📍 Обязание УК демонтировать запорные краны в квартире соседа может обойтись истцу «в копеечку»

Силами УК собственник С. установил новые биметаллические радиаторы отопления. Сосед сверху решил, что именно в результате проведенных работ температурный режим в его квартире не соответствует нормативному (попросту — стало холоднее). Обращаясь в суд, он также указывал: проекта переустройства нет, согласия собственников на изменение общедомового имущества — тоже. В общем, не вправе были УК и собственник С. вмешиваться в систему отопления.

В исковом заявлении просил:
— обязать УК и собственника С. до начала отопительного сезона восстановить общедомовое оборудование в соответствии с проектом (демонтировать новые радиаторы с запорной арматурой, восстановить металлический стояк отопления, установить проектные конвекторы);
— взыскать с ответчиков судебные расходы в размере 1312 рублей.

В обоснование требований истец представил акты, в которых зафиксировано понижение температуры воздуха в квартире. Также оказалось, что уже после замены радиаторов истцу в суде удалось добиться от УК перерасчета платы за некачественно оказанную услугу по отоплению.

УК «отбивалась» актом, согласно которому температура воздуха в квартире истца соответствовала нормативу (на момент обследования), а также тем доводом, что установленные радиаторы отопления не могут ухудшать теплоотдачу в вышерасположенной квартире.

Суд первой инстанции назначил проведение строительно-технической экспертизы. Однако собственник С. в свою квартиру никого не пустил. В итоге иск остался без удовлетворения: истец не доказал нарушение своих прав, а также причинно-следственную связь между установкой новых радиаторов и каким-либо нарушением работоспособности общедомового инженерного оборудования. При этом с истца были взысканы расходы на судебную экспертизу — 20 000 рублей.

Московский областной суд назначил еще одну экспертизу. По результатам ее проведения выяснилось:
— на момент осмотра температура воздуха в квартире истца соответствовала действующим нормативам;
— из проведенных работ к переоборудованию общедомового имущества можно отнести замену участка стояка отопления (с металлического на полипропиленовый), монтаж перемычек на подводах к радиаторам, а также установку запорных кранов на перемычках и подводах;
— причинно-следственная связь между выполненным переоборудованием и похолоданием в квартире истца отсутствует;
— достоверно установить, чем же вызвано понижение температуры, зафиксированное в представленных истцом актах, не представляется возможным, однако с заменой радиаторов оно не связано.

При этом эксперт указал на наличие технической возможности влиять из квартиры собственника С. на поток теплоносителя в стояках отопления, например, путем перекрытия всех установленных запорных кранов. И чтобы исключить такое нарушение в работе общедомового оборудования, достаточно будет демонтировать запорные краны, установленные на перемычках. Оценить стоимость таких демонтажных работ не представляется возможным.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил иск частично и обязал УК демонтировать два запорных крана (по одному на перемычку), находящиеся в зоне ее ответственности. Также взыскал расходы на судебную экспертизу: с УК — 38 666 рублей, с истца — 77 332 рубля. В остальном решение нижестоящего суда осталось без изменений. То есть, истец так и остался должен еще 20 000 рублей.

Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение в части, касающейся взыскания с истца расходов в пользу экспертных организаций, а также отказа ему во взыскании судебных расходов с ответчика. В остальном вынесенные решения остались без изменений (определение по делу № 88 – 21650/2024).

При этом указал: при распределении судебных расходов суд не учел, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. ст. 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска имущественного характера, не подлежащего оценке.

✒ Как прислать свой материал для публикации

На «ЖКХ Ньюс» теперь можно опубликовать свой материал (положительный опыт).

✅ Опыт должен касаться содержания, ремонта или благоустройства, построения конструктивного диалога между УО (ТСЖ) и собственниками.
Это может быть практический опыт / алгоритм / руководство / памятка / лайфхак в сфере ЖКХ, которые успешно могут применить другие читатели.

❌ Не сможем опубликовать:
— ранее опубликованные где-либо материалы;
— биографии, пресс-релизы.
Материалы с упоминаниями продуктов, решений, сервисов в сфере ЖКХ и ссылками могут публиковаться только на условиях рекламы.

Как предложить свой опыт:
1⃣ Убедиться, что он подходит под условия выше, а также в том, что вы согласны с редакционной политикой.
2⃣ Написать редактору тему поста с кратким изложением сути. Согласовать сроки и другие детали.
3⃣ Прислать опыт (можно сообщениями в самом Telegram), дождаться публикации.
📦 Получить годовую подписку на один из наших платных закрытых каналов на выбор — «Совет МКД» (для собственников и УО) или «ТСЖ — практика судов» (для ТСЖ и ЖСК).

