✒ Обновления материалов

Некоторые дела, о которых мы рассказывали раньше, были направлены на новое рассмотрение. Мы отследили, чем они закончились, и дополнили материалы на сайте результатами этих историй.

Использование общего имущества
➡ Спор с нотариусом об оформлении его офиса — демонтаже вывесок и обшивки фасада
➡ Спор о демонтаже стеллажа и дверной рамы на межлестничной клетке
➡ Собственник пытался оспорить решение ОСС и получить доступ в общедомовую колясочную

Содержание и ремонт
➡ Ремонт межпанельных швов без решения собственников о проведении работ
➡ Залив квартиры из-за разрыва регулировочного крана. Кто возместит ущерб — УК или собственник
➡ Суды размышляли, нужен ли ремонт протекающей крыше с просветами
➡ На машину упало «общедомовое» оконное стекло. Верховный Суд РФ разбирался в нюансах возмещения ущерба
➡ ИП получил аванс со спецсчета, но выполнил не капитальный, а текущий ремонт кровли

Управление
➡ Кто должен восстанавливать техническую документацию на МКД — предыдущая или новая УО
➡ Собственники в одностороннем порядке решили изменить условия договора управления
➡ Обслуживающая организация (при непосредственном управлении МКД) оспорила предписание ГЖИ

Разное
➡ Обязан ли наниматель платить вознаграждение председателю совета МКД
➡ Нужно ли согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры
➡ Потребитель не согласился с перенаправлением своего обращения в жилищную инспекцию
➡ Спор гарантирующего поставщика и ОМСУ о типе домов — «многоквартирный» или «дом блокированной застройки»
➡ Может ли собрание разрешить ТСЖ обработку персональных данных

Выше — подборка последних обновлений, а в дальнейшем планируем сделать такие обзоры ежемесячными.

📍 Можно ли требовать беспрепятственный проход и проезд через чужую придомовую территорию

Через придомовую территорию МКД под управлением ТСЖ «Достоевского, 50» (г. Казань) проходил пешеходный и транспортный трафик к соседней многоэтажке (дом 52). Собственника помещения клиники, находящейся в этом доме, не устроило наличие забора и автоматических ворот у дома 50, в связи с чем он обратился в суд и просил обязать ТСЖ демонтировать их.

Первая инстанция удовлетворила иск:
— Правилами благоустройства г. Казани не допускаются самовольные установка ограждения придомовых территорий и перекрытие внутриквартальных проездов железобетонными блоками, столбами, ограждениями, шлагбаумами.
— ТСЖ «Достоевского, 50» привлекалось к административной ответственности (в виде предупреждения) за самовольную установку ограждения придомовой территории.
— Доступ к клинике ограничен, поскольку ворота открываются пультом, а калитка – домофоном. Выдать всем посетителям клиники пульты объективно невозможно, а проход через домофон зависит от волеизъявления ТСЖ.
— Не имеет значения тот факт, что ограждение возведено не ТСЖ, а застройщиком, поскольку сейчас именно ТСЖ несет ответственность за соблюдение требований законодательства при эксплуатации МКД.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении иска:
— Клиника претендует на проезд и проход через территорию другого МКД, не доказав невозможность проезда и прохода иными маршрутами, в том числе через собственную придомовую территорию.
— Земельный участок, на котором возведено ограждение, находится в общей долевой собственности собственников помещений дома 50.
— В видеозаписи осмотра доступа к клинике сообщается о наличии альтернативного прохода (проезда) к ней (не через территорию дома 50). Истец это не опроверг.
— Фактически клиника требует установить сервитут для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда через соседний земельный участок, который подлежит удовлетворению исключительно в случае, когда доступ к объекту собственника через чужой участок единственно возможный.

Кассационный суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции:
— Судами не установлено, что смежные земельные участки под домами 50 и 52 сформированы и поставлены на кадастровый учет.
— Ограждение придомовой территории дома 50 установлено самовольно в нарушение Правил благоустройства г. Казани.
— ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы не только собственников помещений дома 50, но и других лиц, в том числе клиники (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).

