет компания – в случаях таких нарушений:
❗️незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов.
❗️отказа от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, ключей, электронных кодов доступа, иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации дома и управления им, либо уклонение от их передачи, либо нарушение порядка и сроков передачи
❗️непрекращения лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ.
- о многоквартирном доме или домах, в отношении которых совершены такие нарушения (во всех остальных случаях).
✏️Еще немного изменений:
Еще в марте было установлено, что управляющая организация «обязана обеспечить взаимодействие» с жителями. Для этого предусматривалось, что представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в котором располагаются управляемые дома.
✅Теперь дополнено, что не просто в пределах муниципального образования, а «в пешей доступности от домов. При этом под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком».
- обо всех многоквартирных домах, которыми управляет компания – в случаях таких нарушений:
❗️незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов.
❗️отказа от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, ключей, электронных кодов доступа, иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации дома и управления им, либо уклонение от их передачи, либо нарушение порядка и сроков передачи
❗️непрекращения лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ, за исключением случаев, предусмотренных ч.3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ.
- о многоквартирном доме или домах, в отношении которых совершены такие нарушения (во всех остальных случаях).
✏️Еще немного изменений:
Еще в марте было установлено, что управляющая организация «обязана обеспечить взаимодействие» с жителями. Для этого предусматривалось, что представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в котором располагаются управляемые дома.
✅Теперь дополнено, что не просто в пределах муниципального образования, а «в пешей доступности от домов. При этом под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком».
September 26, 2018
✏️ ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ЖКХ.
Вконтакте нашлась очень приличная методичка по защите прав от НП "ЖКХ контроль". Немного смутило то, что 170 постановление Госстроя - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
- считают рекомендательным, хотя по арбитражной практике я бы так не сказала. Но в остальном пособие достойное, особенно по сравнению с другими, коммерческими мракобесными вариантами.
Там вы найдете инструкции для ситуаций:
❓ НА МАШИНУ УПАЛ СНЕГ, ЛЕД. ЧТО ДЕЛАТЬ В ЭТОМ СЛУЧАЕ?
❗️ЧЕЛОВЕК ПОСТРАДАЛ ИЗ-ЗА ПАДЕНИЯ СОСУЛЕК, СНЕГА С КРЫШ ИЛИ ЛЕДЯНЫХ ГЛЫБ.
❗️ЗАЛИТИЕ КВАРТИРЫ.
❓ ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЭЛЕКТРОПРИБОРЫ И БЫТОВАЯ ТЕХНИКА ПРИБОРЫ СГОРЕЛИ ИЗ-ЗА СКАЧКА НАПРЯЖЕНИЯ?
❗️ В КВАРТИРЕ МОКНУТ СТЕНЫ И ПОЯВИЛСЯ ГРИБОК.
❗️ НЕКАЧЕСТВЕННЫЕ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.
Источник https://vk.com/club115093447
Вконтакте нашлась очень приличная методичка по защите прав от НП "ЖКХ контроль". Немного смутило то, что 170 постановление Госстроя - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
- считают рекомендательным, хотя по арбитражной практике я бы так не сказала. Но в остальном пособие достойное, особенно по сравнению с другими, коммерческими мракобесными вариантами.
Там вы найдете инструкции для ситуаций:
❓ НА МАШИНУ УПАЛ СНЕГ, ЛЕД. ЧТО ДЕЛАТЬ В ЭТОМ СЛУЧАЕ?
❗️ЧЕЛОВЕК ПОСТРАДАЛ ИЗ-ЗА ПАДЕНИЯ СОСУЛЕК, СНЕГА С КРЫШ ИЛИ ЛЕДЯНЫХ ГЛЫБ.
❗️ЗАЛИТИЕ КВАРТИРЫ.
❓ ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЭЛЕКТРОПРИБОРЫ И БЫТОВАЯ ТЕХНИКА ПРИБОРЫ СГОРЕЛИ ИЗ-ЗА СКАЧКА НАПРЯЖЕНИЯ?
❗️ В КВАРТИРЕ МОКНУТ СТЕНЫ И ПОЯВИЛСЯ ГРИБОК.
❗️ НЕКАЧЕСТВЕННЫЕ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.
Источник https://vk.com/club115093447
October 2, 2018
October 2, 2018
✅ Про доверенность на участие в общем собрании.
В последнее время приходится часто спорить по форме доверенности на участие в общем собрании собственников. Законодательство давно поменялось, но многие застряли в прошлом или не читали Жилищный кодекс.
❓НАДО ЛИ УДОСТОВЕРЯТЬ ДОВЕРЕННОСТЬ НА ГОЛОСОВАНИЕ?
✳️Да, надо.
Ст. 48 Жилищного кодекса РФ, ч. 2:
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально.
❓КТО МОЖЕТ ЕЕ ЗАВЕРИТЬ?
✳️Нотариус или лица, указанные в п. 3 и 4 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ:
- организация, в которой доверитель работает или учится,
- администрация стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
- Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.
❓А ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ ИЛИ ДИРЕКТОР УК МОЖЕТ ЗАВЕРИТЬ?
✳️Давно уже как нет.
Раньше, ст. 185 Гражданского кодекса предусматривала возможность удостоверения доверенности жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства.
Сейчас эта норма не действует. Ст. 48 Жилищного кодекса, которая ранее ссылалась на это положение, также была изменена еще в 2016 году.
📝Суды считают также, например:
"...Представленные со стороны ответчика и третьего лица доверенности на участие в общем собрании собственников, заверенные ООО «Сити Сервис» не отвечают требованиям ст.185, 185.1 ГК РФ, п.2 ст.48 Жилищного кодекса РФ, поскольку не содержат паспортные данные собственника жилого помещения и его представителя, а также удостоверены неуполномоченным на это лицом, поскольку в соответствии с п.3 ст.185.1 ГК РФ правом по удостоверению доверенности жилищно-эксплуатационная организация по месту жительства доверителя не обладает." (Решение № 2-905/2017, Арзамасский городской суд Нижегородской области).
"На момент проведения собраний положения п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволявшие удостоверять доверенности граждан жилищно-эксплуатационной организацией по месту их жительства, утратили силу..." (Решение № 2-641/2017, Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области)
Участвуете в общих собраниях собственников?
В последнее время приходится часто спорить по форме доверенности на участие в общем собрании собственников. Законодательство давно поменялось, но многие застряли в прошлом или не читали Жилищный кодекс.
❓НАДО ЛИ УДОСТОВЕРЯТЬ ДОВЕРЕННОСТЬ НА ГОЛОСОВАНИЕ?
✳️Да, надо.
Ст. 48 Жилищного кодекса РФ, ч. 2:
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально.
❓КТО МОЖЕТ ЕЕ ЗАВЕРИТЬ?
