А вообще, с тараканом была история "леденящая душу". При показе расселенной коммуналки, единственный, оставшийся живым после протравки, таракан, упал прямо на голову потенциальной покупательнице.

Причем уже на выходе из квартиры, фактически уже после согласованных условий покупки.

Он был полудохлым, но смог отомстить за себя и своих погибших собратьев.. Визгу было.. Квартиру, понятно, не купили...

@expertned

💰 Почему продавцы не снижают цену, даже если "полгода" нет покупателей?

Обсуждали сегодня с коллегами один парадокс: объект висит в продаже 6 месяцев — очевидно, цена завышена. А собственник упорно держит цену. На загородке вообще годами объявления висят без изменений, а иногда цену ещё и поднимают.

Почему так?

🔹 Первая ментальная ловушка — «дело в рынке, а не в цене»

Собственник считает, что квартира не продаётся, потому что "рынок вялый", "ипотечников нет", "все ждут". Ну, значит, просто время сейчас не то, вот рынок оживёт — и купят. Он не видит прямой связи между ценой и отсутствием спроса.

🔹 Вторая ловушка — «я уже потратил эти деньги в голове»

Озвученная цена воспринимается как уже имеющаяся сумма. Снижая цену, человек будто "забирает деньги из своего кармана". Поэтому при торге часто слышим: «Мы уже и так недавно снизили». Хотя на самом деле — просто вернулись к реальной рыночной стоимости. Но собственник воспринимает это как скидку, которая уже сделана.

🔹 Парадокс недополученной прибыли

Часто говорят: “Ну что ж он не продался за полгода, мог бы снизить цену, давно бы деньги забрал, положил бы на депозит, и ещё заработал!” Но он же не снизил тогда, когда только выставил квартиру. Уже сколько-то месяцев прошло и на депозите он не заработал. Значит, снижать уже поздно, поэтому нужно "заработать" на цене продаже. И это тоже ментально подталкивает к тому. что бы держать цену.

🧠Кстати, такой же механизм только в обратную сторону приводил многих людей к покупке на стадии максимального роста цены, вместо покупки в начальной фазе роста. В 2019-м и даже 2020-м году много было тех, кто считал ипотеку не выгодной, мол, лучше в аренде посижу, чем столько переплачивать и т.п

Что делать?

В начале продажи, рекомендую проводить адекватную оценку стоимости. Смотреть не только на то, что продается, но и на то, сколько времени это продается.

Если вы хотите всё же попробовать продать по более высокой цене, чем вам говорят, не "примеряйте" эту цену на себя. Т.е. не думайте, что вот моя квартира стоит столько-то, значит я могу купить себе за эти деньги то-то и то-то.

Пока покупатель не найден, ваша квартира не стоит столько. А то ведь часто бывает, говорим, мол цена вашей недвижимости такая-то. А в ответ, нет, мы за такую цену не продадим, иначе мы не купим себе альтернативу. Но вы ее и не купите, так как ваша квартира не стоит тех денег, что вы хотите, и рынок это за полгода рекламы уже показал.

📉 Вывод: если ваш объект не уходит больше 2-3 месяцев — это повод задуматься: всё ли вы делаете правильно и (что бывает чаще) не оценили ли объект слишком высоко. Покупателей сегодня и, правда, не много. Но, учитывая дефицит объектов, если все делается правильно (в том, числе проведена правильная оценка) за 2-3 месяца продажа должна быть

Не попадайтесь в эти ловушки! Рынок всё равно расставит всё по своим местам 😌

@expertned

Для загородки есть еще одна критичная проблема, которая сильно подводит продавцов. Это "такое добро никому сейчас не нужно".

Т.е. если в лоб оценивать аналоги, то вроде цена рыночная. Даже может быть и ниже рынка. Но никто не покупает. Потому что конкретно данный объект по такой рыночной цене вообще не нужен. Он морально устарел, или земля расположена так криво, что половина участка не будет использоваться и т.п.

Оценка загородки - это не только сравнение аналогов, но и ответ на вопрос: "Кто это купит?".

Вообще, такой вопрос есть смысл задавать при продаже любой недвижимости, так как ответ позволяет правильно сформировать рекламное предложение. Например, при рекламе студии, нет смысла рассказывать о детсадах и школах в округе.

И всё же, квартиры в сравнении с загородкой - это прям типовой товар. Поэтому ответ на этот вопрос для загородки наиболее критичен.

Поясню на примере. Есть земельный участок, продается уже года три. Год назад продавался по цене 20 млн. Но я уже тогда определял его цену не более 17 млн, а скорее 15 млн. За 15 млн, я бы его наверное купил. В рекламе висел года два уже. А затем собственник поднял цену до 45 млн, сейчас уже год висит за 40 млн.

