Кстати, для продавцов. У меня есть видео на тему, как правильно оценивать квартиру в период дефицита покупателей. Рекомендую.
https://rutube.ru/video/23b9dfdb9083d563e15cfd62e3d4f6e3/

и вот еще, кстати, там про падающий рынок, так как в сентябре 2022 снято, но многое актуально и сейчас

https://www.youtube.com/watch?v=mIHh9RMJYbk

Меню вот новое сделали. Как вам? Если баг или неудобство обнаружите - напишите, пожалуйста.

И даже лучше. Теперь ипотека от 22,0%

@expertned

Обсудим нестандартные подходы в продаже недвижимости.

Сегодня про загородку поговорим. Очень красиво у нас получилось.

Задача. Продать дом 140 кв.м. с участком в 13 соток, 20 км. от МКАД. Место хорошее, участок хороший дом новый. Есть небольшие минусы, но в целом, в определенном смысле "дефицитный товар". Но, есть отягчающий фактор - часть жилого дома, которая расположена на этом же участке.

Т.е. изначально был большой участок в 50 соток со старым домом. Затем все это было разделено на две неравные части. 1/3 у нас оказалась, 2/3 у соседа.

Почему отягчающий? Потому что выглядело это так, что заходишь на участок, а там дом чужой стоит. Да соседская часть была огорожена забором, и все же какой-то кусок с соседскими окнами на участок. В общем сложно объяснять, но реально было не очень. Плюс участок из-за этого было не прямоугольный, а с закутком. Не критично, но все же..

Мы сначала попробовали в лоб выставить объект, как есть, попробовали обыграть это в рекламе, как преимущество в виде доп.домика, который может быть использован, как гостевой (правда там ремонт пришлось бы делать и все же) или как отапливаемый сарай (дом отапливался газом).

Но жизнь сразу показала, что такое из потенциальных покупателей никто не оценивает. Несколько человек посмотрели. Всех часть дома смущала.

И тогда мы подумали, что надо от этой части дома избавиться! Два варианта: или разделить участок на два: 5 соток и 8. Часть дома с 5 сотками продать отдельно, а 8 с домом - отдельно. Второй - продать соседу часть дома и кусок в районе 2-2,5 соток, а остальное продавать отдельно. Тогда мы получим красивый прямоугольный участок и новый дом.

Плюс этой идеи был еще и в том, что в любой из этих концепций мы можем снижать цену нашего дома. Она тогда уходит в уровень 20 млн (а если идти по первому варианту, то в уровень 16-17 млн). И это становится прям уникальным предложением в этом районе.

Причем еще один момент, если убрать часть дома, то ликвидность увеличится. И цену можно попробовать получить большую. Т.е. мы увидели в объекте потенциал того, что продажа двух частей отдельно даст в сумме больше денег, чем продажа всего целиком.

Как итог, после переговоров сосед купил у нас часть. Поставили по границе новый сплошной забор. Потратили 100 тысяч на посадку туй и кустарника, которые прикрыли старый дом.

И очень быстро после этого нашелся покупатель. В итоге суммарно получили примерно на 1,2-1,5 млн больше, чем рассчитывали.

Единственный нюанс. Так как проводились манипуляции с участком. То новый образовался новый участок. А значит, срок владения начал истекать с момента его образования. И при продаже возникает налог от цены земли.

Как решили. Во-первых, в цене дома цену земли указали пониже. Покупателю не важно, а нам норм. Сильно ниже не могли, так как соседу в этом же году землю продавали. Не хорошо сильно ниже, чем там делать. Но чуть ниже сделали. Плюс вычет в цене затрат. В итоге налога получилось тысяч на 50. Учитывая общую цену продажи - вышло сложнее, но выгоднее и скорее всего быстрее, чем если бы продавали всё целиком.

В общем, иногда нестандартный подход - это хорошее решение.

@expertned

Всё же сколько вижу такого, но не могу логику понять до сих пор. Вот человек, покупает объект недвижимости. Цена под десяток миллионов. Но не делает юр.экспертизу. Ну как?!

Ладно, кто-то считает, что он её делает, потому что не разобрался до конца. И заказывает, что-то типа проверки от Сбера или М2, думая, что он полноценно проверил объект.

Но ведь вообще без проверки покупают. Почему?