📍 При ремонте крыши МКД машину забрызгало краской. Кто возместит ущерб — подрядчик или ФКР

В Красноярском крае в рамках капремонта подрядчик красил крышу МКД и забрызгал припаркованные у дома автомобили. Один из автовладельцев оценил ущерб и обратился в ФКР за его возмещением. Там ему сообщили, что вся ответственность лежит на подрядчике, который тоже не захотел ничего возмещать и предложил обратиться в страховую компанию. Сославшись на отсутствие в действиях подрядчика признаков административного правонарушения, страховая в выплате отказала.

Тогда автовладелец обратился в суд. В исковом заявлении просил взыскать с ФКР и подрядчика стоимость восстановительного ремонта машины — 52 540 рублей и судебные расходы — 56 776 рублей.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав с ФКР 106 316 рублей.
Исходил из того, что в силу закона именно ФКР несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта привлеченными им подрядными организациями (ч. 6 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Размер ущерба, определенный экспертом, ответчик не оспорил.

ФКР настаивал на том, что истец не является собственником МКД, в котором проводился ремонт крыши. Следовательно, «на спорный факт причинения вреда ответственность регионального оператора не распространяется». То есть, возмещать ущерб должен не ФКР, а подрядчик.

Однако суд с этим не согласился:

➡ Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 1064 ГК РФ).

➡ «Предложенная законодателем формулировка части 6 ст. 182 ЖК РФ указывает, что обязанность подрядной организации возмещать вред лицу, которому причинен вред, не исчезает, а трансформируется в обязанность возместить вред региональному оператору, который в свою очередь выплатил возмещение третьему лицу и к которому от третьего лица перешло право требования возмещения ущерба».

➡ «В силу норм жилищного законодательства, региональный оператор несет ответственность перед третьими лицами, которым причинен вред подрядной организацией, не «вместо» подрядной организации, а «за» подрядную организацию». При этом ФКР не лишен права требовать возмещения ущерба с подрядчика в порядке регресса.

➡ За неисполнение или ненадлежащее исполнение договора на выполнение работ по капремонту МКД подрядчик может нести ответственность перед заказчиком, а не перед истцом, который участником данных правоотношений не является. Положения этого договора не могут влиять на объем ответственности ФКР перед истцом в связи с причинением ущерба его имуществу в силу ст. 1064 ГК РФ.

Апелляционный и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 14656/2024).
При этом апелляционный суд отметил, что истец проживает в спорном МКД в качестве члена семьи собственников и имеет равные с ними права по пользованию жилым помещением (по смыслу ст. 31 ЖК РФ). С учетом всех установленных обстоятельствах оснований для освобождения ФКР от ответственности за ущерб, причиненный подрядчиком, не имеется.

📍 Собственник добивался беспрепятственного проезда транспорта к своему нежилому помещению

В Московской области собственник сдал свое нежилое помещение в аренду под магазин. Однако на ОСС было решено ограничить проезд на придомовую территорию транспортных средств массой более 3,5 т, запретить погрузку/разгрузку транспортных средств для нежилых помещений.

Соответствующие нюансы жильцы предусмотрели в Положении о порядке въезда и правилах пребывания транспортных средств на придомовых территориях жилых домов. Посчитав, что эти ограничения нарушают его права, собственник нежилого помещения обратился в суд.

В исковом заявлении к УО и двум физлицам (видимо, инициаторам ОСС) просил признать не подлежащими применению соответствующие пункты Положения, а также обязать ответчиков не препятствовать в пользовании придомовой территорией.

Суд первой инстанции в иске отказал.
— Решения ОСС недействительными не признаны.
— Не доказано, что этими решениями нарушены права истца как собственника нежилого помещения. Сам он помещением не пользуется, ничего не разгружает и фактически заявляет требования в интересах арендатора.
— Арендатор не воспользовался имеющимся у него правом на самостоятельное обращение в суд с соответствующим иском.

Апелляционный суд с этим не согласился и обязал УО не препятствовать истцу в пользовании придомовой территорией жилых домов, в том числе путем ограничения въезда/выезда и проезда по ней транспортных средств с разрешенной максимальной массой 3,5 т, а также запрета погрузки/разгрузки транспортных средств для нежилого помещения истца.

Исходил из следующего:

— Закон предусматривает равенство прав собственников МКД не только в несении расходов на содержание общего имущества, но и пользовании им (в том числе воротами, шлагбаумом и др.).

— Решение ОСС фактически ограничивает беспрепятственный доступ истца к общедомовому имуществу и тем самым ставит его в неравное положение с собственниками жилых помещений, в отношении которых соответствующие запреты не установлены.

