#стройка
Девелоперы через СМИ жалуются на новые правила жилищного строительства. И в целом там есть здравые мысли: чиновники все запретили, но как работать не объяснили (спойлер - потому что сами никогда ничего руками не делали и просто не знают как это). И если ничего не менять, то "90% девелоперов обанкротятся как в Индии в 2016 году". Так сказал ПИК. И тут большая доля правды. Но не вся. Вся правда состоит в том, что такого качества жилье, которое сейчас строят наши девелоперы покупать в собственность большого смысла нет. Даже по нынешним сравнительно припавшим ценам. Оно через 25 лет развалится или будет требовать кап. ремонта, и если не покупать а арендовать, то получится примерно также плюс минус 10% в зависимости от конкретного объекта и личных обстоятельств. Народ этого еще в полной мере не осознал, поэтому разбирает. Но через несколько лет, когда ныне построенные "человейники" немного постоят, рекламная подпитка ослабнет и начнутся проблемы с эксплуатацией, то покупатель рано или поздно прозреет. Поэтому в нынешнем своем виде девелоперы в среднесрочной перспективе обречены. Они должны либо начать строить качественно ( а значит мало и дорого) либо строить социальное жильё, и уповать на реновацию.

#стройка
Опять кошмарики про ПИК. Хотя для отечественого стройкомплекса суды и периодически уголовные дела - это в общем рутина, но тут дело в том, что ПИК традиционно решает все подобные проблемы исключительно за счёт своего гигантского админресурса. Но у любого админресурса ест неприятное свойство - он заканчивается рано или поздно. И понять когда именно это случиться иной раз не может даже сам бенефициар. Полонский тому яркий пример. В общем если в данном случае не удастся всё свалить на предшественника (то есть на Мортон) то это может вызвать проблемы по всей группе. Начнут искать аналогичные косяки по другим обьектам а, их там много.

#стройка
У ПИКа, судя по всему, проблемы мало-помалу переходят из потенциальных в реальные. По крайней мере, в Одинцово. Правда в данном случае это также и проблемы покупателей, а шлейф истории тянется еще с "Мортона", но как уже неоднократно отмечалось, беда не приходит одна и проблемы чаще всего обостряются синхронно. Кунцевский скандал также приобретает политическую окраску: уже разрешили разговаривать без суфлера парламентариям. Которые пока еще в пол-накала, но уже осуждают. Что важно, полного "одобрямс" как это было в прошлом году при принятии закона о реновации, не наблюдается. Одобрямс правда наблюдается в более важном вопросе: при обсуждении законопроекта №503785-7 об упрощенном изъятии земель у собственников под гос. нужды. Но как раз чтобы успокоить общественность ПИК могут "разменять" и устроить показательный процесс, выставив его этаким "инфант террриблем", позорящим отечественый стройкомплекс. Хотя, конечно, это пока лишь мои домыслы, не более того.

#стройка
У ПИКа, судя по всему, проблемы мало-помалу переходят из потенциальных в реальные. По крайней мере, в Одинцово. Правда в данном случае это также и проблемы покупателей, а шлейф истории тянется еще с "Мортона", но как уже неоднократно отмечалось, беда не приходит одна и проблемы чаще всего обостряются синхронно. Кунцевский скандал также приобретает политическую окраску: уже разрешили разговаривать без суфлера парламентариям. Которые пока еще в пол-накала, но уже осуждают. Что важно, полного "одобрямс" как это было в прошлом году при принятии закона о реновации, не наблюдается. Одобрямс правда наблюдается в более важном вопросе: при обсуждении законопроекта №503785-7 об упрощенном изъятии земель у собственников под гос. нужды. Но как раз чтобы успокоить общественность ПИК могут "разменять" и устроить показательный процесс, выставив его этаким "инфант террриблем", позорящим отечественый стройкомплекс. Хотя, конечно, это пока лишь мои домыслы, не более того.