Нам тут просто заказали экспертизу по офисному помещению. Мы "брак" нашли, сейчас ждем ответ от страховой, если примут на страхование, то будем думать покупать или нет. Если не примут, то точно нет. Я склоняю клиентов в любом случае не покупать, но у них свои резоны.

При этом наши продавцы продали уже в этом помещении с десяток офисов. И сильно удивлялись, что мы хотим предоплату, как минимум на 7 дней. А лучше на 14, чтобы проверить всё и нормально сделку сделать. Даже авансового не было нормального у них. Говорят обычно, выбирают, устная бронь на три дня и сделка...

Но, как говорит мой партнер, юрист-судебник, если бы все делали проверку до сделки, то кто бы обращался к нему после сделки...

@expertned

Итого, почему мы не стали покупать объект (или как испортить историю объекта)
- май 2023 года, некий ИП (ИП-1) покупает с торгов здание за 160 млн. Всё здание 1300 кв.м.
- июль 2024 года, регистрация права собственности того, что куплено с торгов
- август 2024 года, продажа части здания в размере 400 кв.м. за 18 млн. другому ИП (ИП-2).
- далее ИП-2 делает разбивает свою покупку на кабинеты, присваивает им кадастровые номера, делает ремонт и продает по кабинетно (кстати, хороший ремонт сделали).

Мы приходим в покупку апрель 2025 года. И не покупаем.

Результаты проверки: ИП-2, всё очень хорошо, проверка положительная
ИП-1: несколько исполнительных производств совокупно, на сумму в районе 1 млн, из них открытых на 600 тысяч, включая долги по налогам. Несколько этого года, несколько прошлого.
Есть подозрения аффилированности ИП-2 и ИП-1.

А вы купили бы?

@expertned

Что опять?!!!!

Я же говорю, на рынке недвижимости память людей, как у рыбок. Год прошел и хватит..

Могу напомнить, что с сентября по декабрь 2023 года тоже затовариванием пугали. Все эти 70 млн.кв.м. непроданного жилья, скорый крах рынка новостроек, цены минус 20%.

И где оно всё?

А ведь достаточно просто посмотреть структуру этих непроданных площадей. Как они с годами ввода в эксплуатацию сочетаются.

Но "затоваренность" ведь звучит красивее...

@expertned

Для тех, кто брал ипотеку по 24% и выше.

Есть возможность рефинансировать вас по ставке 22%❗️

При остатке в 3 млн и сроке 25 лет:

Ваша ставка 24% - платеж уменьшится на 5 тысяч рублей
Ваша ставка 25% - меньше на 7 т.р.
ставка 26% - меньше на 10 т.р.
27% - на 12 т.р.
28% - на 15 т.р.

Точнее рассчитать вашу экономию и ознакомиться с условиями рефинансирования можно здесь.

Сделали небольшой бот-опросник, чтобы понять можно ли получить семейную ипотеку на вторичку.

Если хотите узнать доступна ли вам она - пользуйтесь: @exp_7ya_bot

Продавец - "гений маркетинга")

Выдержки из текста объявления:
- Вaш paй у мoря
- Не упустите шанс стать владельцем участка, где каждый день будет наполнен радостью и гармонией!

На фото смотрю, так и вижу рай, радость и гармонию.

Кстати, про размер участка прям понравилось: 6 соток — идеальное пространство для строительства и отдыха всей семьёй.

@expertned

А вот смотрите как красиво получается. Вот тебе и рекорды, вот тебе и прочная база. Но вот она непростая ситуация и будущие проблемы. Которые лучше решать прямо сейчас.

А давайте посмотрим на цифры рекордов?

ГОД | ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (тыс. кв.м.)
-------------|-----------------------------------
2024 | 45 498
2023 | 51 758
2022 | 45 510
2021 | 43 456
2020 | 42 383
2019 | 43 539
2018 | 43 237
2017 | 46 237

Вы видите рекорды? Ну, вот в 2023 году, можно условно назвать рекордом повышение на 10% над средней цифрой. Хотя раньше я помню такое называли превышение плана на.. А рекорд - это когда хотя бы 50%, а лучше 100%.

Что действительно увеличилось, так это количество строящегося жилья, за счет стройки в будущие периоды. Но как мы понимаем, сейчас это сильно сократится.