✳️Нотариус или лица, указанные в п. 3 и 4 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ:
- организация, в которой доверитель работает или учится,
- администрация стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
- Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.
❓А ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ ИЛИ ДИРЕКТОР УК МОЖЕТ ЗАВЕРИТЬ?
✳️Давно уже как нет.
Раньше, ст. 185 Гражданского кодекса предусматривала возможность удостоверения доверенности жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства.
Сейчас эта норма не действует. Ст. 48 Жилищного кодекса, которая ранее ссылалась на это положение, также была изменена еще в 2016 году.
📝Суды считают также, например:
"...Представленные со стороны ответчика и третьего лица доверенности на участие в общем собрании собственников, заверенные ООО «Сити Сервис» не отвечают требованиям ст.185, 185.1 ГК РФ, п.2 ст.48 Жилищного кодекса РФ, поскольку не содержат паспортные данные собственника жилого помещения и его представителя, а также удостоверены неуполномоченным на это лицом, поскольку в соответствии с п.3 ст.185.1 ГК РФ правом по удостоверению доверенности жилищно-эксплуатационная организация по месту жительства доверителя не обладает." (Решение № 2-905/2017, Арзамасский городской суд Нижегородской области).
"На момент проведения собраний положения п. 4 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволявшие удостоверять доверенности граждан жилищно-эксплуатационной организацией по месту их жительства, утратили силу..." (Решение № 2-641/2017, Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области)
Участвуете в общих собраниях собственников?
October 12, 2018
🍁НОВОСТИ ЖКХ🍁
Из более-менее существенных изменений:
✏️ 12 октября дополнены Правила изменения размера платы за работы и услуги ненадлежащего качества (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
Правила дополнены пунктом 17, согласно которому если по результатам исполнения договора управления управляющей организацией получена экономия, то при определении качества услуг, работ по договору управления, качество таких услуг и работ считается ненадлежащим, если об их ненадлежащем качестве в период, за который управляющей организацией представлен отчет о выполнении договора, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.
Напомню, что по ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса управляющая организация может оставлять экономию себе, если работы и услуги выполняла качественно.
✏️ Статья РГ о росте платежей за вывоз коммунальных отходов.
✏️ Утверждена двухэтапная индексация тарифов ЖКХ
Менее интересное.
✏️ Минстрой РФ предлагает отнести к лицензионным требованиям для управляющей компании условие, чтобы она не входила в одну группу с юрлицом, лицензия на управление домами которого была ранее отозвана.
✏️ Утверждены требования по эксплуатации высотных комплексов и зданий.
✏️ Утверждены формы уведомлений для строительства или реконструкции объектов ИЖС.
✏️ Верховный суд РФ рассмотрел спор об оплате содержания с собственника апартаментов в нежилом здании.
Полезные статьи с РИА Недвижимость:
❓ как обеспечить старость за счет жилья;
❓ зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью;
❓ как рассчитываться при покупке жилья - наличными или безналом.
Из более-менее существенных изменений:
✏️ 12 октября дополнены Правила изменения размера платы за работы и услуги ненадлежащего качества (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
Правила дополнены пунктом 17, согласно которому если по результатам исполнения договора управления управляющей организацией получена экономия, то при определении качества услуг, работ по договору управления, качество таких услуг и работ считается ненадлежащим, если об их ненадлежащем качестве в период, за который управляющей организацией представлен отчет о выполнении договора, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.
Напомню, что по ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса управляющая организация может оставлять экономию себе, если работы и услуги выполняла качественно.
✏️ Статья РГ о росте платежей за вывоз коммунальных отходов.
✏️ Утверждена двухэтапная индексация тарифов ЖКХ
Менее интересное.
✏️ Минстрой РФ предлагает отнести к лицензионным требованиям для управляющей компании условие, чтобы она не входила в одну группу с юрлицом, лицензия на управление домами которого была ранее отозвана.
✏️ Утверждены требования по эксплуатации высотных комплексов и зданий.
✏️ Утверждены формы уведомлений для строительства или реконструкции объектов ИЖС.
✏️ Верховный суд РФ рассмотрел спор об оплате содержания с собственника апартаментов в нежилом здании.
Полезные статьи с РИА Недвижимость:
❓ как обеспечить старость за счет жилья;
❓ зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью;
❓ как рассчитываться при покупке жилья - наличными или безналом.
October 26, 2018
👏Методы работы УК и ТСЖ с должниками.
Этот пост не касается:
※ обращения в суд (это просто),
※ отключения от коммунальных услуг (это сложно),
※ вывешивания слишком подробных списков должников (это незаконно),
※ отказа в выдаче справок (тоже не очень законно).
Недавно СМИ обмусолили предложение Центра стратегических разработок об ответственности жителей за неплатежи соседей. Эту идею все раскритиковали (что вполне ожидаемо).
Давайте посмотрим на другие, старые и новые, но творческие решения в борьбе с неплатежами и выберем самое оригинальное.
💡1. УК вешает огромный плакат на доме.
Пишут общую сумму долга по дома и отдельно по квартирам. Способ вызывает некоторые вопросы к законности использования общего имущества таким образом.
💡2. Высвечивают лазером на фасаде те же данные, что и на плакате пунктом выше. Надпись транслируют несколько часов в день.
💡3. Наклейки на дверь и почтовый ящик:
"Здесь живет должник", "живу за счет соседей", "внимание, здесь живет злостный неплательщик", "открыт сезон охоты на неплатещиков" и т.д. Иногда цвет наклеек зависит от суммы долга.
💡4. Ставят около обеспеченных на вид домов большую пирамиду с аналогичными надписями.
Памятник весит несколько тонн, избавиться от него, не расплатившись с долгами, сложно, хотя случай кражи монумента уже отмечен. Подходит для частных домов.
💡4.1. Есть легкий вариант конструкции, его подвешивают перед окном должника на несколько часов в день. Подходит для многоквартирных домов.
💡5. Вешают плакаты с изображением ветхого дома, как иллюстрацию того, во что дом превратится, если не платить. Дешевый способ.
💡6. Цветные квитанции вместо белых.
Цвет бумажки зависит от суммы долга.
💡7. Стихи на квитанциях, которые должны затронуть сердца собственников и побудить их оплатить услуги.
💡8. Приемник-говоритель в подъездах, который несколько дней сообщает о наличии задолженности по квартирам.
Думается, способ вызовет негодование у добросовестных плательщиков, чей покой будет нарушен.
💡9. Взято с форума УК и ТСЖ
Должникам без уведомлений тихо ограничивают электроэнергию с щитовой в подъезде. Чаще всего, жители вызывают для решения проблемы платного электрика. УК после обращения сообщает, что не знает о причинах, но поможет после оплаты долгов.