— «Действующее законодательство не предоставляет права одним собственникам устанавливать ограничения в пользовании общим имуществом в отношении других собственников и ограничивать их право пользования придомовой территорией, в том числе путем принятия соответствующих решений на общем собрании собственников».

— Тот факт, что нежилое помещение передано в аренду, ситуацию не меняет.

— Права истца ответчиками-физлицами не нарушены, оснований для обязания их не чинить препятствий в доступе на придомовую территорию нет.

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 14096/2024). При этом указал, что ограничение прав истца по доступу к общему имуществу — это результат принятия ОСС решения о порядке въезда на придомовую территорию и ее использования, которое исполняется УО, а не соответчиками.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник признал начисления за ЖКУ незаконными и добился перерасчета. Потому что всё уже оплатил

В Московской области ТСН и УК долгое время вели споры об управлении многоквартирными домами. В итоге пострадали собственники, в начислениях которым возникла путаница.

По мнению одного из жильцов, именно товарищество предоставляло коммунальные услуги. Ему он добросовестно и вносил необходимую плату. Однако все равно получал счета от УК, ресурсоснабжающих организаций, МосОблЕИРЦ и регоператора по обращению с ТКО (ответчики). На претензии о перерасчете платы они отвечали отказами, поэтому собственник обратился в суд.

Суды трех инстанций:
— признали незаконными начисления ответчиков за электроснабжение (с учетом показаний ИПУ), капремонт, водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, вывоз ТКО и оказываемые УК услуги за установленный период;
— обязали ответчиков произвести перерасчет по этим услугам, исключив все начисления, включая пени;
— на случай неисполнения судебного решения взыскали с ответчиков неустойку — по 500 рублей в день, расходы на представителя — по 6000 рублей и почтовые расходы.

При этом исходили из следующего:
— Решения ОСС о выборе УК, введении дополнительных услуг, переходе на прямые договоры с РСО были признаны недействительными («во всех случаях выявлена массовая подделка подписей в бланках решений собственников»). Соответствующие судебные решения вступили в законную силу. При этом оспоримое решение собрания, которое суд признал недействительным, недействительно с момента его принятия (ч. 7 ст. 181.4 ГК).
— УК уже пыталась взыскать с истца задолженность по оплате своих услуг, но вступившим в законную силу судебным решением ей было отказано.
— У ТСН имеются действующие договоры с РСО, по которым оно производит оплату за коммунальные услуги.
— Предписание Госжилинспекции Московской области о незаконном начислении ТСН платы за ЖКУ признано незаконным и отменено.

С учетом всех обстоятельств суды не нашли оснований для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 23322/2024).

📍 С какого момента муниципалитет оплачивает ЖКУ в отношении выморочного имущества

В Красноярском крае ООО «УК «Олимп» взыскала с муниципалитета задолженность за содержание общего имущества - 25 тысяч рублей - за период с 01.09.2020 по 22.05.2023. Однако орган местного самоуправления, несмотря на банальность спора, дошел со своими жалобами до Верховного Суда РФ.

Дело в том, что квартира стала муниципальной в результате смерти предыдущего собственника (август 2019 года) - как выморочное имущество. О смерти наследодателя администрации стало известно спустя два года, а право собственности зарегистрировано лишь в апреле 2023 года. Исходя из этого муниципалитет не хотел ничего оплачивать за период, возникший до регистрации своего права собственности.

Позиция судов всех инстанций: администрация в силу прямого указания закона признается наследником выморочного имущества с момента смерти наследодателя, так как:
— для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется;
— при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается;
— таким образом, право собственности государства или муниципального образования на выморочное имущество возникает в силу закона со дня открытия наследства (момента смерти).

В материалах нет доказательств некачественного оказания услуг управляющей организацией. Нет и доказательств оплаты таких услуг со стороны ответчика, поэтому иск подлежит удовлетворению.

Верховный Суд РФ отказал администрации в передаче ее жалобы на рассмотрение коллегии (определение № 302-ЭС24-15224 по делу № А33-28119/2023).

📍 Почему законно установленный шлагбаум предписали демонтировать

Контрольное управление Петропавловск-Камчатского городского округа провело выездное обследование придомовой территории МКД под управлением ООО УК «Лидер» и выдало УК предписание: демонтировать автоматический шлагбаум с дистанционным управлением, препятствующий свободному проезду спецтехники (скорой помощи, аварийных и спасательных служб) в нарушение правил благоустройства.

УК оспорило предписание в суде, ссылаясь следующее:
— Контролеры сразу вынесли предписание о демонтаже, не дав никакой возможности просто устранить недочеты.
— Беспрепятственный проезд спецтехники на придомовую территорию обеспечивался диспетчерами, а также возможен с другой стороны двора, не через шлагбаум.
— Предписание нарушает права и интересы жителей МКД.