Параметры 70 соток (из них 20 в аренде), газ, вода центральная, старый дом на участке. В целом, в том месте цена 700 -800 тысяч за сотку вполне норм.

Т.е. 50 соток за 700 тысяч - уже 35 млн. А еще 20 в аренде. Т.е. цена в 40 млн вполне адекватная, а уж 20 - хватай и беги...

Почему же я считал, что цена должна быть 15 млн. А 40 - это не реально?

Во-первых, кто его купит? 50 соток - шикарная вещь, пилишь на 5-6 участков, строишь дома и продаешь каждый миллионов по 20. За 20 млн должен улететь. А он висел два года. Потому что участок узкий, и реально, его можно распилить, только на два участка. А это уже совсем не то же самое, что 5-6.

Далее, если его распилить на 2 участка, то половина окажется в овраге, где дом построить, конечно, можно, но кому он там будет нужен?

Плюс, участок лесной. Т.е. стройка дома, будет однозначно подразумевать вырубку большого числа деревьев.

В общем, под бизнес проект вообще не пойдет.

Остается тот, кому он нужен для жизни. А много тех, кому нужен такой большой участок? Не очень. Плюс место не такое уж и прекрасное, чтобы богатые люди там хотели обосноваться. Т.е. дисконт за размер должен быть хороший.

Далее, вспоминаем, пол участка овраг, т.е. реально из 50 соток, нормально используемые - 25. То, что в аренде, выкупить нельзя, аренда не у государства, а у соседа, которому оно не очень надо. Но продавать не хочет. И расположено оно так, что от старого дома до границы участка - всего метра 3-4.

Т.е. есть все шансы, что аренда закончится. И далее у тебя будет дом, на громадном участке но всего в 4 метрах от соседей..

Ну, давайте построим дом ближе! Давайте, но только одна проблема, конфигурация участка и расположение оврага таковы, что идеальное место для дома именно там, где стоит старый дом. Не зря его именно там и поставили.

И в целом любая постройка - это вырубка деревьев, причем очень больших.. Участок лесной, вернее даже можно сказать, в лесу...

Т.е. реально - это все равноценно участку примерно в 25 соток, с не очень удачным пятном для строительства дома. И плюс еще минусов по мелочи.

А 25 соток, тоже на любителя. 8-10- это суперспрос. А 25 уже меньше. Но у нас-то реально 50, т.е. нужно за всем этим добром, хоть там и овраг, ухаживать. А овраг, очевидно еще и затапливать будет...

Вот и выходит, что даже 20 млн, при цене за сотку 700-800 тысяч - дороговато.

При этом если в лоб считать, то должно было улететь. Но...

И вот такой разбор для загородки (кто купит этот участок или дом?) - это критично важно условие трезвой оценки стоимости.

@expertned

Такое не работает. Более того, в такой подаче ещё и отталкивает.

Ну, и если я вижу в истории рекламы более низкую цену, чем сегодня. То начинаю торг не от цены в объявлении, а от более низкой цены.

Логика с акциями понятна. Вроде как у застройщиков ведь акции работают. И продажи повышают. Почему бы на вторичке такое не сделать?

Но встаем на место покупателя и понимаем. Что застройщик воспринимается, не как физ.лицо продающее единственную квартиру. Потому что у застройщика консолидировано всё предложение в одних руках, и акцию люди понимают именно, как акцию. Т.е. сегодня дешевле, завтра дороже. И дешевле уже не будет.

Акция от физ.лица - воспринимается людьми, как "продать не можешь, скидку дал, и по ней продать не смог, ну поднимай назад, как никто не купил, так и не купит", "подожду другого, адекватного продавца".

Т.е. грубо, акция - это когда снижение идет от рыночной цены (по крайней мере её люди воспринимают рыночной).

Ну, вообще там и по тексту объявления проблем много. Например, ровные углы, которые вообще никого не волнуют, кроме продавца квартиры.

Или ультимативное "проводим сделку через СберСделку". А я может быть не хочу) тем более, что для многих людей Сберсделка - не понятно что такое, так как люди знают Домклик, а не это...

@expertned

Всегда проверяйте документы после регистрации права. Росреестр бывает косячит..

Нам влепили пометку о том, что продавец, который приобрел объект в браке, не предоставил согласие супруги. А он предоставил. И в уведомлении на регистрацию отмечено, что согласие есть.

Но в ЕГРН его нет. И одно дело по горячим следам это исправить. А другое дело лет через пять (при продаже) обнаружить, да еще и с потерянными наполовину документами от покупки...

@expertned

Поговорим о том, как сегодня правильно определять стоимость квартиры, организовывать показ. И о ментальных ловушках продавцов, которые мешают им в быстрой продаже их недвижимости.

https://youtu.be/s5UAk4wxnjU

послушать

https://t.iss.one/expertned_voice/81

😇 Как мило.