Пишут, что помогает быстро, хоть и рискованно.
🙄Эффективность у способов очевидно разная, поэтому давайте оценим только оригинальность.
❓ Какой способ самый творческий?
Этот пост не касается:
※ обращения в суд (это просто),
※ отключения от коммунальных услуг (это сложно),
※ вывешивания слишком подробных списков должников (это незаконно),
※ отказа в выдаче справок (тоже не очень законно).
Недавно СМИ обмусолили предложение Центра стратегических разработок об ответственности жителей за неплатежи соседей. Эту идею все раскритиковали (что вполне ожидаемо).
Давайте посмотрим на другие, старые и новые, но творческие решения в борьбе с неплатежами и выберем самое оригинальное.
💡1. УК вешает огромный плакат на доме.
Пишут общую сумму долга по дома и отдельно по квартирам. Способ вызывает некоторые вопросы к законности использования общего имущества таким образом.
💡2. Высвечивают лазером на фасаде те же данные, что и на плакате пунктом выше. Надпись транслируют несколько часов в день.
💡3. Наклейки на дверь и почтовый ящик:
"Здесь живет должник", "живу за счет соседей", "внимание, здесь живет злостный неплательщик", "открыт сезон охоты на неплатещиков" и т.д. Иногда цвет наклеек зависит от суммы долга.
💡4. Ставят около обеспеченных на вид домов большую пирамиду с аналогичными надписями.
Памятник весит несколько тонн, избавиться от него, не расплатившись с долгами, сложно, хотя случай кражи монумента уже отмечен. Подходит для частных домов.
💡4.1. Есть легкий вариант конструкции, его подвешивают перед окном должника на несколько часов в день. Подходит для многоквартирных домов.
💡5. Вешают плакаты с изображением ветхого дома, как иллюстрацию того, во что дом превратится, если не платить. Дешевый способ.
💡6. Цветные квитанции вместо белых.
Цвет бумажки зависит от суммы долга.
💡7. Стихи на квитанциях, которые должны затронуть сердца собственников и побудить их оплатить услуги.
💡8. Приемник-говоритель в подъездах, который несколько дней сообщает о наличии задолженности по квартирам.
Думается, способ вызовет негодование у добросовестных плательщиков, чей покой будет нарушен.
💡9. Взято с форума УК и ТСЖ
Должникам без уведомлений тихо ограничивают электроэнергию с щитовой в подъезде. Чаще всего, жители вызывают для решения проблемы платного электрика. УК после обращения сообщает, что не знает о причинах, но поможет после оплаты долгов.
Пишут, что помогает быстро, хоть и рискованно.
🙄Эффективность у способов очевидно разная, поэтому давайте оценим только оригинальность.
❓ Какой способ самый творческий?
October 30, 2018
October 30, 2018
✏️ ОБЗОР публикаций за июнь-октябрь.
✅ Для всех:
📝 Серия постов про использование общего имущества самими собственниками.
📝 Про наделение УК полномочиями заключать договоры аренды общего имущества.
📝 Использование общего имущества операторами и провайдерами.
📝 Согласие собственников на размещение вывесок на доме.
📝 Относятся ли балконы к общему имуществу?
📝 Замена индивидуальных счетчиков по решению общего собрания.
📝 Про доверенность на участие в общем собрании.
✅ Для ТСЖ:
📝 Принудительное членство в ТСЖ - не допускается.
📝 Принудительное исключение из членов ТСЖ.
📝 Ознакомление с документами ТСЖ.
📝 Ошибки при проведении общих собраний членов ТСЖ.
✅ Для УК:
📝 Смена управляющей компании и обоснование ее ненадлежащей работы.
📝 Обзор основных изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2018 г. N 1090 по вопросам управления многоквартирными домами.
📝 Методы работы с должниками.
✅ Для всех:
📝 Серия постов про использование общего имущества самими собственниками.
📝 Про наделение УК полномочиями заключать договоры аренды общего имущества.
📝 Использование общего имущества операторами и провайдерами.
📝 Согласие собственников на размещение вывесок на доме.
📝 Относятся ли балконы к общему имуществу?
📝 Замена индивидуальных счетчиков по решению общего собрания.
📝 Про доверенность на участие в общем собрании.
✅ Для ТСЖ:
📝 Принудительное членство в ТСЖ - не допускается.
📝 Принудительное исключение из членов ТСЖ.
📝 Ознакомление с документами ТСЖ.
📝 Ошибки при проведении общих собраний членов ТСЖ.
✅ Для УК:
📝 Смена управляющей компании и обоснование ее ненадлежащей работы.
📝 Обзор основных изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2018 г. N 1090 по вопросам управления многоквартирными домами.
📝 Методы работы с должниками.
November 4, 2018
Для неравнодушных к капитальному ремонту ребята с канала Капремонт подготовили новую инструкцию. Она о возмещении ущерба, нанесенного при проведении капремонта.
Опыт авторов показывает, что такой ущерб возмещается редко. В основном - потому что собственники вступают в переговоры, юридически ничем не подкрепляя свою позицию.
Пишут:
В ситуации с порчей имущества большая ошибка с кем-то что-то обсуждать. Первым делом нужно составлять документы.
Подробнее - в инструкции.
Опыт авторов показывает, что такой ущерб возмещается редко. В основном - потому что собственники вступают в переговоры, юридически ничем не подкрепляя свою позицию.
Пишут:
В ситуации с порчей имущества большая ошибка с кем-то что-то обсуждать. Первым делом нужно составлять документы.
Подробнее - в инструкции.
November 22, 2018
📝 Свежее определение Верховного Суда РФ по вопросу консьержей/охраны.
ну и в целом про доп.услуги.
6 ноября ВС РФ вынес Определение по делу №5-КГ18-178:
Предыстория. Жительница Москвы обратилась в суд с иском к управляющей компании о признании незаконными платежей и возложении обязанности произвести перерасчёт.
С марта 2014 года они ежемесячно оплачивают услугу, которая в квитанции называется «дежурные», в размере 1411,34 руб.
Жительница указала, что включение такой суммы в платежку незаконно, поскольку собственники не принимали решения об оказании такой услуги, не определяли её стоимость и условия её оказания, в договоре управления такая услуга также отсутствует и в минимальный перечень услуг и работ (№ 290) не входит. В подъезде истца «дежурный» отсутствует.
Имелся протокол общего собрания, в том числе по вопросу об утверждении размера расходов, связанных с оказанием услуг, исходя из ежемесячного платежа за один кв.метр на содержание дежурных консьержей – 9 руб. 68 коп., а также договор управляющей компании с другой организацией на оказание услуг консьержей и дежурных пропускного пункта.
❌Пресненский районный суд и Мосгорсуд жительнице отказали.
