📍 Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в МКД

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД проводится по согласованию с органом местного самоуправления.

2. Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в МКД, в том числе если оно подано заинтересованным лицом после начала проведения таких работ.

3. Изменение внутренних параметров помещения в МКД с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция МКД.

4. Оборудование отдельного входа в помещение посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

5. Изменение таких параметров МКД, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома.

6. Вопрос о выдаче разрешения на реконструкцию объекта подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ.

7. Проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика МКД, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с органом местного самоуправления.

8. Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ.

9. Замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией.

10. Размещение туалета, ванной комнаты, совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями не допускается.

11. Согласие всех собственников в МКД является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества.

12. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем возможно только с согласия всех собственников комнат в квартире.

13. При решении вопроса о законности передачи в аренду собственнику части помещения, относящегося к общему имуществу, необходимо установить, имеет ли место присоединение к квартире такого имущества, что недопустимо без согласия всех собственников.

14. Переход на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии допустим, если такая возможность предусмотрена схемой теплоснабжения.

15. Установка газового оборудования в помещении должна производиться с соблюдением разрешительного порядка и быть согласована с органом местного самоуправления.

16. Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.

17. Часть 4 статьи 29 ЖК РФ допускает обращение лица с иском о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.

18. При отказе нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд по иску этого органа может принять решение о расторжении договора соцнайма и о выселении нанимателя.

19. Продажа помещения с публичных торгов является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование, влекущие нарушение прав граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения, отсутствии иного способа защиты нарушенного права.

20. Управляющая организация имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении МКД.

📍 Опубликовано несколько законов с изменениями в Жилищный кодекс РФ

➡ Федеральный закон от 19.12.2023 № 601-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ".
Поправки касаются оплаты капремонта в домах, вводимых в эксплуатацию посекционно. Подробнее — в одном из прошлых постов.

➡ Федеральный закон от 19.12.2023 № 602-ФЗ "О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ".
Изменения касаются взимания комиссии. Подробнее о них также рассказывали ранее.

➡ Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".
Поправки определяют моментом завершения процедуры перевода помещения день внесения записи в ЕГРН.

📍 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд опубликовал Аналитическую справку по результатам обобщения судебной практики по спорам, связанным с обжалованием ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) Государственной жилищной инспекции.

➡ ГЖИ, при рассмотрении заявлений о включении в реестр лицензий, наделена полномочиями на проверку решения общего собрания собственников только на наличие или отсутствие признаков ничтожности.

➡ Одновременный выбор двух форм управления домом невозможен.

➡ Плата за коммунальную услугу, поставленную потребителю, в случае выхода из строя прибора учета, может производиться по нормативу потребления исключительно с даты документарного подтверждения данного события.

➡ В случае отсутствия в договоре управления указания на возможность увеличение размера платы за содержание общего имущества МКД в одностороннем порядке данное увеличение возможно только при принятии соответствующего решения собственниками.

➡ Если исполнение предписания ГЖИ ухудшит положение жильцов, данное предписание подлежит признанию недействительным.

➡ Факт неправомерности установления перегородок в подъезде не влияет на наличие обязанности ТСЖ по их содержанию в надлежащем состоянии.

➡ Требования законодательства, направленные на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан, должны соблюдаться управляющей организацией независимо от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников по вопросам текущего и капитального ремонта МКД.

Вопросы применения законодательства об энергоснабжении, оказании коммунальных услуг и иных отдельных видах обязательств

Чуть ранее были опубликованы Рекомендации Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Уральского округа №1/2023:

➡ О размере процентов за предоставление рассрочки по оплате расходов, связанных с установкой ОДПУ, предусмотренных ч. 12 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...», при взыскании их в судебном порядке.

➡ О порядке определения объема безучетного потребления электрической энергии, допущенного садоводческим некоммерческим товариществом.

➡ О сроке исковой давности при взыскании переплаты за услуги по передаче электроэнергии в связи с установлением в судебном порядке пороков акта о ее неучтенном потреблении.

➡ О наличии (отсутствии) оснований для привлечения ресурсоснабжающей организации к ответственности за поставку в отопительный период горячей воды, температура которой превышает нормативно установленную, при открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения) МКД.

➡ О лице, ответственном за содержание участка сети энергоснабжения от внешней границы стены многоквартирного дома до места подключения в сеть общедомового прибора учета, установленного внутри дома на определенном расстоянии от этой стены.

➡ О порядке уменьшения размера платы при предоставлении коммунальной услуги по горячему водоснабжению, на которую установлен двухкомпонентный тариф, ненадлежащего качества.

➡ О порядке определения объема водоотведения в многоквартирном доме при наличии в нем только централизованного холодного водоснабжения и общедомового прибора учета холодной воды.

➡ Об объеме обязательств управляющей многоквартирным домом организации за использование централизованной системы водоотведения путем самовольного подключения и сброса в нее поверхностных (дождевых и талых) сточных вод.

➡ О наличии (отсутствии) у каждого собственника помещения в административном здании права на заключение прямых договоров теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения и обязанности по оплате ресурсоснабжающей организации стоимости потребленных коммунальных ресурсов.

➡ О допустимости зачета сумм задолженности управляющей компании по оплате коммунального ресурса, потребленного при содержании общего имущества в многоквартирном доме, и судебной неустойки, взысканной с ресурсоснабжающей организации за неисполнение судебного акта по неимущественным требованиям, связанным с эксплуатацией общедомового имущества, предоставлением некачественных коммунальных услуг.

➡ О правовом режиме домофонного оборудования, установленного в многоквартирном доме.