Верховный суд РФ поддержал позицию кассационной инстанции (определение по делу № А65-24912/2022).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на отдельные нормы Жилищного кодекса РФ об оплате содержания жилья.

Заявитель хотел признать неконституционными ч. 1 ст. 39 «Содержание общего имущества в многоквартирном доме», ч. 7 ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги», ч. 1 ст. 158 «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме» и ч. 2 ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом».

Дело в том, что чуть раньше, опираясь на эти нормы, с заявителя взыскали задолженность за содержание и текущий ремонт. Гражданину не понравилось, что эти нормы позволяют взыскивать с собственника плату в пользу управляющей организации, решение об избрании которой признано недействительным (ничтожным).

Конституционный Суд РФ не нашёл оснований для принятия жалобы к рассмотрению (определение от 26 сентября 2024 г. № 2407-О).

Нормы закона нацелены на поддержание дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям. Действующее правовое регулирование обеспечивает непрерывность управления домом для защиты интересов собственников.

В деле о взыскании задолженности суды указали, что ничтожность решения о выборе управляющей организации не освобождает собственников от обязанности по внесению платы за содержание. Суды также исходили из того, что услуги были оказаны УО в заявленном объёме, при этом размер задолженности был определён исходя из размера платы, утверждённого другим решением общего собрания.

📍 Можно ли утвердить размер платы за содержание жилья «задним числом»

На общем собрании членов ТСЖ «Дом-4» (г. Барнаул) в 2022 году было принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья 18,31 р./кв.м. на период с 01.07.2019.

Несогласные с таким решением члены ТСЖ оспорили его в суде, ссылаясь на следующее:
— Нельзя утвердить размер платы «задним числом» за предыдущие три года.
— Утвержденный ОСЧ размер не основан на сметах доходов и расходов, что нарушает пп. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
— ОСЧ не имело кворума.
— Процедура проведения ОСЧ не соблюдена: не было надлежащего уведомления о собрании, возможность ознакомления с материалами собрания не обеспечена.

Районный суд: при созыве и проведении собрания были допущены незначительные нарушения, но на итоги голосования они не повлияли. При этом решение ОСЧ об утверждении в 2022 году тарифа на содержание 18,31 р./кв.м. за период с 01.07.2019 без утвержденных ОСЧ смет и калькуляций недействительно.

ТСЖ подало апелляционную жалобу, в которой указало: в ЖК РФ нет запрета на утверждение размера обязательных платежей и смет «задним числом». Районный суд не сослался на конкретные нормы права, которым противоречит оспариваемое решение ОСЧ.

Краевой суд отменил решение районного суда, и кассационный суд согласился с этим (определение 8 КСОЮ по делу № 88-17048/2024):

— Статья 137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД. К этой норме применимы правовые позиции Конституционного суда (определение от 20.03.2014 № 563-О) и Верховного суда (определение от 26.10.2020 № 304-ЭС20-15816) о возможности определения тарифа на содержание и ремонт жилья на прошлое время.

— Закон не запрещает при наличии воли собственников распространить их решения на ранее возникшие отношения, в том числе в части применения размера платы.

— Суд первой инстанции должен был учесть, что в 2019 году решением ОСЧ утверждались смета на 2019-2020 годы и размер платы 18,31 р./кв.м., однако это решение впоследствии было оспорено собственниками и признано судом недействительным из-за проблем с кворумом. - ТСЖ фактически несло расходы на содержание общего имущества и вправе было повторно поставить на ОСЧ вопрос об утверждении применяемого размера платы.

— Районному суду следовало предложить ТСЖ представить сметы доходов и расходов с 2019 по 2022 годы, но это сделал только апелляционный суд.

— Истцы не приводили доводов о том, что размер платы 18,31 р./кв.м. не соответствует фактическим расходам ТСЖ, и не ссылались не ненадлежащее содержание товариществом жилья.

— Истцы не могли повлиять на итоги голосования, а оспариваемое решение ОСЧ не несет для них существенных неблагоприятных последствий. Значит, это решение не может быть признано недействительным в силу его оспоримости (п. 109 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

— Само по себе нарушение процедуры утверждения смет доходов и расходов не умаляет волеизъявление собственников об одобрении размера платы «задним числом».