Они посчитали, что взимание платы производится правомерно, так как протокол общего собрания собственников, на котором был утверждён тариф на содержание дежурных консьержей, истцом не оспаривался; услуги по договору оказываются исполнителем надлежащим образом в рамках утверждённого тарифа, который с учётом вахтового метода работ не позволяет содержать дежурных консьержей в каждом подъезде, о чём было известно собственникам при принятии решения.
❗️Верховный Суд РФ решил иначе:
✅ принятие решения об оказании собственникам дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, отнесено к компетенции общего собрания собственников, и обязанность оплачивать дополнительные услуги возникает в результате волеизъявления собственников, выраженного на общем собрании.
✅ в таком решении должна быть не только указана сама дополнительная услуга, но должны быть определены необходимые для её оказания перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
✅ управляющая организация вправе заключать договоры на оказание дополнительных услуг с иными лицами при условии, что она уполномочена на это решением общего собрания собственников.
ВС РФ отметил, что из протокола голосования собственников усматривается, что перечень услуг и работ консьержей, условия их оказания и выполнения самим решением общего собрания собственников не утверждались. Отсутствует указание на то, что УК уполномочена на заключение от имени собственников договоров с иными лицами об оказании дополнительных услуг, которые предполагают использование общего имущества.
Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, подтверждающие факт надлежащего или ненадлежащего предоставления услуг, не устанавливались и фактически не исследовались. С учётом того, что услуги всему дому (три подъезда) оказывает лишь один консьерж, доказывать надлежащее выполнение этой обязанности должна была УК. Однако свидетели (консьержи, жильцы) не опрашивались, какие-либо документы, в частности, журналы, судами не истребовались и не изучались.
Дело отправлено на новое рассмотрение.
ну и в целом про доп.услуги.
6 ноября ВС РФ вынес Определение по делу №5-КГ18-178:
Предыстория. Жительница Москвы обратилась в суд с иском к управляющей компании о признании незаконными платежей и возложении обязанности произвести перерасчёт.
С марта 2014 года они ежемесячно оплачивают услугу, которая в квитанции называется «дежурные», в размере 1411,34 руб.
Жительница указала, что включение такой суммы в платежку незаконно, поскольку собственники не принимали решения об оказании такой услуги, не определяли её стоимость и условия её оказания, в договоре управления такая услуга также отсутствует и в минимальный перечень услуг и работ (№ 290) не входит. В подъезде истца «дежурный» отсутствует.
Имелся протокол общего собрания, в том числе по вопросу об утверждении размера расходов, связанных с оказанием услуг, исходя из ежемесячного платежа за один кв.метр на содержание дежурных консьержей – 9 руб. 68 коп., а также договор управляющей компании с другой организацией на оказание услуг консьержей и дежурных пропускного пункта.
❌Пресненский районный суд и Мосгорсуд жительнице отказали.
Они посчитали, что взимание платы производится правомерно, так как протокол общего собрания собственников, на котором был утверждён тариф на содержание дежурных консьержей, истцом не оспаривался; услуги по договору оказываются исполнителем надлежащим образом в рамках утверждённого тарифа, который с учётом вахтового метода работ не позволяет содержать дежурных консьержей в каждом подъезде, о чём было известно собственникам при принятии решения.
❗️Верховный Суд РФ решил иначе:
✅ принятие решения об оказании собственникам дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, отнесено к компетенции общего собрания собственников, и обязанность оплачивать дополнительные услуги возникает в результате волеизъявления собственников, выраженного на общем собрании.
✅ в таком решении должна быть не только указана сама дополнительная услуга, но должны быть определены необходимые для её оказания перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
✅ управляющая организация вправе заключать договоры на оказание дополнительных услуг с иными лицами при условии, что она уполномочена на это решением общего собрания собственников.
ВС РФ отметил, что из протокола голосования собственников усматривается, что перечень услуг и работ консьержей, условия их оказания и выполнения самим решением общего собрания собственников не утверждались. Отсутствует указание на то, что УК уполномочена на заключение от имени собственников договоров с иными лицами об оказании дополнительных услуг, которые предполагают использование общего имущества.
Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, подтверждающие факт надлежащего или ненадлежащего предоставления услуг, не устанавливались и фактически не исследовались. С учётом того, что услуги всему дому (три подъезда) оказывает лишь один консьерж, доказывать надлежащее выполнение этой обязанности должна была УК. Однако свидетели (консьержи, жильцы) не опрашивались, какие-либо документы, в частности, журналы, судами не истребовались и не изучались.
Дело отправлено на новое рассмотрение.
November 22, 2018
❓ Кому нужно Положение о совете дома?
Видела разные чужие примеры, не понравились: либо одна статья с Жилищного кодекса, либо раздуто всякой водой без практического значения.
На выходных написала свое.
Без цитирования ЖК РФ не обошлось, но постаралась короче (4,5 стр), доступнее и без ереси.
Думаю, в качестве шаблона - нормальный вариант.
Заинтересованные члены совета, кандидаты в совет, пишите мне @gkhwsem, скину.
Юристы и всякие ЖКХ-сервисы сами напишут, а Вам в качестве варианта пригодится.
Видела разные чужие примеры, не понравились: либо одна статья с Жилищного кодекса, либо раздуто всякой водой без практического значения.
На выходных написала свое.
Без цитирования ЖК РФ не обошлось, но постаралась короче (4,5 стр), доступнее и без ереси.
Думаю, в качестве шаблона - нормальный вариант.
Заинтересованные члены совета, кандидаты в совет, пишите мне @gkhwsem, скину.
Юристы и всякие ЖКХ-сервисы сами напишут, а Вам в качестве варианта пригодится.
November 26, 2018
⚔ Как сменить председателя правления ТСЖ и как противостоять захвату власти в ТСЖ. 🛡
Написано на основе 2 частных, но реальных случаев.
✅ Часто по Уставу председатель правления выбирается самим же правлением.
Активные жители проводят собрание, меняют состав правления на нужных им людей, которые далее выбирают своего председателя.
✏️ Чем пользуется "оппозиция":
⚔ неисполнение правлением предписаний контролирующих органов как обоснование ненадлежащей работы правления и повод для проведения собрания;
⚔ неконкретизированная в уставе численность состава правления (например, от 3 до 7 человек, по факту выбрано 3. При проведении собрания устанавливается численность в 7 человек, 4 доизбираются, их становится большинство);
⚔ несвоевременное проведение или непроведение ежегодных собраний.
✏️Как защищается председатель:
🛡 Не выдает реестр членов. Без него сложно посчитать кворум, вычислить членов ТСЖ. Многие люди не помнят, писали они заявление о вступлении в товарищество или нет. По выдаче реестра с председателем приходится общаться письменно, с жалобами в разные органы. Административная ответственность за отказ выдать документ небольшая и не пугает.