➡ О правомерности включения в договоры безвозмездного пользования (аренды) условия о возложении на ссудополучателя (арендатора) обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, уплате взносов на капитальный ремонт.

➡ О правовых последствиях отсутствия заявок покупателя на поставку товара, наименование и количество которого в договоре поставки согласовано.

Позиции НКС с обоснованием

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на пункт 86 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 (определение № 3121-О)

До этого собственники не смогли через суд обязать ресурсоснабжающие организации произвести перерасчет начисленного по нормативу размера платы за коммунальные услуги в связи с отсутствием одного из истцов в квартире определенное время.
Тогда суды не нашли оснований для перерасчета, указав на:
- недоказанность невозможности установить счетчики;
- отсутствие одного из истцов не было обусловлено обстоятельствами непреодолимой силы.

По мнению заявителя, оспариваемая норма не соответствует Конституции РФ и приводит к неосновательному обогащению ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний.

Позиция Конституционного Суда РФ:
оспариваемый пункт призван стимулировать потребителей к установке (замене) и обеспечению сохранности приборов учета для рационального использования коммунальных ресурсов.

Кроме того, в спорный период, в отношении которого было заявлено требование о перерасчете в судах общей юрисдикции, заявитель вообще не был собственником квартиры.

📍 Жителю Севастополя не удалось взыскать с АО "Оператор информационной системы" компенсацию морального вреда.
Также у истца не получилось обязать оператора ГИС ЖКХ опровергнуть информацию о задолженности.

Собственник считал, что Оператор разместил в ГИС ЖКХ ложную информацию о наличии в отношении истца решения мирового судьи о взыскании задолженности.
Гражданин утверждал, что размещение не вступившего в законную силу решения мирового судьи лишило его льгот: до 1 апреля 2022 года ему предоставлялись льготы по оплате жилого помещения, в том числе взноса на капитальный ремонт и коммунальных услуг в размере 75%, а на основании полученной в марте 2022 года Департаментом труда и социальной защиты населения города Севастополя информации из ГИС ЖКХ о наличии у него задолженности перед ФКР предоставление льгот было приостановлено.

Позиция Оператора: он не отвечает за достоверность информации, размещаемой поставщиками.

Три судебные инстанции встали на сторону Оператора ГИС ЖКХ.
Задолженность действительно установлена решением суда. Информация, отраженная в ГИС ЖКХ, соответствует этому решению, поэтому «не может быть квалифицирована как ложная и причинившая истцу какой-либо ущерб, подлежащий оценке» (определение Четвертого КСОЮ №88-36652/2023).

Довод о том, что решение вообще-то не вступило в силу, суды отклонили, указав, что вопросы преюдиции здесь ни при чем. Только вот истец наверняка имел в виду не преюдициальность того решения, а недостаточность оснований для отказа в субсидии при отсутствии вступившего в силу судебного акта о наличии задолженности.

Традиционная воскресная подборка популярных случаев из практики с других наших каналов за прошедшую неделю

😋 Офис управляющей организации в квартире

📌 Утвердить плату за систему контроля доступа на придомовую территорию может только ОСС

✅ Можно ли передать полномочия члена совета дома по доверенности

👮‍♂ Незаконный штраф за ненадлежащее состояние керамической плитки при входе в подъезды

🔹 Отказ прокуратуры в обязании регионального оператора заменить мусорные контейнеры

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ (определение № 3115-О)

Заявитель — собственник гаражного бокса, расположенного в подземном паркинге многоквартирного дома.
У него не получилось признать недействительным решение общего собрания об утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ.

По мнению заявителя, часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ противоречит Конституции РФ, поскольку она «позволяет обязать собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество без учета различий технических характеристик этих помещений».

Позиция Конституционного Суда РФ:
• нормы Жилищного кодекса РФ, устанавливающие обязательное участие собственников помещений в расходах по содержанию и ремонту общего имущества, направлены на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям;
• справедливое распределение необходимых расходов между участниками общей собственности обеспечивается частью 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ, которая закрепляет принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в МКД его доле в праве общей собственности на общее имущество.

«Не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество».

Конституционный Суд РФ напомнил, что при утверждении размера платы закон не исключает возможности учета особенностей помещений в доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточными основаниями для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества.

📍 Минстрой подготовил проект приказа "Об утверждении порядка, состава, способов, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ" 🔥

📍 Ключи от нежилого помещения

В Калининградской области председатель совета МКД на пару с другим собственником обратились с иском к своей управляющей организации.

На цокольном этаже дома было несколько нежилых помещений, относящихся к общедомовому имуществу. Истцы хотели получить ключи от одного из таких помещений, чтобы определиться, возможно ли его использовать для нужд собственников.
Без суда вопрос решить не удалось: УК ответила, что ключей у нее нет, доступа в помещение не имеет.

Суд обязал УК передать ключи от нежилого помещения председателю совета дома, а также взыскал в пользу истцов компенсацию морального вреда – по 1000 р. + штраф 500 р.

Установив, что доступу в спорное нежилое помещение препятствует замок, а ответчик "ввиду недобросовестного исполнения своих обязательств не располагает ни сведениями о собственнике или ином владельце помещения, ни ключами от помещения", суд пришел к выводу о том, что это нарушает права истцов. Он сослался на п. 27 Правил содержания общего имущества №491 и указал:
— ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, должны храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда;
— ссылки ответчика на то, что ключи ему не переданы предыдущей УО, не могут являться основанием неисполнения возложенных на управляющую организацию обязанностей. Ответчик не ссылался на то, что предпринимал какие-либо действия по истребованию у прежней управляющей организации ключей, либо по решению вопроса о замене замка (апелляционное определение Калининградского областного суда № 33-5757/2023).