— Собственники несколько лет оплачивали содержание жилья по 18,31 руб./кв.м., не инициируя судебных споров о его несоответствии фактическим расходам ТСЖ.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на нормы об оплате отопления

После того как с собственника машино-места взыскали задолженность за ЖКУ (ответчик проиграл все инстанции), он обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ.
Заявитель указывал, что нормы Жилищного кодекса и Правил предоставления коммунальных услуг № 354 позволяют требовать оплаты от собственников индивидуальных машино-мест, расположенных в техническом подвальном этаже (в местах общего пользования), в которых нет системы отопления, в доме, который оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии и в котором не все помещения оборудованы индивидуальными теплосчетчиками.

Конституционный Суд РФ возразил (определение от 26 сентября 2024 г. № 2368-О):

➡ Плата за отопление включает в себя как плату за тепловую энергию, потребляемую непосредственно в помещении (жилом или нежилом), так и плату за тепловую энергию, потребляемую в целях содержания общего имущества в доме («общедомовые нужды»).

➡ В деле заявителя не подтвердился довод о том, что подача теплоносителя в отношении машино-места фактически не может быть оказана из-за отсутствия элементов общедомовой системы отопления и приборов отопления. Тогда суды пришли к выводу, что факт оказания спорных услуг установлен; наличие в помещении паркинга системы воздушного отопления подтверждается заключением государственной экспертизы и проектной документацией.

📍 ФКР отказали во взыскании задолженности за период, пока тот являлся владельцем спецсчета

В г. Омске ФКР обратился в суд, чтобы взыскать с одного из собственников МКД пени за несвоевременное внесение взносов на капремонт, за период с 01.08.2020 по 30.06.2023 — 353,29 рубля.

Суд первой инстанции согласился с расчетом пени и удовлетворил исковые требования, заодно взыскав в пользу ФКР и расходы на уплату госпошлины — 400 рублей. Исходил из того, что в спорный период собственники МКД формировали фонд капремонта на счете регионального оператора, а ответчик нарушил обязанность по ежемесячному внесению взносов.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в иске отказал.
С 2014 г. собственники МКД формировали фонд капремонта на спецсчете, владельцем которого был выбран региональный оператор.
Лишь в марте 2023 г. Администрация г. Омска приняла решение о переводе МКД на обычный счет регионального оператора (так называемый «общий котёл»).
С мая 2023 г. ФКР начал выставлять платежные документы, по которым ответчик производил оплату в полном объеме.

По мнению судов, до мая 2023 г. ФКР являлся владельцем спецсчета, и у него отсутствовало право на взыскание задолженности с ответчика. В соответствии со ст. 18 Закона Омской области от 18 июля 2013 г. № 1568-ОЗ, «у регионального фонда отсутствует обязанность, как и право вести работы по взысканию задолженности в отношении неплательщиков взносов на капитальный ремонт в многоквартирном доме, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого выбран региональный оператор».

В заявленный период региональный оператор был вправе лишь собирать информацию об оплате взносов за капремонт и вести учет наличия задолженности.

Восьмой КСОЮ согласился с этими выводами и оставил решение нижестоящего суда без изменений (определение по делу № 88 – 14813/2024).

📍 Сложности ТСН и УО с банковскими комиссиями и как их решать

Подписчик — Емельянов Антон — рассказал о типичных проблемах с банком и о том, как его товарищество преодолевает эти трудности.

Наше товарищество из Екатеринбурга. В одном из банков были открыты расчетные счета, выбран пакетный тариф на расчетно-кассовое обслуживание (абонентская плата в месяц за ведение счета, включающая количество бесплатных платежек на юрлиц и физлиц). При этом ТСН не заключало соглашение о том, что комиссия за оплату квитанций оплачивается ТСН. Эту комиссию оплачивают жители, если платят через этот банк. При этом ТСН информирует о банках, не взимающих комиссию. Сделано это целенаправленно, чтобы направлять экономию на обслуживание дома (в т.ч. не повышать ставку на содержание жилья).