⚔ Если времени много, то можно обратиться в суд.
⚔ Если есть хорошие отношения с надзорными органами, можно сфоткать реестр в ГЖИ, он направляется туда ежегодно, или в прокуратуре при ознакомлении с материалами проверки по жалобе на отсутствие этого реестра, если сотрудник при проверке обращения добросовестно его запросил и вложил в надзорку.
⚔ Можно посмотреть протоколы прошлых собраний, к которым должны прикладываться реестры, но на практике чаще всего ничего не прикладывается, а протоколы для ознакомления не выдаются.
⚔ Но чаще берут реестр всех собственников и проводят собрание по нему. А там суд разберется, кто член, а кто нет.
🛡 В уставе прописан усложненный порядок проведения собраний членов ТСЖ:
🛡 инициатором может быть лишь само правление (председатель) либо группа членов ТСЖ, обладающая 10, 20, 30 и т.д. %% от общего числа голосов. Набрать столько инициаторов в большом доме при отсутствии реестра тяжело.
🛡 уведомление о собрании распространяется сложным способом, доступным только руководству ТСЖ (на сайте товарищества, по электронным почтам/смс и т.д). Письменную просьбу уведомить членов о собрании председатель не выполняет.
⚔ Оппозиция это фиксирует, чтобы показать суду, что она делала все как положено, но председатель злоупотреблял положением и препятствовал.
🛡 По Жилищному кодексу РФ на общих собраниях членов ТСЖ председательствует сам председатель правления.
🛡 Часто в Уставе или отдельным решением собрания также утвержден постоянный секретарь собрания (и члены счетной комиссии).
⚔ Здесь оппозиция приходится отступать от этого порядка и выбирать председателем, секретарем своих лиц. Удобно в случае отпуска/болезни/иного объективного отсутствия руководства товарищества.
🛡 После проведения собрания председатель максимально быстро обращается в суд с оспариванием решения ОСС, а также обеспечивает запрет на внесение изменений в ЕГРЮЛ. Забавно выходит, если до запрета не додумывается и подает иск от имени ТСЖ.
⚔ Тогда новый председатель вносит себя в ЕГРЮЛ и от имени ТСЖ отказывается от иска.
✏️Чем пользуются обе стороны:
Информационная война - расклейка/распространение своих писем и срывание чужих, обвинения в чатах и соцсетях.
Особо обеспеченные пользуются услугами частной охраны, меняют двери/замки.
✅ Если председатель правления выбирается общим собранием членов ТСЖ, то к такому случаю применимо все написанное в части проведения собрания.
😔 Надеюсь, эта информация будет использоваться во благо. А тем, у кого не ТСЖ, это просто иллюстрация, как весело живут другие.
Написано на основе 2 частных, но реальных случаев.
✅ Часто по Уставу председатель правления выбирается самим же правлением.
Активные жители проводят собрание, меняют состав правления на нужных им людей, которые далее выбирают своего председателя.
✏️ Чем пользуется "оппозиция":
⚔ неисполнение правлением предписаний контролирующих органов как обоснование ненадлежащей работы правления и повод для проведения собрания;
⚔ неконкретизированная в уставе численность состава правления (например, от 3 до 7 человек, по факту выбрано 3. При проведении собрания устанавливается численность в 7 человек, 4 доизбираются, их становится большинство);
⚔ несвоевременное проведение или непроведение ежегодных собраний.
✏️Как защищается председатель:
🛡 Не выдает реестр членов. Без него сложно посчитать кворум, вычислить членов ТСЖ. Многие люди не помнят, писали они заявление о вступлении в товарищество или нет. По выдаче реестра с председателем приходится общаться письменно, с жалобами в разные органы. Административная ответственность за отказ выдать документ небольшая и не пугает.
⚔ Если времени много, то можно обратиться в суд.
⚔ Если есть хорошие отношения с надзорными органами, можно сфоткать реестр в ГЖИ, он направляется туда ежегодно, или в прокуратуре при ознакомлении с материалами проверки по жалобе на отсутствие этого реестра, если сотрудник при проверке обращения добросовестно его запросил и вложил в надзорку.
⚔ Можно посмотреть протоколы прошлых собраний, к которым должны прикладываться реестры, но на практике чаще всего ничего не прикладывается, а протоколы для ознакомления не выдаются.
⚔ Но чаще берут реестр всех собственников и проводят собрание по нему. А там суд разберется, кто член, а кто нет.
🛡 В уставе прописан усложненный порядок проведения собраний членов ТСЖ:
🛡 инициатором может быть лишь само правление (председатель) либо группа членов ТСЖ, обладающая 10, 20, 30 и т.д. %% от общего числа голосов. Набрать столько инициаторов в большом доме при отсутствии реестра тяжело.
🛡 уведомление о собрании распространяется сложным способом, доступным только руководству ТСЖ (на сайте товарищества, по электронным почтам/смс и т.д). Письменную просьбу уведомить членов о собрании председатель не выполняет.
⚔ Оппозиция это фиксирует, чтобы показать суду, что она делала все как положено, но председатель злоупотреблял положением и препятствовал.
🛡 По Жилищному кодексу РФ на общих собраниях членов ТСЖ председательствует сам председатель правления.
🛡 Часто в Уставе или отдельным решением собрания также утвержден постоянный секретарь собрания (и члены счетной комиссии).
⚔ Здесь оппозиция приходится отступать от этого порядка и выбирать председателем, секретарем своих лиц. Удобно в случае отпуска/болезни/иного объективного отсутствия руководства товарищества.
🛡 После проведения собрания председатель максимально быстро обращается в суд с оспариванием решения ОСС, а также обеспечивает запрет на внесение изменений в ЕГРЮЛ. Забавно выходит, если до запрета не додумывается и подает иск от имени ТСЖ.
⚔ Тогда новый председатель вносит себя в ЕГРЮЛ и от имени ТСЖ отказывается от иска.
✏️Чем пользуются обе стороны:
Информационная война - расклейка/распространение своих писем и срывание чужих, обвинения в чатах и соцсетях.
Особо обеспеченные пользуются услугами частной охраны, меняют двери/замки.
✅ Если председатель правления выбирается общим собранием членов ТСЖ, то к такому случаю применимо все написанное в части проведения собрания.
😔 Надеюсь, эта информация будет использоваться во благо. А тем, у кого не ТСЖ, это просто иллюстрация, как весело живут другие.
November 28, 2018
🏚 Про обязанность УК содержать общее имущество.
Тема настолько распространенная в судебных решениях, что мне даже было как-то неловко писать банальности.
Но раз Челябинский областной суд решил пойти против сложившейся практики, и даже Верховному суду РФ пришлось вмешиваться, то, возможно, часть подписчиков тоже узнает что-то новое.