Выяснилось, что изначально установка шлагбаума была произведена на законных основаниях:
— в границах сформированного для эксплуатации МКД земельного участка;
— на основании решения ОСС;
— в соответствии с техусловиями, выданными уполномоченной дорожной службой;
— по согласованию с комиссией по обеспечению безопасности дорожного движения при администрации.

Однако позднее претензии возникли у управления МЧС, которое установило, что шлагбаум не позволяет проехать пожарной технике – нет ни его автоматической разблокировки, ни круглосуточного дежурства персонала. МЧС направило администрации предписание устранить нарушения в области пожарной безопасности. После чего администрация отменила свое же решение о согласовании установки шлагбаума, организовала проверку и выдала УК оспариваемое предписание.

Суды оставили это предписание в силе, ссылаясь на следующее (постановление Пятого ААС по делу № А24 – 2282/2024):
—На момент вынесения УК предписания полномочиями диспетчера шлагбаума был наделен только один человек и документально не подтверждено, что кто-либо подменял его на период его отсутствия.
— Вблизи шлагбаума не размещено контактных данных диспетчеров.
— В данном дворе оперативный проезд спецтехники обеспечивается именно через шлагбаум, заезд спецтехники с другой стороны двора – неоптимальный маршрут.
— УК обязана соблюдать правила противопожарного режима, обеспечивающие безопасность жизни и здоровья граждан при эксплуатации общего имущества МКД, в том числе придомовой территории.

📍 Можно ли не платить за содержание придомовой территории, если участок под МКД не сформирован

Два собственника обратились в суд, так как посчитали: УО неправомерно включает земельный участок под МКД в общедомовое имущество и взимает плату за его содержание (уборку). Однако в ЕГРН сведения о границах придомовой территории отсутствуют, сами собственники не включали спорный участок в состав ОИ. Следовательно, и расходы на его содержание нести не обязаны.

В исковом заявлении просили взыскать с УО необоснованно начисленную и полученную плату в размере 9712 рублей — в пользу одного истца, 12 025 рублей — в пользу другого, а также «потребительский» штраф.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-16074/2024).

Исходили из того, что отсутствие сведений о границах и точной площади стоящего на государственном кадастровом учете земельного участка под МКД не освобождает истцов, как собственников жилых помещений в этом доме, от обязанности по содержанию и оплате работ и услуг по обслуживанию земельного участка.

➡ В состав общего имущества входит в том числе земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном участке объектами (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

➡ Земельный участок под МКД, образованный до введения в действие ЖК РФ и поставленный на кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Вводный закон).

➡ «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме» (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

С учетом этих положений, а также фактических обстоятельств дела суды пришли к выводу: собственники, в том числе истцы, используют спорный участок и расположенные на нем объекты, поскольку они необходимы для обслуживания дома. Следовательно, обязаны нести расходы по содержанию этого участка.

📍 Собственник заблокировал входную дверь соседа и получил предупреждения за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ)

Действуя умышленно, 12.07.2023 житель Приморского края (Г.) балкой заблокировал входную дверь соседа, а также завязал проволокой дверную ручку. Тем самым воспрепятствовал свободному выходу из квартиры и входу в нее.

По этому поводу от соседа поступили обращения в дежурную часть ОМВД России «Пожарский», и по каждому из эпизодов Г. был привлечен к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ, получив наказания в виде предупреждений.

Свои поступки мотивировал тем, что осуществлял самозащиту прав и даже действовал в состоянии крайней необходимости. Пояснил: своими поступками предотвращал проход посторонних лиц в квартиру потерпевшего (они ходят к нему через общий коридор), защищал от этих лиц себя и свою семью. А у соседа в квартире имеется второй вход — через мастерскую.

Суды не впечатлились и указали:

— Г. не вправе препятствовать другому собственнику в пользовании его жилым помещением, свободном доступе к нему.
«В силу статьи 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

— Наличие отдельного входа через мастерскую не лишает соседа права пользования квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, а также общим коридором в МКД. Привлекаемый к ответственности Г. действовал в нарушение ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственники помещений МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме в установленных законодательством пределах.

— Обстоятельства, при которых совершено административное правонарушение, и действия Г. не отвечают условиям, при наличии которых возникает состояние крайней необходимости (ст. 2.7 КоАП РФ).

К слову, потерпевший в одном из судебных заседаний сообщил, что в мастерской действительно имеется отдельный вход. Только вот сквозного прохода из мастерской в квартиру нет.

В итоге Г. так и не удалось оспорить привлечение к административной ответственности (постановления Девятого КСОЮ по делам № 16-2321/2024, 16-2322/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".