#стройка
В продолжение предыдущего поста. Немного цифр для понимания масштаба проблемы. В данном случае по Москве, как крупнейшему рынку.
На конец 2018 года в Москве было не продано 2,5-3 млн. кв.м. уже построенного жилья. Причем на эконом-сегмент (в народе "говнострой") приходилось примерно 85-90%. Это в принципе много, но в 2017 году было еще больше - около 7 млн. кв.м.
При этом застройщики в ажиотаже первой половины 2018 года взяли разрешений на строительство аж на 17,7 млн. кв.м. против обычных 3-4-х. То есть за этот и три следующих года мы имеем шанс получить объем предложения серьёзно превышающий то, что рынок плохо-бедно переваривал последние годы: вместо 2-3 млн. кв.м., на которые есть платежеспособный спрос, в 2019-2022 годах на рынок ежегодно будет выходить примерно 4-5 млн. Что произойдет дальше, догадаться нетрудно. Непроданные остатки вырастут аккурат до 7-8 млн. кв.м. к 2021 году. А дальше еще интереснее. Развернется реновация. Цифры по ней дали коллеги - с 2023-2024 года будет вводиться по 5 млн. кв.м. Судя по всему того же самого "говностроя", по которому уже пошли суды с мэрией.
В задаче спрашивается:
1) Где при этом будут цены на недвижимость к 2021-2022 году, если в аналогичной ситуации в 2017 году они были на 15-20% ниже, чем теперь (я беру в рублях, чтобы не путаться).
2) Где при этом будут крупные застройщики, налепившие весь этот неликвид?
Да у нас есть палочка-выручалочка: фонд реновации, купивший например у ПИКа 200 тыс кв.м. в 2018 году. В принципе, если Собянин договорится, ему возможно дадут денег выкупить и 10 млн. кв.м. Пусть стоит себе мёртвый город ждет ополоумевших покупателей. Которым кстати надо еще снизить ставку по ипотеке, а то иначе и 2-3 млн. кв.м. имеющегося спроса испарятся словно с белых яблонь дым.
А ещё у этой истории есть мощные социальные последствия, которые тоже нельзя сбрасывать со счетов. Но даже если от этого абстрагироваться и предположить, что социальный протест купировали и урегулировали, все равно: данная авантюра с экономической точки зрения шансов на успех, на мой взгляд, практически не имеет. Соотвественно, в стройке возникает парадоксальная ситуация - бояться надо не мелких застройщиков, или компаний строящих небольшие объемы "элитки", а именно что монстров, завязанных на реновацию и прочие госпрограммы. Ибо тут вполне вероятна реализация сценария: "чем больше шкаф, тем громче падает".

#стройка
Коллеги сообщают - правительству очень хочется взять под контроль средства, накопленные СРО. Тему с СРО запустили в конце 2000-х и вводилисьони вместно стандратных платных лицензий на ПИР и СМР. Это привело к тому, что, во-перых, платежи по данной статье почтиу всех выросли в несколько раз и, во-вторых, подрядчиков из "неправильных" СРО стало проще отсекать при проведении тендеров.
Но по мере того, как росли остатки на счетах успешных СРО предложения о том чтобы их "взять и поделить" звучали все настойчивей. И вот тут сюжет с "обманутыми дольщиками" пришелся очень даже ко двору. Я традиционно задал вопросы нашим коллегам из строительной отрасли: насколько это важно для них и для рынка.
Постепенно приходят ответы. Первым откликнулся наш анонимный респондент из СЗФО:
——————-
"Сложность в том, что средства СРО - это фонды, связанные со строительными рисками. И покрывать этими деньгами риски компаний-застройщиков в части их ответственности перед третьими лицами (дольщиками) - это как лечить зубы по страховке ОСАГО. Руки, конечно, чешутся, но придётся ещё раз наплевать на видимость соблюдения законных процедур в стране. Впрочем, исключить такой вариант нельзя. Думаю, итоговым вариантом может стать обязательство СРО вложить часть средств в что-то типа «Госфонда перестрахования», формально они там будут числиться, но забрать их будет нельзя. Ну и потратить эти деньги на дольщиков из этого фонда. Для строителей это чем грозит: зомби-сро, в которых денег по факту нет, могут окончательно сдохнуть. Ну и на дополнительные взносы кто-то опять попадёт. Но это не слишком существенная история.
——————————-
Так простое лицензирование проектирования и строительства с годами превращается в сложносочиненное страхование непонятно кого и не понятно от чего.