✏️ Предыстория.
Житель обратился в управляющую компанию с жалобой, что с кровли вода течет в квартиру. Комиссия УК посмотрела крышу и составила акт, что кровля требует капремонта. Через год у жителя тающая наледь снова затопила квартиру. В этот раз на 25840 руб. Он обратился в суд к управляющей компании.
Просил возместить ущерб, так как УК добровольно его не возместила. Также он просил обязать компанию инициировать общее собрание по вопросу капремонта крыши.
📝 Районный суд частично удовлетворил требования. Жителю возместили ущерб, также взыскали деньги за оценку, услуги представителя, «потребительский штраф» и 1000 руб. за моральный вред:
УК не доказала, что она выполняла минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества.
Также УК не доказала, что квартиру затопило именно в результате отсутствия капремонта кровли, а производство текущего ремонта было бы недостаточно для предотвращения протечек.
📝 Областной суд решение отменил и в иске отказал.
Он посчитал, что обязанность по проведению капремонта возникает у УК только на основании решения общего собрания собственников о проведении такого ремонта, проведение капремонта за счёт средств УК закон не предусматривает. Собственники в 2012 году извещались о необходимости проведения капремонта, но мер не приняли, собрание не провели. В связи с этим УК не обязана проводить капремонт, а текущий ремонт ею выполнялся.
📝 Верховный суд РФ отменил такое решение областного суда:
Постановлением Правительства № 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества.
К таким работам, отнесены, в том числе,
- проверка кровли на отсутствие протечек;
- выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций;
- проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
- проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;
- при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение.
В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Ответчиком этот перечень не выполнялся.
Вывод областного суда о проведении УК текущего ремонта является ошибочным, поскольку в материалы дела представлен единственный акт о приёмке выполненных работ по кровле над квартирой истца 2013 г., значит, с сентября 2013 года работ по текущему ремонту кровли не было.
Однако содержание общего имущества включает в себя не только капитальный, но и текущий ремонт.
Закон не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества, которые должны быть исполнены УК независимо от решения общего собрания.
УК несёт ответственность за текущее содержание дома в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.
✅ Вывод ВС РФ:
Таким образом, даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли, УК не может быть освобождена от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения капитального ремонта.
(Определение ВС РФ от 20.11.2018 по делу №48-КГ18-22)
Тема настолько распространенная в судебных решениях, что мне даже было как-то неловко писать банальности.
Но раз Челябинский областной суд решил пойти против сложившейся практики, и даже Верховному суду РФ пришлось вмешиваться, то, возможно, часть подписчиков тоже узнает что-то новое.
✏️ Предыстория.
Житель обратился в управляющую компанию с жалобой, что с кровли вода течет в квартиру. Комиссия УК посмотрела крышу и составила акт, что кровля требует капремонта. Через год у жителя тающая наледь снова затопила квартиру. В этот раз на 25840 руб. Он обратился в суд к управляющей компании.
Просил возместить ущерб, так как УК добровольно его не возместила. Также он просил обязать компанию инициировать общее собрание по вопросу капремонта крыши.
📝 Районный суд частично удовлетворил требования. Жителю возместили ущерб, также взыскали деньги за оценку, услуги представителя, «потребительский штраф» и 1000 руб. за моральный вред:
УК не доказала, что она выполняла минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества.
Также УК не доказала, что квартиру затопило именно в результате отсутствия капремонта кровли, а производство текущего ремонта было бы недостаточно для предотвращения протечек.
📝 Областной суд решение отменил и в иске отказал.
Он посчитал, что обязанность по проведению капремонта возникает у УК только на основании решения общего собрания собственников о проведении такого ремонта, проведение капремонта за счёт средств УК закон не предусматривает. Собственники в 2012 году извещались о необходимости проведения капремонта, но мер не приняли, собрание не провели. В связи с этим УК не обязана проводить капремонт, а текущий ремонт ею выполнялся.
📝 Верховный суд РФ отменил такое решение областного суда:
Постановлением Правительства № 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества.
К таким работам, отнесены, в том числе,
- проверка кровли на отсутствие протечек;
- выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций;
- проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
- проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;
- при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение.
В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Ответчиком этот перечень не выполнялся.
Вывод областного суда о проведении УК текущего ремонта является ошибочным, поскольку в материалы дела представлен единственный акт о приёмке выполненных работ по кровле над квартирой истца 2013 г., значит, с сентября 2013 года работ по текущему ремонту кровли не было.
Однако содержание общего имущества включает в себя не только капитальный, но и текущий ремонт.
Закон не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества, которые должны быть исполнены УК независимо от решения общего собрания.
УК несёт ответственность за текущее содержание дома в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.
✅ Вывод ВС РФ:
Таким образом, даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли, УК не может быть освобождена от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения капитального ремонта.
(Определение ВС РФ от 20.11.2018 по делу №48-КГ18-22)
November 30, 2018
November 30, 2018
❄️ НОВОСТИ ЖКХ ❄️
Изменения в Жилищный кодекс РФ:
📝 в ст. 46: Чтобы совет многоквартирного дома смог принимать решения о текущем ремонте общего имущества, теперь требуется не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников (ранее 2/3).
📝 в ст.159 и 160: про субсидии и задолженность:
Собственники, имеющие право на субсидию на оплату ЖКУ, могут получать её, если у них нет задолженности или если заключено / выполняется соглашение по ее погашению. Установлено, что с 1 января 2021 г. это задолженность за период не более чем 3 последних года, которая подтверждена вступившим в силу судебным актом. Соответствующий орган власти региона (управомоченное им учреждение) будет проверять информацию о наличии задолженности самостоятельно.
То же самое с 1 января 2021 г. устанавливается в отношении компенсации гражданам расходов на оплату указанных помещений и услуг.
Не скоро всё это. Сразу (по истечении 10 дней после опубликования поправок) регионы смогут устанавливать, что субсидия на оплату помещения и услуг перечисляется напрямую УК или ресурсоснабжающим организациям.
📝 в ст. 166, 168, 170 и др.: изменения касаются капремонта. Например, в региональную программу капитального ремонта могут не включаться дома, в которых имеется менее чем пять квартир (раньше было меньше 3) и другие изменения.
✏️ Изменения в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства":
- до 1 января 2026 г. продлен срок деятельности госкорпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ;
- для целей закона уточнено понятие аварийного жилищного фонда. Теперь к нему относятся многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными до 1 января 2017 года.
✏️ Изменения в статью 322.3 Уголовного кодекса РФ:
Теперь привлекать к уголовной ответственности станут не только собственников квартир, которые на своей жилплощади незаконно прописывают мигрантов, но и собственников нежилых помещений.