🔁 Реестровый обмен

Со временем банк, в котором мы обслуживаемся, предложил нам подписать соглашение о реестровом обмене данных на безвозмездной основе:
— при формировании квитанций мы отправляли в банк реестр всех начислений по квартирам и паркингам, банк своим клиентам в качестве сервиса предлагает оплатить квитанцию ЖКХ в личном кабинете (сумма автоматически заполнена);
— ТСН ежедневно получает реестры платежей (единым файлом, который бухгалтер использует для автоматической разноски оплат), без такой услуги каждый платеж необходимо разносить вручную.

Нужно обратить внимание, что услуга оплаты квитанций по QR--коду в квитанции через банк, обслуживающий ТСН, была реализована задолго до заключения соглашения по реестровому обмену и работала исправно во всех банках, так же как и услуга автоплатежа, предлагаемая клиентами банка.

Что случилось дальше

После “отмены” законодателем комиссии некоторым категориям граждан, банк усердно стал навязывать заключение:
— договора об оказании услуг по переводу средств физлиц в валюте РФ и информационно-технологическом взаимодействии по операциям перевода (этот вариант предусматривает, что ТСН будет платить комиссию за совершение платежа вместо физлица (классическая комиссия), а также комиссию за пользование сервисами банка (считывание QR-кода в квитанции, обмен реестрами платежей, автоплатеж в личных кабинетах физлиц по коммуналке); либо
— соглашения об информационно-технологическом взаимодействии (здесь остается только комиссия за пользование сервисами банка).

Другими словами, ТСН будет платить за каждый платеж через этот банк комиссию примерно в 0,5%. Чтобы соглашение казалось более привлекательным, банк отключил привычные функции:
— шаблон, который предусматривает ввод лицевого счета с автоматическим заполнением суммы из реестра начисления, период, ФИО плательщика;
— сохранённые шаблоны плательщиков по старым оплатам;
— автоплатежи, которые ТСН загружало реестром;
— если плательщики не введут лицевой счёт при оплате в разделе “назначение платежа”, то возникают проблемы при разноске платежей (платеж становится невыясненным);
— реестры оплат;
— пуш-уведомления и т. д.

Также банк продолжает брать комиссию со льготников, оплачивающих ЖКУ непосредственно в отделении банка, в чем винит ТСН (что мы якобы что-то не сделали). Обычную комиссию с жильцов не из числа льготников банк отменять тоже не планирует. Другими словами, банк пытается получить комиссию и с потребителей, и с товарищества, а также сделать виноватым в глазах жильцов именно ТСН.

Самое интересное, через 6 месяцев после отключения всех сервисов в ТСН позвонил менеджер банка и со ссылкой на рост жалоб клиентов и отток платежей предложил вернуть все отключенные услуги с условием, что ТСН будет платить комиссию 1% за физлиц, которые производят оплату коммуналки с помощью услуги “Автоплатеж” в личном кабинете банка (причем тут ТСН, непонятно), и при этом, это физлицо тоже заплатит комиссию за проведение платежа (обычная комиссия).

⬇️ окончание ⬇️

⬆️ начало ⬆️

⚙ Процессинг

Проблема усугубляется тем, что у банка большой процессинговый центр, и даже если потребитель платит через стороннюю кредитную организацию, то велика вероятность, что сам платеж обрабатывать будет все равно банк, который отвечает за процессинг, и он же будет выставлять комиссию.

Процессинг — это система, которая проверяет и обрабатывает платежи с банковских карт. Когда вы оплачиваете что-то картой, данные о вашей транзакции отправляются на сервер процессингового центра. Этот центр может принадлежать не тому банку, с чьей карты вы оплачиваете, а другой компании, которая владеет системой процессинга и предоставляет услуги по обработке платежей для различных банков и платежных систем.

Банк может прийти в дом, предложив УО или ТСН договор с заманчивыми условиями, какой-то период попринимать платежи, скопировать данные, откуда и через какие центры обработки идут деньги, потом скупить эти процессинги или прийти к тем, от кого идут платежи, и предложить им работать через свой процессинг. Потом прийти в дома и “предложить” заключить соглашения на услуги с дополнительными комиссиями.