#стройка
Пошла некоторая конкретика. ПИКу для работы по новым правилам регулирования нужно от 170 до 250 млрд. руб. При этом, чтобы взять кредит в банке как минимум 15-20% компании надо показать собственных средств. Так что нас ждут судя по всему большие размещения 🧐

#стройка
а вот и заплатка появилась - тем застройщикам, кому не дают денег банки, поможет специальный фонд. Почему нельзя было просто застраховать деньги дольщиков и финансировать компенсации пострадавшим через тот же фонд - не понятно. Видимо потому что неспортивно. И ещё потому, что чиновникам нечего бы было лоббировать.

#стройка
как и предполагалось 70% жилья в Москве переход на эскроу не коснется. Как говорится, всем лежать, это уточнение!😁

#стройка
похоже ПИК ждет судьба Магнита. Пока 15%, но ВТБ только в Airbus согласился на роль послушного миноритария, но то был нетипичный случай. И ещё - крепнет подозрение что у ПИКа не всё в порядке внутри, зная репутацию ВТБ и характер активов которые они у себя на балансе периодически коллекционируют.

#стройка
коллеги абсолютно правы: настроить много некачественного жилья - это тупик. Ничем не лучше пресловутых советских токарных станков производящих детали для других токарных станков.
Имея в виду динамику реально располагаемых доходов населения, всё это в конечном итоге окажется на балансе банков и ипотечных агентств.

#стройка
ПИК замахнулся на привлечение 7 млрд. Это значит что общее дополнительное финансирование его проектов будет порядка 50 млрд. если не больше. При очень условной себестоимости строительства квадрата примерно в 50-55 тыс руб. это означает еще миллион квадратных метров. Купят ли это все ипотечники?

#стройка
вечер определенно перестаёт быть томным - говорят что ДОМ.РФ купил ПИК.
Раньше мы знали только Fannie Mae и Freddie Mac, а теперь к ним в дополнение будет "Лет ми с-ПИК" (ин май харт конечно)
ПИК таким образом стал бессмертен. Но не как Пушкин и Достоевский, а как ВТБ

#стройка
судя по медиа-активности ЦБ по поводу продления (вернее, не продления) льготной ипотеки в вечной битве двух якодзун пока лучше позиции у правительства. Потому что по традиции в СМИ идет тот, у кого аппаратные позиции на данный момент слабее. С этим же я связываю справедливые но вместе с тем запоздавшие на полгода комментарии ЦБ на тему того, что рост цен нивелировал эффект от льготной ипотеки.
На самом деле, ларчик открывается просто - не хочешь неоправданных льгот - просто еще снизь ставку и смягчи резервные требования. Банки сами раздадут деньги под 6,5%, как только поймут, что на комбинации можно заработать. Но тут встает вопрос принципа: кто главнее матери-истории, "подлый" реальный сектор, или "благородный" финансовый.
На самом деле, мы прекрасно знаем, что они друг друга стоят и пробы ни там ни там ставить негде.
Но, сами понимаете, не дай бог случится обвал и за него надо кого-то назначить крайним. Что и является главным содержанием текущего раунда вечной битвы якодзун.

#стройка
похоже вопрос о льготной ипотеке становится совсем уж политическим. И если ЦБ тут проиграет, то неровен час руководство могут и вообще поменять.
Не "из-за" ипотеки конечно, а "по поводу".
Поэтому в логике "гибридной войны" можно ожидать со стороны ЦБ какой-нибудь рукотворной пакости в стройкомплексе в следующем году. Хотя строители в принципе накосячат и сами, без посторонней помощи.
Всё как обычно: битва невежества с несправедливостью, а пострадавшими вполне могут оказаться инвесторы. Боюсь я в этой связи рынка жилья, особенно на фоне отчётливой стагнации в большинстве секторов коммерческой недвижимости.
Хотя, как в каждом пузыре непонятно самое главное: когда именно он лопнет, и поэтому народ лезть туда будет всё равно.