Изменения в Жилищный кодекс РФ:
📝 в ст. 46: Чтобы совет многоквартирного дома смог принимать решения о текущем ремонте общего имущества, теперь требуется не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников (ранее 2/3).
📝 в ст.159 и 160: про субсидии и задолженность:
Собственники, имеющие право на субсидию на оплату ЖКУ, могут получать её, если у них нет задолженности или если заключено / выполняется соглашение по ее погашению. Установлено, что с 1 января 2021 г. это задолженность за период не более чем 3 последних года, которая подтверждена вступившим в силу судебным актом. Соответствующий орган власти региона (управомоченное им учреждение) будет проверять информацию о наличии задолженности самостоятельно.
То же самое с 1 января 2021 г. устанавливается в отношении компенсации гражданам расходов на оплату указанных помещений и услуг.
Не скоро всё это. Сразу (по истечении 10 дней после опубликования поправок) регионы смогут устанавливать, что субсидия на оплату помещения и услуг перечисляется напрямую УК или ресурсоснабжающим организациям.
📝 в ст. 166, 168, 170 и др.: изменения касаются капремонта. Например, в региональную программу капитального ремонта могут не включаться дома, в которых имеется менее чем пять квартир (раньше было меньше 3) и другие изменения.
✏️ Изменения в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства":
- до 1 января 2026 г. продлен срок деятельности госкорпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ;
- для целей закона уточнено понятие аварийного жилищного фонда. Теперь к нему относятся многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными до 1 января 2017 года.
✏️ Изменения в статью 322.3 Уголовного кодекса РФ:
Теперь привлекать к уголовной ответственности станут не только собственников квартир, которые на своей жилплощади незаконно прописывают мигрантов, но и собственников нежилых помещений.
December 2, 2018
😋 Около 100 подписчиков заинтересовались шаблоном положения о совете многоквартирного дома. От некоторых была обратная связь. Отвечаю на вопросы:
А для чего вообще нужно положение о совете дома?
Кому-то важно, чтобы всё было прописано в 1 документе, который можно показать жителям. Кому-то удобно, когда где-то написано, как проходят заседания Совета и принимаются решения. Когда совет большой, возможны разногласия. Также на практике непонятно, что делать с выбывшими членами совета. В шаблоне предлагается их доизбирать на ближайшем собрании, а также предусматривается заместитель председателя (законом это не предусмотрено).
т.е. это необязательный документ?
Да, необязательный.
Но он будет хоть сколько-нибудь значащим при наличии?
Зависит от содержания документа, инициативности самого совета, готовности УК идти на контакт.
Мой вариант - это краткий ликбез для тех, кто не знает, где читать про Совет в нормативке.
Думаю, что все значащее можно (и лучше) вынести отдельными вопросами на ОСС. Например, наделение полномочиями по решению вопросов о текущем ремонте.
А вопрос как заседать, совет сам в состоянии решить и оформить в свободной форме, не стесненной рамками формализма (это личное мнение, не претендует на истинность).
Многими полномочиями членов совета обладает любой собственник в доме (написать обращение, подготовить предложения к общему собранию, быть представители других собственников). Из-за этого многие юристы говорят о незначительной роли совета в управлении домом.
Поступил комментарий от председателя совета дома по пункту положения: "Члены Совета МКД несут гражданско-правовую ответственность за вред, причиненный по их вине личности или имуществу граждан, имуществу юридических лиц". Такую ответственность несет любой гражданин РФ в соответствии с законом. Для членов Совета МКД предусмотрена какая-то своя специальная ответственность? Зачем этот пункт в Положении?"
Затем же, зачем и краткое изложение ст 161.1 ЖК РФ: чтобы члены совета знали основные положения закона. Как я писала, это минимум для тех, кто совсем далек от юриспруденции.
Встречала протоколы общих собраний, где эта ответственность прописывалась отдельным решением за подписание актов работ, которые фактически не выполнялись. Но как это работает на практике, не знаю. Инициатор собраний пояснил, что включил для повышения чувства ответственности у совета дома.
На работе в прокуратуре я встречала другой способ "причинения вреда": председатель совета дома писала жалобы на сильно нелюбимую ею УК, а перед проверкой усиливала масштаб нарушений - расковыривала посильнее уже имеющуюся трещину в отмостке, ещё что-то портила в подъезде. Там был редкий, но такой тяжелый случай, что ни пункт положения, ни Гражданский кодекс не спасли бы. Врач, возможно, помог бы. Но это не точно.
У нас ТСЖ, поделитесь положением о совете дома?
Совет многоквартирного дома создается в домах, где нет ТСЖ (ч.1 ст. 161.1ЖК РФ).
📌 Вместо вывода: выбор в совет инициативных (в хорошем смысле), адекватных и ответственных людей гораздо лучше утверждения любого положения о совете дома. Если будет и то, и другое, то хуже не будет.
А для чего вообще нужно положение о совете дома?
Кому-то важно, чтобы всё было прописано в 1 документе, который можно показать жителям. Кому-то удобно, когда где-то написано, как проходят заседания Совета и принимаются решения. Когда совет большой, возможны разногласия. Также на практике непонятно, что делать с выбывшими членами совета. В шаблоне предлагается их доизбирать на ближайшем собрании, а также предусматривается заместитель председателя (законом это не предусмотрено).
т.е. это необязательный документ?
Да, необязательный.
Но он будет хоть сколько-нибудь значащим при наличии?
Зависит от содержания документа, инициативности самого совета, готовности УК идти на контакт.
Мой вариант - это краткий ликбез для тех, кто не знает, где читать про Совет в нормативке.
Думаю, что все значащее можно (и лучше) вынести отдельными вопросами на ОСС. Например, наделение полномочиями по решению вопросов о текущем ремонте.
А вопрос как заседать, совет сам в состоянии решить и оформить в свободной форме, не стесненной рамками формализма (это личное мнение, не претендует на истинность).
Многими полномочиями членов совета обладает любой собственник в доме (написать обращение, подготовить предложения к общему собранию, быть представители других собственников). Из-за этого многие юристы говорят о незначительной роли совета в управлении домом.
Поступил комментарий от председателя совета дома по пункту положения: "Члены Совета МКД несут гражданско-правовую ответственность за вред, причиненный по их вине личности или имуществу граждан, имуществу юридических лиц". Такую ответственность несет любой гражданин РФ в соответствии с законом. Для членов Совета МКД предусмотрена какая-то своя специальная ответственность? Зачем этот пункт в Положении?"
Затем же, зачем и краткое изложение ст 161.1 ЖК РФ: чтобы члены совета знали основные положения закона. Как я писала, это минимум для тех, кто совсем далек от юриспруденции.