✳️ Что мы сделали

Мы отказались от заключения навязываемых соглашений, так как ТСН посчитало, что расходы на оплату комиссий только по нашему дому могут составить около 400-500 тыс. р. в год. Это существенные суммы, которые мы планируем направлять на содержание.

В связи с этим наше ТСН всесторонне и систематически информирует потребителей, где можно оплатить квитанции без комиссии и без дополнительных сложностей с отражением в “назначении платежа” информации по помещению, за которое оплачивается.

Эта информация размещается во всех подъездах дома, публикуется в чатах дома (также постоянно даются комментарии по поводу реальных причин случившегося), напечатана в квитанциях в разделе “Информация”. Кроме того, бухгалтер ведет консультацию по способам оплаты в приемные часы (в т.ч. учит пользоваться приложением банка).

Сначала был некоторый негатив, т.к. жильцы воспринимали “изменения” с платежами как недостатки работы ТСН, но со временем большинство привыкло и научилось производить оплату, как и ранее, по QR-коду, и вообще обнаружили, что в России полно банков, которые проводят платежи абсолютно бесплатно. А некоторые даже начисляют кэшбэк и т.д.

⏩ Полная версия статьи
✒ Прислать свой материал

📍 Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс, уточняющие случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами.

Речь не идёт о полной отмене страховых взносов, как об этом многие пишут.

Если между УО и председателем/членом совета МКД заключен трудовой договор или гражданско-правовой договор о выполнении работ или оказании услуг, то выплаты по ним всё равно остаются объектом обложения страховыми взносами.

Ниже прикрепляем иллюстрацию изменений (зелёное — то, что добавили в Налоговый кодекс РФ).

Изменения вступят в силу с 1 января 2025 года.

📍 В Новосибирской области теплоснабжающая организация хотела взыскать, а управляющая компания не хотела оплачивать тепловую энергию, якобы потраченную в межотопительный период.

ООО «Новосибирская теплосетевая компания» обратилась с иском к ООО «Управляющая компания «СПАС-Дом» о взыскании 23 тысяч рублей задолженности по оплате тепловой энергии и теплоносителя, потребленных в июле и августе 2022 года.

Согласно договору между сторонами, при заполнении теплоносителем системы теплопотребления после ремонтных работ, опрессовок, промывок, сезонного заполнения новых систем, потребитель обязан оплатить стоимость израсходованных тепловой энергии и теплоносителя. К договору прилагалась методика расчетов.

По утверждению истца, в межотопительный период УО выполнила промывку и опрессовку сетей, а также внутренних отопительных систем собственников.
Рассчитав объем утечки сетевой воды в связи с такими работами, согласно пункту 6.2.29 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115, и таким образом определив объем подлежащих оплате как теплоносителя, так и тепловой энергии, РСО рассчитывала на эту оплату.

УО не отрицала факт слива теплоносителя при проведении технических мероприятий в МКД, согласившись со своей обязанностью по его оплате (на 7845 р.).
Однако по оплате тепловой энергии (на остальную сумму) возражала: в межотопительный период тепловая энергия не поступала, поскольку теплоноситель к моменту промывки остыл до окружающей температуры, а поступившая с ним тепловая энергия до окончания отопительного периода уже была оплачена.

➡ Суд удовлетворил иск, но УО настойчиво обжаловала решение:
— в период с июля по август 2022 года теплоноситель в МКД не циркулировал, дома были отключены запорной арматурой от централизованных тепловых сетей, и тепловая энергия не потреблялась;
— суд проигнорировал довод компании о необходимости учета показаний общедомовых приборов учета тепловой энергии в соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг № 354, сделав неправомерный вывод о том, что правоотношения не связаны с поставкой коммунальных ресурсов в МКД.