Росреестр так открыто пишет, что регистраторы выборочно проверяют соблюдение закона...

Обычно Росреестр не любит такое афишировать. Но молодцы, что в этот раз не постеснялись.

🤔 Я, правда, не совсем понял: сначала пишут, что Росреестр проверяет соответствие предельным параметрам, установленным законом и ПЗЗ.
А потом — что некоторые параметры всё же НЕ проверяются.

Наверное, вверху просто забыли слово «частично».
Должно быть: Росреестр частично проверяет соответствие параметрам.

Но ещё раз: 👍 хорошо, что написали это в открытую.

📌 Это на заметку всем, кто покупает загородный дом без нормальной экспертизы, со словами:
«А что, Росреестр зарегистрировал — значит, всё нормально!»

❌ Не нормально!
И сам Росреестр об этом сказал.

🏡 В загородке критически важно проверять не только право собственности продавца и его личность,
но и изучать ограничения земельного участка не относящиеся впрямую к праву собственности.

А у нас, к сожалению, куча народа и слов таких не слышала, как ГПЗУ, ПЗЗ, геопортал, публичная карта, расширенная выписка ЕГРН..

Зачем? 🤷‍♂️
Росреестр ведь зарегистрировал…

@expertned

Ну, наконец-то кто-то на самом деле решил исправить проблемы с демографией.

А то всё семейную ипотеку дают, а понять не могут, чего рождаемость не растет. А оно вон как оказывается..

Межрегиональная общественная организация "Отцы рядом" обратилась в Минстрой с просьбой обязать застройщиков делать в домах толстые стены.

Это, по мнению авторов инициативы, позволит парам полноценно уединяться, не стесняться заниматься сексом и тем самым повышать демографию

@expertned

Результаты голосования по ключевой.

В прошлый раз большинство угадало.

Посмотрим, как сегодня будет.

🏛 Правительство РФ одобрило законопроект, который расширяет возможности ипотечных каникул для семей с детьми.

На мой взгляд, эта мера реально хорошая.

Рассматривать планируют в осеннюю сессию. Учитывая одобрение Правительства есть шансы, что с 2026 года эти нормы будут работать.

Суть предложения.
При рождении или усыновлении ребёнка можно получить отсрочку по ипотеке:
- Первый ребёнок:
Каникулы до 6 месяцев, если ваш доход снизился на 20% и выплаты по ипотеке составляют не менее 40% семейного бюджета.

- Второй ребенок и последующие дети:
Каникулы до 18 месяцев — достаточно только факта рождения или усыновления второго (или следующего) малыша.

Льготу можно оформить в течение 6 месяцев с момента пополнения семьи — можно либо приостановить полностью платежи, либо временно снизить их сумму.

Проценты продолжают начисляться, это не списание долга — после каникул платить всё равно придётся, но временно нагрузка уменьшится.

@expertned

⚡️Ключевая ставка — 18%

Думаю, что это решение прибавит оптимизма продавцам и добавит нервозности покупателям.

Однако, я бы рекомендовал проявлять спокойствие и не совершать резких движений. В сути своей пока глобальных изменений по рынку нет.

Новое предложение от депутатов по семейной ипотеке:
https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2025/07/25/1126913-pravitelstvo-rassmatrivaet-ideyu-differentsiatsii

Обратите внимание на слова Вице-Премьера:

«Ключевой вопрос – чтобы объемы ипотеки не снижались. Если это решение приведет к снижению ипотеки, то это будет плохо», – указал Хуснуллин. Если это решение приведет к дополнительному увеличению ипотеки и расширит возможности молодых семей по улучшению своих жилищных условий, то правительство такое решение будет поддерживать, подчеркнул вице-премьер.

В общем, критерий оценки предложений - увеличивать выдачу, а не сокращать. Странно тогда, что идею про семьи с детьми до 14-ти лет забыли.. А еще можно опять вспомнить массовую льготную ипотеку

Главная беда в отсутствии системности.

Семейная ипотека улучшает жильё, но не рождаемость.
Рожают не ради льготной ставки, а когда чувствуют, что справятся.

Именно в этом тезисе лежит вся суть демографической проблемы.

Государство либо идеологией это может исправить. Типа - многодетность благо, даже в ущерб уровню жизни. Либо помощью тем, кто решил рожать детей.

Либо совмещением идеологии и помощи.

Вот был нац.проект "Демография" - это должна быть постоянная программа. И семейная ипотека должна быть встроена в эту программу. Всего лишь, как один элемент.

А её всё время отдельно рассматривают, как отдельный элемент. Итого семейка - это поддержка стройки, а не рождаемость.

@expertned

Обсудили с Радио Спутник семейную ипотеку в целом, и предложение о дифференциации ставки по регионам, в частности.

И да, риэлторы тоже за социалку.

@expertned