Встречала протоколы общих собраний, где эта ответственность прописывалась отдельным решением за подписание актов работ, которые фактически не выполнялись. Но как это работает на практике, не знаю. Инициатор собраний пояснил, что включил для повышения чувства ответственности у совета дома.
На работе в прокуратуре я встречала другой способ "причинения вреда": председатель совета дома писала жалобы на сильно нелюбимую ею УК, а перед проверкой усиливала масштаб нарушений - расковыривала посильнее уже имеющуюся трещину в отмостке, ещё что-то портила в подъезде. Там был редкий, но такой тяжелый случай, что ни пункт положения, ни Гражданский кодекс не спасли бы. Врач, возможно, помог бы. Но это не точно.
У нас ТСЖ, поделитесь положением о совете дома?
Совет многоквартирного дома создается в домах, где нет ТСЖ (ч.1 ст. 161.1ЖК РФ).
📌 Вместо вывода: выбор в совет инициативных (в хорошем смысле), адекватных и ответственных людей гораздо лучше утверждения любого положения о совете дома. Если будет и то, и другое, то хуже не будет.
December 4, 2018
✏️ Подписчики просили посмотреть практику по шуму в квартире. Вот несколько решений арбитражных судов.
✅ Дело № А07-39979/2017. Башкортостан.
По жалобе жителя управление Роспотребнадзора провело проверку и выявило нарушение требований СанПиН 2.1.2.2645-10 к уровню шума в квартире в результате работы насосов отопления.
Управляющая компания получила предписание, которое обжаловала в суд, ведь она приняла меры по обращению:
- в специализированную организацию направлялся запрос на проверку правильности работы оборудования, на который получен ответ об исправности оборудования;
- выполнена звукоизоляция стен и потолка ИТП, срезана часть жестких креплений трубопроводов и насосов к стенам подвала и ИТП для исключения вибрации;
- направлялся запрос застройщику об устранении нарушений в пределах гарантийного срока), однако, положительных результатов не получено.
Кроме того, УК указала, что устранить нарушение возможно путем проведения капитального ремонта, что является обязанностью регионального оператора.
❗️Суд отказал компании: «в отсутствие сведений о причинах такого превышения уровня шума принятые обществом меры нельзя соотнести с выявленным нарушением и признать достаточными в целях его устранения». Также суд отклонил довод УК об отсутствии у нее обязанности по осуществлению ремонта, в том числе капитального, сославшись на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
✅ Дело №А41-22617/18. Арбитражный суд Московской области.
Похожая ситуация: жалоба жителя, проверка управления Роспотребнадзора, выявление нарушений (в этот раз сослались не только на СанПиН, но и на строительные нормы - СН 2.2.4/2.1.8.562-96), представление управляющей компании, в соответствии с которым УК надо выявить все возможные источники шума и довести уровни шума до нормативов, выполненные мероприятия подтвердить протоколами инструментальных измерений.
УК обратилась в суд, указав, что представление не содержит указания на конкретный источник шума, что препятствует устранению нарушения.
❗️Суд отклонил этот довод: «вне зависимости от источника повышенного шума, превышение уровня любых шумов не допустимо (✳️)… административным органом при проведении проверки был установлен факт превышения уровня шума в жилом помещении, что само по себе является основанием для вынесения представления об устранении выявленных нарушений».
✅ Есть практика в пользу управляющей компании.
Дела № А56-14785/2018 и № А56-62426/2018, Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Обе проверки проводила жилищная инспекция. В актах проверки указала, что «не обеспечена звукоизоляция перекрытий». Однако измерений никаких не проводила.
❗️В обоих случаях суд признал предписания инспекции незаконными так как «в жилых зданиях, помещениях в определенных условиях существует свой допустимый уровень шума… Инспекция не доказала, что в квартире превышен допустимый уровень шума». Из решения по второму делу следует, что инспекция даже не провела осмотр квартиры жителя, который жаловался на шум.
✳️ шум от соседей сюда не относится, вот старый пост про шумных соседей.
P.S. еще на канале была унылая памятка от самого Роспотребнадзора.
✅ Дело № А07-39979/2017. Башкортостан.
По жалобе жителя управление Роспотребнадзора провело проверку и выявило нарушение требований СанПиН 2.1.2.2645-10 к уровню шума в квартире в результате работы насосов отопления.
Управляющая компания получила предписание, которое обжаловала в суд, ведь она приняла меры по обращению:
- в специализированную организацию направлялся запрос на проверку правильности работы оборудования, на который получен ответ об исправности оборудования;
- выполнена звукоизоляция стен и потолка ИТП, срезана часть жестких креплений трубопроводов и насосов к стенам подвала и ИТП для исключения вибрации;
- направлялся запрос застройщику об устранении нарушений в пределах гарантийного срока), однако, положительных результатов не получено.
Кроме того, УК указала, что устранить нарушение возможно путем проведения капитального ремонта, что является обязанностью регионального оператора.
❗️Суд отказал компании: «в отсутствие сведений о причинах такого превышения уровня шума принятые обществом меры нельзя соотнести с выявленным нарушением и признать достаточными в целях его устранения». Также суд отклонил довод УК об отсутствии у нее обязанности по осуществлению ремонта, в том числе капитального, сославшись на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
✅ Дело №А41-22617/18. Арбитражный суд Московской области.
Похожая ситуация: жалоба жителя, проверка управления Роспотребнадзора, выявление нарушений (в этот раз сослались не только на СанПиН, но и на строительные нормы - СН 2.2.4/2.1.8.562-96), представление управляющей компании, в соответствии с которым УК надо выявить все возможные источники шума и довести уровни шума до нормативов, выполненные мероприятия подтвердить протоколами инструментальных измерений.
УК обратилась в суд, указав, что представление не содержит указания на конкретный источник шума, что препятствует устранению нарушения.
❗️Суд отклонил этот довод: «вне зависимости от источника повышенного шума, превышение уровня любых шумов не допустимо (✳️)… административным органом при проведении проверки был установлен факт превышения уровня шума в жилом помещении, что само по себе является основанием для вынесения представления об устранении выявленных нарушений».
✅ Есть практика в пользу управляющей компании.
Дела № А56-14785/2018 и № А56-62426/2018, Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Обе проверки проводила жилищная инспекция. В актах проверки указала, что «не обеспечена звукоизоляция перекрытий». Однако измерений никаких не проводила.
❗️В обоих случаях суд признал предписания инспекции незаконными так как «в жилых зданиях, помещениях в определенных условиях существует свой допустимый уровень шума… Инспекция не доказала, что в квартире превышен допустимый уровень шума». Из решения по второму делу следует, что инспекция даже не провела осмотр квартиры жителя, который жаловался на шум.
✳️ шум от соседей сюда не относится, вот старый пост про шумных соседей.
P.S. еще на канале была унылая памятка от самого Роспотребнадзора.
December 11, 2018