➡ Апелляционная инстанция отклонила эти возражения. А кассационный суд прислушался к ним:

— промывка систем теплоснабжения является обязательным и регулярным мероприятием для качественного снабжения потребителей коммунальными ресурсами, к которым в том числе относятся тепловая энергия и теплоноситель (пункт 2 Правил № 354), следовательно, вопреки выводам судов, все это регулируется нормами, предусмотренными для правоотношений из энергоснабжения, а также для жилищных правоотношений;

— согласно жилищному законодательству, объем ресурсов рассчитывается на основании показаний ОДПУ, а при их отсутствии – по нормативам; поэтому недопустимым является расчет истца, основанный на приложении к договору «Методика определения производительной утечки…», а также согласно нормативным правовым актам, регламентирующим коммерческое теплоснабжение.

Судам следовало установить, оборудованы ли МКД ОДПУ, от чего зависит способ определения объема подлежащего оплате ресурса (на основании показаний приборов учета либо по нормативам).

Суды необоснованно оставили без внимания доводы УО о непоступлении тепловой энергии в межотопительный период:
«При этом компания предъявляла разумные аргументы о том, что тепловая энергия, поступившая в МКД вместе с ее носителем (сетевой водой из системы централизованного теплоснабжения), уже была учтена ОДПУ МКД и, следовательно, оплачена обществу компанией и собственниками помещений в МКД в последний расчетный период отопительного сезона, после чего теплоноситель остыл до температуры окружающей среды, и тепловая энергия более в МКД не поступала».

Дело № А45 – 13130/2023 было направлено на новое рассмотрение, но нижестоящим инстанциям не пришлось исправлять свои ошибки: стороны заключили мировое соглашение о том, что УО была должна всего 7845 р.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Письма Минстроя 2024 года про содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг

✉️ Письмо Минстроя России от 05.04.2024 № 8686-ОГ/00 про продухи в подвале

Один продух в подвалах и технических подпольях (при условии наличия продухов) должен быть постоянно открыт в течение всего года.
Открытым является продух, обеспечивающий его функционирование по назначению, а именно обеспечение вентиляции (проветривания) соответствующего помещения, в котором оборудован продух.
Оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий сетками или жалюзийными решетками не означает, что такие продухи, проемы, каналы и отверстия являются закрытыми.

✉️ Письмо Минстроя России от 29.01.2024 № 2063-ОГ/00 про СНИЛС

В силу пункта 18 Правил № 410 для заключения договора о техническом обслуживании и ремонте ВДГО в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании ВКГО в многоквартирном доме, заявитель направляет в специализированную организацию заявку (оферту) в письменной форме, которая должна содержать в том числе страховой номер индивидуального лицевого счета.
Предусмотренная Правилами № 410 необходимость предоставления рассматриваемых сведений позволяет идентифицировать заявителя, а также установить исполнение им обязанности по заключению соответствующего договора.
Менять требования про СНИЛС не планируется. Если не нравится — можно обратиться в суд.

Напомним, что желающие уже обращались.

✉️ Письмо Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04 про систему отопления

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений МКД, в состав общего имущества не включаются.

В таком случае границей эксплуатационной ответственности является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отопления, являющемуся индивидуальной собственностью, при этом такой запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества.

Определение границы балансовой принадлежности по другому запорно-регулировочному крану, предполагающему отнесение к индивидуальной собственности собственника помещения не только одного радиатора, но и участка сети отопления, в том числе включающего в себя группу радиаторов отопления, законом не предусмотрено.

В МКД с горизонтальной разводкой системы отопления аналогично МКД с вертикальной разводкой системы отопления по общему правилу вся внутридомовая система отопления (включая коллекторы и отводы от горизонтального стояка к квартирам) входит в состав общего имущества.
Исключение - размещенные в квартирах радиаторы отопления, на отводах к которым имеются запорно-регулировочные краны. Такие радиаторы являются собственностью собственника, при этом границей балансовой принадлежности являются запорно-регулировочные краны на отводах непосредственно к радиатору.

✉️ Письмо Минстроя России от 31.07.2024 № 43672-ДН/04 про невозможность прямых договоров в доме с ИТП

В случае производства коммунальных услуг по отоплению и (или) горячему водоснабжению с применением ИТП исполнителем соответствующих коммунальных услуг может быть лицо, эксплуатирующее ИТП.
Учитывая, что ИТП входит в состав общего имущества МКД, исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению в указанном случае является лицо, осуществляющее деятельность по управлению МКД.