Вот ИЖС я понимаю, рекорд в 2017 году было введено 32 987 тыс.кв.м., а в 2024 - 62 270. Больше похоже на рекорд, не правда ли?

Только вот кто эти рекорды ставил?
Берем дачную амнистию, затем ужесточаем надзор за гражданами, чтобы они пользовались этой амнистией и оформляли дома в собственность.
Опа- и появляются новые дома!

Даем "зеленый свет" Росреестру на перевод дачных и садовых домов (нежилье) в жилые дома.
Вот и ещё приток новых домов.

Но старые дома когда-нибудь закончатся. И что делать? Поэтому правильно Вице-премьер сказал, что они видят риски снижения темпов вводаж жилья в будущем. Застройщики ведь более 50 млн кв.м. дать не могут. Сколько в них не вливают. ИЖС тоже они не особо рвуться строить, хотя вот уже вся инфраструктура законодательная под это есть.

В общем, надо на граждан надавить, чтобы они дома регистрировали. А то вон сколько стоит еще домов, не оформленных в собственность.

Ну и для застройщиков какую-нибудь поддержку еще выбить.

И будем ждать новых рекордов на ниве строительства жилья.

@expertned

🙋‍♂️🗣Привет, друзья! В многообразии телеграм-каналов трудно ориентироваться, поэтому совместно с командой Cool Work мы подобрали для вас список годных каналов с проверенной информацией и разноплановой повесткой:

🕋 Инсайды о новостройках Москвы — проблемы, риски и скрытые недостатки проектов. Честные разборы от независимого эксперта 15+ лет в недвижимости. Узнай, о чем молчат в офисе продаж!

📍«Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — необычная аналитика и авторские «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». @labirint_investora

💼Квартиры в рассрочку с первоначальным взносом 5% и ежемесячным платежом 30000 р. Больше информации о закрытых стартах, беспроцентных рассрочках и самых выгодных предложений на канале

🏬 Элитная недвижимость Москвы: новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения.
Подписывайтесь на канал, чтобы следить за новостями московской элитной недвижимости!

▶️ Дайджест полезные статей на RRE.RU (бывш. Недвижимость РФ): новые правила и законы
💰Потерять квартиру из-за звонка? ИИ-мошенники — новая угроза!
🔝Топ-5 городов по объему строительства м²
😳РАЗОБЛАЧЕНИЕ классов жилья
ОПРОС: страхи за жилье при отъезде на пару дней, из исследования «Росгосстраха»
>>ТУТ ПРО НЕДВИЖИМОСТЬ>>

🔴@lsr_group — канал ведущего застройщика РФ «Группы ЛСР», подписчикам которого каждую неделю дарят подарки и показывают эксклюзивные залипательные видео про стройку (и не только!). Подписывайтесь!

🔺Alexandra_Kail | хоумстейджинг| декор
Как сдать квартиру быстро и дорого?
Просто правильно упакуй её и смотри, как соседи проводят время на ЦИАН, когда ты уже получаешь доход!
Хоумстейджинг - твой ключ к успеху в недвижимости.

🏺KULABUKI homestaging — дизайн интерьера под аренду и продажу

Преображаем квартиры с ремонтом от застройщика так, что они сдаются на 45% дороже рынка!

У нас вы найдете:
▫️полезные советы по дизайну интерьера
▫️подборки бюджетных товаров для вашего дома
▫️подробное описание реализованных проектов

⚜️Авторский блог о недвижимости
"Флиппер Москва-Омск Валентин Завзятов"
О ремонтах, прибылях и убытках, сложностях бизнеса в сфере перепродаж недвижимости.
30+ кейсов, доходность 62% годовых. Все как есть, с цифрами и выводами.
При этом автор пишет в своем стиле и всегда с улыбкой ))
Подписывайтесь!

💰Советник инвестора – авторский канал и надежный проводник в мире инвестиций в недвижимость!
На канале: Разбор проверенных стратегий и проектов с высокой доходностью. Инсайты от экспертов и советы, которые помогут сохранить и приумножить капитал.
✅ Не рискуйте вслепую – инвестируйте с умом. Подпишитесь сейчас и начните путь к финансовой свободе!

📝Публикация организована при помощи команды Cool Work - качественное продвижение в telegram!