✉️ Письмо Минстроя России от 07.05.2024 № 26186-ДН/04 про производственный контроль качества воды

Минстрой продолжает настаивать, что в отношении лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД, обязанность по разработке программы производственного контроля качества воды Федеральным законом № 416-ФЗ не предусмотрена. Обоснование - трудности или невозможность отбора проб.

На самом деле вопрос не такой однозначный.

Письма Минстроя 2024 года про оплату ЖКУ

✉️ Письмо Минстроя России от 24.07.2024 № 41879-ДН/04 про плату с метров помещения

Размер платы за содержание жилого помещения собственника помещения в МКД пропорционален доле указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в таком доме пропорциональна площади помещения собственника.
Следовательно, размер платы за содержание жилого помещения собственника помещения в МКД пропорционален площади его помещения.
Утвержденный размер платы в рублях с квадратного метра умножается на площадь принадлежащего такому собственнику помещения.

✉️ Письмо Минстроя России от 01.03.2024 № 5229-ОГ/00 про оплату КР СОИ при смене собственника

Перерасчет платы за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества, осуществляется в том числе по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается равными долями в течение года, следующего за расчетным годом.

Закон не предусматривает возможность распределения суммы перерасчета КР СОИ между несколькими собственниками.
Обязательства по внесению платы в размере перерасчета КР СОИ, потребленных в 2023 году, возникают в 2024 году. Соответственно, действующий в 2024 году собственник несет обязанность по внесению такой платы. На предыдущего собственника такие обязанности не возлагаются.

Про корректировку платы за отопление Минстрой писал то же самое.

✉️ Письмо Минстроя России от 21.10.2024 № 61450-ДН/04 про размер платы за КР СОИ

Размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества не утверждается на ОСС и определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.

Департамент развития ЖКХ Минстроя полагает правильным утверждение на ОСС размера платы за содержание жилья путем определения размера платы за услуги (работы) по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества и указания, что в дополнение к такому размеру платы в составе платы за содержание жилья к оплате предъявляется размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества, определенный в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.

При этом в платежном документе допустимо указывать плату за содержание жилья в размере, подлежащем оплате собственником помещения в МКД, и отдельными строками с пометкой "в том числе" указывать стоимость каждого коммунального ресурса на содержание общего имущества, подлежащего оплате собственником помещения в МКД.

Письма Минстроя 2024 года по вопросам управления МКД и проведения общих собраний

✉️ Письмо Минстроя России от 21.10.2024 № 61394-ДН/04 про управление жилищным кооперативом

Право на управление МКД в качестве жилищного кооператива имеет исключительно тот жилищный кооператив, который приобрел МКД и (или) осуществил его реконструкцию.

Жилищный кооператив может осуществлять деятельность по управлению МКД именно в качестве жилищного кооператива при соблюдении следующих условий:
— кооператив приобрел и (или) осуществил реконструкцию МКД;
— члены кооператива, учредившие жилищный кооператив, выплачивают (или выплатили) паевые взносы в установленном размере. При этом на период выплаты паевого взноса члену кооператива предоставляется помещение в МКД, приобретенном и (или) реконструированном жилищным кооперативом, а после полной выплаты паевого взноса у члена кооператива возникает право собственности на помещение.

✉️ Письмо Минстроя России от 22.01.2024 № 1348-ОГ/00 про голосование совместных собственников

Количество голосов, которым обладает каждый из совместных собственников, не может быть определено, поскольку не определены доли каждого из указанных собственников в праве общей собственности.

В таком случае проголосовать на собрании может один из собственников, предварительно получив согласие других собственников помещения, принадлежащего им на праве совместной собственности. При этом количество голосов любого из собственников совместной собственности определяется исходя из общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в собрании принял участие один из собственников помещения, находящегося в совместной собственности, тогда при подсчете голосов учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в собрании приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня идентичны, тогда при подсчете голосов однократно учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Если собственники проголосовали по-разному, то при подсчете голосов по тем вопросам повестки дня, по которым участниками совместной собственности приняты различные решения, голоса таких собственников не подлежат учету.

✉️ Письмо Минстроя России от 19.06.2024 № 34066-ДН/04 про использование общего имущества

Собственник помещения в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества для использования в собственных целях.
Пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ относит к исключительной компетенции ОСС принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами. Под иными лицами понимаются также отдельные собственники. Решения по этому вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (квалифицированное большинство).

✉️ Письмо Минстроя России от 06.03.2024 № 5652-ОГ/00 о подписании договора управления председателем совета МКД

Существует два варианта заключения председателем договора управления от имени других собственников:

1) Председатель может заключить договор при наделении его таким полномочием по решению общего собрания собственников.
Минстрой утверждает, что необходимое количество голосов для принятия такого решения составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (что не совсем согласуется с судебной практикой по этому вопросу).

2) Председатель может заключить договор от имени тех собственников, которые выдали соответствующие доверенности. Тогда остальные собственники заключают договор самостоятельно.
Если количество голосов собственников, выдавших доверенности, составляет менее 50% голосов, то подписание договора управления только председателем является недостаточным для признания такого договора заключенным. В таком случае договор управления должен быть подписан не только председателем, но и другими собственниками, чтобы суммарно набралось 50% голосов.

📍 Как, едва получив лицензию, оказаться виновным в заливе, произошедшем в МКД, к управлению которым еще даже не приступал?
— Попасть к судьям, не умеющим пользоваться ГИС ЖКХ.

Именно неспособность судей двух инстанций посмотреть в ГИС ЖКХ дату начала управления МКД чуть не привела ко взысканию с невиновной УК ущерба, причиненного заливом помещения.

В Московской области в конце июля 2022 года из-за аварии на стояке ХВС залило застрахованную квартиру. Страховая компания выплатила 36 тысяч рублей собственнику, а осенью 2023 года решила возместить свои расходы за счет управляющей организации.

На момент подачи иска домом управляло ООО «УК ЗЕТА ГРУПП». Страховая компания указала в иске, что «согласно сведениям, находящимся в открытом доступе в ГИС ЖКХ (информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами (gosuslugi.ru), являющегося официальным источником раскрытия информация о способах управления многоквартирными домами, дом № 4 по адресу: Московская область, г. Дмитров, пер. Большевистский находится в управлении ООО "УК ЗЕТА ГРУПП" с 14.07.2022». Так как залив произошел позднее, то УК должна возместить ущерб, причиненный ее бездействием (убытки, возмещенные в результате страхования).

Иск был удовлетворен (дело № А41–88564/23).

Апелляционную жалобу ответчика о том, что УК не управляла домом на момент залива по информации ГИС ЖКХ, вышестоящий суд отклонил. Он тоже сослался на «сведения в открытом доступе» и назвал позицию УК противоречащей неким материалам дела.

Только Арбитражный суд Московского округа прислушался к возражениям УК:
— суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание тот факт, что указанная в ГИС ЖКХ дата 14.07.2022 – это дата получения ООО «УК ЗЕТА ГРУПП» лицензии на право управления многоквартирными домами, а не дата принятия дома в управление;
— дом же достался УК в управление в результате назначения ее муниципалитетом в качестве временной УО только в декабре 2022 года.

Дело направлено на новое рассмотрение.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Каналы для советов МКД и ТСЖ

Напомним, что у нас есть два узкотематических закрытых канала с судебной практикой.

✅ Совет МКД — практика ЖКХ 2.0
— ориентирован на членов советов МКД. Может быть интересен управляющим организациям.
👉 Как оформить подписку

📌 ТСЖ (ТСН) — практика судов 2.0
— ориентирован на руководителей ТСЖ и ЖСК. Может быть интересен тем, кто планирует создать ТСЖ.
👉 Как оформить подписку

На обоих каналах включены комментарии и нет никакой рекламы.
Частота постинга — 3 поста в неделю.
Подарок при оформлении платной подписки — пособие для инициатора собрания.

Если что-то не понравится, можно досрочно прекратить подписку и вернуть деньги за оставшиеся полные месяцы подписки.